«Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?
Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться, предполагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». В отличие от первичного рынка, вторичный поддерживает спрос за счет альтернативных сделок, а они заключаются в любой кризис.
Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. «Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения», — предсказывает эксперт.
Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет, считает Надежда Коркка.
Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.
Что сегодня покупают?
Самыми востребованными в течение года в столице были однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 12 млн рублей, отмечают в компании «Метриум». Более дорогое жилье люди покупали гораздо реже. Причем предпочтение покупатели отдавали квартирам в недавно сданных новостройках или домах, введенных в последние 10 лет.
2/3 ипотечных кредитов — на «вторичку»
Доля «вторички» в выдаче ипотеки — еще один шок 2022 года. Всего лишь с июня по октябрь доля готовых объектов в общей доле ипотеки выросла в 1,6 раза — с 44 до 70%, комментируют в ВТБ. Специалисты банка объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен именно на вторичном рынке жилья.
Евгений Дячкин, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ
Несмотря на октябрьское повышение ипотечных ставок по стандартным банковским программам, их уровень по-прежнему остается комфортным для заемщиков, считает эксперт.
Что, если льготную ипотеку отменят?
Чтобы прогнозировать события на вторичном рынке жилья, нужно понимать, отменят или нет ипотеку с господдержкой для первичного рынка. В важности этого решения не сомневаются абсолютно все опрошенные Циан.Журналом эксперты.
Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики
«Основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 80–90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств. Когда ставки на новостройки и готовое жилье сравняются, люди будут активнее покупать вторичную недвижимость», — уверена Катерина Соболева. Это касается проектов эконом- и комфорт-класса.
«Вторичка» дождется семейной ипотеки?
Не исключено: такую инициативу предложил Минфин. Соответствующий законопроект уже подготовлен, но программа подойдет, мягко говоря, не всем.
Сегодня известно о двух условиях. Во-первых, семья должна воспитывать ребенка-инвалида. А во-вторых, в регионе, где семья хочет оформить льготный кредит на «вторичку», не должны строить многоквартирные жилые дома. То есть этот законопроект призван поддержать рынки городов, где слабо развит рынок новостроек.
«Это был тяжелый год»
2022-й спутал все карты. Год назад эксперты предсказывали дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке на фоне активной господдержки новостроек. Но жизнь внесла коррективы: пока все идет с точностью до наоборот.
В начале года были качели: спрос метался от первичного рынка к вторичному и обратно. После начала СВО спрос на готовое жилье резко подскочил — люди пытались вложить рубли в недвижимость. По данным Циан.Аналитики, в марте 2022 года спрос на готовое жилье в Москве вырос на 36% относительно февраля.
Но уже в апреле он закономерно рухнул (ажиотажный спрос закончился, а ключевая ставка подскочила с 28 февраля до рекордных 20%). В результате апрельское падение спроса составило 38% относительно марта.
С мая государство стало поддерживать строительную отрасль, изменив условия льготной ипотеки на новостройки, за счет чего активизировался спрос на первичном рынке. Но к середине лета ключевая ставка снизилась до 8% — это вернуло покупателей на вторичный рынок.
В конце сентября была объявлена частичная мобилизация — очередной пиковый момент 2022-го. И в то время как спрос на новостройки в столице упал на 39% (покупателям стало не до приобретения жилья, которое еще строится), спрос на вторичном рынке вырос на 11%! К этому времени ключевая ставка опустилась до 7,5%.
Ключевая ставка — ставка, которую устанавливает Центробанк для регулировки экономических процессов. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать кредиты, поэтому она напрямую влияет на ипотечные ставки. Обычно они рассчитываются по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.».
Сегодня ключевая ставка — 7,5%, рыночные ставки по ипотеке — около 9,5–10,5% (по данным ЦБ на 1 ноября, средняя ставка на вторичном рынке — 9,13%). Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 16 декабря 2022 года.
В конце октября Центробанк оставил ключевую ставку без изменений, объяснив такое решение «значительным усилением неопределенности». Дальнейшие действия регулятора зависят от того, «насколько успешно и быстро граждане и компании будут адаптироваться к новым реалиям».
Согласно базовому сценарию, в 2023 году ключевая ставка составит 6,5–8,5%. То есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут на уровне 9–10% годовых.
Несмотря на льготные условия кредитования при покупке новостройки и на отсутствие какой-то помощи от государства на вторичном рынке, спрос перетекает от новостроек к готовому жилью. В ноябре спрос на «вторичку» прибавил еще 8% по сравнению с октябрем.
Большой выбор
С марта предложение (количество объектов в продаже) выросло на вторичном рынке почти в полтора раза. Эксперты объясняют это увеличением срока экспозиции. Если в апреле квартира продавалась в среднем за 99 дней, то сегодня на это потребуется 128 дней.
