Цены на подмосковные и сочинские коттеджи упали в два раза
Судя по ценам на загородную недвижимость в стране, ковидный бум на жизнь в пригородах в России прошел. По данным федеральной базы недвижимости restate.ru, больше всех соскучились по жизни в большом городе москвичи. В первом полугодии 2023 года дачи и коттеджи в Московском регионе подешевели почти в 2 раза — на 37 миллионов рублей. Теперь покупателям коттеджа в Новой Москве площадью 200 квадратов нужно заплатить 35,6 миллиона рублей. Если кто-то предпочитает большие участки, то за эти же деньги можно купить недострой в ближайшем Подмосковье.
Цены на дома в Сочи, где стоимость квартиры вполне могла сравниться со средней московской, а то и была выше, падение составило почти треть — теперь частный сектор подешевел на 12 миллионов рублей, или 27%. Теперь за 32 миллиона рублей можно поселиться в роскошном коттедже с бассейном и садом площадью под 400 кв. м. Единственное огорчение — скорее всего, это не первая линия.
Дешевеют дома по всей стране: в Челябинске частная недвижимость в городской черте стала дешевле на 40%, в Перми — на 22%, в Екатеринбурге — на 18%. В Омске цены на коттеджи упали не так сильно, но город смог сохранить свою позицию миллионщика с самой дешевой недвижимостью. Коттедж или асу можно здесь приобрести всего за 3,7 миллиона рублей, или в 10 раз дешевле, чем в Москве.
В Новосибирске, Волгограде, Уфе, Самаре и Краснодаре цены опустились, но не сильно, в районе 10%. А вот в 3 городах недвижимость стала дороже. В Красноярске коттеджи и дома прибавили сразу треть стоимости 2022 года. На аукционе лоты торгуются на уровне 10 миллионов и выше. Дома предлагаются с хорошей отделкой, правда, участки очень маленькие.
Несмотря на близость к Украине, выросли цены на загородную недвижимость в Ростове-на-Дону на 9%, или почти 700 тысяч рублей.
«Чемпионом роста» на дома стал Санкт-Петербург. Вторая столица отобрала второе место у Сочи, прибавив в цена на 28%. Теперь коттеджи стали дороже на 7 миллионов и выше. Средняя цена неуклонно приближается теперь к московской. Из-за ограниченного предложения — все дома располагаются в одном Курортном районе — цена достигла 34,5 миллионов рублей.
Но есть и исключения.
Самый дорогой загородный дом продается также в Санкт-Петербурге, но не на Финском заливе, а в самом центре города на Каменном острове. Речь идет об особняке, расположенном в закрытой резиденции по соседству с 6 другими домами. Дом построен в английском стиле и насчитывает 4 спальни с гардеробными и ванными комнатами. В каждой комнате есть терраса. В поместье есть кабинет, шикарная гостиная с панорамными окнами и камином. Дом обставлен эксклюзивной мебелью, вся бытовая техника и сантехника хай-класса. Естественно, в доме есть спи, бассейн с подводным массажем и джакузи. Для дома в самом центре города участок в 18 соток не кажется маленьким. На нем располагается сад в английском стиле и зона барбекю с летной столовой.
Стоит особняк 1 миллиард 700 миллионов рублей, или 18 миллионов долларов.
Покупка загородной недвижимости становится очень выгодной не только потому, что падают цены. Для тех, кто хранит свои деньги в валюте, цена покупки будет меньше еще на целых 28 процентов. Есть о чем подумать.
«Предложения прекратить поддержку застройщиков уже прозвучали». Эксперты — о ситуации на рынке недвижимости
В России в первой половине 2023 года в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге и Калининграде упали цены на вторичном рынке жилья. Самой выраженной отрицательная динамика оказалась в столице: -1,5%.
Инфографика: Мария Романова / Городские порталы
Аналитики федеральной компании «Этажи» сообщили, что интерес к покупке недвижимости в прошлом месяце распределился следующим образом: 48% хотели приобрести недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% — в качественной новостройке, а 10% — в историческом здании.
Эксперт по недвижимости Елена Расчетина рассказала корреспонденту MSK1.RU, почему сегодня на рынке недвижимости понижаются цены на вторичку.
— Цены на вторичное жилье просядут еще капитальнее, — считает она. — Это будет связано с изменениями банковских условий. Когда не хватает денег на приобретение жилья, агентства помогают клиенту купить квартиру в новостройках при первоначальном взносе — 15%. Это еще нормально. При 20% сложно, а при 30% — уже невозможно.
Эксперт отметила, что в основном это сделки ипотечные. Когда люди не могут купить квартиры, соответственно, колоссально снижается и спрос. Падают и цены.
— Застройщики сейчас «под ручки» с банками придумывают различные программы поддержки для того, чтобы сформировать поток клиентов с рынка именно в свою сторону — на новостройки, — рассказывает Елена Расчетина. — Есть различные предложения по рассрочке, по акциям, по снижению ставок. Пока квартира строится, может быть и 1% по ипотеке.
