Финансист объяснил, зачем банки дают кредит на большую сумму, чем просят
Иногда банки одобряют кредит на большую сумму, чем требуется заемщику. Эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский объяснил, почему так происходит.
Цель любого банка в получении прибыли. Если заявка на заем получена от гражданина с хорошей кредитной историей и приличным «белым» доходом, банк захочет оставить такого клиента себе, в том числе, привязав его с помощью крупной суммы долга.
Также у банка может быть минимальная сумма, которая выдается по тем или иным продуктам. Например, это нередко касается ипотек и автокредитов. В таком случае можно просто сразу погасить излишек, если такие действия не противоречат договору.
«Переплата получится совсем скромной, поэтому каких-либо больших неприятностей это не вызовет, если, конечно, заемщик не растратит ту часть кредита, которая была выдана сверх запрашиваемой», — сказал Кричевский в беседе с агентством «Прайм».
Он добавил, что от любых условий, которые не устраивают потенциального заемщика, можно отказаться и обратиться в другую организацию. Кроме того, иногда бывает выгодно взять у банка большую сумму, но с меньшей процентной ставкой.
Ипотека для миллионеров: почему покупатели дорогого жилья берут кредиты
Ипотека пользуется большой популярностью среди покупателей жилья массового сегмента, но и среди состоятельных заемщиков также отмечается рост спроса на жилищные кредиты. И если средний размер ипотечного кредита в России составляет 3 млн руб., то в дорогих сегментах речь идет о сумме в десятки раз выше — кредиты могут превышать миллиард рублей.
Рассказываем, почему состоятельные люди берут ипотеку и за какое время они ее выплачивают.
Спрос на ипотеку в дорогом сегменте
Общее снижение ипотечных ставок, которое происходило в 2020 году, оказало влияние на все сегменты рынка жилья, включая дорогие новостройки, цены на которые начинаются от 500 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам аналитиков Savills, доля ипотечных сделок на рынке премиальных новостроек Москвы в первом квартале 2021 года составила 26%. Для сравнения, в первом квартале 2020 и 2019 годов этот показатель находился на уровне 18%.
Увеличение ипотечных сделок среди покупателей дорогой недвижимости отмечают и эксперты Knight Frank. «Раньше доля ипотечных кредитов в высокобюджетном сегменте была незначительной, но с каждым годом она увеличивается. Сейчас рынок премиум-класса начал расти за счет пополнения новым предложением, и на данный момент доля ипотечных кредитов доходит до 30%. Показатель ниже в сделках с элитной недвижимостью, как и количество покупателей», — рассказал региональный директор, директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Интерес к ипотеке среди состоятельных покупателей отмечают также в Сбербанке. По данным пресс-службы, за январь — май 2021 года банк выдал втрое больше ипотечных кредитов от 50 млн руб., чем годом ранее: 2,5 млрд против 875 млн руб. Доля таких кредитов в общем портфеле ипотеки банка остается небольшой — 0,2%.
Количество сделок в дорогом сегменте жилья исчисляется десятками и сотнями, а не тысячами, как в более доступных сегментах. По данным Savills, в первом квартале 2021 года было заключено 308 сделок в премиальных новостройках Москвы, из них около 80 — ипотечные.
Максимальные суммы ипотечных кредитов
Крупные ипотечные кредиты, сумма которых в разы превышает среднюю по рынку, встречаются крайне редко, поскольку у покупателей такой недвижимости обычно есть возможность обойтись без заемных средств. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», крупные ссуды — это доли процента в общем объеме ипотечных выдач. Тем не менее в 2021 году были ипотечные кредиты на 50–75 млн руб., выданные традиционно в Московском регионе.
