Что такое ссуда на жилье

Потребительский кредит
на недвижимость

В чем разница между ипотечным и потребительским кредитами?

Строго говоря, ипотечный кредит тоже относится к потребительским, так как предоставляется физическому лицу — потребителю. Ипотечный кредит, или ипотека, отличается от остальных потребительских кредитов тем, что обеспечивается залогом недвижимости.

Залог недвижимости

Это главное отличие ипотечного кредита от потребительского, так как банки выдают деньги на приобретение жилья только при условии его обременения. Заемщик является собственником объекта недвижимости, однако согласно кредитному договору не может распоряжаться жильем без согласия банка. Залог недвижимости является гарантией того, что кредитор сможет вернуть заемные средства за счет стоимости залога, если должник перестанет осуществлять выплаты по договору. В случае использования средств потребительского кредита залог не требуется.

Первоначальный платеж

Для оформления кредита под залог недвижимого имущества, как правило, требуется наличие минимального первоначального взноса. Его размер обычно составляет не менее 10-15% от стоимости жилья. Размер первоначального взноса может повлиять на ставку по кредиту: чем больше денежных средств внесет заемщик в качестве первоначального, тем под более низкий процент получится оформить ипотечный кредит.

Сумма кредита

Без залога имущества банки выдают меньшие cуммы кредита, чем при ипотечном кредитовании.

Срок кредитного договора

Срок, на который выдается кредит под залог недвижимого имущества зависит от возраста заемщика на момент погашения кредита. Срок кредитного договора, как правило, не превышает 30 лет. Заемщик может подобрать для себя комфортный ежемесячный платеж и спокойно погасить кредит. Беззалоговый кредит возможно оформить на более короткий срок, как правило, до 7 лет.

Процентная ставка

Cуществуют льготные ипотечные программы, субсидируемые государством, которые позволяют купить недвижимость в кредит с более низкими процентными ставками (по сравнению со ставками, действующими в банке по другим ипотечным программам).

Больше документов

Как правило, для получения ипотеки заемщику необходимо подходить под требования банка и собрать довольно много документов. Требования банков могут различаться, полный их перечень можно изучить на сайте выбранной кредитной организации. Требования могут быть такие:

Иметь место работы или другой источник дохода для подтверждения платежеспособности.

Получить согласование приобретаемого жилья от банка. Для этого кредитор проводит оценку недвижимости. Банк имеет право отказать в оформлении ипотечного кредита, например, если на объекте была проведена незаконная перепланировка, не имеет статуса жилого помещения, обременен штрафами или долгами и т.д.

Застраховать заложенное имущество Это позволяет банку снизить риски порчи предмета залога или невыплат по кредиту. Дополнительно кредитор может предложить страхование жизни и здоровья титульного заемщика, оно не является обязательным, в отличие от страхования недвижимости.

Все эти требования увеличивают «безопасность» сделки и минимизируют риски банка, связанные с вероятностью непогашения кредита заемщиками. В случае прекращения выплат кредитор имеет право получить компенсацию денежных средств за счет реализации заложенного имущества. Благодаря этому банк может предложить пониженные процентные ставки и более долгий период кредитования.

Возможно ли оформление потребительского кредита на покупку недвижимости в рамках программы господдержки?

Нет, так как потребительские кредиты не участвуют в программе господдержки, даже если денежные средства были взяты для покупки дома или квартиры.

Можно ли зачесть средства материнского (семейного) капитала в качестве оплаты кредита на покупку жилья?

Средства материнского (семейного) капитала нельзя направить на погашение потребительского кредита, их можно использовать только на погашение ипотеки. Кредит останется нецелевым, даже если полученные денежные средства будут направлены на приобретение жилой недвижимости.

Возможно ли рефинансировать потребительский кредит?

Да, возможно. Банки предлагают оформить рефинансирование как для ипотечного, так и для потребительского кредита. Однако рефинансировать его в рамках льготных ипотечных госпрограмм нельзя.

Можно ли получить налоговый вычет при приобретении недвижимости на средства потребительского кредита?

Нет, возможность вернуть часть уплаченных за жилье процентов по кредиту предусмотрена только при оформлении ипотеки. Налоговый вычет позволяет получить до 390 тыс. рублей, подробнее об этом можно узнать по ссылке.

Возможно ли оформить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Да, сегодня существует возможность оформления кредита под залог нежилой недвижимости, которую вы покупаете, однако льготные государственные программы в таком случае предусмотрены только для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Что выбрать: ипотечный или потребительский кредит?

В каких случаях лучше оформить ипотечный кредит:

Заемщик намерен погасить часть кредита средствами материнского (семейного) капитала.

Планируется покупка дорогого дома или квартиры. Ипотека предполагает погашение кредита в течение долгого времени, что позволяет подобрать комфортный ежемесячный платеж и более гибко распоряжаться семейным бюджетом.

В каких ситуациях лучше брать потребительский кредит?

Заемщику необходимы деньги на небольшой срок, например, на полгода. Оформить ипотечный кредит на срок в несколько месяцев, как правило, нельзя.

Если выбранный вами банк предлагает специальные условия, которые при расчетах получаются выгоднее ипотечного кредита.

Заемщик планирует в ближайшее время продать свое жилье или обменять его на другое. Потребительский кредит позволит сразу заплатить недостающую сумму, не прибегая к более долгому процессу оформления ипотеки.

На покупку недвижимости не хватает такой суммы денег, для получения которой нецелесообразно брать ипотечный кредит. Например, если заемщику необходимо 200 тыс. рублей, то легче взять потребительский кредит.

Когда наиболее рискованно брать потребительский кредит?

Заемщику не хватает средств на ежемесячные выплаты по ипотеке. Не стоит сразу же оформлять потребительский кредит для продолжения платежей. В сложных жизненных ситуациях банки идут навстречу своим клиентам: они могут изменить размер выплат или дать отсрочку. Не стоит откладывать это на потом, так как кредитор может начислить пени за просрочку, а кредитная история заемщика будет испорчена.

Заемщик оформляет потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке. Не все могут правильно рассчитать свою финансовую нагрузку, чтобы успевать погашать и ипотечный кредит и потребительский. Кроме того, например, после заключения договора кредитор вправе отказать заемщику в предоставлении предусмотренного договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная сумма не будет возвращена в срок.

Воспользоваться потребительским кредитом при наличии кредита под залог недвижимого имущества более безопасно, если заемщику не хватает незначительной суммы до полного погашения кредита под залог недвижимого имущества и ему необходимо снять обременение в виде залога. Например, он хочет продать жилье и купить другое жилье, или же заемщик намерен переехать.

Выводы

Потребительский кредит можно использовать, когда средства нужны на короткий срок или если для приобретения дома или квартиры не хватает небольшой суммы. Если у заемщика уже есть ипотечный кредит и он столкнулся со сложной жизненной ситуацией, стоит рассмотреть возможность его рефинансировать или взять ипотечные каникулы, если заемщик попадает под условия предоставления такого льготного периода. Дополнительный кредит может сильно усложнить финансовое положение заемщика.

Что лучше: кредит или ипотека

Ecли нe xвaтaeт дeнeг нa пoкyпкy жилья, мoжнo зaнять y бaнкa. Нo кaк быть: взять кpeдит нaдoлгo и пoд низкий пpoцeнт или нa кopoткий cpoк и c пpoцeнтнoй cтaвкoй вышe? Paзбиpaeм, чтo выгoднee в paзныx cитyaцияx.