Эксперт по недвижимости также подчеркнула, что, когда дольщик живет в своей арендованной квартире, платит за нее и плюс еще за ипотеку, это очень тяжело. Практически кабальные условия. Соответственно, застройщики делают такие рассрочки.
— Когда ключи уже выдают, клиент заезжает в квартиру, начинает в ней жить, он оплачивает уже полный платеж, аренду не платит, — говорит Расчетина. — Единственное, есть различные ухищрения от застройщиков, когда делают ипотеку под 0,1%. Такая реклама сейчас есть везде. А по факту квартира будет в два раза дороже. В общем, есть много таких уловок и ухищрений. А вторичка тем временем просаживается.
Фото: Ольга Бурлакова / NGS.RU
Елена Расчетина отметила также, что у застройщиков существует сейчас немало различных ипотечных программ. Государство спасает застройщиков, чтобы они не обанкротились и у нас не было обманутых дольщиков.
— Когда я решила покупать квартиру, в банке мне предлагали взять на вторичку кредит под 11% годовых, и тогда я должна была бы платить в месяц около 55 тысяч рублей. Второй вариант — искать новостройки. Но их искать сложно. Нужно ждать, — рассказывает покупатель квартиры Анжелика Андрианова. — Мой риелтор сделала невозможное — она нашла в сданном доме от застройщика по субсидированной ипотеке, под 7,7% годовых, очень хорошую квартиру, в которую уже можно было сразу въехать и жить. Мы взяли ее от застройщика. Я сразу получила ключи. И вместо 55 тысяч рублей фактический платеж получился 35 тысяч.
Безусловно, людям выгоднее покупать недвижимость от застройщика. И здесь многое зависит от риелтора — сможет ли он найти для клиента такую готовую квартиру, насколько он компетентен.
— В настоящий момент рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продажах. Основными игроками на нем являются застройщики, предлагающие новое, только построенное жилье, — рассказал юрист Андрей Марочкин. — Также на рынке недвижимости весомую позицию занимают продавцы вторичного жилья. Они готовы подстраиваться под интересы покупателей, чего застройщики делать не могут, поскольку должны окупить свои вложения в новое строительство. В свою очередь, продавцы вторичного жилья при формировании продажной цены на недвижимость ориентируются на застройщиков, не желая продешевить. Таким образом, формируется цена на недвижимость, в которой важную роль играют финансовые власти страны.
Иными словами, пока чиновники, депутаты и банки стимулируют покупателей новой недвижимости, предлагая различные программы по ее приобретению, цены на недвижимость будут оставаться высокими.
— Но стоит финансовым властям самоустраниться от поддержки застройщиков нового жилья, цены начнут падать, поскольку покупателям квартир попросту негде будет взять деньги на его покупку. Такой сценарий приведет к банкротству ряда застройщиков нового жилья и обрушению рынка недвижимости, — считает Марочкин. — Сколько времени финансовые власти будут поддерживать застройщиков нового жилья, неизвестно. Однако предложения прекратить поддержку застройщиков уже прозвучали.
Что творится на рынке недвижимости? Готовое жильё в 2023
Ипотека на готовое жильё подорожала. Сами квартиры – подешевели и пока продолжают дешеветь. Большие квартиры падают в цене сильнее, чем маленькие. Выгодно увеличивать площадь и переезжать в квартиры побольше. Торг наконец-то снова уместен.
На всякий случай немного терминов:
Вторичка/готовое жильё – квартира в уже построенном доме (в сталинке, панельке, монолите и т.д.), право собственности на которую зарегистрировано в Росреестре. Новостройка превращается во вторичку, как только покупатель принимает квартиру у застройщика и регистрирует право собственности на неё в Росреестре.
Ипотека – кредит под залог недвижимости, обычно выдаётся на покупку жилья (спасибо @aureal).
Ипотека с господдержкой, льготная ипотека и т.д. – кредит на покупку жилья, где часть процентов платит государство.
Альтернатива/альтернативная сделка – одновременная продажа своей и покупка взамен другой квартиры. Например, продаём однушку, добавляем денег и покупаем трёхкомнатную. И всё это в рамках одной сделки.
Что происходит?
В 2022 году, начиная с марта, со вторичкой творился ад и вакханалия. Некоторые товарищи сразу всё сняли с продажи до прояснения обстановки. Оставшиеся скромно подняли цены на миллион-другой. Меня особенно впечатлили индивидуумы, которые настаивали на цене в долларах и требовали пересчитывать всё по курсу. Дескать, в том месяце был курс 70, поэтому цена квартиры 15 млн., а сегодня 110, поэтому будьте любезны выложить 21+ млн. Таких слали лесом их собственные риелторы, и самые упоротые упорные выставляли свои халупы самостоятельно, через день меняя цену на полмиллиона.
Тем не менее некоторые квартиры всё-таки купили по новым ценникам. Кто-то удачно наменял валюты, кто-то просто на панике вкладывал деньги, а у кого-то горело одобрение по ипотеке. Все остальные через пару недель ажиотажа ожидаемо остались без просмотров. Особенно когда ключевую ставку подняли, и ипотека стала слишком дорогой.
