Как я заработал 117% годовых на инвестиционной квартире в 2020 году
К 2020 году мы накопили 735 305 Р — и задумались, куда их вложить.
У меня трое детей и ипотека. Когда образовался излишек свободных средств, нужно было решить, что мы будем делать: погашать ипотеку или вкладывать их куда-то .
Расскажу, какие варианты я рассматривал и как смог увеличить накопления на 117% за год.
Какие были варианты
Мы многодетная семья из Петербурга. В начале 2019 года у нас родился третий ребенок, поэтому к началу 2020 мы получили государственные выплаты. В общей сложности вышло 735 305 Р . Если кратко, в эту сумму вошли прямые пособия, президентские выплаты на ипотеку и льготы на коммуналку.
Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.
Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.
Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т—Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:
«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».
В моем случае компания — это моя семья.
Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:
- классические банковские вклады;
- покупка недвижимости, чтобы потом ее сдать в аренду, — но с моими 700 тысячами я мог купить в лучшем случае комнату;
- покупка новостройки в ипотеку по хорошей ставке;
- вложения в акции. На самом деле такой вариант я не рассматривал, потому что не очень в этом разбирался, но в статью его добавил — для наглядности.
Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.
Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.
Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.
Центробанк на конец 2019 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.
При пессимистичном варианте комнату, купленную за 1 700 000 Р в коммуналке в центре, можно было бы сдать за 10 000 Р в месяц. Дороже вряд ли бы получилось, потому что на окраинах за 15 000 Р можно было снять уже целую квартиру. Коммунальные услуги оплачивали бы арендаторы, и приносила бы комната таким образом 7% годовых.
В акциях я смело взял для себя прибыльность портфеля Уоррена Баффетта, которую посчитали на vc.ru, — 20%.
Рост цен на питерские новостройки за 2019 год я взял с сайта «Бюллетень недвижимости». Согласно их отчетности, квадратный метр новостроек в Петербурге с января по декабрь 2019 года подорожал с 108 000 до 118 000 Р . Это чуть больше 9% годовых.
Страховка — возможность вернуть средства в случае форс-мажора. Банковский вклад застрахован, поэтому я мог бы получить свои деньги обратно.
По новостройкам ситуация со страховкой тоже стала лучше: с лета 2019 года заработала система эскроу-счетов. Ее суть в том, что деньги, которые вы отдаете застройщику, теперь хранятся на счетах не застройщика, а банка. И в случае банкротства застройщика эти деньги вам вернутся.
Комнату в коммуналке можно продать — и деньги вернутся, тут вроде бы все прозрачно. Теоретически она может подешеветь, но вряд ли сильно. Кстати, уже в 2021 году комнаты в коммуналках резко подорожали вслед за новостройками. Об этом, например, писали в РБК.
Незастрахованными были только акции.
Доступ к деньгам — возможность быстро и без потерь вынуть деньги из актива в случае необходимости. С банковским вкладом это возможно, но вы потеряете проценты. При досрочном расторжении фактически вернут только тело вклада.
В недвижимости процесс продажи долгий, получить средства быстро практически невозможно.
А вот акции для быстрого вывода денег подходят лучше всего — но непонятно, насколько удачный момент будет, когда потребуются деньги: вдруг рынки упадут.
Таблица сравнения вариантов моих вложений
| Депозит | Комната | Новостройка | Акции | |
|---|---|---|---|---|
| Порог входа | 10 000 Р | 1 000 000 Р | 500 000 Р | 10 000 Р |
| Доходность | 6% | 7% | 9% | 20% |
| Страховка | Есть | Де-факто есть: хоть как таковой страховки и нет, с комнатой вряд ли что-то случится | Эскроу | Нет |
| Быстрый доступ к средствам | Есть, но с потерей процентов | Нет | Нет | Есть |
| Итог | + | + | ++ | +++ |
По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.
Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.
Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:
- Должно было подорожать тело кредита: 9% (подорожание новостроек) − 4,5% (проценты по кредиту) = чистые 4,5% на заемный капитал в 4 млн рублей.
- А еще, как правило, квартиры дополнительно дорожают в процессе стройки. Я взял консервативную оценку в 10%.
Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.