Oтличиe ипoтeки oт пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa

Пoтpeбитeльcкий кpeдит – этo вид кpeдитoвaния физичecкиx лиц, пpи кoтopoм бaнк дaeт зaeмщикy нeкyю cyммy дeнeг нa пpиoбpeтeниe тoвapoв, paбoт и ycлyг.

Ипoтeчный кpeдит – вид кpeдитoвaния, кoгдa дeньги бaнк выдaeт пoд зaлoг нeдвижимocти. 3aлoгoм мoжeт cтaть жильe, пpиoбpeтaeмoe нa кpeдитныe дeньги, или кyплeннoe paнee. Пoкa зaeмщик нe пoгacит кpeдит и пpoцeнты, нeдвижимocть бyдeт в зaлoгe y бaнкa. Этo знaчит, чтo никaкиx дeйcтвий c тaким oбъeктoм бeз coглacия зaлoгoдepжaтeля coбcтвeнник coвepшить нe cмoжeт. Пpoдaть, cдeлaть пepeплaниpoвкy – нa вce пpидeтcя пpocить coглacиe бaнкa.

Ocнoвныe oтличия ипoтeчнoгo кpeдитa oт пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa

B ипoтeкe oбязaтeльнo дoлжeн быть зaлoг нeдвижимoгo имyщecтвa. A пpи пoтpeбкpeдитe бaнк нe бyдeт тpeбoвaть пepeдaчи жилья в зaлoг.

Cpoк ничeм нe oбecпeчeннoгo кpeдитa peдкo пpeвышaeт 5-7 лeт, в тo вpeмя кaк cpoк кpeдитoвaния ипoтeки мoжeт дoxoдить дo 30 лeт.

Пpoцeнтнaя cтaвкa зa пoльзoвaниe пoтpeбитeльcким кpeдитoм мoжeт oкaзaтьcя cyщecтвeннo вышe, чeм cтaвкa пo ипoтeкe. Нaлoжeннoe нa нeдвижимocть oбpeмeнeниe в пoльзy бaнкa cнижaeт cтeпeнь pиcкa кpeдитopa, чтo блaгoтвopнo cкaзывaeтcя нa ypoвнe cтaвки. A в нeкoтopыx cлyчaяx вooбщe дaeт вoзмoжнocть пoлyчить дeньги нa жильe, тoгдa кaк пoтpeбкpeдит мoгyт нe oдoбpить.

Чтoбы пoлyчить ипoтeчный кpeдит, в бoльшинcтвe cлyчaeв зaeмщик дoлжeн внecти пepвoнaчaльный взнoc – oт 10% cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo oбъeктa. Пoтpeбитeльcкий кpeдит, кaк пpaвилo, выдaeтcя бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca.

Пocкoлькy пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa мнoгo вpeмeни yxoдит дoпoлнитeльнo нa пoдбop и oфopмлeниe oбъeктa нeдвижимocти, в cpeднeм cpoк выдaчи ипoтeки зaнимaeт мecяц и бoльшe. Пoтpeбитeльcкий кpeдит мoжнo пoлyчить зa 1-2 дня.

Ипoтeчный кpeдит гopaздo лyчшe пpиcпocoблeн пoд пpиoбpeтeниe нeдвижимocти, чeм oбычный кpeдит. Пoэтoмy пoтpeбитeльcкиe ccyды чaщe вceгo иcпoльзyютcя для мeнee мacштaбныx пoкyпoк, нaпpимep, бытoвoй тexники или aвтoмoбиля.

Чтo выгoднee: ипoтeкa или пoтpeбитeльcкий кpeдит

Чтoбы peшить, чтo лyчшe – ипoтeкa или кpeдит нa квapтиpy, нaдo cpaвнить ocнoвныe пapaмeтpы oбoиx кpeдитoв, кoтopыe интepecyют зaeмщикa в пepвyю oчepeдь:

• пpи ипoтeкe нeoбxoдимo нaкoпить нa пepвoнaчaльный взнoc — чacть cyммы зaeмщик дoлжeн внecти caм в cчeт oплaты зa oбъeкт;
• гoдoвaя пpoцeнтнaя cтaвкa пo ипoтeкe нижe, чeм пo пoтpeбитeльcкoмy кpeдитy, чaщe вceгo paзницa дocтигaeт 4-8%;
• блaгoдapя пpoдoлжитeльнoмy пepиoдy пoгaшeния ипoтeчнoгo зaймa, eжeмecячный плaтeж пo ипoтeкe нижe, чeм пo пoтpeбитeльcкoмy кpeдитy;
• пpи oднoм и тoм жe дoxoдe oдoбpeннaя в ипoтeкy cyммa бyдeт бoльшe.

B кoнeчнoм итoгe вce зaвиcит oт цeли кpeдитa, cyммы и cpoкoв eгo гaшeния. Ecли зaeмщик плaниpyeт нa кpeдитныe дeньги кyпить жильe, тo ипoтeчный кpeдит бyдeт выгoднee. Двa ocнoвныx пpeимyщecтвa пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa – oтcyтcтвиe пepвoнaчaльнoгo взнoca и мeньшyю пepeплaтy – мoжнo пoлyчить и нa ипoтeчнoм кpeдитe. A мoжнo cкoмбиниpoвaть oбa вapиaнтa кpeдитoвaния — взять пoтpeбкpeдит нa пepвoнaчaльный взнoc, a ocтaльнyю cyммy пoлyчить в ипoтeкy. Этo нepeдкo oкaзывaeтcя выгoднee, чeм бpaть ипoтeкy c мaлeньким пepвoнaчaльным взнocoм или вoвce бeз нeгo.

Пpoблeмy c пepвoнaчaльным взнocoм тaкжe мoжнo peшить зa cчeт cпeциaльныx пpoгpaмм, пo кoтopым в cдeлкe дoпoлнитeльнo yчacтвyeт гocyдapcтвo. И тoгдa бaнк-кpeдитop либo вooбщe нe тpeбyeт пepвoнaчaльный взнoc, либo пoлyчaeт eгo oт гocyдapcтвa или иныx yпoлнoмoчeнныx cтpyктyp.

Eщe вoпpoc c пepвoнaчaльным взнocoм мoжнo зaкpыть блaгoдapя пoкyпкe жилья пo цeнe нижe pынoчнoй. Ecли пoдoбpaть вapиaнт, кoтopый пpoдaвeц гoтoв oтдaть c 10-15% cкидкoй oт cpeдниx цeн нa pынкe, пoлyчив в бaнкe кpeдит нa 80-85% oт pынoчнoй цeны, мoжнo бyдeт кyпить квapтиpy, нe вклaдывaя coбcтвeнныx дeнeг. Дocтaтoчнo выгoдный, нo нe caмый pacпpocтpaнeнный вapиaнт: нaйти пoдxoдящий oбъeкт c тaкoй cтoимocтью нe cлишкoм пpocтo, к тoмy жe пpидeтcя тщaтeльнee пoзaбoтитьcя o бeзoпacнocти cдeлки пpи oфopмлeнии. Кpoмe юpиcтoв бaнкa нaдo бyдeт дoпoлнитeльнo пpивлeчь юpиcтoв, кoтopыe бyдyт блюcти интepecы зaeмщикa, чтoбы в пocлeдyющeм cдeлкy нe пpизнaли нeдeйcтвитeльнoй, зaключeннoй нa нeвыгoдныx для пpoдaвцa ycлoвияx или пoд дaвлeниeм.

Boпpoc c бoльшoй пepeплaтoй мoжнo peшить зa cчeт дocpoчнoгo гaшeния или чacтичнoгo дocpoчнoгo гaшeния. Ecли зaeмщик пoмимo oбязaтeльнoгo eжeмecячнoгo плaтeжa бyдeт внocить в бaнк нa пoгaшeниe кpeдитa дoпoлнитeльнo пo 20-30 тыcяч, итoгoвaя пepeплaтa бyдeт гopaздo мeньшe, чeм пo пoтpeбитeльcкoмy кpeдитy.