В мае ребята, которые снимали с продажи, подуспокоились и вернулись на рынок. Вот только ориентировались они на задранные цены марта, потому что большинство квартир так и не продалось, продолжая загружать рынок. Соответственно новые объекты выставляли по завышенной цене с тем же неуспехом. За весну накопилась критическая масса непродающихся квартир и летом впервые с 1147 г. н.э. ВНЕЗАПНО цены на московскую вторичку решительно пошли вниз.
Моя любимая квартира, за которой я давно слежу.
Сейчас цены продолжают понемногу снижаться. И уже стали ниже, чем были в феврале 2022 года. Рынок вторички вообще гораздо гибче реагирует на изменения, потому что состоит из множества физ.лиц, у которых нет дубовых финансовых планов (привет застройщикам) и хитрых схем с «льготной рассрочкой». Конечно, есть отдельные упрямые ребятки, которые цепляются за прошлое, как за своих бывших. Они почему-то верят, что падающий рынок должен до них дорасти. Особенно меня веселит аргумент «новостройка же не падает, с чего бы вторичке дешеветь?». Ну, например с того, что у застройщиков другой класс жилья и суперльготная рассрочка. Да и государство поддерживает покупку новостройки льготными ипотеками (айти, субсидия, семейная и т.д), потому что стройка – это и рабочие места, и движение в экономике. Уже готовое жильё таких очевидных бонусов обществу не даёт, поэтому ипотека на вторичку дороже, вместо
Что с покупкой?
Скажу прямо, по моему мнению сейчас прям восхитительный момент, чтобы покупать восхитительные квартиры. Во избежание криков: «ТЫ ВТОРИЧКОЙ ЗАНИМАЕШЬСЯ, поэтому за неё топишь!! ПРОДАЖНЫЙ УБЛЮДОК!!», поясню:
Во-первых, по квартирам наконец-то начали торговаться.
Во-вторых, цены и без того ползут вниз.
В-третьих, процент сейчас более-менее приемлемый. Если ставка понизится, то потом можно будет рефинансироваться. А если повысится, то радоваться, что вовремя спохватился. Так что если хватает на ежемесячный платёж, то нужно брать.
Бонусный аргумент: после сентября прошлого года в продаже появилось много квартир в домах, где собственники очень дорожат жильём и обычно крайне редко что-то продают. «Суперсталинки», ведомственные, кооперативные, индивидуальные проекты и т.д. Имеет смысл присмотреться.
Сейчас ситуация на рынке прекрасно подходит под этот диалог:
Пара на просмотре квартиры:
Нам бы что-нибудь такое же, но подешевле.
Риелтор:
Да без проблем. Приходите смотреть эту же квартиру через неделю-другую.
Я отслеживал для клиента квартиры в районе Шелепихи. В середине сентября появился вариант за 27 млн. Через неделю начались очереди в Грузию, и на фоне паники цена в объявлении упала до 24 млн. Нам всё равно было слишком дорого, но следить было интересно. Ещё через неделю квартиру сняли с публикации. Я созвонился с контрагентом, пообщался за жизнь и узнал, что аванс внесли по цене 22 млн. Снижение на 5 млн. за две недели. Сейчас, конечно, такой паники уже нет, но успешно торговаться всё равно можно.
Вопрос от пытливого читателя: почему бы не подождать, пока цены спустятся ещё больше и ставку не снизят?
Отвечаю: пока цены сползают, квартиры раскупают. Самые интересные варианты (в нужной локации, с хорошим ремонтом, удачной планировкой) уйдут. Для типовых квартир, которых в принципе довольно много, это всё не страшно, новые предложения появятся. А вот если нужно что-то условно уникальное (в определённом доме, определённой планировки, рядом с родителями/детьми, да ещё и в бюджете), то лучше брать сразу.
Ну и что касается процента по ипотеке: как только его существенно снизят, то увеличится конкуренция среди покупателей. Соответственно цены начнут расти.
Отдельно хочу сказать про альтернативу. Весной прошлого года я отвечал на over9000 вопросов «что делать с недвижимостью». И только двоим клиентам хватило нервов быть терпеливыми и последовательными. Один продал свою двушку в марте, немного дешевле, чем все остальные. А вот купил трёшку в июле, когда цены пошли вниз. Другой продал однушку в апреле с бОльшей скидкой, когда стало совсем очевидно, что цены пойдут вниз, но с покупкой дотянул аж до октября. В результате он сэкономил на доплате
3 млн. Больше никто с деньгами столько не высидел, всё-таки это ужасно тревожно. Сейчас альтернативная сделка для увеличения площади – это тоже выгодно. Условная однушка подешевела на 8-10%, это где-то 0,8 — 1,1 млн. Но трёхкомнатные подешевели на 10-14%, и это уже 1,5 — 2 миллиона. Поэтому можно спокойно делать скидку при продаже своей маленькой квартиры и оставаться в плюсе.