Насколько стоит доверять прогнозам специалистов
Ситуация на рынке в феврале 2020 года была пессимистичной: несмотря на введение эскроу-счетов предыдущим летом и снижающиеся ставки, ажиотажа не наблюдалось и все аналитики в один голос утверждали, что рынок ждет если не падение, то стагнация.
«Жилье в приближающемся году будет неуклонно дорожать, а вот спрос на квартиры понизится», — сообщали в группе компаний «Прок».
«С вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», — уверяли на сайте spbhomes.ru.
«В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж… Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще», — подтверждали в блоге «Домклика».
«По сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле — на 20%. При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10—12% , а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20—22% . Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс — падение спроса на фоне роста предложения и цен», — подытоживал «Этажи журнал».
Ни про ковид, ни про политику тогда еще ничего не было известно. Зато я прекрасно понимал, что деньги под подушкой съест инфляция.
Выбор застройщика
До 2020 года я скептически относился к новостройкам: меня пугала вероятность, что дом не достроят, а деньги уйдут в карманы руководству застройщика. Но ситуация изменилась, и я начал присматриваться к таким объектам. Вот что для меня имело значение.
Эскроу-счета. Главным и основным триггером стало введение системы эскроу-счетов летом 2019 года. Пусть квартиры и подорожали, но теперь я был уверен, что первоначальный взнос, который я отнес застройщику, в случае форс-мажора вернется. И лежать он будет не на счете застройщика, а в моем банке. А если что-то случится, деньги из застройщика буду выбивать не я с пикетом у офиса, а сам банк — у него, думаю, возможностей побольше.
Поэтому я сразу исключил из выборки все объекты, которые не работали с эскроу, — то есть дома, которые застройщик мог достраивать по старым правилам по 214-ФЗ , так как получил разрешение на строительство прежде, чем законодательство изменилось.
Сейчас новостроек, которые достраиваются не по эскроу-счетам, все меньше и меньше, скоро они исчезнут совсем.
Ликвидность. Нужно было выбрать то, что затем можно продать. Сдавать недвижимость невыгодно, это видно из таблички, в которой я сравниваю инструменты для инвестирования. Кроме того, сдача недвижимости — это, по сути, вторая работа, а не пассивный доход. Это я прекрасно усвоил, сдавая загородный дом во время пандемии.
Прибыль приносит покупка и продажа недвижимости. При аренде нужно больше работать руками, при купле и продаже — головой, а премия за работу во втором случае больше.
Я нашел несколько локаций с крупными массивами новостроек, которые попадали по бюджету в мой первоначальный взнос, и сформулировал несколько пунктов, по которым сравнивал районы.
Городская прописка. Это важно для людей, которые покупают недвижимость. Многие готовы за это переплатить или в принципе не рассматривают локации с областной пропиской. Поговаривают, в области есть проблемы с медициной, школами, а ближайший МФЦ может быть в 30 километрах.
Метро. Тут все понятно: чем ближе к метро, тем выше ликвидность.
Рост стоимости квадратного метра с февраля 2019 по февраль 2020. Эти данные я смотрел на сайте bn.ru, выкладки в среднем по городу приведу дальше в статье.
Расположение по отношению к кольцевой автодороге. Квартиры внутри КАД продавались лучше, чем снаружи. Для меня это парадокс: возьмем, например, Шушары. Это район, где есть метро, пусть и далеко, есть городская прописка, но расположен он за КАД — и поэтому считается менее престижным, чем Кудрово, район с областной пропиской, который расположен внутри КАД.
Застройщик — самый спорный пункт. Я исходил из репутации застройщика в интернете и количества сданных домов: компания, сдавшая уже 40—50 домов , надежнее, чем та, что строит всего лишь пятый дом.
Особняком для меня стояли Шушары: там городские власти выкупают жилье для социальных программ и расселения коммуналок. Вероятность того, что не достроят дом, в котором квартиры выкупают городские власти, невелика.
В самом начале 2020 года в Шушарах были сданы еще четыре «социальных» дома, о них даже писал «Деловой Петербург»
Про Мурино я слышал от знакомых несколько историй о построенном, но не сданном в эксплуатацию доме.