Были месяцы, когда предложение увеличивалось на 8%, — это рекордные показатели для рынка, отмечает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».
С сентября рост предложения остановился. На вторичном рынке в России сегодня на продажу выставлено около 330 тыс. квартир.
Срочные продажи и скидки
Еще один тренд 2022-го — подскочило количество объявлений о срочной продаже, вслед за ним последовал вал скидок на вторичном рынке. Это случилось после объявления частичной мобилизации и резкого отъезда из России сотен тысяч людей. Многие из них возвращаться не планируют, а потому выставили свое жилье на продажу: кто-то через родственников, кто-то через риелторов или других посредников.
В начале ноября с пометкой «срочно» продавалось около 4% квартир на вторичном рынке — это максимальное значение за последние три года. С марта количество срочных продаж, по подсчетам Циан.Аналитики, выросло почти в два раза.
Среди лидеров по объявлениям о срочной продаже — Москва и Московская область и Краснодар. Также много объявлений в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону.
Цены снизились на 5–8%, но порой дисконты доходили и до 30%, говорят риелторы. Правда, такие предложения на рынок выходили редко: чаще их разбирали инвесторы. Причем иногда это были очень ликвидные квартиры: каждая пятая срочная продажа — в новом доме, а попадались, особенно в первые дни после объявления мобилизации, и премиальные объекты.
Риелторы считают, что в ближайшие месяцы увеличится количество продаж по доверенности. При торге за такой объект можно будет рассчитывать на скидку в размере около 5–10%. Более существенных скидок ждать не стоит — при условии, что не будет новых потрясений.
Как вели себя цены
За 2022 год цены на вторичном рынке Москвы почти не изменились: сейчас 1 кв. м стоит 306 тыс. рублей, это на 0,5% больше, чем в начале года. Для сравнения: «квадрат» на первичном рынке столицы обойдется в 320 тыс. рублей — рост за год составил 5%.
В целом по стране цены выросли сильнее: с начала года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, со 103,5 до 110,7 тыс. рублей. Причем основной рост пришелся на начало года, после чего с апреля рынок стагнирует: падение цен составило 0,2%.
Виктория Кирюхина уверена: хороший спрос на «вторичку» объясняется ценовым преимуществом вторичного жилья перед строящимся. «Вторичка» дешевле новостроек почти во всех крупных российских городах (с населением от 500 тыс. человек). Исключение: Севастополь, Владивосток, Оренбург, Саратов и Махачкала.
Неуверенно дорожали в 2022-м только самые ликвидные квартиры в новой «вторичке» — домах, построенных в последнее десятилетие. Так, цены на квартиры в Приморском районе Петербурга, где много новостроек, росли в течение всего года, приводит пример Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Такие районы есть во многих городах.
Но именно в этом году заявленная в объявлении стоимость квартир часто отличалась от цены сделки. «Собственники держали цену, но при этом охотно торговались, поэтому цена предложения вела себя относительно стабильно, а вот цена продажи снижалась», — рассказывает Сергей Зайцев, характеризуя эту ситуацию как «удивительное явление».
Подведем итоги. Спрос на вторичное жилье сегодня активен. Цены на самые ликвидные объекты стоят или незначительно растут, на остальные — потихоньку снижаются. Если в 2023-м не будет потрясений, этот тренд сохранится. Если льготную ипотеку на новостройки не продлят, спрос на рынке готового жилья будет еще выше.
«Предложения прекратить поддержку застройщиков уже прозвучали». Эксперты — о ситуации на рынке недвижимости
В России в первой половине 2023 года в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге и Калининграде упали цены на вторичном рынке жилья. Самой выраженной отрицательная динамика оказалась в столице: -1,5%.
Инфографика: Мария Романова / Городские порталы
Аналитики федеральной компании «Этажи» сообщили, что интерес к покупке недвижимости в прошлом месяце распределился следующим образом: 48% хотели приобрести недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% — в качественной новостройке, а 10% — в историческом здании.
Эксперт по недвижимости Елена Расчетина рассказала корреспонденту MSK1.RU, почему сегодня на рынке недвижимости понижаются цены на вторичку.
— Цены на вторичное жилье просядут еще капитальнее, — считает она. — Это будет связано с изменениями банковских условий. Когда не хватает денег на приобретение жилья, агентства помогают клиенту купить квартиру в новостройках при первоначальном взносе — 15%. Это еще нормально. При 20% сложно, а при 30% — уже невозможно.
Эксперт отметила, что в основном это сделки ипотечные. Когда люди не могут купить квартиры, соответственно, колоссально снижается и спрос. Падают и цены.