Для лучшего понимания происходящего пара примеров:
Ребята нашли настоящую квартиру мечты за 13,5 млн. Идеальная по планировке, ремонту и рядом с родственниками. Документы проверил, тоже в порядке. Как обычно, один существенный минус – денег не хватало. Через пару недель собственник снизил до 13,1 млн. Интуиция подсказывала, что он может снизить и до 12,5 млн, но таких ожидающих могло быть несколько. Кто-то из них мог и забрать. В результате мы предложили 12,7 млн. Хозяин согласился. На сделке я разговорился с контрагентом и узнал, что были и другие ждуны, которые предлагали сначала 12,4 млн., а потом 12,5 и 12,6 млн. Так что мы прошли по самому краю, предложив всего на 100 тысяч больше)) Повезло.
Сопровождал альтернативу, где продавали однушку и покупали дом в области. В августе приняли аванс по цене 10,3 млн., но в сентябре покупатели решили эмигрировать и на сделку не вышли. Цены резко начали расти отрицательно, и мы остались с авансом в 50 тысяч, но с ценой уже 9,5 млн. Клиент запереживал, что ему не хватит денег, поэтому мы отправились смотреть дома. И вдруг нашли чудесное предложение, где на фоне сентября цена с 19,5 млн. опустилась до 17,5 млн. Ещё 300 тысяч мы сторговали, итого 17,2 млн. На квартиру появился покупатель, попросил скидку до 9,3 млн. Мы согласились, чтобы дом не ушёл. В результате, скидка на квартиру – 1 млн., а дом купили дешевле на 2,2 млн. Профит – больше миллиона)
Я не призываю к спекуляциям на рынке недвижимости с целью заработать. Перекупы и без меня в курсе ситуации с квартирами. Основная мысль, которую я хочу донести: падающие цены – это хорошая возможность увеличить площадь. Поэтому советую на всякий случай посчитать ипотеку и очень внимательно посмотреть, что есть на рынке. Всем добра и квадратных метров!
P.s.: Есть мысль написать про то, как сейчас самостоятельно продавать квартиры. Нужно?
Че то у нас в Томске цены нихуя не падают, а весьма уверенно растут. Парадокс, новостройка стоит до 40т дешевле за квадрат,чем вторичка
Смотрю в Циановский сайт еженедельно — тухло всё, движухи нет никакой в моем районе (часть ВАО за МКАДом) . ((
Про продажу самостоятельно — ждём-с
в алтайском крае цены уже как в Москве за квадрат
Так-то да, но цены сейчас не падающие, а корректирующиеся)
Посмотрел график, еле "допадали" ещё до уровня нача сво
Неочевидные сложности при покупке квартиры
Давайте поговорим о прекрасном – о покупке недвижимости.
Я не риелтор, и нифига не профессионал в этой сфере, я просто сталкивался с разными ситуациями при покупке и хочу поделится выводами.
Для ЛЛ: если вас хотят обмануть при продаже недвиги – вас обманут, как не крутись. Есть способы как уменьшить эту вероятность, но не 100%. Соррян.
Важно: чтобы вам не говорили, риелторы, нотариусы, сотрудники росреестра, они все не несут НИКАКОЙ ответственности за тот бардак, в который вы можете вляпаться. Вообще никакой ответственности.
Если банк вас уверяет, что его супер-пупер страховка на100% защищает вас от всех проблем при покупке недвижки – вспомните, что банк не работает в минус. У это страховки будут такие условия, что выполнить их будет не реально и сумма возмещения будет мизерная.
Постоянно держите это в голове.
Здесь и далее я пишу про покупку недвижимости в Москве, соррян, про другие регионы я не в курсе.
Буду писать небольшими частями, и вам проще и мне легче. Или наоборот. Но это неважно.
Какая я бы не была «шоколадная» недвижка, три раза подумайте, о том, чтобы давать задаток, не проверив всё от начала и до конца. Часть схем развода при покупке связанна с тем, что вы даёте задаток, не читаете договор задатка и прощаетесь с деньгами, которые отдали в задаток.
Для проверки недвижки нам нужен нотариус. Теперь без него никак (
У нотариуса берём:
— «Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости»
— «Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости»
В «Выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» смотрим:
Смотрим, вообще на недвижку
Смотрим, кто собственник недвижки, смотрим паспорт продавца убеждаемся, что беседуем с продавцом. Если продавца представляет риелтор, то у него должны быть копии всех документов.
Если выписку из ЕГРН предоставил продавец – проверяйте, адрес недвижки. Убедитесь, что это именно так недвижка которую вы смотрели.
Если продавец продаёт по доверенности – подумайте 5 раз. Это очень стрёмный вариант с кучей подводных камней, риск остаться без денег и недвижки очень большой.
Смотрим, сколько собственников
Если один собственник — хорошо.
Больше одного собственника – весь покупочный гемор, умножается на количество собственников. Но это только при покупке недвижки целиком, покупку долей не рассматриваем, там своя песня.
Смотрим на документы, по которым было зарегистрировано право собственности.
Недвижка куплена по ДКП (договор купли-продажи) и старше 5 лет — это хорошо. Если прошло меньше 5 лет – нужно смотреть в «Выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости» какие были основании для предыдущих сделок.