Сравнение комплексов по ликвидности
| Кудрово | Мурино | Парнас | Шушары | Комендантский проспект | |
|---|---|---|---|---|---|
| Прописка | Область | Область | Город | Город | Город |
| Метро | 2 км | 300 м | 700 м | 3 км | 1 км |
| Рост стоимости квадратного метра | 9% | 9% | 5% | 11% | 11% |
| Расположение по отношению к КАД | Внутри | Снаружи | Внутри | Снаружи | Внутри |
| Застройщик | Обычный | Не очень | Надежный | Надежный | Обычный |
По совокупности критериев победил Парнас — по всем параметрам, кроме роста стоимости квадратного метра, он был в лидерах, а риск в инвестициях не лучшая стратегия.
Район известен своей плотной застройкой, за что его часто критикуют, но в городе почти все районы с такой застройкой.
Из плюсов там городская прописка, своя станция метро и «Икея» в пешей доступности — по крайней мере от того места, где я купил квартиру. Сам район находится внутри КАД.
Из минусов — соседство с промзоной и, как ни странно, та же кольцевая: на въезде и выезде из района постоянно пробки. Но выездов три, а не один, как бывает в других спальниках. Еще к минусам можно отнести отсутствие парков, детских садов и поликлиник: район новый, запланированную инфраструктуру еще не успели построить. Но когда достроят, должно стать неплохо.
Еще мне было удобно туда ездить: та же ветка метро, без пересадок. Такого принципа я придерживался и при покупке квартиры, и при строительстве загородного дома, чтобы всегда иметь возможность быстро и удобно добраться до объекта на общественном транспорте.
Как победить выгорание
Выбор планировки и отделки
Количество комнат. Я посоветовался с друзьями и пришел к выводу, что две однокомнатные квартиры лучше одной трешки: чем дешевле объект, тем сильнее он дорожает и тем легче продается.
Но банк отказался разбить одобренную мне сумму на два объекта. Пришлось искать такую квартиру, чтобы разом использовать всю сумму. Впрочем, мне все равно не хватало первоначального взноса на две однушки или студии — пришлось бы где-то занимать.
Отделка. Сам я жить в квартире не планировал, поэтому стремился свести траты времени и денег на этот бизнес-проект к тем, что требуются на открытие депозита, то есть к минимальным. Из этих соображений я выбирал квартиру подороже, но с полной отделкой от застройщика — чтобы нужно было только мебель расставить.
Процесс покупки
Я позвонил застройщику и договорился о встрече. В назначенное время приехал в офис, он находится там же , где и стройка, — у метро «Парнас». Полчаса я слушал рассказы о других отличных вариантах и дешевом паркинге. А потом выяснилось, что оформлять покупку надо не здесь.
Но я хотя бы забронировал выбранный объект — двушку, которую называют евротрешкой из-за объединенной кухни-гостиной.
В офисе продаж мне показали планировку вживую: можно было пройтись по комнатам, постучать головой о низкие потолки — о, этот снобизм жителей старого фонда! — заглянуть в санузлы и посидеть на кухне, в общем, ощутить себя на месте будущего покупателя именно в той отделке, что обещает застройщик. И поразмышлять, готов ли я, как будущий покупатель, заплатить на 5% годовых больше за квартиру в ипотеку? Вроде бы готов.
После бронирования меня связали с менеджером из головного офиса. Она попросила контакты менеджера в банке, где у меня уже был одобрен кредит, и они напрямую все обсудили. От меня потребовалось только нотариальное согласие супруги на покупку — я в очередной раз задумался, когда мы уже заведем брачный договор и перестанем кормить этих нотариусов.
В итоге я купил квартиру с такими параметрами:
- стоимость — 3 742 000 Р ;
- ипотечный кредит — 2 994 000 Р ;
- первый взнос — 748 000 Р ;
- процентная ставка — 5,3%;
- платеж в месяц — 16 661 Р ;
- стоимость 1 м² — 83 250 Р .
