Что творится на рынке недвижимости? Готовое жильё в 2023
Ипотека на готовое жильё подорожала. Сами квартиры – подешевели и пока продолжают дешеветь. Большие квартиры падают в цене сильнее, чем маленькие. Выгодно увеличивать площадь и переезжать в квартиры побольше. Торг наконец-то снова уместен.
На всякий случай немного терминов:
Вторичка/готовое жильё – квартира в уже построенном доме (в сталинке, панельке, монолите и т.д.), право собственности на которую зарегистрировано в Росреестре. Новостройка превращается во вторичку, как только покупатель принимает квартиру у застройщика и регистрирует право собственности на неё в Росреестре.
Ипотека – кредит под залог недвижимости, обычно выдаётся на покупку жилья (спасибо @aureal).
Ипотека с господдержкой, льготная ипотека и т.д. – кредит на покупку жилья, где часть процентов платит государство.
Альтернатива/альтернативная сделка – одновременная продажа своей и покупка взамен другой квартиры. Например, продаём однушку, добавляем денег и покупаем трёхкомнатную. И всё это в рамках одной сделки.
Что происходит?
В 2022 году, начиная с марта, со вторичкой творился ад и вакханалия. Некоторые товарищи сразу всё сняли с продажи до прояснения обстановки. Оставшиеся скромно подняли цены на миллион-другой. Меня особенно впечатлили индивидуумы, которые настаивали на цене в долларах и требовали пересчитывать всё по курсу. Дескать, в том месяце был курс 70, поэтому цена квартиры 15 млн., а сегодня 110, поэтому будьте любезны выложить 21+ млн. Таких слали лесом их собственные риелторы, и самые упоротые упорные выставляли свои халупы самостоятельно, через день меняя цену на полмиллиона.
Тем не менее некоторые квартиры всё-таки купили по новым ценникам. Кто-то удачно наменял валюты, кто-то просто на панике вкладывал деньги, а у кого-то горело одобрение по ипотеке. Все остальные через пару недель ажиотажа ожидаемо остались без просмотров. Особенно когда ключевую ставку подняли, и ипотека стала слишком дорогой.
В мае ребята, которые снимали с продажи, подуспокоились и вернулись на рынок. Вот только ориентировались они на задранные цены марта, потому что большинство квартир так и не продалось, продолжая загружать рынок. Соответственно новые объекты выставляли по завышенной цене с тем же неуспехом. За весну накопилась критическая масса непродающихся квартир и летом впервые с 1147 г. н.э. ВНЕЗАПНО цены на московскую вторичку решительно пошли вниз.
Моя любимая квартира, за которой я давно слежу.
Сейчас цены продолжают понемногу снижаться. И уже стали ниже, чем были в феврале 2022 года. Рынок вторички вообще гораздо гибче реагирует на изменения, потому что состоит из множества физ.лиц, у которых нет дубовых финансовых планов (привет застройщикам) и хитрых схем с «льготной рассрочкой». Конечно, есть отдельные упрямые ребятки, которые цепляются за прошлое, как за своих бывших. Они почему-то верят, что падающий рынок должен до них дорасти. Особенно меня веселит аргумент «новостройка же не падает, с чего бы вторичке дешеветь?». Ну, например с того, что у застройщиков другой класс жилья и суперльготная рассрочка. Да и государство поддерживает покупку новостройки льготными ипотеками (айти, субсидия, семейная и т.д), потому что стройка – это и рабочие места, и движение в экономике. Уже готовое жильё таких очевидных бонусов обществу не даёт, поэтому ипотека на вторичку дороже, вместо
Что с покупкой?
Скажу прямо, по моему мнению сейчас прям восхитительный момент, чтобы покупать восхитительные квартиры. Во избежание криков: «ТЫ ВТОРИЧКОЙ ЗАНИМАЕШЬСЯ, поэтому за неё топишь!! ПРОДАЖНЫЙ УБЛЮДОК!!», поясню:
Во-первых, по квартирам наконец-то начали торговаться.
Во-вторых, цены и без того ползут вниз.
В-третьих, процент сейчас более-менее приемлемый. Если ставка понизится, то потом можно будет рефинансироваться. А если повысится, то радоваться, что вовремя спохватился. Так что если хватает на ежемесячный платёж, то нужно брать.
Бонусный аргумент: после сентября прошлого года в продаже появилось много квартир в домах, где собственники очень дорожат жильём и обычно крайне редко что-то продают. «Суперсталинки», ведомственные, кооперативные, индивидуальные проекты и т.д. Имеет смысл присмотреться.
Сейчас ситуация на рынке прекрасно подходит под этот диалог:
Пара на просмотре квартиры:
Нам бы что-нибудь такое же, но подешевле.
Риелтор:
Да без проблем. Приходите смотреть эту же квартиру через неделю-другую.