Недвижка досталась по наследству, по договору ренты, по договору дарения, по суду и т.д. и продавец владеет этой недвижкой меньше 5 лет — весьма стрёмный вариант, потому что все вышеперечисленные основания могут быть оспорены по суду. Оспорить ДКП гораздо сложнее.
Недвижка была приватизирована продавцом. Очень стрёмный вариант, все кто был прописан, но не участвовал в приватизации или даже выписывался перед приватизацией может вписаться обратно, в уже вашу квартиру, и его не получится выписать.
Смотрим на отсутствие ограничений, обременений, арестов итд.
Наличие чего-либо такого может принести боль, страдания и потерю денег.
Ищем перепланировки.
Если дом старый то:
Тут находим тип дома по адресу http://tipdoma.ru
Тут смотрим планировку этого дома https://mostpr.ru и нужной недвижки
Тут читаем какие перепланировки вообще возможны для нужного типа дома https://www.pereplanirovkamos.ru
Так же, поэтажный план, должен быть в «Выписке из ЕГРН».
Если дом новый, то либо смотрим поэтажный план из выписки, либо запрашиваем у продавца копию плана БТИ.
Если перепланировка есть, запрашиваем у продавца документы на узаконивание перепланировки. Если этого не сделать, то весь головняк от перепланировки, после покупки ляжет на вас. Если перепланировка не законная могут быть штрафы и требование вернуть всё как было. Если перепланировка допустимая, но не оформленная – оформление тоже стоит времени, в некоторых случая и денег.
В «Выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости» нас интересует, ровность истории владения. Если есть упоминания судов, наследства, ренты, договора дарения и с момента последнего такого владения прошло меньше 5 лет, даже если после этого было ДКП, вариант стрёмный.
Если были перепродаже недвижимости при сроке владения до 3х лет — нехороший звоночек.
Что значит стрёмный вариант – это значит ваши риски потерять и недвижимость, и деньги весьма велики. Это может случится как в результате мошенничества, так и в результате печального стечения обстоятельств осложненного странной позицией наших судов.
Я в шоке! Людям предлагают квартиру в доме "на снос"
Настало время вводить новую рубрику «И снова эти риэлторы. » в ней я буду рассказывать интересные случаи из жизни, в том числе из нашей, «интересные варианты объявлений» связанные с «чудесами риэлторства». Очередная кривая история связанная с риэлторами.
На продажу выставлена квартира в знаменитом доме под снос. Вот ссылка на объект на ЦИАНе
Ранее снос аварийного дома на Московском проспекте планировали начать в декабре 2020 года. Строительный мусор предполагалось вывозить на баржах по Преголе.
Дом на Московском проспекте, 70 получил повреждение во время землетрясения в 2004 году. Из-за работ на набережной Трибуца в 2015 году трещина увеличилась, жильцы обратились в администрацию Калининграда.
Здание признали аварийным, после чего людям предложили переселиться в помещения манёвренного фонда. Однако они отказались из-за того, что альтернативное жильё находится в непригодном состоянии. В результате людям предоставили новые квартиры на Сельме и улице Левитана.
Любопытно, что эту квартиру на продажу выставляет одно из крупнейших калининградских Агентств недвижимости, при желании можете посмотреть ссылку сами.
Обращаем особое внимание последний абзац скрина (увеличено):
Т.е мы имеем продажу квартиру в доме который подлежит демонтажу, за которую люди уже получили другое жилье, согласно сообщению администрации. При этом предлагают квартиру в аварийный доме в ипотеку. Я правильно понимаю, что в этой возможно преступной цепочке участвуют «опытные риэлторы», «сильные юристы» Агентства Недвижимости, ипотечный брокер, оценщики и менеджеры банка? И можно ли назвать это коммерческой коррупцией? Высказывайте свое мнение в комментариях.
Как я квартиру покупал
На фоне прочитанных мною постов про покупку квартиры,риэлторов т.д и т.п хочется поделиться своей историей.
все началось в далёком 2019 мы с уже женой сыграли свадьбу , и что то сами скопили что то подарили решили купить и обустроить свое гнездышко. До этого мы снимали т.к. сами с небольших городков с области , сначало приехали учиться а потом уж и остались. Все это происходило в г. Пенза.
И так к делу понимая и оценивая ситуацию что напрямую найти квартиру от хозяина практически невозможно решили не тратить время и сразу обратились в крупную реэлторскую контору с созвучным названием "гаражи". Пришли чистый офис каждый менеджер как на подбор. По итого нам выделили менеджера по имени Дмитрий.
Дмитрий был тот ещё соловей ,предлагал несколько вариантов по итогу нам понравилась квартира в новостройке с сроком сдачи 2021 год. Само собой купить квартиру сразу возможности не было мы рассматривали вариант только в ипотеку.
Квартира стоила дороже того чем мы могли себе позволить,но Дмитрий рассказывал невероятные условия которые возможны только если покупать в агентстве "гаражи".
И об условиях про которые этот соловей нам напевал 1) это ипотека максимум 5 % что в принципе позволяло взять эту квартиру т.к ежемесячный платеж был не столь велик.( Хотя средний процент на рынке ипотеки по новостройке был 9-10)
2) за ипотеку нужно будет платить только после того как получишь ключи ( а квартира как бы с ремонтом от застройщика).