График моих платежей по кредиту
| Процентный период | Дата платежа | Ежемесячный платеж | Погашение основного долга | Погашение процентов | Остаток основного долга |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 30.04.2020 | 18 828,42 Р | 3656,45 Р | 15 171,97 Р | 2 990 277,03 Р |
| 2 | 01.06.2020 | 16 661 Р | 3670,45 Р | 12 990,55 Р | 2 986 606,58 Р |
| 3 | 30.06.2020 | 16 661 Р | 3253,91 Р | 13 407,09 Р | 2 983 352,67 Р |
| 4 | 31.07.2020 | 16 661 Р | 3700,06 Р | 12 960,94 Р | 2 979 652,61 Р |
| 5 | 31.08.2020 | 16 661 Р | 3285,13 Р | 13 375,87 Р | 2 976 367,48 Р |
| 6 | 30.09.2020 | 16 661 Р | 3299,87 Р | 13 361,13 Р | 2 973 067,61 Р |
| 7 | 02.11.2020 | 16 661 Р | 3745,22 Р | 12 915,78 Р | 2 969 322,39 Р |
| 8 | 30.11.2020 | 16 661 Р | 3331,50 Р | 13 329,50 Р | 2 965 990,89 Р |
| 9 | 31.12.2020 | 16 661 Р | 3774,99 Р | 12 886,01 Р | 2 962 215,90 Р |
| 10 | 01.02.2021 | 16 661 Р | 3363,40 Р | 13 297,60 Р | 2 958 852,50 Р |
| 11 | 01.03.2021 | 16 661 Р | 3342,12 Р | 13 318,88 Р | 2 955 510,38 Р |
| 12 | 31.03.2021 | 16 661 Р | 4644,13 Р | 12 016,87 Р | 2 950 866,25 Р |
| 13 | 30.04.2021 | 16 661 Р | 3377,39 Р | 13 283,61 Р | 2 947 488,86 Р |
| 14 | 31.05.2021 | 16 661 Р | 3821,25 Р | 12 839,75 Р | 2 943 667,61 Р |
В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.
В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.
Приятный бонус, который выяснился в процессе покупки, — пока дом не построен, квартиру не надо страховать. Таким образом, я сэкономил на страховке 22 427 Р в год: столько стоила бы страховка моей квартиры на вторичном рынке при аналогичной сумме ипотеки.
я сэкономил на страховке
Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.
Коронакризис и попытка продажи квартиры
2020 год внес коррективы в мои планы. Во время коронавирусного кризиса меня не уволили, но доход на основном месте работы просел. Зато я нашел сразу несколько новых источников дохода.
Кроме того, я начал резко резать расходы:
- Рефинансировал кредит на первую квартиру, снизив ежемесячный платеж в два раза — до 10 000 Р в месяц, а сейчас вообще подумываю о кредитных каникулах.
- На изоляции, пока было много времени, разобрался со своими многочисленными счетами на коммунальные услуги: у меня бывшая коммунальная квартира, каждый месяц я получаю 16 платежек. Успел посудиться с управляющей компанией и выставить ей существенный штраф. В общем, там, где было возможно, я старался снизить расходы и повысить инвестиционный денежный поток.
Не вложись мы в стройку в феврале 2020, за этот год деньги проели бы почти наверняка. А так — вынуть их было сложно, пришлось крутиться и что-то придумывать.
В октябре 2020 года я увидел, что квартира подорожала, и выставил ее на продажу за 5,4 млн рублей.
В интернете я прочитал, что, пока дом не сдан и ключи не получены, можно продать квартиру и не платить 13% налога на прибыль. Но консультация с моим налоговым инспектором эти надежды развеяла: налоги придется платить в любом случае.
Вообще, крайне всем рекомендую узнать имя своего налогового инспектора и обращаться к нему за разъяснениями по различным вопросам: это очень удобно. Инспекторы, по моему опыту, с радостью всех консультируют. Отдельную благодарность выражаю Петроградскому отделению ФНС Санкт-Петербурга
Из пяти интересующихся покупателей в октябре 2020 с двумя мы встретились. Один внес за квартиру залог — 30 000 Р , а потом пропал на десять дней. После этого он вышел на связь и сказал, что от покупки отказывается. На все это время я снимал объявление, так как у меня уже был залог. Решив, что это знак, я отложил продажу до лучших времен. Залог остался мне.
Как происходит продажа квартиры по переуступке
Я вернулся к идее продажи квартиры в марте 2021 года. Снова выставил объявление, на этот раз с ценой 5 500 000 Р . Я был готов уступить, лишь бы продать побыстрее. По сути, я продавал не живую квартиру, а лишь право получить ключи у застройщика. Но быстро продать не получилось.