Я отслеживал для клиента квартиры в районе Шелепихи. В середине сентября появился вариант за 27 млн. Через неделю начались очереди в Грузию, и на фоне паники цена в объявлении упала до 24 млн. Нам всё равно было слишком дорого, но следить было интересно. Ещё через неделю квартиру сняли с публикации. Я созвонился с контрагентом, пообщался за жизнь и узнал, что аванс внесли по цене 22 млн. Снижение на 5 млн. за две недели. Сейчас, конечно, такой паники уже нет, но успешно торговаться всё равно можно.
Вопрос от пытливого читателя: почему бы не подождать, пока цены спустятся ещё больше и ставку не снизят?
Отвечаю: пока цены сползают, квартиры раскупают. Самые интересные варианты (в нужной локации, с хорошим ремонтом, удачной планировкой) уйдут. Для типовых квартир, которых в принципе довольно много, это всё не страшно, новые предложения появятся. А вот если нужно что-то условно уникальное (в определённом доме, определённой планировки, рядом с родителями/детьми, да ещё и в бюджете), то лучше брать сразу.
Ну и что касается процента по ипотеке: как только его существенно снизят, то увеличится конкуренция среди покупателей. Соответственно цены начнут расти.
Отдельно хочу сказать про альтернативу. Весной прошлого года я отвечал на over9000 вопросов «что делать с недвижимостью». И только двоим клиентам хватило нервов быть терпеливыми и последовательными. Один продал свою двушку в марте, немного дешевле, чем все остальные. А вот купил трёшку в июле, когда цены пошли вниз. Другой продал однушку в апреле с бОльшей скидкой, когда стало совсем очевидно, что цены пойдут вниз, но с покупкой дотянул аж до октября. В результате он сэкономил на доплате
3 млн. Больше никто с деньгами столько не высидел, всё-таки это ужасно тревожно. Сейчас альтернативная сделка для увеличения площади – это тоже выгодно. Условная однушка подешевела на 8-10%, это где-то 0,8 — 1,1 млн. Но трёхкомнатные подешевели на 10-14%, и это уже 1,5 — 2 миллиона. Поэтому можно спокойно делать скидку при продаже своей маленькой квартиры и оставаться в плюсе.
Для лучшего понимания происходящего пара примеров:
Ребята нашли настоящую квартиру мечты за 13,5 млн. Идеальная по планировке, ремонту и рядом с родственниками. Документы проверил, тоже в порядке. Как обычно, один существенный минус – денег не хватало. Через пару недель собственник снизил до 13,1 млн. Интуиция подсказывала, что он может снизить и до 12,5 млн, но таких ожидающих могло быть несколько. Кто-то из них мог и забрать. В результате мы предложили 12,7 млн. Хозяин согласился. На сделке я разговорился с контрагентом и узнал, что были и другие ждуны, которые предлагали сначала 12,4 млн., а потом 12,5 и 12,6 млн. Так что мы прошли по самому краю, предложив всего на 100 тысяч больше)) Повезло.
Сопровождал альтернативу, где продавали однушку и покупали дом в области. В августе приняли аванс по цене 10,3 млн., но в сентябре покупатели решили эмигрировать и на сделку не вышли. Цены резко начали расти отрицательно, и мы остались с авансом в 50 тысяч, но с ценой уже 9,5 млн. Клиент запереживал, что ему не хватит денег, поэтому мы отправились смотреть дома. И вдруг нашли чудесное предложение, где на фоне сентября цена с 19,5 млн. опустилась до 17,5 млн. Ещё 300 тысяч мы сторговали, итого 17,2 млн. На квартиру появился покупатель, попросил скидку до 9,3 млн. Мы согласились, чтобы дом не ушёл. В результате, скидка на квартиру – 1 млн., а дом купили дешевле на 2,2 млн. Профит – больше миллиона)
Я не призываю к спекуляциям на рынке недвижимости с целью заработать. Перекупы и без меня в курсе ситуации с квартирами. Основная мысль, которую я хочу донести: падающие цены – это хорошая возможность увеличить площадь. Поэтому советую на всякий случай посчитать ипотеку и очень внимательно посмотреть, что есть на рынке. Всем добра и квадратных метров!
P.s.: Есть мысль написать про то, как сейчас самостоятельно продавать квартиры. Нужно?
Че то у нас в Томске цены нихуя не падают, а весьма уверенно растут. Парадокс, новостройка стоит до 40т дешевле за квадрат,чем вторичка
Смотрю в Циановский сайт еженедельно — тухло всё, движухи нет никакой в моем районе (часть ВАО за МКАДом) . ((
Про продажу самостоятельно — ждём-с
в алтайском крае цены уже как в Москве за квадрат
Так-то да, но цены сейчас не падающие, а корректирующиеся)
Посмотрел график, еле "допадали" ещё до уровня нача сво
Неочевидные сложности при покупке квартиры
Давайте поговорим о прекрасном – о покупке недвижимости.
Я не риелтор, и нифига не профессионал в этой сфере, я просто сталкивался с разными ситуациями при покупке и хочу поделится выводами.
