Утверждены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей площади жилого помещения для целей определения цены договора долевого участия в строительстве
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.204 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» цена договора долевого участия в строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми Минстроем России.
Согласно утвержденному Приказу понижающий коэффициент принимается равным:
Вправе ли застройщик поднимать цену, если есть договор о намерении?
Мы выбрали квартиру в строящемся доме и заключили договор о намерении. В договоре есть такие данные: адрес, номер квартиры, общая площадь с учетом понижающего коэффициента 0,5 на лоджии и полезная площадь, стоимость 1 м² и общая стоимость квартиры, а также пункт о внесении аванса. Еще есть условие, что застройщик обязуется в дальнейшем заключить основной договор, и указан срок.
Квартиру мы покупаем с использованием счета эскроу и ипотечного кредита. Поэтому ждали, когда застройщик проверит и согласует документацию, а теперь ждем аккредитации в банке.
На данный момент застройщик обзвонил тех, кто еще не оплатил квартиру и планирует ипотеку, и сообщил, что не учел приказ Минстроя от 15 октября 2020 года № 631/пр. Для нас это означает, что мы должны оплатить еще 3 м² — 120 000 Р , а стоимость 1 м² вырастет на 500 Р — это 40 000 Р .
Законно ли пересматривать стоимость 1 м² на 500 Р , если есть договор о намерении? Должны ли мы платить за 3 м² лоджии, хотя то, что они появятся, не могли не учесть в первоначальной стоимости: общая сметная стоимость делилась на площадь застраиваемых квартир с дополнительными помещениями и лоджиями в том числе. Общая сметная стоимость прежняя — изменилась только площадь квартир, поскольку убрали понижающий коэффициент. И получается, что стоимость 1 м² должна понизиться, и мы бы остались с заявленной в договоре стоимостью квартиры.
Когда мы планировали сумму кредита по ипотеке, застройщик нас заверил, что существенных изменений в стоимости не будет и мы можем ориентироваться на эту цену. Сейчас нам одобрили сумму ниже, чем требуется, а нам надо найти еще 160 000 Р на первоначальный взнос.
Можем ли мы настаивать на том, чтобы стоимость квартиры нам сохранили неизменной? Законны ли действия застройщика?
Ольга, ваш вопрос и ответ на него намного сложнее, чем просто «законно это или нет». Тут важно понимать, чем предварительный договор отличается от договора о намерениях. А еще необходимо разобраться в понижающих коэффициентах и том, как они влияют на расчет площади и стоимость квартиры. Также нужно учесть, как считается цена основного договора долевого участия и как она соотносится с ценой предварительного договора. Попробуем разобраться во всем этом.
Что такое понижающие коэффициенты
Законодатель придумал много терминов, чтобы определить площадь жилого помещения. Есть несколько видов площадей, и разобраться, какая из них какая, довольно сложно.
У жилого помещения есть общая площадь. В нее входят все отапливаемые помещения в квартире плюс полная площадь лоджии, балкона, веранды, террасы без поправочных коэффициентов. Эту площадь застройщик указывает в проектной декларации.
Также закон о долевом участии в строительстве определяет, что у жилого помещения есть общая приведенная площадь. Она используется для расчета цены договора. Общая приведенная площадь — это все площади жилых помещений плюс площадь лоджий, балконов, веранд и террас с применением поправочного коэффициента по приказу Минстроя.
Например, в отношении балконов устанавливается коэффициент 0,3, а в отношении лоджий — 0,5. Это значит, что, когда будут определять общую приведенную площадь жилого помещения, к сумме площадей внутри квартиры прибавят площадь балкона, которую умножат на 0,3, и площадь лоджии, которую умножат на 0,5.
Кроме того, по закону площадь жилого помещения, которая учитывается при государственной регистрации права собственности, вообще не включает в себя площади лоджий, балконов, веранд и террас. С точки зрения собственности эти помещения — общее имущество жильцов, а значит, общая долевая собственность, а не личная.
В связи с этим у участников долевого строительства появляется масса вопросов: почему в проекте квартиры одна площадь, в договоре долевого участия другая, а в выписке о праве собственности вообще третья? К сожалению, законодатель придумал именно так.
Ваш застройщик ссылается на сноску 64 в приказе Минстроя № 631/пр , согласно которой застройщик обязан указывать общую площадь жилых помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров без понижающего коэффициента. Но эта сноска касается только застройщика и устанавливает, как он должен заполнять информацию в пункте 15.2 проектной декларации. Ничего нового в порядок определения цены договора по ДДУ этот приказ не вносит.
Приведенная площадь квартиры в новостройке: как подсчитать и для чего это нужно
Когда вы покупаете квартиру у застройщика, важно понимать определение площади в строительной терминологии и уметь правильно её измерять. Зачем вам это нужно? Чтобы не пришлось платить за «лишние» метры после завершения строительства и переплачивать за отопление. Как определить общую и приведенную площадь квартиры и как её рассчитать, рассмотрим подробно в этом материале.