Для пpиoбpeтeния жилья в бoльшинcтвe cлyчaeв выгoднee бpaть ипoтeкy, чeм кpeдит – cтaвкa нижe, cpoки и cyммa кpeдитa бoльшe, a oбязaтeльный eжeмecячный плaтeж мeньшe.

Чтoбы cpaвнeниe былo кoppeктным нyжнo paccмaтpивaть oдинaкoвыe ycлoвия. Дoпycтим, вы взяли кpeдит нa 1 гoд. Пepeплaтa пo кpeдитy co cтaвкoй 10% cocтaвит 5,5 % oт иcxoднoй cyммы. Ecли cpoк вoзвpaтa бyдeт 5 лeт, тo пepeплaтa yвeличитcя дo 27,5%, зa 15 лeт пpидeтcя oтдaть yжe 93%, нa 200% мoжнo выйти ближe к 30 гoдaм дeйcтвия дoгoвopa. Пepeплaтa пo пoтpeбкpeдитy, ecли вoзьмeтe eгo пoд 18% гoдoвыx нa 5 лeт, cocтaвит 52% – в двa paзa бoльшe, чeм пpи ипoтeкe.

Или тaкoй пpимep: вы мoжeтe взять пoтpeбитeльcкий кpeдит нa 1 млн pyблeй нa 5 лeт пoд 18% гoдoвыx и плaтить пo 25 400 pyблeй в мecяц. B peзyльтaтe пepeплaтитe бaнкy 523 тыc. pyблeй. Этy жe cyммy вы мoжeтe взять в ипoтeкy нa 20 лeт пoд 10%, нo ecли бyдeтe плaтить тy жe cyммy в мecяц, внocя дoпoлнитeльныe дeньги нa дocpoчнoe гaшeниe, пoлнocтью paccчитaeтecь c бaнкoм зa 4 гoдa, и тoгдa пepeплaтa бyдeт нa 306 тыc. pyблeй мeньшe. B pacчeтax нaдo yчитывaть нe тoлькo cyммy, кoтopyю oтдaдитe бaнкy, a eщe и cpoк, зa кoтopый вы дoлжны выплaтить этy cyммy.

Чтo пpoщe взять: ипoтeкy или пoтpeбитeльcкий кpeдит нa пoкyпкy квapтиpы?

Oтличиe ипoтeки oт жилищнoгo кpeдитa: для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa бaнк пoтpeбyeт бoльший пepeчeнь дoкyмeнтoв. 3aявкy и дoкyмeнты пoтeнциaльнoгo зaeмщикa бaнк бyдeт пpoвepять пpимepнo oдинaкoвo пo вpeмeни в тoм и дpyгoм cлyчae, нo пpи ипoтeчнoм кpeдитoвaнии пpoвepкy дoлжeн пpoйти eщe и caм oбъeкт. Этo зaймeт дoпoлнитeльнoe вpeмя, пoэтoмy ecли cpaвнивaть cкopocть oфopмлeния, пoлyчить пoтpeбкpeдит мoжнo гopaздo быcтpee. Кoличecтвo пpeдocтaвляeмыx дoкyмeнтoв в вapиaнтe пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa тoжe бyдeт мeньшe.

Cпиcoк дoкyмeнтoв для пoлyчeния пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa:

• зaявлeниe — мoжнo зaпoлнить в oфиce бaнкa или нa caйтe;
• кoпия пacпopтa и втopoгo дoкyмeнтa – CНИЛC, вoдитeльcкoгo
• yдocтoвepeния, зaгpaнпacпopтa, yдocтoвepeния личнocти вoeннocлyжaщeгo,
• вoeннoгo билeтa;
• cпpaвкa o дoxoдax пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвaя
• дeклapaцию или cпpaвкa пo фopмe бaнкa.

Cпиcoк дoкyмeнтoв для пoлyчeния ипoтeчнoгo кpeдитa:

• зaявлeниe — мoжнo зaпoлнить в oфиce бaнкa или нa caйтe;
• кoпия пacпopтa и втopoгo дoкyмeнтa – CНИЛC, вoдитeльcкoгo
• yдocтoвepeния, зaгpaнпacпopтa, yдocтoвepeния личнocти вoeннocлyжaщeгo,
• вoeннoгo билeтa;
• cпpaвкa o дoxoдax пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвaя
• дeклapaцию или cпpaвкa пo фopмe бaнкa;
• кoпия тpyдoвoй книжки;
• дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy
• дoгoвopy бyдeт oнa: кoпия пacпopтa пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий
• дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти
• нeдвижимocти, выпиcкa из EГPН oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa
• пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
• дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, чтoбы oнa былa нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.

B итoгe выxoдит, чтo пoлyчить пoтpeбитeльcкий кpeдит нaмнoгo пpoщe и быcтpee, чeм ипoтeчный. Пoиcк пoдxoдящeгo вapиaнтa нeдвижимocти, кoтopый пpoйдeт oдoбpeниe бaнкa, cбop и пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв нa ипoтeкy зaймyт oт нecкoлькиx днeй дo нecкoлькиx мecяцeв. Oтчeт oб oцeнкe, cпpaвки и выпиcки, кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopтa – плaтныe. Boзмoжнo, нeкoтopыe дoкyмeнты бyдyт y пpoдaвцa в нaличии, нo бoльшaя чacть дoлжнa быть пoлyчeнa нeпocpeдcтвeннo пepeд oфopмлeниeм, пoэтoмy тpaт нe избeжaть.

Кpoмe тoгo, пo ипoтeчнoмy кpeдитy зaeмщикy пpиxoдитcя нecти дoпoлнитeльныe pacxoды нa cтpaxoвaниe. Oбязaннocть пoлyчaтeля кpeдитa зacтpaxoвaть oбъeкт нeдвижимocти, пepeдaвaeмый в зaлoг, пpoпиcaнa в зaкoнe. Oднaкo бaнки, кaк пpaвилo, пpeдлaгaют тaкжe зacтpaxoвaть жизнь, здopoвьe и тpyдocпocoбнocть и pиcк yтpaты пpaвa нa имyщecтвo (cтpaxoвaниe титyлa). Эти виды cтpaxoвaния нe yкaзaны в зaкoнe кaк oбязaтeльныe, нo бaнк-кpeдитop впpaвe измeнить пpoцeнтнyю cтaвкy в зaвиcимocти oт тoгo, зacтpaxoвaл зaeмщик жизнь, здopoвьe и титyл или нeт.

B peзyльтaтe нa пpaктикe, нecмoтpя нa oтcyтcтвиe в зaкoнe oбязaтeльнoгo тpeбoвaния, зaeмщикy пpиxoдитcя зaклaдывaть в cyммy pacxoдoв oплaтy cтpaxoвыx дoгoвopoв. Учитывaя нeмaлeнький paзмep взятoй в кpeдит cyммы и cpoк выплaты, зaключить дoгoвopы cтpaxoвaния oкaзывaeтcя выгoднee, нeжeли плaтить пo yвeличeннoй пpoцeнтнoй cтaвкe.

Cтpaxoвaниe oбъeктa нeдвижимocти пo cpoкy coвпaдaeт c выплaтoй кpeдитa – дoгoвop cтpaxoвaния пpиxoдитcя пpoдлять кaждый гoд вecь, пoкa зaeмщик нe вepнeт дoлг c пpoцeнтaми. Cтpaxoвaть жизнь и здopoвьe бaнки пpeдлaгaют нa тoт жe пepиoд, a титyл oбычнo cтpaxyeтcя пepвыe тpи гoдa.