Для ЛЛ: если вас хотят обмануть при продаже недвиги – вас обманут, как не крутись. Есть способы как уменьшить эту вероятность, но не 100%. Соррян.
Важно: чтобы вам не говорили, риелторы, нотариусы, сотрудники росреестра, они все не несут НИКАКОЙ ответственности за тот бардак, в который вы можете вляпаться. Вообще никакой ответственности.
Если банк вас уверяет, что его супер-пупер страховка на100% защищает вас от всех проблем при покупке недвижки – вспомните, что банк не работает в минус. У это страховки будут такие условия, что выполнить их будет не реально и сумма возмещения будет мизерная.
Постоянно держите это в голове.
Здесь и далее я пишу про покупку недвижимости в Москве, соррян, про другие регионы я не в курсе.
Буду писать небольшими частями, и вам проще и мне легче. Или наоборот. Но это неважно.
Какая я бы не была «шоколадная» недвижка, три раза подумайте, о том, чтобы давать задаток, не проверив всё от начала и до конца. Часть схем развода при покупке связанна с тем, что вы даёте задаток, не читаете договор задатка и прощаетесь с деньгами, которые отдали в задаток.
Для проверки недвижки нам нужен нотариус. Теперь без него никак (
У нотариуса берём:
— «Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости»
— «Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости»
В «Выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» смотрим:
Смотрим, вообще на недвижку
Смотрим, кто собственник недвижки, смотрим паспорт продавца убеждаемся, что беседуем с продавцом. Если продавца представляет риелтор, то у него должны быть копии всех документов.
Если выписку из ЕГРН предоставил продавец – проверяйте, адрес недвижки. Убедитесь, что это именно так недвижка которую вы смотрели.
Если продавец продаёт по доверенности – подумайте 5 раз. Это очень стрёмный вариант с кучей подводных камней, риск остаться без денег и недвижки очень большой.
Смотрим, сколько собственников
Если один собственник — хорошо.
Больше одного собственника – весь покупочный гемор, умножается на количество собственников. Но это только при покупке недвижки целиком, покупку долей не рассматриваем, там своя песня.
Смотрим на документы, по которым было зарегистрировано право собственности.
Недвижка куплена по ДКП (договор купли-продажи) и старше 5 лет — это хорошо. Если прошло меньше 5 лет – нужно смотреть в «Выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости» какие были основании для предыдущих сделок.
Недвижка досталась по наследству, по договору ренты, по договору дарения, по суду и т.д. и продавец владеет этой недвижкой меньше 5 лет — весьма стрёмный вариант, потому что все вышеперечисленные основания могут быть оспорены по суду. Оспорить ДКП гораздо сложнее.
Недвижка была приватизирована продавцом. Очень стрёмный вариант, все кто был прописан, но не участвовал в приватизации или даже выписывался перед приватизацией может вписаться обратно, в уже вашу квартиру, и его не получится выписать.
Смотрим на отсутствие ограничений, обременений, арестов итд.
Наличие чего-либо такого может принести боль, страдания и потерю денег.
Ищем перепланировки.
Если дом старый то:
Тут находим тип дома по адресу http://tipdoma.ru
Тут смотрим планировку этого дома https://mostpr.ru и нужной недвижки
Тут читаем какие перепланировки вообще возможны для нужного типа дома https://www.pereplanirovkamos.ru
Так же, поэтажный план, должен быть в «Выписке из ЕГРН».
Если дом новый, то либо смотрим поэтажный план из выписки, либо запрашиваем у продавца копию плана БТИ.
Если перепланировка есть, запрашиваем у продавца документы на узаконивание перепланировки. Если этого не сделать, то весь головняк от перепланировки, после покупки ляжет на вас. Если перепланировка не законная могут быть штрафы и требование вернуть всё как было. Если перепланировка допустимая, но не оформленная – оформление тоже стоит времени, в некоторых случая и денег.
В «Выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости» нас интересует, ровность истории владения. Если есть упоминания судов, наследства, ренты, договора дарения и с момента последнего такого владения прошло меньше 5 лет, даже если после этого было ДКП, вариант стрёмный.
Если были перепродаже недвижимости при сроке владения до 3х лет — нехороший звоночек.
Что значит стрёмный вариант – это значит ваши риски потерять и недвижимость, и деньги весьма велики. Это может случится как в результате мошенничества, так и в результате печального стечения обстоятельств осложненного странной позицией наших судов.
Я в шоке! Людям предлагают квартиру в доме "на снос"
Настало время вводить новую рубрику «И снова эти риэлторы. » в ней я буду рассказывать интересные случаи из жизни, в том числе из нашей, «интересные варианты объявлений» связанные с «чудесами риэлторства». Очередная кривая история связанная с риэлторами.
На продажу выставлена квартира в знаменитом доме под снос. Вот ссылка на объект на ЦИАНе
Ранее снос аварийного дома на Московском проспекте планировали начать в декабре 2020 года. Строительный мусор предполагалось вывозить на баржах по Преголе.