Почему важно знать, что такое приведенная площадь квартиры
Покупать квартиру на этапе строительства выгоднее, чем готовое жилье в новостройке. Разница в цене составляет около 20-30%. А, учитывая доходы большинства россиян, такая разница будет весьма существенной – долевики могут сэкономить от 400 тыс. руб.
В 2021 году строительным компаниям разрешается начинать продажи квартир по договорам долевого участия после завершения 30% строительных работ от планового объема. И, пока квартиры нет в наличии, покупатель приобретает не квадратные метры, а долю в новостройке. Однако оплату он вносит из расчета общего количества метров. Поэтому так важно понимать, что такое общая и приведенная площадь.
В договоре долевого участия указывается проектный метраж. Рассмотрим для примера квартиру-студию. В проекте указано, что квартира состоит из жилой части (комнаты) и нежилой (лоджия и санузел). Общая площадь квартиры – 28 кв. м., жилая площадь составит 18 кв. м., лоджия – 4 кв. м., санузел – 5 кв. м. Итоговые размеры могут отличаться. Важно понимать, насколько. Для этого понадобятся знания о том, что такое приведенная площадь квартиры.
Также важно знать, что договор долевого участия заключается на основании Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве». В 2017 году в закон введена поправка, по которой дольщик обязан доплатить только в том случае, если фактическая площадь окажется больше проектной на 5% и более.
Что такое приведенная площадь
Под общей площадью подразумевается сумма всех площадей помещения. Приведенная площадь квартиры – это значит итоговый метраж с учетом понижающих коэффициентов. Их применяют для лоджий, террас и балконов. Очевидно, что квартира с лоджией будет иметь больше метров и предлагать дополнительные удобства жильцам в сравнении с квартирой без неё. Но было бы несправедливо оплачивать отопление за весь метраж квартиры вместе с лоджией, которая не отапливается. Поэтому были введены поправочные коэффициенты:
- 0,3 для балконов и террас;
- 0,4 для балконов, которые совмещены с лоджией;
- 0,5 для лоджий;
- 0,8 для веранд при малоэтажном строительстве.
Общая площадь квартиры из нашего примера составляет 28 кв. м. Приведенная площадь должна быть меньше за счет лоджии. Проводим расчеты и определяем, что общая приведенная площадь равна: 18 + 5 + 4*0,5= 25 кв. м.
Может ли приведенная жилая площадь стать больше
Любая площадь может увеличиться. Чаще всего строительные погрешности обнаруживаются в панельных домах. Причина – в сборке помещения из готовых панелей. Допускаются отклонения при монтаже панелей и при создании системы вентиляции. Монолитные дома отливаются из специальной бетонной смеси. Там тоже предусмотрены погрешности, но размеры выдерживаются более точно.
Вернемся к примеру. Допустимое отклонение (5%) для квартиры в 28 кв. м. составляет 1,4 кв. м. За этот метраж дольщик не обязан доплачивать. Если же лишних 2 кв. м., то за них придется доплатить независимо от того, на какую часть помещения они приходятся и как влияют на общую (приведенную) площадь квартиры.
Влияет ли приведенная площадь на банковский кредит
Ипотечный договор с банком заключается только на проектную площадь, а не на общую или приведенную. Это значит, что в случае отклонения фактических размеров квартиры от проектных, банк не пересмотрит условия договора. Доплачивать за лишние метры заемщику придется из своих средств.
Где используется приведенная площадь квартиры
В советском законодательстве в документах на квартиру указывали общую площадь, а коммунальные платежи начисляли за приведенную. Т.е. при начислении платы учитывали поправочные коэффициенты.
Сейчас во всех случаях используется определение «общая площадь», термин «площадь приведенная» в официальных документах не встречается. При оформлении права собственности покупатель должен обратить внимание на то, какие цифры фигурируют в документе, чтобы потом не пришлось оплачивать отопление балкона.
Если замечена ошибка, то необходимо обратиться в БТИ с заявлением о перерасчете и изменении площади. К заявителю приезжает специалист БТИ и составляет новый акт на основании которого будут внесены изменения. После внесения новых данных заявителю выдадут документы с корректными данными.
Как не переплатить при покупке жилья
Застройщик может включать в договор собственные коэффициенты или пункты относительно «лишних метров» в такой формулировке, что дольщик не понимает, кто и сколько доплачивает. Такая ситуация возможна, и дальнейшее развитие событий не зависит от того, что описано в итоговом метраже: проектная площадь, общая или приведенная для жилого помещения.
Чтобы не попасть в неприятную и невыгодную ситуацию юристы рекомендуют:
Проблемой может быть и напористость менеджера застройщика, которому нужно закрыть как можно больше сделок. Если вы как потенциальный покупатель ощущаете прессинг, то лучше отказаться от сделки и рассмотреть предложения других застройщиков.
Жилищное законодательство
Сведения о видах площади, делении помещений на жилые и нежилые регулируются Жилищным кодексом РФ. В статье 15 ЖК РФ описывается общая площадь квартиры. Там же указано, что в общую площадь не включаются балконы и лоджии. Статья 16 очерчивает разницу между видами помещений, а статья 17 определяет назначение помещений. Дополнительно покупателю могут понадобиться Строительные нормы и правила (СНиП 31-01-2003) и Федеральный закон, регулирующий отношения сторон по договорам долевого участия.