Максимальный ипотечный кредит из выданных в 2021 году был на 390 млн руб., а исторический рекорд среди физических лиц составил 1,9 млрд руб., сообщали «РБК-Недвижимости» в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Если в первом квартале 2020 года было выдано 168 ипотечных кредитов, по которым залог превышает 50 млн руб., то за первые три месяца 2021 года — 280 (+66%), подсчитали в ОКБ. Доля таких кредитов остается незначительной — 0,05% в первом квартале 2020 года и 0,07% в тот же период 2021 года. Около 63% ипотечных кредитов с залогом от 50 млн руб. выдается в Москве, еще порядка 7% — в Санкт-Петербурге.
Не хотят вытаскивать деньги из бизнеса
Если в более бюджетных сегментах ипотека — это чаще всего основной инструмент решения квартирного вопроса (заемщик не может накопить всю сумму, но может накопить первоначальный взнос), то в премиальном сегменте покупателю часто невыгодно использовать собственные средства (например, вытаскивать их из бизнеса). «Бизнесменам выгоднее купить жилье в кредит под низкий процент, чем вывести деньги из бизнеса, где доходность выше. Кроме того, VIP-клиенты некоторых банков могут воспользоваться специальными условиями и программами, позволяющими снизить базовую ставку», — пояснил Андрей Соловьев из Knight Frank.
Часто ипотеку в высокобюджетном сегменте берут, если квартира понравилась покупателю, но на момент покупки нет полной суммы свободными деньгами, добавил эксперт. Также популярен вариант покупки недорогого компактного жилья в инвестиционных целях — под сдачу или перепродажу.
Берут ипотеку на 18 лет, выплачивают за два года
Главная особенность ипотеки в высокобюджетных сегментах заключается в том, что состоятельные заемщики гасят ипотеку гораздо быстрее, чем покупатели в классах комфорт или стандарт. По подсчетам Knight Frank, средний срок погашения ипотечного кредита в высокобюджетном сегменте составляет от двух до пяти лет. Для сравнения, по данным «Дом.РФ», средний срок погашения ипотеки в России — семь — девять лет.
«Заемщики в премиальном сегменте, как правило, стремятся погасить кредиты досрочно, используя бонусы, премии или продажу другой недвижимости», — уточнил директор департамента городской недвижимости Knight Frank. По его словам, сами банки довольно гибки в выдаче таких ипотек и готовы предоставлять кредит под низкие проценты.
Средний срок ипотечной сделки на рынке элитных новостроек Москвы сейчас составляет 216 месяцев (18 лет), но гасится она часто в течение пяти лет. Обычно, когда дом вводится в эксплуатацию, заемщик уже старается полностью закрыть кредит, а это примерно два-три года, подтвердил директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
По данным Savills, средний бюджет ипотечной сделки среди покупателей премиальных новостроек Москвы составляет 65 млн руб. Для сравнения, средний размер ипотеки в Москве — 6,5 млн руб, или в десять раз меньше. «Мы рассматривали организацию ипотечной сделки для клиента, который выбирал квартиру стоимостью 350 млн руб. У него были индивидуальные условия от банков, но в итоге он принял решение покупать за собственные средства», — рассказал Анатолий Довгань.
Еще одна особенность — состоятельные заемщики стремятся внести большую сумму первоначального взноса: от 30% и выше. По данным Knight Frank, средний бюджет сделки в первом квартале 2021 года в новостройках премиум-класса составил 77 млн руб. (+24% за год), а в классе deluxe — до 197 млн руб. (+17%). То есть сумма первоначального взноса составляет от 20 млн руб.
10 неочевидных вещей, которые могут повлиять на кредитную историю
В кредитной истории отражено, брали ли вы деньги в долг и насколько дисциплинировано возвращали. Банки используют её для проверки вашей добросовестности при одобрении займов.
Иногда на решение кредитного учреждения могут повлиять разные мелочи, которые кажутся незначительными. Их наличие не означает, что вам больше никогда не выдадут заём — вовсе нет. Но будет лучше избегать скопления этих ошибок в одной кредитной истории.
1. Отсутствие кредитов в прошлом
Казалось бы, если вы не берёте кредиты, то у вас всё в порядке с деньгами. Поэтому пустая кредитная история должна только увеличивать ваши шансы на заём. Но посмотрите на ситуацию со стороны банка.