Дом на Московском проспекте, 70 получил повреждение во время землетрясения в 2004 году. Из-за работ на набережной Трибуца в 2015 году трещина увеличилась, жильцы обратились в администрацию Калининграда.
Здание признали аварийным, после чего людям предложили переселиться в помещения манёвренного фонда. Однако они отказались из-за того, что альтернативное жильё находится в непригодном состоянии. В результате людям предоставили новые квартиры на Сельме и улице Левитана.
Любопытно, что эту квартиру на продажу выставляет одно из крупнейших калининградских Агентств недвижимости, при желании можете посмотреть ссылку сами.
Обращаем особое внимание последний абзац скрина (увеличено):
Т.е мы имеем продажу квартиру в доме который подлежит демонтажу, за которую люди уже получили другое жилье, согласно сообщению администрации. При этом предлагают квартиру в аварийный доме в ипотеку. Я правильно понимаю, что в этой возможно преступной цепочке участвуют «опытные риэлторы», «сильные юристы» Агентства Недвижимости, ипотечный брокер, оценщики и менеджеры банка? И можно ли назвать это коммерческой коррупцией? Высказывайте свое мнение в комментариях.
Как я квартиру покупал
На фоне прочитанных мною постов про покупку квартиры,риэлторов т.д и т.п хочется поделиться своей историей.
все началось в далёком 2019 мы с уже женой сыграли свадьбу , и что то сами скопили что то подарили решили купить и обустроить свое гнездышко. До этого мы снимали т.к. сами с небольших городков с области , сначало приехали учиться а потом уж и остались. Все это происходило в г. Пенза.
И так к делу понимая и оценивая ситуацию что напрямую найти квартиру от хозяина практически невозможно решили не тратить время и сразу обратились в крупную реэлторскую контору с созвучным названием "гаражи". Пришли чистый офис каждый менеджер как на подбор. По итого нам выделили менеджера по имени Дмитрий.
Дмитрий был тот ещё соловей ,предлагал несколько вариантов по итогу нам понравилась квартира в новостройке с сроком сдачи 2021 год. Само собой купить квартиру сразу возможности не было мы рассматривали вариант только в ипотеку.
Квартира стоила дороже того чем мы могли себе позволить,но Дмитрий рассказывал невероятные условия которые возможны только если покупать в агентстве "гаражи".
И об условиях про которые этот соловей нам напевал 1) это ипотека максимум 5 % что в принципе позволяло взять эту квартиру т.к ежемесячный платеж был не столь велик.( Хотя средний процент на рынке ипотеки по новостройке был 9-10)
2) за ипотеку нужно будет платить только после того как получишь ключи ( а квартира как бы с ремонтом от застройщика).
Квартира на то время у них стоила 3.4кк а мы максимум рассматривали до 2.6кк но такие условия которые он нам напевал в принципе казались неплохими ,ведь можно было 2 года не плотить ипотеку и откладывать наремонт.
В принципе мы посчитали ,что если слегка затянем пояса то в принце под 5 % можем потянуть . И договорились посмотреть шоу рум.
После просмотра мы поняли что квартира нам очень понравилась и что другие варианты мы бы не хотели рассматривать.
Но тут Дмитрий резко заявил что на эту квартиру уже есть несколько потенциальных покупателей, и что если мы не забронируем ее( то есть подпишем контракт с агентством гаражи и внесём 50к) то мы потеряем ее.
На что я говорю Дмитрию обозначь все условия о которых ты нам рассказывал в договоре,о процентной ставке ,о том что оплата ипотеки начнется только с момента получения ключей и т.д. И тогда вообще без проблем оплатим твои услуги и подпишем контракт. И тут Дмитрий как уж на сковороде начал уже пританцовывать что договор типичный ,а то что он пообещал выполнит без проблем . Ведь если мы сегодня и сейчас не подпишем договор то квартира уйдет .
Тут я понял что можно попасть в ситуацию " Обещать не значит жениться" отсылаю данного товарища по известному маршруту.Но отправить риэлтора не так просто ведь он 100 раз будет звонить , говорит что еле удерживает ее ,что эту квартиру готовы уже сейчас забрать другие покупатели ,но он как истинный солдат в 1943 в Сталинграде держит ее до последнего.
На что я ещё раз попросил изложить его слова в договоре и тут солдат пал. Было ещё много разговоров с ним но суть я думаю вы уловили.
Далее мы где то месяцок рассматривали в этом доме похожие квартиры но с такой же ценой,в общем грусть.
И как то листая объявление о квартире появляется она . Квартира моей мечты ,тот же этаж но с другой стороны та самая квартира , с ремонтом от застройщика ( я знаю вероятнее всего сейчас люди скажут " шляпа ваш ремонт " и будут правы )за 2.65кк мы сначало удивились ,подумали что налипалово и решили съездить на переговоры. Как выяснилось это тоже агенство с названием и.п какая то там. Что б туда попасть в офис нужно пройти через магазины и что то непонятное. Там сидит мужик ,мы спросили " чё реально ?" говорит да такая квартира есть она от подрядчика отдают так не дорого т.к компании нужны деньги. Мы обратились в банк и тут нам повезло в общем процентная ставку нам предложили 8.1.