Пocкoлькy cyммa нeвыплaчeннoгo дoлгa yмeньшaeтcя c кaждым гoдoм, cooтвeтcтвeннo cтoимocть cтpaxoвки тoжe бyдeт мeнятьcя кaждый гoд в мeньшyю cтopoнy. Кcтaти, пo пoтpeбитeльcкoмy кpeдитy cтpaxoвкa oбoйдeтcя гopaздo дopoжe.

Чтo выбpaть кpeдит или ипoтeкy?

Peшaя, чтo пpoщe взять: ипoтeкy или пoтpeбитeльcкий кpeдит нa пoкyпкy квapтиpы, нaдo opиeнтиpoвaтьcя в пepвyю oчepeдь нa cyммy кpeдитa и нa cpoк. Ecли y зaeмщикa ecть пopядкa 85-90% cтoимocти квapтиpы или в ближaйшee вpeмя oн oжидaeт пoлyчeниe тaкoй cyммы – вcтyпит в нacлeдcтвo, пpoдacт yжe имeющeecя жильe, пoлyчит oплaтy зa выпoлнeннyю paбoтy, ecть cмыcл oфopмить oбычный кpeдит. Чтoбы выплaтить ocтaвшиecя 10-15% зaeмщикy вpяд ли пoнaдoбитcя нecкoлькo лeт, a знaчит пepeплaтa нa пpoцeнтax бyдeт нe тaкoй бoльшoй.

Пpи этoм зaeмщик нe бyдeт coбиpaть бoльшoй пaкeт дoкyмeнтoв, oплaчивaть oтчeт o pынoчнoй oцeнкe, ждaть coглacoвaния выбpaннoй квapтиpы бaнкoм. Дoпoлнитeльныe pacxoды, cвязaнныe c oфopмлeниeм ипoтeчнoгo кpeдитa, в тaкoй cитyaции мoгyт oкaзaтьcя coпocтaвимы c paзницeй в пpoцeнтнoй cтaвкe, a тo и пpeвыcить ee. Eщe и yдacтcя cэкoнoмить вpeмя нa oдoбpeнии oбъeктa и oфopмлeнии дoкyмeнтoв и кpeдитa.

Oднaкo ecли y зaeмщикa ecть вoзмoжнocть oплaтить нe бoльшe 60-70% oт cтoимocти жилья, и пoгaшaть кpeдит oн нaмepeвaeтcя 3-4 гoдa, тoгдa цeлecooбpaзнeй бyдeт вce-тaки oфopмить ипoтeчный кpeдит. B этoм cлyчae пepeплaтa нa пpoцeнтax мoжeт cтaть cyщecтвeннoй.

Cpaвнивaя, чтo лyчшe, кpeдит или ипoтeкa: в чeм paзницa, нaдo oбpaщaть внимaниe нa цифpы – cpoки, cyммы, пpoцeнтныe cтaвки. Нe cтoит opиeнтиpoвaтьcя нa мифичecкyю пpoвepкy бaнкoм «чиcтoты» oбъeктa пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa или oткaзывaтьcя oт ипoтeки, пoлaгaя, чтo вмecтe c зaлoгoм бaнк пpиoбpeтaeт пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy, кyплeннyю зaeмщикoм.

Ecли cpaвнивaть дpyгиe плюcы и минycы ипoтeчнoгo и пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa, cтoит oтмeтить, чтo пpи пoкyпкe жилья зa cчeт пoтpeбкpeдитa вы мoжeтe пpи нeoбxoдимocти пoлнocтью oфopмить квapтиpy нa нecoвepшeннoлeтнeгo. И ecли вoзникнyт финaнcoвыe cлoжнocти и вac пpизнaют бaнкpoтoм, квapтиpy, нe пepeдaннyю в зaлoг бaнкy, нe cмoгyт пycтить c мoлoткa, чтoбы пoкpыть дoлги – ecли этo вaшe eдинcтвeннoe жильe и cyммa дoлгoв нe чpeзмepнo вeликa.

Бaнк мoжeт oткaзaть в ипoтeкe нa выбpaнный oбъeкт или нe coглacoвaть ycлoвия пpoвeдeния cдeлки. B этoм cлyчae тoжe мoжнo oбpaтитьcя зa пoтpeбитeльcким кpeдитoм. Bыйдeт дopoжe, зaтo дacт вoзмoжнocть кyпить жeлaeмый вapиaнт. Нaпpимep, кyпить квapтиpy c ayкциoнa мoжнo пpoцeнтoв нa 20 нижe pынoчнoй цeны, нo тoлькo зa нaличный pacчeт. Bы мoжeтe пoтpaтить нa пoкyпкy пoтpeбитeльcкий кpeдит, a пocлe peфинaнcиpoвaть eгo c пoмoщью ипoтeки нa кyплeннyю квapтиpy. И кcтaти, ecли yчecть cкopocть вoзвpaтa кpeдитa, мoжeт cтaтьcя, чтo paзницa в пepeплaтe и нe cыгpaeт бoльшoй poли.

Бывaют eщe вapиaнты, кoгдa взять кpeдит мoжeт oдин члeн ceмьи, a oфopмить жильe нyжнo нa дpyгoгo. B этoй cитyaции тoжe пpидeтcя вocпoльзoвaтьcя пoтpeбитeльcким кpeдитoм.

Из дoпoлнитeльныx плюcoв ипoтeчныx кpeдитoв: y мoшeнникoв мeньшe шaнcoв вac oбмaнyть. Ocнoвныe cxeмы oбмaнa cвязaны c нaличным pacчeтoм, пpoвeдeнным дo oфopмлeния. Пpи ипoтeчнoм кpeдитoвaнии paccчитывaютcя зa квapтиpy пocлe peгиcтpaции, и oбмaнyть пoкyпaтeля в тaкoй cитyaции нaмнoгo cлoжнee.

Ипoтeчнaя cдeлкa peгиcтpиpyeтcя быcтpee, и бaнк дoпoлнитeльнo пpoвepяeт пpoдaвцa – мoжeт зaпpocить пepeд cдeлкoй cпpaвки из пcиxo- и нapкoдиcпaнcepa.

Eщe oднa выгoдa ипoтeчнoгo кpeдитa – мoжнo пoлyчить нaлoгoвый вычeт oт гocyдapcтвa нa пoкyпкy жилья и выплaтy пpoцeнтoв. Maкcимaльнaя cyммa, кoтopyю вы мoжeтe пoлyчить нa пoкyпкy – 260 тыcяч pyблeй, a нa yплaчeнныe пpoцeнты – 390 тыcяч pyблeй. Пo пoтpeбитeльcкoмy кpeдитy вычeт дaдyт тoлькo нa пoкyпкy, нa пpoцeнты пoлyчить нe выйдeт.

И ecли y вac нeт вoзмoжнocти пpиcyтcтвoвaть нa oфopмлeнии ипoтeки, мoжeтe дaть нoтapиaльнyю дoвepeннocть, и пpeдcтaвитeль cмoжeт пoдпиcaть вce дoкyмeнты зa вac: ипoтeчный дoгoвop, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaявлeния. Для oфopмлeния пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa пpидeтcя пpийти личнo – пo дoвepeннocти eгo нe oфopмят.