По кредитной истории он может предположить, с какой долей вероятности вы вернёте долг и сделаете ли это вовремя. Использовать для этого пустой документ — всё равно что умножать на ноль, ведь никаких выводов по отсутствующей информации не сделать. Так что банку неочевидно, каким вы будете заёмщиком.
Впрочем, необязательно бежать и брать кредит, чтобы внести его в кредитную историю. Просто имейте в виду, что при подаче заявки вам придётся быть более убедительным, например подтвердить доходы.
2. Подача заявок на кредит в несколько банков
Допустим, вы решаете схитрить: послать заявки одновременно в разные банки и посмотреть, на каких условиях одобрит кредит каждый из них, чтобы выбрать более выгодное предложение. Эти запросы попадут в кредитную историю и могут сделать её подозрительной.
Со стороны банка ваша стратегия не выглядит хитроумным ходом. Она кажется поведением человека, который очень нуждается в средствах и потому в панике обходит банки, чтобы быстрее получить деньги. Так что вы становитесь ненадёжным «клиентом».
3. Ваш отказ от кредита
Продолжим предыдущий пример и допустим, что несколько банков одобрили выдачу вам кредита. Вы приняли одно предложение, а от других отказались. Отказы эти тоже попадают в кредитную историю. И вроде бы здесь нет ничего, что может пойти не так, ведь вы просто не взяли деньги.
Но банк тратит некоторый ресурс при одобрении займа: проверяет вашу платёжеспособность, рассчитывает кредитный рейтинг, определяет, какую сумму вам можно выдать. И нет смысла расходовать ресурс на человека, который отказывается от кредитов, — проще сразу отклонить его заявку и заняться другими клиентами.
4. Кредитная карта со значительным лимитом
Возможно, вы поддались уговорам и оформили кредитку на всякий случай. Или вы активно пользуетесь этой картой, чтобы получать бонусы. У вас нет долгов по ней, так что беспокойства она не вызывает.
Однако для банка у вас потенциально есть кредит, и немалый. Ведь вы в любой момент можете снять с карты большую сумму и добавить эту задолженность к их кредиту. Это в свою очередь может привести к тому, что у вас не получится расплатиться со всеми долгами.
5. Поручительство по чужим займам
В этом случае ситуация примерно та же, что и с кредитной картой. Сейчас у вас долгов нет, но поручительство — бомба замедленного действия. Она может и не взорваться, но если это произойдёт, то вас обязательно заденет.
Когда основной заёмщик не справляется с выплатами долга, это бремя ложится на поручителя. Что делает его не очень желанным претендентом на получение кредита от банка.
6. Долги по коммуналке и не только
В кредитную историю попадают не любые задолженности, а только те, по которым дело дошло до суда. Если в отношении вас вынесено решение о принудительном взыскании и вы не рассчитались с долгами за 10 дней, организация, которой вы недоплатили, передаёт данные об этом в бюро кредитных историй. Банки видят это и не хотят связываться с человеком, который уже не справился со своими обязательствами.
7. Заём в микрофинансовой организации
Здесь ситуация двоякая. С одной стороны, если вы взяли заём в микрофинансовой организации и вовремя погасили, это подтверждает вашу добросовестность. С другой стороны, могут возникнуть вопросы, почему вы пошли в МФО. Не хватило денег до зарплаты? Понимали, что в банке вам откажут? Так что этот факт вашей биографии могут счесть подозрительным.
Решение будет зависеть от политики банка. Правда, человек с улицы вряд ли о ней узнает, поскольку кредитные учреждения держат свои системы расчётов в секрете, чтобы до них не добрались мошенники.
8. Частая смена персональных данных
Личная информация меняется в кредитной истории каждый раз, когда вы подаёте в банк заявку с новыми данными. И учреждения видят, как часто вы это делаете. Конечно, никто не сочтёт подозрительным смену номера телефона. Но если за последний год такое происходило шесть раз, то это настораживает.