Мужик всюду сопровождал сделку , и в банк ездил и бумаги подготавливал в общем действительно классный риэлтор. И сказок нам не рассказывал о том что дом сдастся раньше и что вы в 2020 уже заведите . Сразу сказал смотрите по договору по раньше не думаю что стоит рассчитывать.
По итогу провели сделку гораздо выгоднее чем с агентством у которых по их словам самые крутые условия.
Всем спасибо кто дочитал и тем кто не дочитал ))) всем добра.
Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й
Вместе с экспертами мы вспомнили главные события и тренды на рынке загородной недвижимости в 2022 году.
1. Многие покупатели домов отложили сделки до лучших времен
Загородный рынок не так зависит от ипотечного кредитования, как новостройки, поэтому резкий рост ипотечных ставок в марте не оказал на него негативного влияния. Но загородный дом — покупка не первой необходимости, поэтому в ситуации общей неопределенности многие отложили сделку.
В целом с января по середину ноября потенциальная активность желающих купить дом на 12% ниже, чем в аналогичном периоде 2021 года, подсчитали эксперты Циан.Аналитики.
2. В тренде — сокращение площадей и бюджетов
На фоне снижения спроса и падения доходов населения изменилась и структура спроса: покупателей чаще интересовали меньшие площади и более скромные бюджеты. Доля тех россиян, кто рассматривает приобретение дома в бюджете до 5 млн рублей, выросла с 56 до 65%, а тех, кто планировал покупку дома в бюджете от 10 млн рублей, снизилась с 22 до 17%.
Такой спрос не соответствует структуре предложения: в целом по России только 35% загородных объектов укладывается в ценовой диапазон до 5 млн рублей, притом что на них приходится большая часть запросов (65%), отмечает ведущий аналитик Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.
3. Спрос смещается в сторону покупки земельных участков
Особенно ярко эта тенденция проявилась весной 2022 года, когда до 40% всего потенциального спроса приходилось именно на земельные участки (обычная доля такого спроса — не более четверти). К лету тренд стал менее выраженным, но по-прежнему доля спроса на участки выше, чем год назад.
В том числе так россияне пытаются сохранить сбережения, то есть покупка участков — это инвестиция. Кроме того, на фоне рекордного спроса 2020–2021 годов на рынке мало ликвидных домов — найти подходящий объект все сложнее. Поэтому строительство дома становится выходом из ситуации.
4. Девелоперы заинтересованы в малоэтажном строительстве
Несмотря на волатильность рынка, некоторые крупные девелоперы заявляли об амбициозных проектах по малоэтажной и индивидуальной застройке больших территорий. В числе таких девелоперов — объединившиеся ради общих малоэтажных проектов ГК ФСК и Kaskad Family: проекты будут возводиться в Новой Москве, на Пятницком и Киевском шоссе.
Выход застройщиков на этот рынок планировался в гораздо более значительных объемах, а этого не произошло, комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». В результате серьезного пополнения объема предложения и сильного роста рынка в 2022 году не случилось.
Невысокий спрос, отмеченный аналитиками Циан, является одним из следствий этого «невыхода» застройщиков: покупать просто нечего. В ближайшее время дефицит проектов застройки загородного рынка на фоне нынешней политической и экономической ситуации вряд ли исчезнет, считает эксперт.
5. Банки чаще кредитуют застройщиков ИЖС
Все больше банков включается в программы кредитования ИЖС на привлекательных для застройщиков условиях. А количество кредитов, выданных под ИЖС, выросло на 16% по сравнению с 2021 годом. Такие цифры приводит Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль».
6. Выросли сроки строительства и его себестоимость
Весной строительную отрасль сильно лихорадило: цены росли как на дрожжах, и это было особенно заметно в области инженерного оборудования (позже большинство оставшихся на рынке позиций вернулось к прежним показателям). Подорожали и материалы, и рабочая сила.
Всё это привело к росту сроков строительства и его себестоимости: для ушедших брендов пришлось искать российские аналоги, а для тех, заменить которые не получилось, продумывать новые логистические цепочки.
Точечные девелоперы, работающие в элитном сегменте, отказались от некоторых проектов и выставили участки на продажу, а также стали чаще рекламировать дома на этапе строительства, не дожидаясь окончания всех запланированных работ, рассказывает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
7. Вступил в силу № 476-ФЗ о проектном финансировании ИЖС
Надежды экспертов на то, что Федеральный закон № 476-ФЗ станет полноценным аналогом № 214-ФЗ и подстегнет развитие рынка, не оправдались. Напомним, № 476-ФЗ позволяет привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов через эскроу-счета.