В апреле у меня появилась покупательница. Это была женщина, которая разъезжалась с детьми: они разменивали большую квартиру на Комендантском проспекте с доплатой на две — для женщины и для ее дочери. 20 апреля 2021 года мы договорились о цене, оставалось оформить документы.
У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.
Сначала мы пришли в наш банк и уточнили, можно ли продавать квартиру по переуступке — на юридическом языке это называется «договор цессии». Сделали мы это потому, что квартира находилась в ипотечном залоге у банка — нам в любом случае потребовалось бы его разрешение. Банк — «Дом-рф» , бывшее АИЖК, — был не против. У него было два требования:
- Все расчеты проводить через его отделение.
- Погасить ипотечный кредит до снятия обременения и перехода права к покупателю.
После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись. Оспорить такую сделку очень сложно. Также нотариус берется за составление самого договора купли-продажи квартиры по цессии и берет на себя услуги по подаче документов в Росреестр.
Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:
- Договор долевого участия в строительстве между мной и компанией «Главстрой СПб».
- Кредитный договор между мной и банком «Дом-рф» .
- Приходники на зачисление первоначального взноса в банк от февраля 2020 года.
- Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры по договору цессии — альтернативой может быть брачный договор.
- Справку из банка «Дом-рф» о том, что у меня нет задолженности по ипотечному кредиту и я не допускал просрочек. В ней должна быть указана сумма остатка задолженности.
- Справку из банка застройщика о том, что на эскроу-счете лежат средства в размере 100% от стоимости строящейся квартиры. Вот тут меня ждал сюрприз, потому что эскроу-счет у меня был открыт в другом банке: «Дом-рф» перечислил их в банк застройщика — «Газпромбанк». Мне пришлось идти в «Газпромбанк» за справкой о том, что деньги на эскроу-счете лежат и никуда не пропали. Эти деньги застройщик — «Главстрой СПб» — получит, только когда сдаст квартиру.
В назначенный день, 19 мая 2021 года, мы с покупательницей пришли в отделение банка. Покупательница полностью внесла оговоренную стоимость квартиры — 5 500 000 Р — в следующих пропорциях:
- 2 958 852 Р — на погашение моего ипотечного кредита. С этого дня мне не нужно было платить ипотеку по этой квартире.
- 2 541 148 Р — на аккредитив на свое имя, но в мою пользу. Деньги с этого счета я мог получить только после регистрации договора цессии в Росреестре и перехода прав собственности по ДДУ к новой владелице.
С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.
Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.
Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.
Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию. Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.
Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.
В общем, как выяснилось, снятие обременения в банке занимает гораздо больше времени, чем регистрация квартиры на нового собственника.
17 июня, получив документы о регистрации на нового собственника, мы пришли в банк «Дом-рф» с договором купли-продажи раскрывать аккредитив. Банк потребовал, чтобы при этом обязательно присутствовал и продавец, и покупатель. Я уже обрадовался, что сейчас мне отдадут деньги, но не тут-то было: аккредитив раскрыли, но дальше сообщили, что он должен «раскрываться» в течение одного рабочего дня — видимо, как хорошее вино. От меня в отделении потребовалось только показать паспорт операционистке. Непонятно, зачем было нужно мое присутствие.
18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.
20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете? Там комиссия не очень большая».
Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.
Так завершилась продажа нашей квартиры.
Считаем прибыль
Официально я продал квартиру 19 мая 2021 года за 5 500 000 Р .
В моем договоре купли-продажи квадратный метр этой квартиры стоил 83 250 Р . Ровно через год, в феврале 2021, в квартирах аналогичной планировки в моем доме квадратный метр стоил уже 125 500 Р . Сыграл роль и рост цен, и то, что стройка движется к завершению: согласно документам застройщика, построено уже 70%.
По этой метрике прибыльность — 50% годовых.
Но не будем забывать про магию сложного процента и кредитное плечо, которое нам так удачно предоставил банк.
Sorry, you have been blocked
This website is using a security service to protect itself from online attacks. The action you just performed triggered the security solution. There are several actions that could trigger this block including submitting a certain word or phrase, a SQL command or malformed data.
What can I do to resolve this?
You can email the site owner to let them know you were blocked. Please include what you were doing when this page came up and the Cloudflare Ray ID found at the bottom of this page.