Плюcы и минycы ecть y oбoиx вapиaнтoв, пoэтoмy oднoзнaчнo гoвopить o пpeвocxoдcтвe oднoгo вapиaнтa кpeдитoвaния нaд дpyгим нeкoppeктнo. Bыбиpaть, чтo лyчшe, нaдo иcxoдя из кoнкpeтнoй cитyaции.

Все об ипотеке: что это, как выгоднее брать и что для этого нужно

В этой статье разберемся с ипотекой – что это за кредит, в чем его плюсы и минусы, а также каковы требования и порядок действий при оформлении.

Нет человека, который не слышал бы о покупке квартиры в кредит. Если вы задумались, как взять ипотеку, мы расскажем все детали: виды, условия получения, сроки на всех этапах. Читайте статью, если сомневаетесь – брать или не брать. Разберемся вместе, что такое ипотека, как ее оформить выгодно и без ошибок.

Что такое ипотека

В буквальном смысле это — залог недвижимости. Вы одалживаете у банка деньги, чтобы купить квартиру или дом; а банк берет их в залог – как гарантию возврата заемных средств. «В народе» ипотекой принято называть заем на покупку жилья. Поскольку это самый популярный вид ипотечного кредита – с ним и будем разбираться.

Виды ипотечного кредитования

Выделяют несколько классификаций ипотеки.

• под залог имеющегося имущества – отличается выгодными условиями;
• под залог приобретаемого жилья – наиболее распространенный ипотечный продукт.

По виду приобретаемого жилья:

• в новостройках (в том числе с долевым участием на этапе строительства);
• во вторичном жилом фонде.

В нашей стране действует множество программ льготного кредитования. Основные виды льготной ипотеки:

• ипотека с господдержкой;
• для семей с детьми;
• Дальневосточная ипотека;
• для специалистов IT-сферы;
• для военнослужащих;
• для работников бюджетных организаций.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Кто может взять ипотеку

Разберемся, кому дают ипотеку. Общие требования к заемщику:

• граждане России старше 21 года, но не достигшие пенсионного возраста;
• с трудовым стажем от 3 месяцев;
• со стабильным доходом;
• с положительной кредитной историей.

Кредитные организации могут уточнять и дополнять «портрет» заемщика, поэтому перед подачей заявки уточняйте, какие требования предъявляет конкретный банк.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

Остановимся на том, при каких условиях банки одобряют ипотеку.

Требования к жилплощади, т.е. к предмету залога, у банков также могут немного различаться, но чаще всего недвижимость должна быть:

• жилой, в хорошем состоянии (не ветхая, не под снос и не на этапе расселения) и на территории России;
• с узаконенной перепланировкой (если она была);
• без обременений (не в залоге у другого банка, не под арестом);
• с межеванием (в документах должны быть четко определены границы участка), если вы покупаете землю (с домом или без).

Проверьте, нет ли рисков потерять право собственности (например, если сделку признают недействительной).

Как узнать, подходит ли дом под ипотеку

Какие документы необходимы

Обязательные документы, которые подаются вместе с заявкой на оформление займа:

• паспорт;
• трудовая книжка или трудовой договор (заверенная копия),
• документы, подтверждающие основной и дополнительный доход: справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счета и др.,
• свидетельство государственного пенсионного страхования.

По объекту недвижимости (если он уже выбран) нужно предоставить:

• документы, устанавливающие право на объект недвижимости,
• схему жилого помещения,
• характеристику жилплощади,
• отчет о стоимости помещения,
• паспорт продавца недвижимости,
• выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи – при необходимости.

Приложите к пакету документов, если у вас есть:

• документы об образовании (диплом, аттестат, сертификат),
• водительское удостоверение,
• свидетельство о браке или его расторжении,
• брачный контракт,
• свидетельство о рождении детей,
• военный билет,
• документы, подтверждающие дополнительный доход (например, выписку с депозитного счета).

Если этих документов будет недостаточно для принятия решения, банк запросит дополнительные. Например, документы на недвижимость или другое дорогостоящее имущество, выписки со счетов и прочее.

Чем больше подтверждений платежеспособности вы предоставите, тем больше вероятность получить сниженную ставку.

Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Точно рассчитать сумму, которую одобрит банк, не получится. Примерный расчет делается на ипотечном калькуляторе. Например, таком .

При расчете обратите внимание на размер ежемесячного платежа. Если он не превышает 40% вашего дохода, то заявку, скорее всего, одобрят – при других благоприятных факторах.

К ним относится отсутствие финансовых обязательств (алименты, штрафы, долги перед налоговой) или судимости; наличие созаемщиков или поручителей (если платеж превысит 40% дохода).

Сколько длится одобрение ипотеки

В идеале эта процедура занимает 3-4 рабочих дня. Это минимальный срок, в течение которого можно провести полноценную проверку.

Обычно она включает:

• ознакомление с кредитной историей клиента в проверку персональных сведений о заявителе (место работы, доход, состав семьи, платит ли алименты и т. п.);
• оценку других лиц, которые могут непосредственно повлиять на платежеспособность потенциального клиента (созаемщики, поручители и т. п.). Эту оценку проводит служба безопасности банка.

На практике столь объемная проверка может занимать 2-3 недели: банковским служащим приходится ждать официальных ответов из различных государственных и частных учреждений.

Итоговый вердикт выносит кредитный комитет банка. В течение нескольких дней заявитель получит официальное уведомление.

Полученное одобрение не обязывает вас оформлять заем. Это лишь мнение банка – хоть и положительное.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Примерный срок можно подобрать самостоятельно, исходя из дохода и возраста. На ипотечном калькуляторе меняйте срок, пока ежемесячный платеж не составит комфортную сумму.

Но при этом обратите внимание, что ипотечный заем выплачивается до достижения пенсионного возраста. Поэтому если вам, например, 50 лет, то ипотеку на 30 лет оформить уже не получится.

Если вы уже давно выплачиваете ипотеку, в последние месяцы возникли трудности с платежами, а банк не одобряет реструктуризацию – самое время задуматься о рефинансировании.

Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке — от 6,79%. Объедините ипотечные и прочие кредиты другого банка в один кредит в Совкомбанке и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.

Нужен ли первоначальный взнос

Однозначно – нужен. В большинстве банков в России оформление ипотеки возможно при первоначальном взносе не менее 10%. А что делать, если его нет?

Лучший способ (хоть и не самый легкий) – накопить. Чтобы сделать это быстрее, используйте нашу карту «Халва» – мы выплачиваем по ней до 10% на остаток ваших денег на карте.

Сразу скажем, лучше не брать дорогой потребительский кредит в качестве первоначального взноса. Это приведет к увеличению долговой нагрузки; и тогда в ипотеке вам могут отказать.

В банках есть программы, которые помогут решить вопрос с первоначальным взносом.

• Если у вас уже есть недвижимость (без обременений), можно оформить ее в залог и получить заем по сниженной ставке. Благодаря залогу этот заем будет дешевле, чем потребительский без залога. Этот заем и станет первоначальным взносом.
• Если у вас есть право на льготы или субсидии (например, материнский капитал или субсидия для военных) – воспользуйтесь специальными ипотечными программами.

Процентная ставка

Для большинства заемщиков главным критерием выбора ипотечной программы будет процентная ставка. Расскажем о типовых условиях, которые могут повлиять на ее размер.

Больше первоначальный взнос (обычно 30% и больше) – меньше ставка. Для банка размер первоначального взноса – определенная характеристика финансовой дисциплины и платежеспособности заемщика. Поэтому для благонадежных клиентов банки могут снизить ставку.

Аналогичная ситуация со сроком кредитования. Банк может понизить ставку, если клиент берет заем на малый срок: в этом случае меньше риск, что у заемщика изменится финансовая ситуация и он не сможет выплатить долг.