Но ситуация в финансовом секторе кардинально изменилась, застройщики заморозили планы по новым проектам в ожидании стабилизации. А покупатели не готовы верить в обещания со стороны государства и банков, объясняет Алексей Аверьянов. Итог: крупные проекты так и не появились и теперь вряд ли увидят свет в ближайшие три–пять лет.
8. В середине октября произошел резкий всплеск спроса
Частичная мобилизация, объявленная 21 сентября, стала шоковым событием для россиян (соответственно, и для спроса): две–три недели был полный штиль. Все решения по недвижимости были поставлены на паузу, из-за чего развалились многие сделки, которые к этому моменту вышли на финишную прямую. Но уже к середине октября спрос резко активизировался, особенно — в высоком ценовом сегменте, говорит Алексей Аверьянов.
«Однозначно выиграли те, кто давно планировал покупку недвижимости и присматривался к рынку, а после всех событий твердо решил остаться в стране и улучшить жилищные условия. Этому способствовал и крепкий рубль. Те собственники, которым потребовалось резко выйти в кеш, готовы ощутимо двигаться по цене, чаще — на этапе переговоров с конкретными покупателями», — отмечает эксперт.
Как изменились цены?
Цены на загородную недвижимость выросли. Так, средняя стоимость полноценных домов для постоянного проживания в среднем по РФ в начале года равнялась 10,1 млн, сейчас — 11,6 млн рублей. Таким образом, прирост составил 15%, подсчитали эксперты Циан.Аналитики. За тот же период 2021 года цены выросли на 20%.
Отдельно по столичному региону стоимость с начала 2022 года увеличилась на 5% (в 2021 году — на 12%). Прирост цен в 2022 году существенно ниже, чем в 2021-м, и случился он преимущественно в I квартале, уточняет Виктория Кирюхина.
«Но с мая цены корректируются медленнее или идут вниз, как это происходит в столичном регионе. Среди регионов с наибольшим падением — Подмосковье, Краснодарский край (–4%) и Севастополь (–16%)».
Средняя стоимость полноценного дома (млн рублей)* в 2021–2022 годах
* В расчетах учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении), стандартной площади (от 70 до 1 тыс. кв. м) стоимостью от 0,5 до 200 млн рублей на землях под индивидуальное жилищное строительство
По данным Циан.Аналитики
Прогнозы
1. Точечных проектов станет больше
По словам Алексея Аверьянова, в 2022 году ожидается рост точечных проектов в стадии под ключ, поскольку основная прибыль компании — именно на последней стадии (чистовая отделка и меблировка).
Девелоперам поселков такая маржинальность недоступна, им гораздо сложнее поставить отделку своих объектов на поток, хотя это и выгоднее, чем если заказчик сам бы заказывал и контролировал весь процесс. По всей видимости, сейчас те строительные компании, у которых есть возможность, будут заниматься и точечными проектами.
Существует и другой путь: девелоперы коттеджных поселков могут начать пускать в свои проекты точечных застройщиков. Сами они возьмут на себя роль fee-девелоперов (внешний девелопер, который реализует проект, не является его собственником, а делает это по заказу инвестора за вознаграждение. — Прим. ред.). Они будут отвечать за инженерию и инфраструктуру: благоустройство, подведение дорог и сетей, а отдельные компании будут непосредственно строить дома.
2. Самостоятельных строек тоже станет больше
Всё больше россиян будут строить дом самостоятельно.
Этому будет способствовать сразу несколько причин:
— выбор готовых домов в продаже уменьшается;
— девелоперская активность по выводу новых коттеджных поселков невысока;
— можно воплотить мечту о доме на участке, который был куплен ранее ради инвестиций;
— популярность мнения, что построить дом самостоятельно дешевле и надежнее.
По последней причине, в том числе в 2022 году, зафиксирован высокий спрос на земельные участки, а не только на готовые дома. «С учетом появления новых льготных программ, направленных именно на ИЖС, стоимость земельных участков может вырасти больше, чем цена домов», — уточняет Виктория Кирюхина.
3. Строительство может подешеветь
Снижение стоимости ИЖС для круглогодичного проживания до 10% в первой половине 2023 года прогнозирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По его словам, это связано с изменениями на ресурсном рынке и динамикой спроса.
А вот на вторую половину года делать прогнозы эксперт считает преждевременным: геополитическая ситуация в мире способна полностью всё изменить.
4. На готовое жилье цены сильно не изменятся
Большинство опрошенных Циан.Журналом экспертов сходятся во мнении, что сильных потрясений загородный рынок в ближайшем будущем не испытает.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» «Миэль»
Кроме того, последние два года растет число желающих переехать жить за город. Так что цены, вероятно, будут стагнировать, предполагает Татьяна Ананьева.
Дмитрий Таганов тоже ожидает, что нынешнее положение дел на загородном рынке сохранится — маловероятно, что ситуация в макросреде разрешится быстро. Поэтому вряд ли девелоперы массово выведут новые проекты — кое-что все-таки будет появляться, но не в достаточном объеме.
