Это работает только с ипотекой? А разве не придется платить дважды? Разбираемся, как устроено рефинансирование кредита
Последние пять лет ставки в российских банках постоянно падают. Те, кто держит деньги на вкладах, от этого не в восторге. А для тех, кто пользуется кредитами, это прекрасная новость. Из-за падения ставок все популярнее становится процедура рефинансирования: когда за счет нового кредита гасят старый. Такой финансовый инструмент позволяет снизить ставку по кредиту, сократить ежемесячные платежи и срок кредитования и так далее. Вместе с Райффайзенбанком разбираемся, как устроено рефинансирование и какие мифы вокруг него существуют.
Миф № 1. Мой банк никогда не отпустит меня с моим кредитом!
Такая ситуация невозможна: при рефинансировании вы досрочно погашаете старый кредит. Сделаете ли вы это с использованием своих средств или нового кредита — в общем-то, банку все равно. С 2011 года право на досрочное погашение кредита закреплено в поправках к Гражданскому кодексу. Но банк может пересчитать проценты и выставить свои условия. В частности, если вы решите погасить кредит досрочно, банк может потребовать предупредить об этом за 30 дней. Это законно.
Миф № 2. Наверняка есть какие-нибудь дополнительные комиссии, если гасить кредит досрочно
От лишних тревог спасает универсальное правило: всегда нужно читать кредитный договор. Условия «выхода» заемщика могут быть разными, но банк не имеет права брать за него дополнительную плату. Но он может установить правила: например, обозначить сроки внесения досрочных платежей. Или как именно, с учетом процентов, должна рассчитываться полная сумма долга. Никаких «входных» комиссий у большинства банков нет: любой из них заинтересован в привлечении хороших заемщиков и не будет чинить дополнительных препятствий.
Миф № 3. Если я рефинансирую кредит, моя кредитная история ухудшится
Само по себе рефинансирование никак не влияет на кредитную историю, но опосредованно оно может ее улучшить. Кредиты рефинансируют, чтобы снизить ставку и упростить администрирование: гораздо легче платить без просрочек один кредит в одном банке, чем пять в разных. Чем аккуратнее вносятся платежи, тем лучше кредитная история.
Кстати, положительное влияние на кредитную историю — это главное отличие рефинансирования от реструктуризации, с которой его часто путают из-за схожего звучания. При рефинансировании заключается новый кредитный договор, а при реструктуризации изменяется текущий — то есть банк снижает платеж или увеличивает срок выплаты. Это опция для заемщиков на грани дефолта, и на кредитную историю реструктуризация действительно влияет негативно.
Миф № 4. Звучит хорошо, но ведь рефинансируют только ипотеку…
У многих сложилось такое мнение, потому что ипотека — очень «длинный» кредит и за срок его жизни ситуация на рынке может много раз измениться. Но на самом деле рефинансировать можно любые кредиты.
Миф № 5. Рефинансирование в большинстве случаев невыгодно!
Есть ситуации, когда рефинансирование действительно может быть невыгодно или невозможно. Например, рефинансировать кредит не получится, если у клиента плохая кредитная история. А если до окончания выплат задолженности осталось совсем чуть-чуть времени, это может быть невыгодно. Но если кредит оформлен на длительный срок и проценты по нему вы уже погасили, рефинансирование, скорее всего, имеет смысл.
Или, например, кредит брался в долларах, а курс постоянно растет — в таком случае будет выгоднее перекредитоваться в рублях. Еще одна частая ситуация, когда рефинансирование позволяет закрыть задолженность по кредитным картам, чтобы избавиться от больших процентов.
Миф № 6. А проценты не придется ли платить дважды?
Если речь идет об ипотеке, такой риск есть: платеж по ипотеке — аннуитетный, то есть в начале срока заемщик платит больше процентов и меньше по самому кредиту, а к концу — наоборот. Поэтому надо провести предварительные расчеты, чтобы оценить выгоду рефинансирования. Но далеко не все кредиты такие: например, платеж по кредитным картам устроен иначе.