Квартира на то время у них стоила 3.4кк а мы максимум рассматривали до 2.6кк но такие условия которые он нам напевал в принципе казались неплохими ,ведь можно было 2 года не плотить ипотеку и откладывать наремонт.
В принципе мы посчитали ,что если слегка затянем пояса то в принце под 5 % можем потянуть . И договорились посмотреть шоу рум.
После просмотра мы поняли что квартира нам очень понравилась и что другие варианты мы бы не хотели рассматривать.
Но тут Дмитрий резко заявил что на эту квартиру уже есть несколько потенциальных покупателей, и что если мы не забронируем ее( то есть подпишем контракт с агентством гаражи и внесём 50к) то мы потеряем ее.
На что я говорю Дмитрию обозначь все условия о которых ты нам рассказывал в договоре,о процентной ставке ,о том что оплата ипотеки начнется только с момента получения ключей и т.д. И тогда вообще без проблем оплатим твои услуги и подпишем контракт. И тут Дмитрий как уж на сковороде начал уже пританцовывать что договор типичный ,а то что он пообещал выполнит без проблем . Ведь если мы сегодня и сейчас не подпишем договор то квартира уйдет .
Тут я понял что можно попасть в ситуацию " Обещать не значит жениться" отсылаю данного товарища по известному маршруту.Но отправить риэлтора не так просто ведь он 100 раз будет звонить , говорит что еле удерживает ее ,что эту квартиру готовы уже сейчас забрать другие покупатели ,но он как истинный солдат в 1943 в Сталинграде держит ее до последнего.
На что я ещё раз попросил изложить его слова в договоре и тут солдат пал. Было ещё много разговоров с ним но суть я думаю вы уловили.
Далее мы где то месяцок рассматривали в этом доме похожие квартиры но с такой же ценой,в общем грусть.
И как то листая объявление о квартире появляется она . Квартира моей мечты ,тот же этаж но с другой стороны та самая квартира , с ремонтом от застройщика ( я знаю вероятнее всего сейчас люди скажут " шляпа ваш ремонт " и будут правы )за 2.65кк мы сначало удивились ,подумали что налипалово и решили съездить на переговоры. Как выяснилось это тоже агенство с названием и.п какая то там. Что б туда попасть в офис нужно пройти через магазины и что то непонятное. Там сидит мужик ,мы спросили " чё реально ?" говорит да такая квартира есть она от подрядчика отдают так не дорого т.к компании нужны деньги. Мы обратились в банк и тут нам повезло в общем процентная ставку нам предложили 8.1.
Мужик всюду сопровождал сделку , и в банк ездил и бумаги подготавливал в общем действительно классный риэлтор. И сказок нам не рассказывал о том что дом сдастся раньше и что вы в 2020 уже заведите . Сразу сказал смотрите по договору по раньше не думаю что стоит рассчитывать.
По итогу провели сделку гораздо выгоднее чем с агентством у которых по их словам самые крутые условия.
Всем спасибо кто дочитал и тем кто не дочитал ))) всем добра.
Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой
Год начинался активно. События в феврале подстегнули спрос на новостройки в начале года. В марте, месяце с наибольшим количеством ДДУ за год, было заключено около 72 тыс. сделок (в Московском регионе — 18,3 тыс., в Петербургском — 9,6 тыс.). Тогда спрос шел со стороны покупателей с одобренной «дешевой» ипотекой, поскольку в марте ставки подскочили до 20% и выше, рассказывает Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. А еще в марте на рынок в большом количестве вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности хотели сохранить свои сбережения в недвижимости.
Но уже с апреля спрос начал сокращаться и в мае упал до минимума — 19 тыс. ДДУ по стране. В июне покупатели оценили новый продукт — околонулевую ипотеку, и вплоть до сентября продажи росли.
Околонулевая ипотека — ипотека с минимальной ставкой (от 0,01% до 0,1%). Популярное предложение застройщиков с весны 2022 года. Суть ее в том, что цена квартиры повышается на 15–20%, но за счет беспроцентного займа ежемесячный платеж становится меньше, чем при стандартной льготной или рыночной ставке 7–10%. Поскольку это приводило к искусственному завышению цены и вызывало риски для банков, ЦБ РФ намерен ограничить использование такой ипотеки.
Вторым потрясением, обвалившим спрос, стало объявление частичной мобилизации 21 сентября. В октябре было заключено 34 тыс. сделок, отмечают в Циан.Аналитике. Снижение в Московском регионе составило 36% по отношению к сентябрю.
С конца октября эксперты заметили рост просмотров объявлений, что внушает осторожный оптимизм: в конце года продажи могут пойти вверх.
В конце года на рынке недвижимости традиционно заключается наибольшее количество сделок, говорит Елена Лапшина. Во-первых, людям выплачивают годовые премии, а во-вторых, таков менталитет покупателей: они хотят успеть закрыть крупные сделки до конца года. В этом году дополнительными стимулами спроса способны стать завершение программы льготной ипотеки под 7% и предстоящий отказ от околонулевой ипотеки.
Что будет со спросом в 2023 году?
Сразу оговоримся: прогнозировать в нынешних условиях очень трудно — очень много «если». Но практически все опрошенные Циан.Журналом эксперты сходятся во мнении, что спрос снизится: без дешевой ипотеки и видимого горизонта планирования перспективы у рынка печальные.
«Пик спроса на новостройки будет в декабре, а с начала года рынок войдет в стадию трансформации, — комментирует Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи». — Скорость выхода из нее будет зависеть от окончательного решения относительно ипотеки с господдержкой».
Что готовы предложить застройщики?
Сами девелоперы намерены удерживать спрос при помощи акций и собственных программ кредитования. Сохранить субсидированные предложения — задача № 1. Пусть и не за счет околонулевой ипотеки, но за счет более низких ставок, чем предлагают банки. Кроме того, застройщикам придется вести персонифицированную работу с каждым покупателем, адресно подбирать квартиры и ипотечные программы, вкладываться в стимулирующие акции и более адресную рекламу, уточняет Вера Стефан, коммерческий директор Asterus.
Активно развиваются альтернативные инструменты — рассрочка от застройщика и трейд-ин, добавляют в компании GloraX. Будут активно стимулировать спрос и застройщики высокобюджетного сегмента. Они предложат рассрочки, нестандартные программы скидок, индивидуальные продукты, полагает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. А на закрытых переговорах с покупателями застройщики скорее всего будут согласовывать индивидуальные лояльные условия и цены, которые будут отличаться от заявленных в рекламе.
Без льготной ипотеки рынку придется туго
Одним из главных событий года эксперты Циан.Аналитики называют рост доли выдачи ипотечных кредитов на рынке новостроек. На первичном рынке столичных регионов доля сделок с оформлением ипотеки превысила 80% — таких высоких значений не было за всю историю наблюдений. Связано это с распространением околонулевой ипотеки, которая нравится покупателям. На подобные сделки приходится примерно половина всех ипотечных кредитов.
Но в абсолютных цифрах выдача ипотеки падает. Вице-премьер России Марат Хуснуллин в конце октября привел такие данные: количество выданных ипотечных кредитов за девять месяцев 2022-го упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 36%, в денежном выражении — на 21%. Это связано с падением спроса.
Рынок замер в ожидании. Что решат Минфин и ЦБ? Если льготная ипотека будет ограничена, это будет стрессом для рынка, считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека. С помощью льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит. Из них примерно половину составляли кредиты по госпрограмме льготной ипотеки. Получается, что под угрозой окажется 15% всех выдач.
«Это серьезные цифры, особенно учитывая, что рынок ипотеки в следующем году сократится еще процентов на семь», — уточняет Михаил Кочеров. Кто-то от безысходности пойдет за рыночной ипотекой, но таких покупателей будет мало. Поэтому вся надежда — на застройщиков. Именно они могут предложить льготную ипотеку за счет собственной маржи. «Иначе придется принять неизбежность коррекции цен, чего участники рынка явно стараются избежать», — подчеркивает эксперт.
Из официальных источников пока приходят неутешительные данные. Так, Минфин не видит необходимости продлевать льготную ипотеку: «Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря (2022 года. — Прим. ред.)», — приводит «РИА Новости» слова замглавы министерства Алексея Моисеева. Правда, Совет Федерации в тот же день, 16 ноября, предложил правительству продлить программу льготной ипотеки, чтобы поддержать застройщиков.
В Центробанке тоже предполагают, что рост ипотеки «в последующие месяцы может снизиться из-за возросшей неопределенности».
Ключевая ставка, по прогнозам регулятора, будет колебаться в диапазоне 6,5–8,5%. Но прогноз этот актуален только при сохранении геополитической, внешнеэкономической и макроэкономической конъюнктуры, уверены эксперты Циан.Ипотеки.
Какой будет ипотека на новостройки в 2023 году?
Сегодня на замену околонулевой ипотеке приходит траншевая.
Траншевая ипотека — вид ипотеки, когда кредит выдается заемщику частями, траншами. При такой ипотеке выплаты до сдачи дома в эксплуатацию могут составлять условную сумму — например, 1 рубль (или 100 рублей) в месяц. Когда дом сдан, выдается вторая часть кредита, и заемщик начинает выплачивать взносы как при обычной ипотеке. Такой кредит удобен для тех, кто вынужден платить аренду за съемное жилье до ввода дома в эксплуатацию.
Но траншевая ипотека при всей ее привлекательности для заемщиков рискует повторить судьбу субсидированной, полагает Михаил Кочеров. Центробанк ополчился на околонулевую ипотеку — по его мнению, она рискованна для банков: цена квартиры искусственно завышена и не соответствует рыночной.
«Но в траншевой ипотеке рисков для банков не меньше — как минимум, непонятно, что будет с платежеспособностью заемщика через один-два года, когда банку нужно будет выдать основной объем кредита, — указывает эксперт. — Так что этот вид ипотеки, если не исчезнет совсем, станет очень ограниченным».