Рынок «загородки» подвержен сезонности, поэтому в среднесрочной перспективе произойдет замедление рынка — и по ценам, и по спросу — до начала следующего сезона весной 2023 года, резюмирует Виктория Кирюхина.
«Предложения прекратить поддержку застройщиков уже прозвучали». Эксперты — о ситуации на рынке недвижимости
В России в первой половине 2023 года в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге и Калининграде упали цены на вторичном рынке жилья. Самой выраженной отрицательная динамика оказалась в столице: -1,5%.
Инфографика: Мария Романова / Городские порталы
Аналитики федеральной компании «Этажи» сообщили, что интерес к покупке недвижимости в прошлом месяце распределился следующим образом: 48% хотели приобрести недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% — в качественной новостройке, а 10% — в историческом здании.
Эксперт по недвижимости Елена Расчетина рассказала корреспонденту MSK1.RU, почему сегодня на рынке недвижимости понижаются цены на вторичку.
— Цены на вторичное жилье просядут еще капитальнее, — считает она. — Это будет связано с изменениями банковских условий. Когда не хватает денег на приобретение жилья, агентства помогают клиенту купить квартиру в новостройках при первоначальном взносе — 15%. Это еще нормально. При 20% сложно, а при 30% — уже невозможно.
Эксперт отметила, что в основном это сделки ипотечные. Когда люди не могут купить квартиры, соответственно, колоссально снижается и спрос. Падают и цены.
— Застройщики сейчас «под ручки» с банками придумывают различные программы поддержки для того, чтобы сформировать поток клиентов с рынка именно в свою сторону — на новостройки, — рассказывает Елена Расчетина. — Есть различные предложения по рассрочке, по акциям, по снижению ставок. Пока квартира строится, может быть и 1% по ипотеке.
Эксперт по недвижимости также подчеркнула, что, когда дольщик живет в своей арендованной квартире, платит за нее и плюс еще за ипотеку, это очень тяжело. Практически кабальные условия. Соответственно, застройщики делают такие рассрочки.
— Когда ключи уже выдают, клиент заезжает в квартиру, начинает в ней жить, он оплачивает уже полный платеж, аренду не платит, — говорит Расчетина. — Единственное, есть различные ухищрения от застройщиков, когда делают ипотеку под 0,1%. Такая реклама сейчас есть везде. А по факту квартира будет в два раза дороже. В общем, есть много таких уловок и ухищрений. А вторичка тем временем просаживается.
Фото: Ольга Бурлакова / NGS.RU
Елена Расчетина отметила также, что у застройщиков существует сейчас немало различных ипотечных программ. Государство спасает застройщиков, чтобы они не обанкротились и у нас не было обманутых дольщиков.
— Когда я решила покупать квартиру, в банке мне предлагали взять на вторичку кредит под 11% годовых, и тогда я должна была бы платить в месяц около 55 тысяч рублей. Второй вариант — искать новостройки. Но их искать сложно. Нужно ждать, — рассказывает покупатель квартиры Анжелика Андрианова. — Мой риелтор сделала невозможное — она нашла в сданном доме от застройщика по субсидированной ипотеке, под 7,7% годовых, очень хорошую квартиру, в которую уже можно было сразу въехать и жить. Мы взяли ее от застройщика. Я сразу получила ключи. И вместо 55 тысяч рублей фактический платеж получился 35 тысяч.
Безусловно, людям выгоднее покупать недвижимость от застройщика. И здесь многое зависит от риелтора — сможет ли он найти для клиента такую готовую квартиру, насколько он компетентен.
— В настоящий момент рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продажах. Основными игроками на нем являются застройщики, предлагающие новое, только построенное жилье, — рассказал юрист Андрей Марочкин. — Также на рынке недвижимости весомую позицию занимают продавцы вторичного жилья. Они готовы подстраиваться под интересы покупателей, чего застройщики делать не могут, поскольку должны окупить свои вложения в новое строительство. В свою очередь, продавцы вторичного жилья при формировании продажной цены на недвижимость ориентируются на застройщиков, не желая продешевить. Таким образом, формируется цена на недвижимость, в которой важную роль играют финансовые власти страны.
Иными словами, пока чиновники, депутаты и банки стимулируют покупателей новой недвижимости, предлагая различные программы по ее приобретению, цены на недвижимость будут оставаться высокими.
— Но стоит финансовым властям самоустраниться от поддержки застройщиков нового жилья, цены начнут падать, поскольку покупателям квартир попросту негде будет взять деньги на его покупку. Такой сценарий приведет к банкротству ряда застройщиков нового жилья и обрушению рынка недвижимости, — считает Марочкин. — Сколько времени финансовые власти будут поддерживать застройщиков нового жилья, неизвестно. Однако предложения прекратить поддержку застройщиков уже прозвучали.