9. Ошибки и невнимательность
Сейчас многие процессы автоматизированы, но нередко к ним прикладывает руку человек, а ему свойственно ошибаться. Например, вы можете закинуть деньги на счёт, с которого снимают платежи по кредиту, но не учесть копейки. И недостача в одну копейку будет основанием для банка, чтобы зафиксировать просрочку.
Потому стоит после каждого платежа проверять, всё ли в порядке, туда ли ушли деньги и в каком объёме. А при погашении кредита обязательно берите в банке справку, которая подтверждает этот факт и отсутствие у учреждения претензий к вам.
10. Займы, взятые мошенниками
Вы можете и не знать, что стали злостным неплательщиком. Так бывает, если кредит на ваше имя взяли мошенники. Эти действия можно оспорить, если обратиться в банк и полицию. Однако для этого нужно узнать о мошеннических займах.
И потому вам стоит самому периодически проверять кредитную историю, чтобы выяснить, не испорчена ли она. Дважды в год это можно сделать бесплатно.
Зачем для состоятельных клиентов повышают сумму кредита
Часто предприниматели прибегают к кредитам, только чтобы избавиться от финансовых проблем в бизнесе. Когда они его берут, у них возникает мысленный зуд — как бы его скорее вернуть и перестать ходить в должниках.
Другие, наоборот, берут кредиты и не задумываются о последствиях. А спустя какое-то время тонут во все новых и новых займах. Уоррен Баффет в 1991 году рассказывал, что в такую ловушку попадал Дональд Трамп — не задумывался о том, как будут окупаться его кредиты.
Заемные деньги можно использовать для развития бизнеса, но только при определенных условиях. Рассмотрим, в каких случаях заемные деньги помогут бизнесу вырасти и как перевести эффект от них в понятные цифры.
Развиваться можно и на свои деньги. Но долго
«Банки на нас наживаются», «Берешь чужие — платишь свои», «Я развиваюсь чисто на собственные деньги» — при таком образе мыслей малые предприятия, скорее всего, не эволюционируют до среднего бизнеса, даже если будут очень рентабельными. А если и эволюционируют, то займет это многие годы.
Представим, что вы открыли бизнес, вложив в него в первый год 2 миллиона рублей. У вас все настолько круто, что каждый год вы зарабатываете 50% сверху. Все, что зарабатываете, отправляете обратно в дело.
Посчитаем, сколько вы заработаете за 10 лет:
1 год. 2 миллиона + 50% = 3 миллиона
2 год. 3 миллиона + 50% = 4,5 миллиона
10 год — 115 миллионов
Прошло 10 лет. Количество ваших денег, крутящихся в бизнесе, выросло с 2 до 115 миллионов. Это притом, что вы не выплачивали себе дивиденды и всю прибыль вкладывали обратно. А 115 миллионов капитала — это даже не средняя компания. Получается, вкалываете 10 лет, все это время едите гречку даже без котлет, а бизнес все еще малый.
«Билайн» и «Магнит» развиваются иначе
Средние и крупные компании не боятся использовать кредиты для роста бизнеса. Возьмем в пример две средние компании — «Билайн» и «Магнит». За 2017 год у «Билайна» чужих денег в бизнесе в два раза больше, чем собственных. У «Магнита» примерно одинаковое количество своих и заемных денег.
Кредиты при правильном подходе — это что-то вроде нитроускорения в автомобилях. Но как и в машине, просто так его включать не стоит.
Когда можно брать кредит на развитие бизнеса
Перед тем как брать кредит на развитие, проверьте — соблюдаются ли у вас два основных условия.
1. Рентабельность активов выше банковского процента
Активы — это все, чем владеет компания: деньги на счетах, станки, машины, дебиторская задолженность, запасы на складе, недвижимость. Используя их, компания зарабатывает прибыль. Чтобы понять, сколько прибыли приносят компании ее активы, используется показатель рентабельности активов (ROA).