— Застройщики сейчас «под ручки» с банками придумывают различные программы поддержки для того, чтобы сформировать поток клиентов с рынка именно в свою сторону — на новостройки, — рассказывает Елена Расчетина. — Есть различные предложения по рассрочке, по акциям, по снижению ставок. Пока квартира строится, может быть и 1% по ипотеке.
Эксперт по недвижимости также подчеркнула, что, когда дольщик живет в своей арендованной квартире, платит за нее и плюс еще за ипотеку, это очень тяжело. Практически кабальные условия. Соответственно, застройщики делают такие рассрочки.
— Когда ключи уже выдают, клиент заезжает в квартиру, начинает в ней жить, он оплачивает уже полный платеж, аренду не платит, — говорит Расчетина. — Единственное, есть различные ухищрения от застройщиков, когда делают ипотеку под 0,1%. Такая реклама сейчас есть везде. А по факту квартира будет в два раза дороже. В общем, есть много таких уловок и ухищрений. А вторичка тем временем просаживается.
Фото: Ольга Бурлакова / NGS.RU
Елена Расчетина отметила также, что у застройщиков существует сейчас немало различных ипотечных программ. Государство спасает застройщиков, чтобы они не обанкротились и у нас не было обманутых дольщиков.
— Когда я решила покупать квартиру, в банке мне предлагали взять на вторичку кредит под 11% годовых, и тогда я должна была бы платить в месяц около 55 тысяч рублей. Второй вариант — искать новостройки. Но их искать сложно. Нужно ждать, — рассказывает покупатель квартиры Анжелика Андрианова. — Мой риелтор сделала невозможное — она нашла в сданном доме от застройщика по субсидированной ипотеке, под 7,7% годовых, очень хорошую квартиру, в которую уже можно было сразу въехать и жить. Мы взяли ее от застройщика. Я сразу получила ключи. И вместо 55 тысяч рублей фактический платеж получился 35 тысяч.
Безусловно, людям выгоднее покупать недвижимость от застройщика. И здесь многое зависит от риелтора — сможет ли он найти для клиента такую готовую квартиру, насколько он компетентен.
— В настоящий момент рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продажах. Основными игроками на нем являются застройщики, предлагающие новое, только построенное жилье, — рассказал юрист Андрей Марочкин. — Также на рынке недвижимости весомую позицию занимают продавцы вторичного жилья. Они готовы подстраиваться под интересы покупателей, чего застройщики делать не могут, поскольку должны окупить свои вложения в новое строительство. В свою очередь, продавцы вторичного жилья при формировании продажной цены на недвижимость ориентируются на застройщиков, не желая продешевить. Таким образом, формируется цена на недвижимость, в которой важную роль играют финансовые власти страны.
Иными словами, пока чиновники, депутаты и банки стимулируют покупателей новой недвижимости, предлагая различные программы по ее приобретению, цены на недвижимость будут оставаться высокими.
— Но стоит финансовым властям самоустраниться от поддержки застройщиков нового жилья, цены начнут падать, поскольку покупателям квартир попросту негде будет взять деньги на его покупку. Такой сценарий приведет к банкротству ряда застройщиков нового жилья и обрушению рынка недвижимости, — считает Марочкин. — Сколько времени финансовые власти будут поддерживать застройщиков нового жилья, неизвестно. Однако предложения прекратить поддержку застройщиков уже прозвучали.
Sorry, you have been blocked
This website is using a security service to protect itself from online attacks. The action you just performed triggered the security solution. There are several actions that could trigger this block including submitting a certain word or phrase, a SQL command or malformed data.
What can I do to resolve this?
You can email the site owner to let them know you were blocked. Please include what you were doing when this page came up and the Cloudflare Ray ID found at the bottom of this page.
Cloudflare Ray ID: 7e68d23f19b4bfc6 • Your IP: Click to reveal 88.135.219.175 • Performance & security by Cloudflare
Вторичка почувствовала оживление
Благодаря устойчивому спросу средняя стоимость вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России продолжает медленно расти. Активность потенциальных покупателей продиктована их перетоком из сегмента новостроек, чья доля в общей структуре сделок за год сократилась с 37% до 30%. Но спрос сосредоточен преимущественно на ликвидных объектах с пригодным для проживания ремонтом. Существенных колебаний на вторичном рынке участники рынка не ждут, предупреждая, что многое сейчас зависит от внешней конъюнктуры и решения ЦБ по ключевой ставке.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам мая составила 126,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,7%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», напоминая, что аналогичная динамика была характерна для последних нескольких месяцев. Согласно данным «Этажей», средняя стоимость вторички в России в целом сейчас составляет 112,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель вырос на 0,6%, за год — на 3,7%. Средняя стоимость квартиры — 4,3 млн руб., добавляют в «Авито Недвижимости». За месяц этот показатель не поменялся, а годовой прирост составил 10,3%.