«Риск облажаться — гигантский». Почему эксперты советуют не покупать квартиру в 2023 году
— Я считаю, что покупка квартиры в 2023 году для многих граждан может оказаться серьезной ошибкой, которая приведет к потере денег, — рассказывает Александр Харыбин, риелтор с стажем и автор телеграм-канала «Как жить — не тужить». — Например, покупка на этапе котлована. У такого инвестирования есть свои плюсы и минусы, но надо четко понимать, что есть также свои времена и сроки. Когда какой-то актив становится очень дорогим, делать этого не стоит. Именно сейчас есть огромные риски в таком инвестировании.
«На котлованах теперь нет дешевых квартир»
— На рынке наблюдается стагнация, квартиры дорогие. Они стоили недорого в 2016–2018 годах, — продолжает Харыбин. — Тогда еще действовали договоры долевого участия, не существовало эскроу, и застройщикам было выгодно продавать квартиры на котловане на 20–30 процентов ниже их рыночной стоимости. Застройщики брали деньги с людей, а не с банков, и на них строили. Сейчас есть проектное финансирование, и застройщик не может получить деньги с людей, пока не построит. И поэтому на котловане нет никакого смысла теперь продавать дешевые квартиры.
Еще реально найти недооцененные локации, где цена на новостройки невысокая
Фото: Александр Ощепков / NGS.RU
Но даже в Москве все еще есть недооцененные локации и ЖК, где цена на новостройки невысокая. Многие из этих локаций кажутся неприветливыми — это застраиваемые промзоны, стройки с пылищей и бетоном. Опытный инвестор такие недооцененные комплексы не пропустит. Но здесь надо очень хорошо понимать рынок Москвы, четко представлять, какие районы вырастут в цене.
Любой человек, который покупает квартиру, должен четко себе представлять, для чего он это делает, особенно в нынешние времена. Для инвесторов, покупающих в рост, сейчас огромные риски по любому ЖК по всей России. Квартиры слишком дорогие, есть большая вероятность, что цены уйдут вниз и вы потеряете деньги. Под аренду можно рассматривать какие-то комплексы, если вы профессиональный рантье и знаете, что делаете.
Главное, не бросаться покупать жилье по советам друзей, родственников и непонятных специалистов. Так, знакомый мне рассказал, что ему насоветовали Саларьево — мол, выгодный район, с арендой по 60 тысяч в месяц, хотя выгодным он был в далеком 2017 году. Аренда в итоге составляла 35–40 тысяч, а он уже жилье купил, и ему было обидно.
«Ипотечное плечо — очень большой риск»
Другой случай: парню перед началом СВО риелтор посоветовал купить квартиру в пригороде Лесное — однушку за 6 млн. Уже через полгода он хотел заработать на ней больше 500 тыс. и выгодно закрыть ипотеку. Я ему объяснил, что эта история может привести к убыткам: квартиры дорогие, он использует ипотечное плечо, это очень большой риск. Парень в итоге отказался от покупки, и это хорошо, потому что из этой истории он бы вышел с убытками. В ближайшие 5–10 лет жилье там не окупить. Почему? В этом районе уже очень много квартир, а покупателей сильно меньше.
Схема покупки квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду выглядит реальнее, однако перекроют ли аренда платежи по кредиту — вопрос
Фото: Елена Латыпова / NGS55.RU
Если вы досконально не разбираетесь в Москве и рынке, ни в коем случае не пользуйтесь этой схемой — когда вы в ипотеку что-то покупаете в надежде через полгода перепродать дороже и закрыть кредит. Особенно сейчас, когда рынок имеет все шансы уйти вниз.
Схема покупки квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду выглядит реальнее. Однако если мы сейчас сравним платежи по ипотеке и стоимость аренды — особенно после того, как она упала в рамках мобилизации, часто аренда будет ниже ипотечного платежа. Тем более что чудесная схема ипотеки под 0,01% годовых уже мало где действует.
Вывод простой: если вы хотите купить квартиру для сдачи в аренду и вас устраивает, что вы купите ее за 7 млн и сдадите за 35–40 тысяч, то такие новостройки на рынке есть, если грамотно выбрать — можно покупать. Жилье не для инвестиций, а для себя, особенно в кризис, брать можно и нужно, это ваш тыл. Для жизни — покупайте. Но если вы хотите сейчас взять квартиру, чтобы она выросла через год в цене, особенно используя ипотечное плечо, вы действительно рискуете и с вероятностью 80% имеете все шансы потерять деньги.
«Работает либо в ноль, либо с убытком»
— Опытные инвесторы говорят, что нужно покупать недвижимость с дисконтом. Так, мол, доходность будет выше, — говорит Анар Бабаев, бизнесмен, инвестор и автор YouTube-канала «На пенсию в 35». — Покупать на этапе котлована или у паникеров или тех, кто не видит перспектив в своем объекте. Но эта стратегия далеко не всем подходит, потому что доходности смешные, вложения высокие, риск облажаться — гигантский.