Большинство банков снижает ставку клиентам-зарплатникам. Но здесь важно участие в зарплатном проекте компании, где работает клиент – потенциальный заемщик.

Если он обратится к работодателю с заявлением о перечислении зарплаты на карту банка, в котором планирует оформить ипотеку, – он все равно не будет считаться зарплатником, соответственно, скидки не получит.

Также банки могут предоставлять льготы разным категориям заемщиков – молодым семьям, военным и др. Это не государственные льготные программы, а скидки по программе кредитования. При выборе ипотечной программы уточняйте, на каких условиях банк может снизить ставку.

Как устроена ипотека

Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.

Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.

Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.

На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Что вы узнаете

Как подготовиться к ипотеке

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

• Население не хранит часть сбережений на депозитах или дома под подушкой, а вкладывает в жилье, в результате деньги работают в экономике.
• Строительная отрасль развивается, так как недвижимость покупают чаще, спрос на нее растет и строят больше. Параллельно растет и производство строительных материалов.
• Банки, наращивая кредитный портфель, работают с долгами, которые обеспечены залогом. Чем выше доля ипотеки, тем стабильнее банковская система страны.

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

1. Клиент подает заявку в банк, указывая желаемую сумму и цель кредита. Цель кредита — главное. В заявке обязательно нужно указать, что планируете покупать: первичка или вторичка, или вы вообще ничего не покупаете, а берете кредит на рефинансирование и оставляете в залог свою квартиру. Если с самого начала указать не точно, то после получения одобрения может потребоваться пересмотр заявки.
2. Банк изучает документы заемщика: например, справку 2-НДФЛ , копию трудовой книжки, где указан стаж. Также банк смотрит кредитную историю и кредитный рейтинг будущего заемщика. Если кредитор считает, что клиент способен вносить платежи вовремя, он одобряет кредит.
3. Клиент ищет объект недвижимости в новостройке или на вторичном рынке.
4. Как только клиент выбрал недвижимость, он предоставляет в банк документы на нее.
5. Если банк одобряет сделку, продавец и покупатель подписывают договор. Формально чаще всего расчет происходит на этом этапе: покупатель закладывает деньги в ячейку или на счет, но фактически доступа к деньгам у продавца пока нет.
6. Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. При регистрации обременения оформляют закладную. Закладная — это ценная бумага. Владелец закладной имеет право стать собственником заложенного имущества или продать это имущество и погасить долг заемщика. Клиент сдает документы в Росреестр, а закладная остается у банка.
7. После оформления документов продавец получает доступ к деньгам.
8. Как только заемщик погашает кредит, банк возвращает закладную.
9. Если в какой-то момент клиент перестает платить, банк выставляет недвижимость на продажу. Покупателю должник в итоге продаст квартиру. Вырученные деньги идут на погашение кредита, остаток — заемщику.

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

• покупает ли заемщик жилье на первичном или вторичном рынке;
• что покупает: апартаменты, квартиру, частный дом;
• вид занятости клиента: работает ли по найму, является ли предпринимателем, учредителем ООО.

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

О долгосрочной ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

1. Возможность купить жилье, не имея всей необходимой суммы.
2. Можно сделать ремонт по своему вкусу, не спрашивая ни у кого разрешения, в отличие от съемной квартиры.
3. Ипотечный кредит — это возможность зафиксировать цену на жилье. Все вокруг дорожает, а квартира — нет;
4. Ипотечная квартира экономит или зарабатывает деньги. Если заемщик вселится в нее сам, то сэкономит на аренде. Если сдаст кому-то другому — получит оплату. Цена аренды растет, а платеж по кредиту остается прежним.

1. Чаще всего это кредит на долгие годы или даже десятилетия. Если в какой-то момент заемщик потеряет работу и не сможет платить, то банк заберет квартиру.
2. Большие переплаты. Например, кредит под 10% на 5 лет — это переплата почти в полтора раза.
3. Расходы на страховку. Кроме первоначального взноса понадобятся деньги на страхование квартиры. Страховые взносы нужно делать ежегодно, пока не закроется кредит. Еще банк потребует застраховать жизнь и здоровье заемщика. Если клиент не станет страховать свою жизнь и здоровье, процентная ставка по ипотеке поднимется.
4. Продать ипотечное жилье по собственной инициативе можно только с разрешения банка. Продавать придется из-под залога — это сложнее. Проще, если покупатель будет с наличными. Но он может быть и с ипотекой. Если его первоначальный взнос покрывает остаток долга по ипотеке — проблем нет. Если не покрывает — надо найти банк, который согласится провести такую сделку. Но многие проводят такие сделки.

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.

Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:

1. жилье строят или покупают за кредитные деньги банка;
2. землю покупают по целевому займу, и на время выплаты этого займа участок находится в залоге. Если на этом участке построят здание, то оно тоже будет в ипотеке;
3. жилье покупают через военную ипотеку;
4. недвижимость или земельный участок берут в ренту, и в качестве залога получатель ренты берет эту недвижимость или землю.

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.

Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

• семью должны признать нуждающейся в жилье;
• оба супруга должны быть моложе 35 лет;
• у претендентов должны быть деньги, чтобы купить жилье после получения субсидии, или их доходы должны позволять получить ипотеку.

Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Ипотека с материнским капиталом. Материнский капитал — это сертификат, который выдает пенсионный фонд после рождения второго ребенка. Сейчас его размер составляет 466 617 Р . Тратить маткапитал разрешают после того, как ребенку исполнится три года. Есть исключения: например, погашение основного долга или первоначального взноса по ипотеке. Как направить материнский капитал на ипотеку, мы уже подробно рассказывали.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Сумму дохода уменьшают иждивенцы, например дети и престарелые родители, а также обязательные платежи — коммуналка, алименты, другие кредиты и т. п .

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

1. Доход — чем он выше, тем больше доверия со стороны банка.
2. Наличие созаемщика или поручителя, если доходы клиента не позволяют ему взять нужную сумму в кредит.

Виды процентных ставок:

1. Фиксированная ставка — это процент по кредиту, который не меняется в течение срока выплаты. Фиксированная ставка применяется чаще всего.
2. Плавающая процентная ставка рассчитывается по формуле, которая зафиксирована в кредитном договоре. В этой формуле есть какая-то переменная величина. Например, ключевая ставка Центробанка. Если она снижается, то падает и процент по кредиту, и наоборот. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной, но это риск для заемщика. Предсказать ситуацию на рынке сложно, и через несколько лет или даже месяцев платеж может резко вырасти из-за изменения плавающей ставки.
3. Переменная или комбинированная ставка — гибрид фиксированной и плавающей ставки. Процент по кредиту устанавливается жестко только на часть от общего срока кредита — например, на 3 года при кредите на 20 лет. Когда эти 3 года пройдут, ставка становится плавающей. Это риск для заемщика, но переменная ставка обычно ниже фиксированной.

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

• попросить бухгалтерию на работе ежемесячно перечислять часть заработной платы;
• написать заявление в банк, чтобы он списывал деньги с обычной банковской карты, например зарплатной;
• оформить дополнительное соглашение к договору вклада или текущего счета, чтобы платеж списывался оттуда;
• вносить каждый месяц в кассу банка наличные;
• настроить автоматический перевод на нужный счет в мобильном приложении банка или личном кабинете в интернете.

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.

Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

1. По соглашению сторон. Например, заемщик потерял работу и понимает, что не может больше платить кредит. Он обращается в банк, там согласны. Квартиру продают, банк забирает остаток долга, а клиент — оставшиеся деньги.
2. Через суд. Например, заемщик перестал вносить платежи, нарушив тем самым договор, и банк обратился в суд, чтобы расторгнуть отношения.
3. По инициативе одной из сторон, если это прописано в самом договоре или разрешено законом. Например, в договоре четко указано, что он прекращает свое действие, если заемщик два месяца подряд не платит по кредиту и не выходит при этом на связь с банком.

Условия страхования. Банк может потребовать:

• застраховать жизнь и здоровье;
• застраховаться от потери работы;
• сделать титульное страхование — это защита на случай, если сделку признают недействительной или незаконной.

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Разница между агентской и коллективной схемами

Агентская схема	Коллективная схема
Кто выступает в качестве страховщика	Страховая компания	Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему
Как быстро выплачивается страховое покрытие	Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов	Сразу же при наступлении страхового случая
Как покрывается кредит при наступлении страхового случая	Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым	Поскольку банк выступает выгодоприобретателем, он закрывает кредит сразу же при наступлении страхового случая
Как считается тариф на страхование	В зависимости от данных конкретного клиента	Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования
Преимущества и недостатки	Стоимость рассчитывается исходя из индивидуальных данных клиента	Стоимость одна для схожих категорий заемщиков
Страховая компания повышает тариф каждый год	Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%
Повышенная ставка и расходы при страховании всех трех рисков	Ставка ниже агентской на 0,25—1% , поэтому общие расходы тоже ниже
Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров	Страховая премия выше, чем в агентской схеме
Требуется предоставить страховой компании данные о состоянии здоровья или пройти медосмотр	Никакие документы о здоровье предоставлять не потребуется
Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании	Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически
Длительный процесс признания случая страховым и выплаты премии	Страховая премия выплачивается сразу же после наступления страхового случая без длительных разбирательств

Какие есть риски в ипотеке

Потеря или снижение дохода — это основной риск для заемщика. Если заемщик потеряет работу и быстро не найдет новую с такой же зарплатой, он не сможет платить за кредит. Банк не получит свои деньги и за каждый день просрочки станет начислять пени. Общий долг у заемщика вырастет. В конце концов на залог обратят взыскание — заемщик останется без жилья.

Валютный риск появится, если заемщик возьмет ипотечный кредит не в рублях, а в евро или долларах. В любой момент курс валюты может резко подскочить, и долг перед банком сразу увеличится.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости. Чаще происходит повреждение недвижимости — от пожара, затопления соседями, урагана. Бывает, что жилье дешевеет, так как спрос падает. В итоге долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость жилья снижается.

Как уменьшить риски

Классический способ снизить риски — это оформить страховку.

От чего можно застраховаться. Застраховаться можно от всего плохого, что может произойти с заемщиком и жильем: от потери работы, резкого ухудшения здоровья и получения инвалидности, от смерти, пожара и природных катаклизмов.

Страхование предмета залога обязательно по закону. Заемщик должен застраховать свое имущество от риска утраты и повреждения.

Страхование жизни и здоровья заемщика по закону не обязательно, но банки заставляют его делать.

Страхование финансового риска делает банк для себя за свой счет. Это на случаи, когда недвижимость переставшего платить заемщика продадут, а вырученные деньги не перекроют долг с процентами.

Титульное страхование. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов: право собственности оспаривают и возвращают квартиру продавцу. Например, появляются какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. В итоге страдает покупатель. Титульное страхование — защита на такой случай.

Что нужно для получения ипотеки

У банков, выдающих ипотечные кредиты, типичные требования к заемщикам, недвижимости и документам.

Требования к заемщикам банки выдвигают для того, чтобы получить платежеспособного должника. В условиях ипотечных программ они прописывают предпочтения по возрасту, стажу работы, доходу.

Возраст заемщика. Минимум — 20—21 год , максимум — обычно 65 лет. Может быть и 75, например у Сбербанка. Максимальный возраст устанавливают на момент полного погашения кредита. Если обратиться за ипотекой в 45 лет, а максимальный возраст — 65, банк согласится выдать кредит не больше чем на 20 лет.

Привлечения созаемщика банк не требует, но одобряет. Созаемщиком может стать любой совершеннолетний родственник, друг. Муж или жена становится созаемщиком автоматически, по закону, если не оформлен брачный контракт.

Длительность трудового стажа. Существуют требования к минимальному сроку работы в одном месте и к сроку общего трудового стажа. На одном месте, как правило, нужно проработать 3—4 месяца , а общий стаж должен быть 6—12 месяцев .

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг). У каждого банка своя схема оценки платежеспособности клиента. Есть общая методичка от института развития жилищной сферы « Дом-рф ». Через него государство отправляет все субсидии по ипотеке. Банки-партнеры « Дом-рф » должны применять указанную методику. В ней рассказано, какие факторы увеличивают привлекательность заемщика, а какие снижают. Например, если за последние два года заемщик нигде не работал больше двух месяцев, кредитору следует выяснить, почему был такой перерыв. По полученному ответу банк должен сделать вывод, насколько стабильно клиент трудится и востребован ли он на рынке труда.

Необходимые документы — документы, которые подтверждают личность и доход заемщика. Предоставлять в банк дипломы или свидетельство о рождении не нужно.

Документы, определяющие материальный статус заемщика, — это документы, которые подтверждают наличие другого ценного имущества: дачи, машины, ценных бумаг, — или источника дохода. Если заемщик работает и подрабатывает еще где-то , дополнительный доход подтвердит приказ о внешнем совместительстве или договор гражданско-правового характера.

Документы для индивидуального предпринимателя. Если заемщик — индивидуальный предприниматель, он предоставляет налоговую декларацию, бухгалтерскую отчетность, выписку с расчетного счета ИП.

Как оформить ипотеку

Нужно пройти пять этапов: выбрать банк, найти желаемое жилье, заключить сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировать переход права собственности, рассчитаться с продавцом. У нас есть большая подборка статей об этом.

Выбор банка. Выбирают скорее ипотечную программу, чем банк: сумму, ставку, сроки, размер платежа. Ипотечная программа привязана к типу недвижимости: первичка или вторичка.

Во многих банках программы похожи, но условия могут отличаться в индивидуальных случаях. Например, если заемщик — участник зарплатного проекта. Банк видит все движения по его счету, знает, какая зарплата, и часто предлагает кредит по сниженной процентной ставке.

Условия ипотеки в основных крупных банках. Условия ипотечных кредитов находятся на сайтах банков или сайтах-агрегаторах ипотечных предложений: « Домой-ру », « Банки-ру » и « Сравни-ру ».

Выбор недвижимости. Возможно, у вас уже есть предпочтения по типу дома, этажу, площади квартиры, количеству комнат. Но при покупке жилья в ипотеку учитывают еще два момента: сумму, которую одобрил банк, и его требования к объекту недвижимости.

Если жилье понравилось, покупатель обычно вносит аванс или задаток, чтобы продавец перестал искать других покупателей. Аванс — это деньги, которые вам вернут, если откажетесь. Задаток не возвращают, если передумал покупатель. Если продавец передумал продавать, он вернет покупателю сумму задатка в двойном размере.

Требования к приобретаемому жилью со стороны банка. После того как выбрали жилье, ваш выбор должен одобрить банк. Банку нужен ликвидный залог — тот, который они без проблем продадут. Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна быть обременена по другим долгам.

Если заемщик хочет купить частный дом, то желательно, чтобы он находился в населенном пункте и имел все необходимые коммуникации: свет, воду, газ.

Некоторые банки отказывают в кредите на покупку комнаты в общежитии, коммунальной квартире, одобряют только квартиры в домах определенных годов постройки.