Попробуем посчитать на двух примерах ставки 7,99%, которую предлагает Райффайзенбанк. Это фиксированное значение, без приписки «от», которую часто можно встретить в кредитных договорах.
- Автокредит на 1 млн рублей по ставке 15% (с аннуитетным платежом, то есть заемщик сначала больше платит за процентную часть, а потом за тело кредита). Если заем на четыре года взяли в июне 2019-го, значит, к декабрю 2020-го выплаты составили около 166 000 рублей. Если продолжить платить по-старому, придется отдать еще примерно столько же в виде процентов. А после рефинансирования под 7,99% — около 130 000.
- Потребительский кредит: заемщик взял 700 000 рублей на ремонт в декабре 2019 года под 15%. За 11 месяцев он успел погасить около 266 000 рублей. Если продолжать платить по ставке 15%, переплата составит 100 000. По ставке 7,99% — 51 000.
В общем, при рефинансировании под 7,99% заемщик сможет cэкономить около 30 000 на автокредите и 50 000 на потребкредите. Главное — заранее просчитать эту выгоду с учетом затрат на переоформление (это особенно актуально для краткосрочных займов). Также стоит обновить пакет документов с подтверждением дохода за последние три месяца.
Эксперт рассказал, стоит ли рефинансировать ипотеку
Рефинансирование ипотеки дает возможность существенно снизить платежи по кредиту. О том, как этого добиться и когда это может оказаться не слишком выгодно, рассказала эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ минфина Ольга Дайнеко.
Что дает рефинансирование?
Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита в своем банке с помощью нового займа в другом банке на ту же квартиру.
Заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты, сократить размер ежемесячного платежа, объединить все кредиты в один или оформить отношения с новым банком уже без поручителя. Снизить процент по ипотеке можно и в своем банке, однако формально это называется не рефинансированием, а изменением условий договора, отмечает Дайнеко.
При этом такой вариант может оказаться удобнее для заемщика: хотя сниженный процент может быть и не минимальным на рынке, каких-либо дополнительных документов при этом собирать не придется.
Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?
Выгодно — когда ставка снижается не менее чем на 2 процентных пункта (а лучше больше). Однако если прошло уже более половины срока погашения ипотеки, рефинансирование невыгодно, отмечает Дайнеко. Как правило, на старте выплат клиент большей частью оплачивает проценты и лишь небольшая часть ежемесячного платежа уходит на погашение основного долга. К окончанию срока кредита большая часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга. Сумма, которую платят как процент по кредиту, уменьшится, но если ее доля в платеже, допустим, одна десятая, то эффект будет почти незаметен. А с учетом платы за оформление документов это может быть и вовсе убыточно.
Если ранее были просрочки по платежам или, к примеру, ваши доходы сейчас ниже, чем при первоначальном оформлении ипотеки, в другом банке могут отказать в рефинансировании. Бывает, что банк предлагает индивидуальные условия по кредиту, к примеру, договором предусмотрено, что после выхода заемщика на пенсию ежемесячный платеж становится резко ниже. Новый банк таких условий может не предложить.
Сколько стоит?
Оформляя рефинансирование, придется потратиться. Среди допрасходов — плата за оценку недвижимости, оплата госпошлины за регистрацию залога и регистрацию права собственности на недвижимость, нотариальных услуг и банковских комиссий за перевод средств в другой банк.
До момента получения новым банком от предыдущего закладной на квартиру кредит будет считаться необеспеченным и по нему будет более высокая ставка. До оговоренной в программе рефинансирования ставка снизится после того, как Росреестр зарегистрирует новое обременение.
На что влияет?
Нередко возникает вопрос, не теряется ли после рефинансирования право на получение налогового вычета за уплату процентов по ипотечному кредиту. «Нет, право на вычет по процентам сохраняется, — заверяет Дайнеко. — После рефинансирования можно будет, как и прежде, возвращать из бюджета 13% от оплаченных по новому кредиту процентов. Однако надо обращать внимание, чтобы в новом договоре упоминался старый ипотечный договор».