Жилая площадь: нормы, расчеты, отличие от общей
Исходя из жилой площади квартиры, определяют необходимые коммуникации и мощности света, подбирают технику и мебель. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно знать о жилой площади, как ее правильно рассчитать и как использовать эти данные.
Эксперт в этом материале: Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Что такое жилая площадь
Жилая площадь — суммарное значение квадратных метров всех помещений объекта недвижимости, пригодных для жизни. Определение указано в приказе Минземстроя России № 37 от 4 августа 1998 года. В практическом плане это совокупная площадь жилых комнат. Жилая площадь фиксируется в документах на объект, но может меняться за счет перепланировки или реконструкции.
Показатель учитывается при:
- расчете коммунальных платежей при отсутствии счетчиков;
- выделении метров в собственность льготникам, определении социальных выплат на жилье;
- подсчете налога на землю;
- определении долей в общем имуществе многоквартирного дома и размера субсидий;
- заключении договоров, связанных с недвижимостью;
- обследовании условий проживания несовершеннолетних органами опеки.
Часто ошибочно считают, что жилая площадь влияет на размер налога на недвижимость. В действительности этот налог рассчитывается по размерам общей площади объекта.
Что входит в жилую площадь квартиры
К жилой площади относятся только комнаты — спальни, детские, гостиные. Гардеробные и кладовые — нежилое пространство и в расчетах не учитывается; лестницы и отопительные печи в частных домах относятся к жилым метрам. Кухня, коридор, балкон и ванная тоже не включаются в жилую площадь. Некоторые элементы объекта недвижимости рассматриваются индивидуально: например, арки и ниши могут быть включены в жилое пространство, если достигают не менее 2 м в высоту.
Общая и жилая площадь квартиры — в чем разница
Жилая площадь — сумма площадей жилых комнат [1]. А общий метраж квартиры учитывает все помещения, включая подсобные, но за исключением балконов, террас и лоджий [2]. Есть еще третий показатель — площадь квартиры. В нем учитываются все помещения, которыми может пользоваться владелец. Некоторые из них считают с определенным коэффициентом:
- балконы (террасы, веранды) — 0,3;
- лоджии — 0,5;
- кладовые, веранды — 1,0.
Как определить жилую площадь квартиры
Информация о площадях всех комнат указана в техническом паспорте помещения. Для полной информации можно заказать подробную выписку из БТИ.
Социальная норма жилой площади на человека в 2022 году
Основные положения о метражах жилплощади содержатся в Жилищном кодексе РФ. Нормы предоставления жилплощади на одного человека — 33 кв. м, для двоих — 42 кв. м. Если семья состоит из трех человек и более, каждому из них положены минимальные 18 кв. м. Регионы и муниципалитеты могут устанавливать свои нормы — но не меньше федеральных. Например, в Чеченской Республике существует норма предоставления жилья для семьи из двух человек, связанных родственными отношениями (родителей и детей), которая составляет 50 кв. м.
Помимо этого, есть санитарная норма обеспеченности жильем. В России эта 6 кв. м на человека, показателем пользуются при расчете площадей квартир и комнат для временного проживания: например, для размещения людей в маневренном фонде на время капитального ремонта дома либо в общежитии [3].
Комментарий эксперта
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
— Как метраж недвижимости влияет на платежи за общедомовые нужды?
— Если дом оборудован общедомовыми приборами учета холодной, горячей воды, сточных вод, электрической энергии и газа, площадь квартиры учитывается при расчете платежей за общедомовые нужды.
Как рассчитать жилую площадь в квартире-студии, когда кухня объединена с гостиной?
— В действующих нормативных документах (в том числе в строительных нормах и правилах) отсутствует такое понятие, как студия, она считается однокомнатной квартирой. Жилая площадь студии рассчитывается как разница между общим метражом и площадью санузла.
— Какие жилые площади не облагаются налогом? Существуют ли вычеты для квартиры, комнаты, дома?
— При расчете налога на имущество учитывается вычет в размере 50 кв. м для загородного дома, 20 кв. м — для квартиры, 10 кв. м — для комнаты. Этим и обусловлено решение некоторых девелоперов предусмотреть в своих проектах студии площадью до 19,9 кв. м. Помимо этого, если в квартире метражом до 35 кв. м проживает семья с тремя и более несовершеннолетними детьми, то это является основанием для освобождения от уплаты налога.
— Что делать, если договором ДДУ не предусмотрены уменьшения, увеличения площади готовой квартиры, но она не соответствует заявленной при его подписании?
— Закон о долевом строительстве содержит норму, что между проектной и реальной площадью может быть отклонение не более 5%. Если в договоре долевого участия не прописан порядок перерасчета стоимости квартиры, то результаты обмера могут быть оспорены в судебном порядке. Кроме того, при значительном расхождении в площади ДДУ может быть расторгнут по суду.