Пока реальная перспектива на 2023 год — рыночная ипотека (ключевая ставка + 2–3 п. п.) и собственные программы застройщиков, о которых мы уже упоминали. «В 2023 году динамика рынка будет зависеть от движения ключевой ставки, решения правительства по программе господдержки и общей финансовой конъюнктуры», — подтверждают в банке ВТБ.
Что происходит с ценами?
Вопрос, который волнует всех, — и покупателей, и продавцов — что будет с ценами?
2022-й показал: цены могут снижаться и более того — падать. Если до мая 2022 года на волне активного спроса они росли, то уже летом наступила стагнация. В октябре на фоне объявления мобилизации средние цены в Московском регионе сократились на 1,5% и в столице, и в области, говорит Елена Лапшина. Застройщики всё активнее предлагают скидки.
Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге. В других крупнейших городах пока сохраняется ценовая стагнация. Зато пошел вал скидок по переуступке — от тех, кто заключил ДДУ, но, не дождавшись квартиры, решил уехать после сентябрьских событий в другую страну. Такие продавцы давали дисконт 15–25%.
Часть девелоперов уже анонсировала прямые новогодние скидки на квартиры. Большинство продавцов анонсируют выгоду 5–10%, но только на отдельный пул лотов. Иногда дисконт доходит и до 30% — при оплате без использования ипотеки, но это скорее исключение.
Отличие этого года в том, что такие скидки появились наравне с активно предлагаемыми программами субсидирования, замечают в Циан.Аналитике. В прошлом году дисконтов было меньше за счет высокого спроса. Лояльность девелоперов растет.
Каких цен ждать в 2023-м?
С одной стороны, повода расти у цен нет. И без того низкий спрос смещается в сторону «вторички», судьба дешевой ипотеки под вопросом, а покупательная способность людей снижается. С другой стороны, риск отмены льготной ипотеки подстегнет спрос в декабре, а стоимость инженерии и некоторых стройматериалов стремительно растет. Эти разнонаправленные векторы и будут удерживать баланс цен в 2023 году.
Те проекты, которые не дотягивали до своего сегмента и не понимали свою целевую аудиторию, вполне могут и подешеветь, утверждает Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера Five. Хорошо продуманные проекты с отличной концепцией, скорее всего, удержат цены.
Некоторые девелоперы выберут вариант «затаиться»: зачем продавать, если эскроу-счета полны? Переждать шторм в тихой гавани — тоже стратегия. «Благодаря росту спроса в прошлом году многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета. И у них нет острой необходимости предлагать скидки на жилье, чтобы быстрее продать. А в рамках проектного финансирования, когда есть минимальная планка цены, при спаде спроса выгоднее приостановить и продать квартиры потом, в более удачное время», — считает Вера Стефан.
Сколько жилья будет построено?
С вводом жилья пока проблем нет: по данным Росстата, за 10 месяцев 2022 года введено почти 88 млн кв. м жилья — почти столько же, сколько за 12 месяцев 2021-го (92 млн кв. м). Но этот прирост — за счет первого полугодия. Сейчас показатели снижаются: к примеру, в октябре в России ввели на 10% меньше жилья, чем в октябре 2021-го. В Москве снижение составило аж 55%.
Рекордные итоги года — отголоски строительного бума начала пандемии. Тогда спрос был огромный, а новые проекты выводились на рынок очень активно. Сегодня застройщики понимают, что рискуют не продать весь объем заявленных метров: дефицита предложения, когда квартиры разбирали как горячие пирожки, нет.
Зато есть предпосылки для снижения девелоперской активности, отмечает Павел Логачев, директор по продажам GloraX. На низком рынке девелоперы осторожно входят в новые проекты, тщательно просчитывая модели и оценивая риски. Кроме того, фиксируется тренд на уменьшение размеров новых проектов — они становятся более компактными.
«Показатели ввода жилья в следующем году будут зависеть от состояния российской экономики и ситуации на мировой геополитической арене, — уверен эксперт. — В долгосрочной перспективе, с учетом указания президента строить 120 млн кв. м в год, а также показателей низкой обеспеченности жильем на душу населения в нашей стране, мы не видим предпосылок для снижения объемов жилищного строительства».
Пока все опрошенные Циан.Журналом застройщики свои планы на 2023 год не пересматривали и от запланированных проектов не отказываются.
Резюме
Что в итоге? Получается, и покупателей, и застройщиков опять ждет непростой год. Первым всё сложнее накопить на первоначальный взнос и взять ипотеку под небольшой процент, а вторым приходится снижать цены, придумывать акции и стимулировать спрос. К тому же на пятки застройщикам всерьез наступает «вторичка»: несмотря на льготные кредиты, две трети ипотечных займов выдается на готовое жилье, говорят в ВТБ.
О перспективах вторичного рынка Циан.Журнал расскажет в ближайшее время. А пока — совет тем, кто собирался купить квартиру в новостройке. Стоит взвесить все за и против и, возможно, поторопиться с решением: судя по всему, время дешевых кредитов подходит к концу.