Какие нужны документы?
Пакет документов немного шире того, что был необходим для выдачи первоначального кредита. Понадобятся паспорт, СНИЛС, справка с работы или выписка из трудовой книжки, справка о доходах, документы на предмет залога (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, отчет об оценке недвижимости), справка о прописанных в квартире, об отсутствии задолженности по квартплате, справка из прежнего банка об использовании маткапитала и свидетельства о рождении детей. Заемщик должен будет подписать кредитный договор, договор страхования и оплатить страховую премию. Можно выбрать любую компанию из списка аккредитованных этим банком.
Рефинансирование ипотеки: выгода или пустая трата времени?
По мере снижения ипотечных ставок банковское предложение по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.
Когда это выгодно
Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними – стоимость ресурсов для банков. Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых. Ориентироваться надо на схему рефинансирования ипотеки, и даже если выплата по процентам будет растянута на весь срок, а не как обычно поставлена в самом начале, но при этом выгода окажется полторы копейки, то и соглашаться нет смысла», – считает Василий Солодков, директор Банковского института ВШЭ.
По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики – скидку.
«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», – говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться – можно обращаться в другой банк.
«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время на переоформление потрачено», – советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.
Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.
В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.
Максим, Московская область
Недостоверная реклама
Следует учесть, что реклама не всегда соответствует тем условиям, которые предлагаются в рамках рефинансирования. Нужно тщательно выяснить все «правила игры» на старте, чем потом бегать по отделениям и пытаться через call-центры добиваться одобрения заявки.
«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовал списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале. Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру». Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей. И не факт, оказывается, что рефинансирование одобрят. Выходит, что если не одобрят, то в другом банке нужно будет собирать новый пакет документов, платить за них тоже. Опять десятки тысяч. Кроме того, даже расценки на страховку квартиры не совпали – озвучивалась гораздо меньшая», – рассказала Мария.
Странные расчеты
У Анны рефинансирование кредита застопорилось на этапе предварительных расценок: «Я спросила о ежемесячном платеже – выяснилось, что он всего на 1 тыс. рублей меньше. Спрашиваю: «У меня сейчас ипотека 14%, у вас предлагаемая — 9.5%. На аналогичных условиях в других банках разница в ежемесячном платеже доходит до 5 тыс. рублей. Почему у вас всего тысяча?».
Еще одна странность в банковских подсчетах, с которой столкнулись многие, заключается в том, что величина кредита не должна превышать 70-80% стоимости жилья. «Когда я покупала квартиру, она стоила 3 млн 300 тыс. рублей и сумма кредита как раз была 80% от этой суммы. Но сейчас цены упали, ее рыночную стоимость составила 3 млн. Надо было рефинансировать 2,6 млн рублей, – рассказала ЦИАН Екатерина. – В результате выбрала лучшее из предложений с ничтожным процентом платежа в первый год обслуживания по 9,5% на 10 лет. Правда платеж остался таким же, каким был. Около 30 тыс. ушло на оценку квартиры, доплату за страховки, оплату посредника, который должен регистрировать документы, госпошлину за регистрацию и оплату нотариальной доверенности на этого посредника».
Екатерина К., Москва
Такое тоже бывает
Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную. Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную. Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.
- Сравнив условия разных банков, в том числе, дополнительные расходы на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, подайте заявку на рефинансирование.
- Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка.
- Внимательно знакомьтесь с предлагаемыми условиями, при этом помните – банки меняют условия перекредитования в процессе рассмотрения заявки. Если все устраивает – подписывайте договор.
- Новый кредитор, как правило, в течение трех-пяти рабочих дней перечисляет сумму долга первому банку.
- После этого необходимо снять с недвижимости обременение первого банка и оформить залог в новом банке.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!