Рентабельность активов (ROA) = прибыль до уплаты процентов по кредитам и налогов / сумма всех активов.
Представим компанию по производству мебели на заказ. Ее собственник пошел в банк брать кредит — больно уже ему захотелось резко поднять бизнес. Взял деньги под 15% годовых. Вложил их в дело и приготовился к взлету. Спустя время он понял — прибыль не увеличивается.
Оказалось, что рентабельность активов компании ниже 15%. Другими словами, на заемные деньги компания заработала меньше, чем отдала банку в качестве платы за использование кредита.
Чтобы чужие деньги не начали съедать собственные, рентабельность активов должна быть выше, чем процент кредита.
Лучше брать с запасом — например, если банк дает кредит под 15%, а рентабельность ваших активов — 18%, то стоит трижды подумать, прежде чем брать кредит. Ведь если эффективность бизнеса неожиданно упадет, он только усугубит ситуацию. Рентабельность активов должна быть раза в два выше, чем процент заемных денег.
2. Есть четкий план роста бизнеса
Компания взяла деньги в банке на развитие. Вложила в маркетинг, думая, что чем больше клиентов — тем больше прибыль. Маркетологи не подкачали, деньги на рекламу использовали с умом, клиентов стало гораздо больше.
Но оказалось, что прежних производственных мощностей для такого количества заказов не хватает. Нужно нанять еще рабочих, купить дополнительное оборудование. Вот и получилось — выручка выросла, а прибыль нет.
У компании не было достаточной «педали газа» — прежде чем увеличиваться, нужно иметь возможности для обслуживания нового масштаба бизнеса.
Заемные деньги стоит брать только тогда, когда есть представление — какой эффект будет от их вложения, есть ли у бизнеса вообще маневр для роста. Для этого желательно составить финансовую модель.
В чем измеряется выгода от кредита?
Собственникам важно понимать, сколько личных денег крутится в их бизнесе. На этот вопрос отвечает показатель «собственный капитал». Считается просто: все, чем владеет компания — запасы на складе, дебиторская задолженность, деньги на счетах, оборудование, недвижимость — за вычетом всех обязательств.
Представьте, что бизнес — это коробочка по производству денег. В нее вы закидываете ваш собственный капитал. А через год вы извлекаете из этой коробочки уже другую сумму.
Рентабельность собственного капитала (ROE) показывает, насколько новая сумма больше старой. Это один из ключевых показателей эффективности бизнеса.
ROE = прибыль до уплаты процентов по кредитам и налогов / собственный капитал.
Рассмотрим как пример интернет-магазин смартфонов. Собственных денег в бизнесе 2 миллиона рублей: запасы на складе, кассовое оборудование, деньги на расчетном счете. Годовая прибыль за год — 1 миллион, ROE — 50%.
Эффект от кредита измеряется в том, насколько он увеличит рентабельность собственного капитала. Чтобы это определить, необходимо посчитать финансовый рычаг.
Финансовый рычаг, % = (1 — Снп) * (ROA — Rзк) * ЗК/СК
- Снп — ставка налога на прибыль (на УСН 6% она равна нулю).
- ROA — рентабельность активов (прибыль до уплаты налогов и процентов по кредитам, поделенная на стоимость активов).
- Rзк — процент кредита.
- ЗК — сумма кредита.
- СК — собственный капитал.
Посчитаем финансовый рычаг для двух компаний: интернет-магазина смартфонов и мебельной фабрики.
Собственный капитал интернет-магазина растет на 36,8% в год быстрее. А мебельная компания использует свои активы с низкой эффективностью, поэтому кредит усугубил ситуацию. ROE уменьшился в 4 раза, чужие деньги начали съедать собственные.
Заемное финансирование при правильном использовании ускоряет рост бизнеса и увеличивает его эффективность. Это не значит, что надо бежать за кредитами — прежде необходимо понять, к чему это приведет, подтолкнет это ваш бизнес или только замедлит.