Банк будет изучать документацию и пришлет оценщика в выбранную квартиру — он там все сфотографирует. Возможно, продавца попросят сделать какие-то дополнительные документы.

В итоге банк может одобрить сделку или отказать. Поэтому в соглашении о задатке прописывайте, чтобы в случае отказа банка задаток вам вернули.

Что выгоднее — вторичка или новостройка, сказать однозначно нельзя. С точки зрения кредита и процентов за него заемщику выгоднее брать новостройку. Проценты по такому ипотечному кредиту ниже, чем на вторичку. Но во вновь построенном доме нужно будет делать ремонт, а это тоже расходы.

На вторичке много домов и квартир — выбрать вариант под условия банка будет просто. Но стоит это жилье дороже, чем в новостройке.

Поэтому надо считать и сравнивать в каждом конкретном случае.

Заключение сделки. Обычно с продавцом начинают договариваться сразу, как увидели квартиру и поняли, что она нравится. Если сделка пройдет не в ближайшие дни, часто оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают, когда заключат основной договор.

Расчет с продавцом чаще всего происходит через банковские ячейки или аккредитив — специальный счет. В этих случаях до регистрации перехода права собственности стороны подписывают договор купли-продажи и расписки и покупатель кладет деньги в ячейку или на счет. После регистрации продавец получает доступ к деньгам.

Госрегистрация. В Росреестре покупателю нужно будет оформить жилье в собственность и зарегистрировать ипотеку. Обычно это делают через МФЦ.

Стоит ли обращаться к ипотечным брокерам

К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков.

Ипотечный брокер сам оформит заявки, соберет документы и пообщается с банками. Он выберет наиболее выгодный для клиента ипотечный кредит.

К брокеру стоит обращаться, если вы берете, например, квартиру в незнакомом городе или вам действительно не хочется вникать в детали сделки, но деньги решили вложить именно в жилье.

К нему стоит обратиться также, если вы уже получали отказы от банков. Грамотный брокер разберется, в чем причина, и подаст заявку в тот банк, в котором на это смотрят лояльно.

У брокеров могут быть преференции от банков по ставке как для партнеров: если заявку в банк подаст брокер, ипотеку предложат по сниженной ставке.

Брокер смотрит на документы заемщика «глазами банка»

Ипотечный брокер — профессиональный участник рынка кредитования и рынка недвижимости. По сути, это человек, который знает особенности ипотечных программ в разных банках и все о том, как правильно заполнить и подать документы. Устранить все ошибки и неточности, чтобы у сотрудников банка не возникло лишних вопросов, — тоже его работа.

Больше всего брокер может пригодиться в нестандартной ситуации. Например, клиенту нравится определенная квартира. Но она находится в центре Петербурга в доме с деревянными перекрытиями. Такой объект кредитуют не все банки, поэтому процент отказа велик. С большой вероятностью брокер знает, в каких банках есть программа кредитования подобных нестандартных объектов, и сразу подаст документы клиента именно туда.

Другой пример: у клиента есть отклонения от стандартных условий кредитования банка. Например, нет официально подтвержденного дохода или первоначального взноса. Брокер может предложить программу, по которой первый взнос вообще не нужен, — такие программы есть для определенных застройщиков. Или посоветует программу кредитования, где вместо первоначального взноса можно предоставить дополнительный залог, например залог третьего лица.

Еще брокеры могут сэкономить время клиенту. Большинство ипотечных брокеров — официальные партнеры банков, с которыми у них заключены прямые агентские договоры. Это позволяет брокеру принимать и обрабатывать клиентские документы самостоятельно. Как правило, при работе с брокером личный визит клиента в банк для подачи заявки на ипотеку не требуется. Клиент приходит только для того, чтобы подписать кредитный договор.

Некоторые ипотечные брокеры обладают преференциями и могут снизить ставку по ипотеке для клиента на весь срок кредитования. Кредитные организации могут предоставлять скидку на процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования для клиентов крупных партнеров — застройщиков, агентств недвижимости и риелторов, ипотечных и кредитных брокеров. Также брокер может снизить ставку по ипотеке в некоторых банках с помощью определенных опций. Например, по программе «Молодая семья» или провести сделку электронно.

К ипотечному брокеру можно обращаться, если, например, у человека неидеальная кредитная история или он уже получил первые отказы в банках. О причинах отказов банк не сообщает. Это могут быть технические ошибки в кредитной истории или неправильно заполненные документы. Задача брокера — определить их и, если есть возможность, устранить до подачи документов в банк.

Стоимость услуг устанавливает сам ипотечный брокер, четкого прайса нет. Как правило, стоимость зависит от профессионализма конкретного специалиста, региона, сложности ситуации и перечня действий, которые брокер должен выполнить. Проконсультировать в целом могут и бесплатно, а за одобрение ипотеки возьмут или фиксированную сумму, или процент от суммы выданного кредита.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Пополнять счет, с которого банк будет списывать платеж по ипотечному кредиту, лучше за 5 рабочих дней до даты списания. Деньги на счет могут поступить с опозданием, и возникнет просрочка.

Если просрочить очередной платеж даже на день, начнут капать пени, могут позвонить из банка, а потом в кредитной истории появится информация о просроченной задолженности. Поэтому лучше класть деньги на счет заранее.

Что можно делать с квартирой. В ипотечной квартире можно спокойно жить и делать ремонт. Некоторые банки оговаривают, что нельзя сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, прописывать не членов семьи. Все это указывается в договоре об ипотеке.

Заложенную квартиру можно продать, если кредитор даст на это согласие.

Правовой статус приобретенного жилья. Ипотечная квартира не принадлежит банку. Собственником является заемщик, хотя квартира приобретена на кредитные деньги. При этом он не может полноценно распоряжаться своей собственностью.

Как только долг будет погашен, обременение с жилья снимется и собственник получит все свои права.

Можно ли погасить кредит досрочно

Любой должник имеет право погасить кредит досрочно. Лишить этого права никто не может.

При частичном досрочном погашении возможны два варианта: уменьшить тело кредита или сократить срок. Если уменьшить тело кредита, снижается ежемесячный платеж. Если сократить срок кредита, платеж остается неизменным.

Что будет, если не платить

Сначала банк будет напоминать о просрочке, а потом выставит жилье на торги.

Можно ли лишиться квартиры. Кредитор имеет право требовать погашения долга за счет заложенного имущества. Если это прописано в договоре ипотеки, банк может сам продать жилье. Но чаще всего это происходит в судебном порядке. Не спасет и то, что квартира — единственное жилье или что там живут дети.

Что делать, если нет возможности погашать ипотеку

Если у заемщика наступили трудные времена, следует сообщить об этом кредитору и вместе с ним искать варианты решения проблемы. Либо перейти к другому кредитору.

Ипотечные каникулы. Летом 2019 года заработал закон об ипотечных каникулах. Если есть уважительная причина, заемщики могут не платить банку до 6 месяцев, а банк не станет начислять пени и обращать взыскание на жилье.

Реструктуризация долга — это изменение графика или суммы платежей так, чтобы заемщик справлялся с кредитной нагрузкой. Для этого нужно написать заявление и дождаться решения банка. Мы уже рассказывали об этом в статье «Что делать маме-пенсионерке , если нет денег платить за ипотеку».

Рефинансирование ипотеки — это уход от одного кредитора к другому, с более выгодными условиями кредитования. Посчитайте, сколько можно сэкономить, если рефинансировать ипотеку:

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидию на ипотеку дают определенным категориям граждан: молодым семьям, многодетным семьям, военнослужащим, госслужащим. Как оформить субсидию или получить льготную ипотеку, читайте в наших статьях: