Почему подняли ставку по ипотеке

Поддержка спроса: какие скидки и акции дают банки покупателям жилья

Фото: Shutterstock

В 2023 году на фоне ужесточения требований ЦБ прекратила свое существование субсидированная ипотека от застройщика по околонулевым ставкам. Одновременно с этим регулятор повысил требования к первому взносу по ипотеке.

Чтобы удержать спрос, банки запускают дополнительные акции и дают скидки по ипотечным ставкам. Подробнее об условиях этих спецпредложений читайте в нашем материале.

Банки вводят акции по ипотеке и снижают ставки

Летом часть российских банков из топ-20 начали запускать акции и давать скидки ипотечным заемщикам, следует из обзора «Дом.РФ». Например, еще в конце июня Сбербанк (1-е место по выдаче ипотеки в России) ввел скидку до 3,8 п.п. на ипотеку с господдержкой при оформлении через «Домклик». В результате минимальные ставки по льготным программам снизились: до 3,9% годовых по льготной ипотеке с господдержкой, до 1,9% по семейной ипотеке, до 0,9% по дальневосточной ипотеке и до 0,9% по IT-ипотеке. А с 12 июля по 31 августа «Сбер» снизил ставки на «Домклик» по льготным ипотечным программам «Господдержка» и «Семейная ипотека» для покупки недвижимости на первичном рынке. Минимальная ставка по программам с учетом скидок составила 7,4% и 5,4% соответственно.

В конце июня Абсолют Банк (14-е место) на месяц снизил ставку на 0,4 п.п. на покупку квартир и апартаментов на вторичном рынке с первоначальным взносом от 20%. В июле банк запускал и временную акцию к Дню семьи, по которой можно было получить скидку 0,25 п.п. по семейной ипотеке. Ставка с учетом скидки составляла 5,74%.

ВТБ (2-е место) до конца июля продлил запущенную летом акцию со сниженным до 10% первым взносом по рыночным ипотечным программам.

Газпромбанк (7-е место) предлагает акцию по семейной ипотеке и ипотеке с господдержкой. Для заемщиков, которые подписывают договор в июле, на первые четыре месяца ставка по семейной ипотеке составляет 5% (вместо 6%), по ипотеке с господдержкой — 7% (вместо 8%). Далее будут действовать 5,45% и 7,45% соответственно на весь срок кредитования, говорится на сайте кредитной организации.

Уралсиб (12-е место) и Альфа-Банк (3-е место) запустили программы комбоипотеки с повышенными лимитами. В рамках этих программ часть кредита можно оформить по льготным ставкам, а часть сверх утвержденных программой лимитов — по рыночной.

«Росбанк Дом» (8-е место) снизил первый взнос до 15% годовых при покупке в ипотеку загородной недвижимости и объектов ИЖС и ввел специальную ставку на загородную недвижимость от 4,35%, пояснила начальник управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Елена Лобанова. «Также за последние пару недель у нас стало доступно значительное снижение ставки в рамках программы «Назначь свою ставку» от 0,5 до 4,5 п.п. (ранее было до 1,5 п.п.)», — добавила она. Эти условия действуют для всех программ банка при условии единовременного дополнительного платежа.

Подобные условия сейчас действуют в целом ряде банков — в среднем скидка составляет 1,5–2 п.п. Такой механизм стал практиковаться еще весной и сейчас доступен для многих ипотечных заемщиков. ЦБ не видит высоких рисков в платной скидке по ипотеке. По мнению регулятора, такая схема несет меньшие риски, чем ипотека от застройщика, поскольку не связана с завышением стоимости жилья.

Ипотека в 2023 году: что изменилось и чего ждать

В 2022 году ипотеку на новостройки давали под 0,1—1% — таких процентов в России не было никогда.

На вторичном рынке, наоборот, наблюдались самые высокие за последние пять лет ставки — 20—24% .

Разбираемся, что ждет ипотечный рынок в 2023 году и к чему готовиться тем, кто собирается брать кредит.

Что происходило с ипотекой в 2022 году

Из-за санкций и частичной мобилизации 2022 год не превзошел предыдущий по объемам ипотечного кредитования. Количество выданных ипотечных кредитов — 1,3 млн, что на 30% меньше показателей 2021 года, но на уровне докризисного 2019 года, когда банки выдали также в районе 1,3 млн ипотек.

Обзор рынка ипотечного кредитования в 2022 году от «Дом-рф» PDF, 1,1 МБ

Аналитический обзор ЦБ банковского сектора за 2022 годPDF, 1,3 МБ

Вот главные итоги 2022 года:

Ипотека осталась лидером розничного кредитования, благодаря ей объемы выданных кредитов выросли на 20%. По потребительским кредитам рост составил всего 2,7%, а автокредитование упало — портфель банков снизился здесь на 3,7%.
Процент одобрения ипотечных заявок сохранился примерно на уровне 2021 года, когда банки удовлетворяли 58% заявок. Во второй половине 2022 года 60—65% заявок получали одобрение.
В декабре 2022 года банки выдали максимальное количество ипотек за всю историю наблюдения за этим видом кредитования в России — на сумму около 700 млрд рублей.

Объемы кредитования распределялись неравномерно. В 2022 году на вторичном рынке банки выдали 730 000 ипотечных кредитов, а на первичном — 410 000. Это связано, вероятно, со средними ставками, которые разнятся почти в два раза. По итогам 2022 года средневзвешенная ставка на первичном рынке была 4,3%, что ниже 2021 года на 1,6 п. п. — тогда ставка была 5,9%. А на вторичном рынке средняя ставка по итогам года — 9,3%, что выше предыдущего на 1 п. п. Но и цены на жилье на вторичном рынке были ниже.

В целом спрос на вторичное жилье снизился на 32% в сравнении с 2021 годом, а вот на первичном рынке падение было не таким сильным — на 14%. Доля ипотеки на первичном рынке в сравнении с 2021 годом выросла: 45% по итогам 2022 года против 33% годом ранее.

Лидерами ипотечного кредитования в 2022 году остались те же банки, что входили в топ-10 и раньше. Так, на долю Сбера пришлось 53% всего объема выдач.

Топ-10 банков по объему выдачи ипотек в 2022 году, по данным «Дом-рф»

Банк	Объем выдачи ипотек, млрд рублей	Изменение с 2021 года	Количество выданных кредитов, тысяч штук	Изменение с 2021 года	Доля рынка
Сбербанк	2573,9	−11,3%	822,5	−23,3%	53%
ВТБ	971,4	Нет данных	Нет данных	Нет данных	20%
«Альфа-банк»	206,0	−23,6%	38,8	−38,5%	4%
Банк «Дом-рф»	181,4	+31,1%	38,1	−10,3%	4%
«Промсвязьбанк»	104,6	+11,4%	26,1	−20,2%	2%
ФК «Открытие»	102,6	−33,6%	21,7	−52,8%	2%
«Газпромбанк»	97,5	−12,4%	20,0	−27,2%	2%
«Росбанк»	91,5	−18,1%	17,7	−35,9%	2%
«Совкомбанк»	85,3	−13,9%	29,7	−16,0%	2%
«Россельхозбанк»	80,3	−37,5%	20,3	−60,3%	2%

С рынка ипотеки ушли суета и ажиотаж

В 2023 году изменения в льготных программах и нормативной базе Банка России привели к следующим основным изменениям:

Продлены все льготные программы, прекратилось психологическое давление от ожидания того, что они закроются.
Выросла ставка по программе льготного кредитования новостроек с 7 до 8%. Одновременно с этим банки предложили кредиты по этой программе со скидкой от официальной ставки — в среднем по 7,5%.
Стало невозможным повторное и многократное использование льгот. Например, нельзя получить два кредита на две квартиры сразу — дают один кредит в одни руки.
Расширены льготные категории в семейной ипотеке. Теперь дополнительно программой могут воспользоваться все семьи с двумя детьми до 18 лет.
Сократились программы банков и застройщиков с заниженными ставками.
Ставки по оставшимся программам выросли.

Рынок льготного ипотечного кредитования упорядочился, в результате ушли суета и ажиотаж. Доступность льготных программ сохраняется. Их влияние на рынок тоже сохранится, а вот доля таких программ в общем объеме кредитования зависит от условий стандартных программ.

В кризисные годы доля льготных программ доходила до 30—40% от объема всего рынка. А разница в ставке с рыночными программами была 4—5 процентных пунктов: льготные программы — 7%, рыночные — 11—12% . В кризис рынок не растет, а доля льготных программ увеличивается. При растущем рынке, наоборот, то же самое количество льготных программ составляет меньшую долю рынка. Если будет рост, то объем льготных программ начнет снижаться: было 30%, станет 20%, затем 10%.

Есть и дополнительные факторы. В льготных программах минимальный первоначальный взнос — 15%. ЦБ давит на банки, чтобы первоначальный взнос был выше 20%.

На рынке новостроек в 2023 году мы увидим самые разные формы стимулирования покупателей: рассрочки, специальные графики выплат. Будут дополнительные кредиты, например на первоначальный взнос, возможность включить дополнительные расходы в тело кредита или отсрочить первоначальный взнос до 12 месяцев. Варианты разные, их общая идея — пока не пользуешься квартирой, платишь меньше. Можно предположить, что весной подобных опций будет много: застройщики и банки хотят сохранить объемы.

Почему волнуется Центробанк

По итогам 2022 года ЦБ отмечает, что качество оформляемых ипотек становится хуже.

Все больше ипотек оформляют с низким первоначальным взносом. Теперь на их долю приходится до 53% всего объема выданных кредитов.
У ипотечных заемщиков растет показатель долговой нагрузки, то есть соотношение выплат по кредиту и доходов. Почти у половины ипотечных заемщиков этот показатель составляет 80%. То есть если человек получает 100 000 Р в месяц, то 80 000 Р он отдает на платежи по кредитам. Такого не было никогда, а по банковским стандартам показатель долговой нагрузки не должен быть больше 50—60% .
Все меньше заемщиков гасят ипотеку досрочно.

В то же время объем просроченной задолженности в общем количестве выданных ипотечных кредитов снижается. И по итогам 2023 года ЦБ ждет роста ипотечного кредитования на 15%.

Ипотека на первичном рынке в 2023 году

Ипотека с околонулевыми ставками сделала свое дело: цены на недвижимость в новостройках выросли. Теперь ипотека не выглядит такой выгодной даже по сверхнизким ставкам.

Рынок новостроек во многом выживает за счет льготных программ кредитования, по которым часть ставки компенсирует государство.

Льготные ипотечные программы

Программа	Количество выданных ипотек в 2022 году	Условия в 2023 году
Льготная ипотека, или господдержка-2020	221 400	Ставка до 8%. С 2023 года запрещено брать несколько ипотек по господдержке на одного человека: один человек — одна ипотека.

Такую ипотеку дадут на новостройку или частный дом, причем дом можно строить и своими силами

Как будет развиваться жилищное строительство в разных городах

По итогам 2022 года три города — Москва, Санкт-Петербург и Краснодар — формируют почти треть российского рынка строящегося жилья. Там много населения и высокий уровень социально-экономического развития. Отсюда повышенная привлекательность недвижимости. Это нормально и обоснованно.

Беспокоиться надо за то, чтобы на всей территории страны были комфортные возможности жизни. Это большая задача по развитию жилищного строительства во всех регионах, в том числе со сложным социально-экономическим положением. Региональные бюджеты могут позволить себе лишь немногочисленные жилищные программы на несколько сотен человек в год. Другими словами, три региона могут жить по рыночным законам, а части остальных федеральный центр должен помогать.

Например, дальневосточная ипотека реализуется за счет федерального бюджета. Программа распространяется на новостройки, ставка — 2% годовых, что существенно ниже рыночной. Но объем строительства относительно потребностей там все равно пока низкий.

Дополнительно к льготным программам застройщики разрабатывали вместе с банками скидки. Это и привело к появлению ипотек по околонулевым ставкам. Но сверхнизкие ставки влекли удорожание квартир.

Например, по стандартной семейной ипотеке со ставкой 6% квартира стоила 5 млн рублей. А по ипотеке со ставкой 1% цена недвижимости увеличивалась — обычно на 20—30% , и тогда эта же квартира стоила 6,5 млн рублей.

Подобная практика уходит с рынка, потому что Центробанк неоднократно выступал против. Основная причина: реальная стоимость залога не покрывает ипотеку. Получается, что, если заемщик не сможет платить по кредиту, банк не покроет убытки за счет продажи квартиры, ведь ее стоимость изначально была завышена, и денег кредитору выдали больше, чем теперь удастся получить от продажи жилья по рыночной цене.

Еще в декабре Банк России увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. А с 1 мая 2023 года еще раз их повысит. Чтобы выдавать ипотеку со сверхнизкой ставкой, банкам придется формировать повышенные резервы для обеспечения достаточности капитала. Вероятно, смысла в выдаче таких кредитов не будет.

Центробанк уже внес уточнения в свое положение и дестимулировал выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкой ставкой. С 30 мая 2023 года по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо формировать дополнительные резервы на возможные потери. Ведь чем больше рисков невозврата кредита, тем больше у банка должно быть зарезервировано собственных средств.

Теперь банкам не всегда выгодно выдавать кредиты под сверхнизкий процент. Но увеличивать резервы не придется, если ипотеку дают заемщику с показателем долговой нагрузки не более 60% и первоначальным взносом не менее 30%.

Также предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%.

Ипотека на вторичном рынке в 2023 году

Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке в 2022 году была 9,3%. Это более чем в два раза выше ставки на новостройки. Специальных льготных программ для вторичного рынка в 2023 году нет, если не считать сельскую ипотеку, которая подходит и для покупки готового дома — не важно, у частника или компании.

В то же время банки предлагают заемщикам дополнительные опции для снижения базовой ставки на рынке вторички. Вот самые популярные.

Единовременная комиссия за снижение ставки. Клиент платит комиссию 1% от суммы ипотеки, и банк снижает ему базовую ставку на 0,5%.

Например, банк одобрил ипотеку на 5 млн рублей по ставке 11%. Если заплатить банку единовременную комиссию 1%, или 50 000 Р , то он снизит базовую ставку на 0,5%. Тогда ипотечный процент станет 10,5%. При сроке кредита 15 лет в первом случае — при ставке 11% — переплата будет 5 238 001 Р . А при ставке 10,5% — 4 956 243 Р .

До 2022 года эта опция встречалась редко, но теперь ее предлагают лидеры рынка ипотечного кредитования, например Сбер, «Дом-рф» и «Альфа-банк».

Опция «Будущий зарплатный клиент». Это модификация давно известной опции, когда ставку делают ниже, если заемщик получает зарплату на карту банка, который выдает ипотеку.

Теперь банк предлагает кредитору перевести к нему зарплату из другого банка, а скидку на ипотеку выдает авансом. Обычно первое зачисление зарплаты должно пройти в течение трех месяцев после оформления ипотеки, и тогда банк сохранит скидку по ставке.

Есть и другие опции для снижения ставки: повышенный взнос, подача заявки онлайн, использование электронных сервисов. Некоторые скидки суммируются, а некоторые — нет.

Ипотека на ИЖС — новый тренд

С 2021 года из-за коронавируса в России стала популярна тема переезда за город. А в 2022—2023 годах она развивается, потому что взять кредит на строительство и покупку готовых домов стало легче.

По итогам 2022 года объемы выдачи ипотеки на ИЖС выросли на 8% к 2021 году. Раньше построить дом на кредитные деньги было сложно: всего несколько банков предлагали программы для покупки участка с последующим строительством дома. Ставки были рыночными. В 2022 году такие программы есть практически во всех крупных банках, а ставки льготные.

Растет и количество возводимых домов. Так, по итогам 2022 года ввод частного жилья составил 57 млн квадратных метров, что больше показателей 2021 года на 16%.

Вот основные ипотечные программы для ИЖС с субсидиями от государства.

Льготная ипотека, или господдержка-2020. Можно построить дом самостоятельно или с помощью фирмы. Ставка — до 8%. Ипотека работает для всех граждан России без ограничений по социальному или семейному положению. Использовать программу можно только один раз на одного заемщика.

Семейная ипотека. Для семей с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, или с двумя несовершеннолетними детьми. Если ребенок один и у него инвалидность, дата рождения не имеет значения. Ставка — до 6%. Построить дом по такой программе можно только с привлечением подрядчика.

Сельская ипотека. Можно построить дом или купить готовый — у частника или компании. Максимальная ставка — до 3%. Одно из главных требований — к местоположению дома. Это должна быть сельская местность, которая входит в перечень утвержденных специальным постановлением. Проверить это можно в сервисе «Свое село».

ИТ-ипотека. С мая 2022 года сотрудники аккредитованных ИТ-компаний могут купить по такой программе не только квартиру, но и готовый дом у застройщика или построить новый с участием подрядной компании. Ставка — до 5%.

Дальневосточная ипотека. Для жителей Дальневосточного региона по льготной программе можно построить дом как с подрядчиком, так и своими силами. Ставка — до 2%.

Собственные программы банков. В некоторых банках есть свои льготные ипотеки для ИЖС. По такой ипотеке лимит будет выше, в отличие, например, от семейной, где дают максимум до 12 млн рублей. Но и ставка тоже будет выше, сейчас средняя по рынку — 10—12% . Например, банк «Дом-рф» предлагает по такой программе до 30 млн рублей по ставке от 10,4%.

Согласно опросу от «Дом-рф» и ВЦИОМ, 57% респондентов готовы полностью передать процесс строительства дома подрядчику. 43%, наоборот, планируют строить самостоятельно. При этом из этих 43% часть опрошенных, а именно 26%, все-таки планируют привлекать специалистов хотя бы к части работ. И только 17 из 43% хотят полностью возводить дом собственными силами.

Банки стали активно интересоваться кредитованием ИЖС

На ИЖС приходится более половины ввода жилья в стране. В 2022 году банки стали активнее кредитовать этот сектор, дают ипотеку, даже если стройка уже начата своими силами.

Идет болезненное упорядочивание рынка строительных услуг. Проблема в том, что любое ИЖС изначально нестандартное. Строит неизвестно кто, неизвестно где, неизвестно как, иногда еще и с непонятными правами на землю. Продать частный дом, в том числе и в случае невыплаты ипотеки, сложнее, чем типовую квартиру. Поэтому банки стали разрабатывать типовые сметы для строительства хозспособом. Выбирают подрядчиков и аккредитуют их.

Процессы кредитования подстраиваются под реальный процесс строительства: этапы, транши, связь с регистрационными действиями. Работа с учетом кредита требует документального оформления, проектов, смет, безналичных расчетов, прозрачного налогообложения. ИЖС должно стать из рынка шабашников рынком сертифицированных подрядчиков. Удорожание жилья в этом процессе, по некоторым оценкам, составит до 40%.

Вопрос о ставке кредитования в ИЖС связан с потенциальным риском дефолта заемщика и последующей продажи дома. Существующие ставки не покрывают эти риски. Но думаю, что ставку по ипотеке для ИЖС по сравнению со ставками для квартир банки будут делать равной или увеличат на символические 0,5—1 п. п. Зато первоначальный взнос вполне может быть увеличен до 30—40% от стоимости дома.

Должен пройти период комплексного развития территорий и систематизации рынка загородной недвижимости. Чтобы упростить оборот недвижимости и сделать удобными переезды, в районах ИЖС должны быть дороги, газ, водоснабжение, электричество, интернет, школы, детские сады, больницы, общественный транспорт, учреждения культуры и рабочие места. Любая стандартизация и инфраструктурное развитие — это снижение рисков кредитования.

Что в итоге

Ипотечные ставки на первичном рынке жилья будут повышаться из-за ужесточения требований Центробанка. И скоро мы уже не встретим ставку 1—3% . А значит, чтобы поддержать спрос, застройщики будут разрабатывать еще больше акций.
При более высокой ставке на вторичное жилье разница в ежемесячных платежах по кредиту не сильно отличается от первичного рынка, потому что стоимость готового жилья сейчас ниже новостройки. Средние сроки тоже сопоставимы: 22,9 года на вторичном рынке против 25,7 года на первичном.
Качество выдаваемых ипотечных кредитов ухудшилось, а значит, Центробанк продолжит следить за этим, что приведет к снижению объемов кредитования. Банкам придется повышать ставку для клиентов с высокой долговой нагрузкой или с минимальными накоплениями.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Ключевая ставка — 20%. Ипотеки больше нет? Что будет с ипотечными заемщиками?

«Не взял ипотеку в январе — думал, высокие ставки. А сегодня оказалось, что январские ставки были цветочками, — сетует Сергей. — Похоже, ипотеки мне теперь не видать».

Эксперты подтверждают: на рынке паника, говоря экономическим языком — форс-мажор. Какие программы еще работают и стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, выяснял Циан.Журнал.

Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья?

В ближайшее время турбулентность на финансовом рынке сохранится. Многие аналитики считают, что без острой необходимости с ипотекой лучше подождать — до тех пор, пока ситуация успокоится и станут понятны новые экономические реалии. В первую очередь это касается возможности погашать кредит в долгосрочной перспективе, комментирует вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Рудакова.

Если же вы еще успеваете получить кредит на ранее одобренных условиях и уверены, что сможете его выплачивать, то такая сделка, скорее всего, окажется выгодной. При этом и в кризисное, и в спокойное время решать, брать кредит или нет, нужно исходя из разумной необходимости/потребности, возможностей заемщика и его семьи, а также при наличии подушки безопасности, считает эксперт.

Самый приемлемый вариант для каждой семьи — индивидуальный подход. Он определяется не только экономической ситуацией, но и совокупностью других факторов:

материальным положением;
регионом проживания;
планами на будущее;
возможностью получить льготные условия — например, социальную ипотеку и т. д.

Какие риски у тех, кто берет ипотеку прямо сейчас?

Сейчас ставки растут, когда этот рост прекратится — определить сложно. Поэтому у тех, кто берет кредит в таких условиях, очевидно, есть риск, что его будет очень сложно выплачивать, уточняет Ирина Рудакова.

Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.

Если вы еще не получили ипотеку и собирались сделать это в ближайшее время, не факт, что вам это удастся. Одна из читательниц Циан.Журнала рассказала вот такую историю: «Нам для покупки квартиры не хватает всего 1,5 млн — мы планировали взять их в ипотеку. Но когда сегодня дернулись получать одобрение Сбербанка, получили отказ. Понятное дело, что банк просто не пересчитал ставки: мы подали заявку под 11,3% — такая возможность была с утра на сайте банка. Но отказ пришел сразу же».

Экономическая ситуация меняется ежедневно. Но если сегодня есть возможность взять кредит на прежних условиях, берите.

На руках большая сумма денег, сделка почти готова, но банк отказался давать кредит. Что делать?

В такой ситуации, пожалуй, неплохим решением может оказаться размещение денежных средств на депозитах в надежных банках, полагает Ирина Рудакова. Уместно вспомнить, как развивалась ситуация в 2014–2016 годах. Тогда ставки по депозитам достигали 18% годовых, но в 2016 году в результате действий Банка России ставки опустились до 8–9% годовых.

Вслед за повышением ключевой ставки банки начали поднимать ставки по вкладам. Допустим, ВТБ (ставки по рублевым вкладам и счетам поднялись до 18%), Россельхозбанк (11,1% по рублевым вкладам при размещении на один–два года), Совкомбанк (ставка по вкладу «Оптимальный» на срок три месяца составит 23%, а ставка по валютным вкладам на один год — 8%), «Московский кредитный банк» (до 11% на сумму от 1 тыс. рублей), Уралсиб (до 10,6% по программе «Прибыльный сезон»), МТС-Банк (до 10,2% на сумму от 10 тыс. рублей), Газпромбанк (до 10%). И, видимо, это еще не предел.

А со 2 марта Сбербанк и ВТБ второй раз за несколько дней повысили ставки по вкладам. В ВТБ рублевые ставки повысятся до 21%, по депозитам в долларах — до 8%, в евро — до 7% годовых. В Сбере максимальная ставка по рублевому вкладу «СберВклад Прайм» составит 21% на один–три месяца, «СберВклад» на тот же срок предлагается разместить под 20%, а ставки для вкладов в валюте будут равны 4–6% в зависимости от суммы вклада.

Брать ли ипотеку?

«Если вы только в начале пути, то можно просто расслабиться и забыть эту идею. Если кредит одобрен, выбран объект и есть четкое понимание и план, как обслуживать кредит в кризисной ситуации, то можно и взять. Но, думаю, таких людей будет мало — считаные проценты», — считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы.

А что будут делать банки?

Циан.Журнал разослал запросы в крупнейшие банки, работающие с ипотекой: в Альфа-банк, Газпромбанк, Уралсиб, Росбанк, Сбербанк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, ВТБ, банк «Дом.РФ», Совкомбанк (он временно приостановил выдачу новых кредитов). Мы поинтересовались, какова вероятность, что банки поменяют ставки по уже взятым кредитам, и планируют ли они приостанавливать выдачу ипотечных кредитов.

В Райффайзенбанке Циан.Журналу пояснили, что не меняют условия по действующим кредитам. Аналогичной позиции придерживаются и в ВТБ. «Это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны», — уточнили в ВТБ.

Росбанк

«Росбанк продолжает обслуживать клиентов в полном объеме и предоставляет полный доступ ко всем финансовым услугам и сервисам. Мы внимательно следим за развитием рыночной ситуации и на основе ее тщательного анализа будем принимать решения о корректировке условий по финансовым продуктам, при этом мы будем стремиться обеспечить комфортные условия для клиентов. Изменение условий по уже выданным кредитам исключено.

Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное клиентское обслуживание и адаптироваться к изменению ситуации там, где это необходимо, при соблюдении всех применимых норм и правил».

Альфа-банк

«Сейчас не самая стабильная экономическая ситуация. Поэтому с 12:00 28 февраля 2022 года выдачи ипотечных кредитов переносятся на неопределенный срок. Сделки по программам «Семейная ипотека» и «Ипотека с господдержкой» выдаются в стандартном режиме».

Расчеты по ранее подписанным договорам, договорам, находящимся на государственной регистрации, и ранее зарегистрированным сделкам проводятся без изменений. О сроках возобновления выдачи ипотечных кредитов будет сообщено дополнительно».

Сбербанк

«Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит ».

«В соцсетях и мессенджерах сейчас распространяется много слухов. В частности, что Сбербанк запретил снимать деньги с инвестиционных счетов в ближайшие 10 дней. Это неправда. Мы продолжаем выполнять свои обязательства перед вами, и ваши брокерские счета доступны вам полностью в любое время ».

Промсвязьбанк (ПСБ)

«Ставки по ранее выданным кредитам не изменятся. ПСБ выполняет и продолжит выполнять все обязательства перед клиентами в полном объеме, включая обслуживание всех вкладов, кредитов, расчетных операций, начисление и выплату процентов, а также прием и выдачу денежных средств.

Ставки по новым кредитам могут быть пересмотрены банком в сторону повышения.

В случае если у заемщика возникают сложности с погашением кредита, в ПСБ действует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Эта опция позволяет заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, воспользоваться каникулами, сохранив при этом кредитную историю и избежав штрафа за просрочку платежа».

На сколько просядет выдача ипотеки?

Оценки разные, но очевидно — выдача ипотеки сократится в разы.

Чем дольше будут сохраняться заградительные ставки, тем сильнее будет проседать объём выдачи по ипотечным кредитам, уверена Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Уже в ближайшие дни объем выдачи может снизиться в полтора–два раза. Хотя в компании не исключают, что правительство примет меры по поддержке рынка недвижимости: это способно частично компенсировать просадку.

При ипотечной ставке выше 20% рынок ипотеки сложится по сравнению с прошлым годом в пять раз, а это сокращение на 80%, прогнозирует Михаил Кочеров. Сделки могут встать: покупать и продавать недвижимость люди просто не будут.

Еще более жесткую оценку дает Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека». Его слова приводит «РИА Недвижимость»: «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование сократится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз».

Что будет с ипотечными госпрограммами?

Судьба госпрограмм под вопросом. Пока еще есть шанс воспользоваться семейной и субсидированной ипотекой, но уже сейчас большое количество заявок получают отрицательное решение в банках, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

1 марта во время эфира в Инстаграм глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставку по льготным ипотечным кредитам может быть увеличена до 12%. По словам депутата, в условиях неопределенности банки взяли паузу, но скоро снова начнут выдавать льготные кредиты. Государство по-прежнему будет субсидировать разницу между ключевой и льготной ставками, но последняя при этом может вырасти до 12%.

Просрочки ипотечных платежей вырастут?

Если люди будут массово терять работу, просрочки по ипотеке вырастут кратно, считает Михаил Кочеров. В этих условиях, чтобы не создавать дополнительного очага напряжения, власти введут послабления. Например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье.

Татьяна Решетникова связывает рост невыплат с падением уровня доходов людей. Чем дольше будет сохраняться напряженность, тем выше эти риски.

Рост числа должников может увеличиться на 50%, по оценкам Катерины Соболевой. Многие люди к сложившейся ситуации были сильно закредитованы, но не создали подушку безопасности.

Какие ставки по ипотеке теперь будут в банках?

Большинство банков меняет ставки прямо сейчас. Так, в Райффайзенбанке нам ответили, что рассчитывают новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараются обновить их максимально оперативно.

Существует ли вероятность, что банки изменят ставки по уже выданным кредитам?

Вероятность очень невысока, но она есть, особенно это касается сельской ипотеки. Подробнее читайте здесь .

Будут ли банки давать ипотечные каникулы?

Банкам выгодно, чтобы выданные кредиты были возвращены, а качество кредитного портфеля оставалось высоким, констатирует Татьяна Решетникова. Им не нужен рост просроченной задолженности. Поэтому с большой вероятностью могут появиться предложения ипотечных каникул, связанные именно с нынешней ситуацией. В банках уже действуют аналогичные каникулы, привязанные к последствиям пандемии. Также не стоит забывать и о возможности договориться с банком о реструктуризации долга на индивидуальных условиях

Подорожает ли ипотечное страхование?

Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки. Стоимость определяется исходя из вероятности наступления того или иного события, на случай которого предоставляется страховое покрытие, и страховой суммы/лимита ответственности по договору страхования, объясняет Дарья Зуева, директор департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование».

Поэтому повышение ставки никак не отразится на стоимости договора комплексного ипотечного страхования для конкретного заемщика, подчеркивает она.

«Договоры комплексного ипотечного страхования не покрывают риски невозврата кредита, если невозможность обслуживать кредит не связана с гибелью или повреждением объекта залога, с проблемами со здоровьем у заемщиков или потерей имущества в результате утраты права собственности», — комментирует эксперт.

Будут ли пользоваться спросом высокие ставки?

Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.

Еще один тренд — растет востребованность субсидированной государством ипотеки по ставке ниже рыночной. Более того, ипотека с господдержкой в нынешних условиях — де-факто единственный инструмент поддержания спроса на приемлемом уровне.

А вот по силам ли будет новая ипотека заемщикам? Надежда Коркка предлагает рассмотреть такой пример.

В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена.

Ежемесячный платеж составит 106 тыс. рублей, сумма процентов — 16,3 млн рублей, итоговая стоимость квартиры — 29,3 млн рублей, минимальный доход в месяц — 176,6 тыс. рублей.

Как правило, ставки по жилищным займам выше ключевой на 2%. Таким образом, при ипотеке под 22% и иных неизменных вводных ежемесячный платеж составит 192,6 тыс. рублей (+81,7%), сумма процентов — 38,1 млн рублей (рост в 2,3 раза), итоговая стоимость квартиры — 40,7 млн рублей (+38,9%), минимальный доход в месяц должен составлять 321,1 тыс. рублей (+81,8%).

Из-за международных санкций уровень благосостояния населения продолжит снижаться. Вместе с ростом ставок и цен на недвижимость это сделает жилье гораздо менее доступным.

Почему банки повышают размер первого взноса по ипотеке?

Фото: Сергей Ведяшкин/АГН «Москва» —>

С начала пандемии четыре крупных банка повысили первый взнос на ипотеку на 5-10 процентных пунктов. Так, в Райффайзенбанке, «Открытии» и Альфа-банке первоначальный взнос на первичное и вторичное жилье вырос до 20%, в Промсвязьбанке — до 15% на новостройки и вторичные квартиры. Об этом говорится в мониторинге маркетингового агентства Маrcs, с которым ознакомились «Ведомости».

Решение увеличить первоначальный взнос принималось на фоне снижения доходов граждан, говорит управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков.

Андрей Спиваков директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка «Для банка первоначальный взнос — это гарантия платежеспособности заемщика. Первоначальный взнос сильно коррелирует с надежностью заемщика и с определением его качества. Поэтому в ситуации, когда общая платежеспособность в России снизилась на время пандемии, многие люди не получали зарплату, кто-то лишился работы, банки пошли на временное тактическое повышение этого первоначального взноса. Сейчас мы видим общее восстановление, и общий тренд на ослабление этих требований. Мы планируем с августа снизить до 15% [первый взнос]».

Сбербанк при этом ранее снизил минимальный первоначальный взнос с 15% до 10%, но только для зарплатных клиентов. Взнос в 20% — вполне адекватный в текущей ситуации, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Екатерина Щурихина младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» «В целом, у многих крупных госбанков первоначальный взнос начинается от 10%. Поэтому если у клиента нет соответствующего объема средств, то он может выбрать другие предложения. Но даже у этих банков есть определенная надбавка за внесение первоначального взноса в диапазоне с 10% до 20%. Ставка по таким ссудам выше».

Увеличение размера первоначального взноса связано еще и с программой льготной ипотеки с господдержкой. Ставка в 6,5% привлекла огромное количество желающих взять кредит на жилье, говорит директор по коммуникациям финансового маркетплейса «Сравни.ру» Александра Краснова.

Александра Краснова директор по коммуникациям финансового маркетплейса «Сравни.ру» «ЦБ понижает ставку. Это влияет на то, что банки снижают ставки по кредитам. Кроме того, есть программа льготной ставки по ипотеке в 6,5%. И все это приводит к тому, что спрос на ипотеку растет. Поэтому, поднимая первоначальный взнос, банки стараются немного снизить спрос на ипотеку со стороны клиентов, отсечь не самых благонадежных клиентов и выдавать кредиты тем, кто уже смог скопить первоначальный взнос».

Ранее Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по программе льготной ипотеки с 20% до 15%. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на это ответила, что не видит в инициативе серьезных рисков для банковской системы. В пресс-службе Минфина «Ведомостям» сообщили, что проект постановления сейчас согласовывается в правительстве.