Cloudflare Ray ID: 7e697361190c3bcf • Your IP: Click to reveal 88.135.219.175 • Performance & security by Cloudflare
Частный дом или квартира: во что лучше инвестировать в 2023 году?
В 2021 году в России из-за пандемии коронавируса выросла популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС): по итогам года объем ИЖС впервые превысил ввод многоквартирных домов, а его доля составила 50%. В 2022 году тренд на строительство частных домов продолжился, а доля этого сегмента составила уже 60% рынка, следует из данных Росстата.
Текущее состояние рынка недвижимости не говорит о кризисе. Потенциально привлекательные объекты для инвестиций найти возможно.
Частный дом или квартира
Стоит рассматривать инвестиции в квартиры, а не частные дома, поскольку сегмент многоквартирных домов является более распространенным. Здесь выше число потенциальных покупателей и арендаторов, выше конкуренция, сделки совершаются быстрее. Этот сегмент более ликвидный, чем рынок загородной недвижимости.
Квартиры на рынке жилой недвижимости — предмет первой необходимости, загородные дома — нет, по крайней мере в России. Это связано с тем, что ИЖС от крупных застройщиков только формируется, рост цен на нем сложно спрогнозировать, объясняет генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко. «Покупка домов у небольших застройщиков и частных лиц не даст прирост в цене более чем на 10–15%».
Более привлекательным с инвестиционной точки зрения выглядит рынок первичного жилья. Приобретая квартиру в новостройке, можно воспользоваться льготными ипотечными программами и спецпредложениями от застройщиков. Кроме того, современные дома долговечнее и энергоэффективнее. Особенно выгодно инвестировать в новостройки на стадии котлована. Большинство девелоперов на начальном этапе строительства устанавливают цены, которые в среднем на 20–25% ниже, чем в готовых домах.
Для сдачи в аренду самыми окупаемыми считаются студии и однокомнатные квартиры. Лучше приобретать лоты с чистовой отделкой от застройщика, это поможет сэкономить средства. Если же человек решил купить для инвестиций загородный дом, нужно правильно выбрать локацию, тогда будет возможность заработать. Также весьма прибыльной оказывается достройка законсервированных частных домов для последующей перепродажи.
Помимо этого, инвестор может получать доход от долгосрочной, сезонной или посуточной аренды. Сроки окупаемости во всех этих случаях приблизительно одинаковы, а конкретная стратегия зависит во многом от расположения участка.
Наиболее привлекательные районы для инвестиций
Покупать инвестиционное жилье лучше в городах-магнитах трудовых ресурсов. К таким относятся Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Екатеринбург. При этом стоит учитывать, что с середины 2022 года трудовая миграция в крупнейшие города России стала сокращаться.
Чтобы правильно выбрать необходимый объект для инвестиций, нужно проанализировать несколько параметров.
1. Изучить проектную документацию на анализ квартирографии: сколько приходится в долях на разные типы лотов. Например, принято считать, что лучше всего для инвестирования подходят небольшие студии и однокомнатные квартиры, спрос на них стабильно высок. Но если квартирографией проекта предусмотрено 70% студий, 20% — «евродвушек» и 10% — «трешек», то здесь выгоднее купить именно «евродвушку», так как их меньше.
2. Посмотреть масштабность проекта. Если предусмотрено строительство несколько очередей, то при инвестировании в такие проекты могут возникнуть трудности с реализацией. В договоре может быть запрет на продажу по переуступке до момента окончания строительства или требование оплатить большую сумму, которая лишит части дохода. Также последующие очереди часто перекрывают по спросу и качеству предложения стартовые лоты. Лучше выбирать точечную застройку, где количество не превышает трех — пяти корпусов.
3. Изучить перспективы развития локации с точки зрения выхода перспективных проектов и улучшения транспортной доступности. Эти два фактора значительно влияют на прирост инвестиций.
4. Посмотреть на историю продаж и прироста стоимости в проектах, которые реализуются в данной локации. Не всегда более низкая цена на старте в определенном комплексе означает большой рост на стадии завершения. Здесь может быть изначально много конкурентов на первичке и вторичке или район исторически не является привлекательным.
5. Лучше выбрать лот с хорошими видовыми характеристиками, так как их количество всегда ограниченно, и они быстро уходят на старте.