Наиболее выраженный рост цен на вторичное жилье за последний месяц, согласно данным «ЦИАН.Аналитики», произошел в Челябинске, где средний показатель увеличился на 2,4%, до 76,5 тыс. руб. за кв. м. В Ростове-на-Дону динамика составила 1,5%, рост до 111,8 тыс. руб. за кв. м. В Омске, согласно расчетам «Этажей», средняя стоимость вторички увеличилась на 1,9%, до 87,7 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге месячное увеличение оценивается в 1,2% — до 191 тыс. руб. за кв. м. В Москве динамика составила 0,1%, рост до 301,2 тыс. руб. за кв. м, отмечают в «ЦИАН.Аналитике».
Средневзвешенная квартира на вторичном рынке «старой» Москвы, согласно данным аналитиков компании «Инком-Недвижимость», сейчас стоит 13,8 млн руб. За месяц показатель сократился на 0,3%. В Новой Москве динамика менее выраженная — минус 0,1% за месяц, снижение до 9,8 млн руб. В Подмосковье показатель не изменился: бюджет предложения — 6,6 млн руб. «Ликвидные квартиры очень востребованы, но собственники не повышают цены, предпочитая быстро продать, а не экспериментировать со стоимостью»,— рассуждает директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
В мае, по словам господина Шломы, активность была в два раза выше прошлогодней и на 2% превысила показатель апреля. «Это уникальная ситуация, традиционно май — неактивный месяц из-за праздников»,— говорит эксперт.
Сделки, по его наблюдениям, заключаются достаточно оперативно. Руководитель направления Apple Real Estate Виолетта Хачатурова говорит, что похожая тенденция прослеживается и в сегменте высокобюджетного жилья: «Стоимость не растет, но и снижения показателей не происходит». Спрос в течение последних двух-трех месяцев показывал положительную динамику, отмечает она.
Сравнительно высокая активность сейчас прослеживается на всех крупных региональных рынках. Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин отмечает, что за год спрос увеличился на 41,6%. Хотя в мае он все же оказался ниже, чем в апреле,— на 11,6%. Господин Хахулин обращает внимание на то, что, по мере того как новостройки становится приобретать менее выгодно, многие покупатели начинают отдавать предпочтение готовым предложениям. Сергей Шлома считает, что в сегмент перешли примерно 20% потенциальных покупателей новостроек. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов говорит, что если в прошлом году новостройки формировали 37% в общем объеме сделок с жильем в столичных агломерациях, то сейчас этот показатель сократился до 30%.
Хотя, по мнению директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, пока речь идет скорее о восстановлении баланса: последние несколько лет вторичка находилась под прессингом первичного предложения.
Эксперт обращает внимание на то, что покупатели все чаще склоняются к приобретению квартир, которые в данный момент наилучшим образом подходят для жизни.
«Их интересуют варианты с современным ремонтом, мебелью и бытовой техникой»,— говорит он. Аналогичную тенденцию на рынке заметил и господин Шлома. Если раньше риэлторы, по его словам, не рекомендовали продавцам существенно вкладываться в предпродажную подготовку объектов, то сейчас наличие ремонта может стать поводом для наценки.
Стабильный спрос приводит к медленному снижению объема предложения. Согласно оценкам «ЦИАН.Аналитики», суммарно на 18 крупнейших региональных рынках сейчас доступно 224 тыс. объявлений, это на 2% меньше, чем месяц назад. «Это обусловлено меньшим число новых объявлений, вышедших в реализацию»,— говорит Алексей Попов. На вторичном рынке «старой» Москвы, по подсчетам Сергея Шломы, сейчас экспонируются 87,8 тыс. лотов. За месяц показатель сократился на 0,43%. На рынке Новой Москвы доступны 8,5 тыс. предложений, Московской области — 72,8 тыс. За месяц показатели увеличились на 1,5% и 0,1% соответственно.
Новостройки нащупали спрос
Виолетта Хачатурова не ждет существенного снижения спроса или цен на вторичном рынке в ближайшие несколько месяцев при условии, что внешний фон останется стабильным. Ильдар Хусаинов не исключает, что оживление спроса стимулирует продавцов немного повышать цены. Но пока эта политика компенсируется предоставляемыми скидками: средний размер дисконта на рынке — 5,1%, говорит он. Наиболее важным фактором, который будет влиять на ценообразование в дальнейшем, господин Хусаинов считает решение Центробанка по ключевой ставке. «Ее увеличение снизит доступность ипотеки и приведет к стагнации спроса, а снижение может привести к более активному росту спроса и разогреву цен»,— поясняет он.