6. Изучить предложения банков и застройщиков по условиям покупки. Для инвестиционного жилья необязательно использовать наличные средства. Можно выбрать ипотеку с привлекательными условиями.
7. Также при выборе недвижимости необходимо тщательно оценивать застройщика — все ли предыдущие объекты он сдал в срок, выполнил ли обязательства по застройке социальной инфраструктуры.
Учитывая расширение семейной ипотеки, желательно выбирать дома, рядом с которыми есть детские сады и школы. Помимо имеющейся транспортной и социальной инфраструктуры, стоит рассмотреть перспективы развития территории. Если рядом с выбранной новостройкой в ближайшие годы планируется открытие станции метро или МЦК, стоимость квадратных метров здесь наверняка вырастет.
Деньги в метры. Какую недвижимость выгодно покупать в 2023 году
Последние десятилетия приличный доход приносили инвестиции в недвижимость, однако проверенные годами стратегии (например, покупка жилья на этапе котлована) стали уже не такими выгодными.
В какую же недвижимость вкладывать деньги в 2023 году? Разбирался aif.ru.
Кладовые
Порог входа в сегмент — минимальный, до 10 млн рублей, а доходность — от 15% до 50% годовых, рассказывает профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель инвестиционно-девелоперской компании Руслан Сухий.
«Тенденция к сокращению площадей квартир на фоне роста их стоимости в крупных городах сохраняется. Соответственно, у людей возникает потребность в хранении за пределами жилья вещей, которыми они активно не пользуются, — лыж, санок, снаряжения для рыбалки, инструментов и т. п.
Чтобы организовать такую кладовую, необходимо купить или арендовать цокольное помещение площадью от 150 квадратных метров в крупном жилом массиве. Еще порядка двух миллионов рублей потребуется на покупку необходимого оборудования», — делится эксперт.
Если оборудовать кладовую на арендуемой площади, то окупаемость инвестиций составит около двух лет, то есть принесет инвестору до 50% годовых.
Инвестиции в кладовые можно превратить в пассивный доход, поскольку на рынке появляются посредники, профессионально занимающиеся управлением таких объектов.
«Главное требование — это расположение в густонаселенном районе с плотной жилой застройкой. Следует отдавать предпочтение объектам с высокими потолками. Чем больше высота помещения, тем больше можно разместить ярусов и ячеек для хранения, что позволит получить более высокую прибыль с каждого метра используемой площади», ‒ добавляет Сухий.
Квартиры
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Инвестиции в новостройки на этапе котлована также стали не такими простыми и надежными. Чтобы реально заработать, необходимо очень взвешенно выбирать жилой комплекс: в благополучном районе с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Коллективные инвестиции
Еще один перспективный вариант вложения в недвижимость в 2023 году и с минимальным порогом входа — коллективные инвестиции через паевые фонды, кооперативы, покупку доли в проекте. Такая модель позволит инвестору стать совладельцем ликвидного торгового центра и складского комплекса стоимостью свыше миллиарда рублей.
Один из плюсов такой модели вложения средств — минимальный порог входа. Инвесторам доступны проекты с бюджетом от 300-500 тысяч рублей. Встречаются даже фонды коллективных инвестиций, с которыми можно сотрудничать, имея от 5 тысяч рублей.
Доходность таких вложений зависит от компании, объекта недвижимости, стратегии вложения средств. Условно фонды можно разделить на рентные, которые выкупают объект и получают прибыль от сдачи его в аренду, и девелоперские, привлекающие капиталы для реализации проектов строительства новых объектов или редевелопмента.
Первые — менее рисковые, приносят прибыль сразу, так как покупается уже готовый объект. Но уровень дохода ниже — в среднем 9-12% годовых.
Вторые более рискованные, но при правильном выборе и удачной реализации проекта могут принести 35-40% годовых и даже больше.
Стрессовые активы
Конечно, в условиях экономической турбулентности инвестору в недвижимость нельзя забывать про так называемые стрессовые активы — те, которые из-за разных обстоятельств выставляются на продажу со скидкой. Это залоговые квартиры, помещения, реализуемые на торгах по банкротству, да просто любые объекты, которые собственники продают с пометкой «срочно», — все это может стать хорошей инвестицией.