Покупаем недвижимости за рубежом — несколько дельных советов.
Прежде чем приобретать недвижимость за границей, Вам необходимо четко определить для себя следующее – с какой целью Вы совершаете эту покупку. Сейчас Вы можете реально не осознавать всю важность и ответственность данного момента и совершить ошибку. Для этого мы рекомендуем Вам ознакомиться с материалами данного раздела.
В последнее время россияне довольно часто покупают зарубежную недвижимость и в первую очередь это, конечно же, связано с ростом доходов населения нашей страны. При этом преследуются разные цели, в частности:
Вложение денег,
Смена места жительства,
Покупка недвижимости для отдыха,
Расширение существующего бизнеса или организация нового за рубежом.
Давайте подробнее остановимся на каждой из этих целей.
Вложение денег в зарубежную недвижимость с целью получения дохода от перепродажи или сохранения сбережений стала одной из наиболее популярных причин приобретения недвижимости за границей. Эта тема получила наибольшее развитие в новом тысячелетии, в так называемые «Нулевые годы», когда слой успешных предпринимателей, прейдя в себя от последствий кризиса 1998 года, задумался над вопросом сохранения части свободных сбережений. Безусловно, не последнюю роль в этом сыграла потеря доверия населения к российской банковской системе и государству в целом. Основным направлением инвестиций в те годы были Средиземноморские страны Европы, такие как – Испания, Италия, Франция, а также США. Кризис 2008 года внес свои коррективы в динамику и географию продаж, кроме того на российский рынок зарубежной недвижимости вышли такие страны как, — Болгария, Турция, Черногория, Египет, предлагая более низкие цены. Разумеется, недвижимость в таких странах отличается от развитых стран Еврозоны и США в первую очередь развитием инфраструктуры, но те, кто инвестировал свои средства в Болгарию, Турцию, Хорватию, Черногорию и Египет, знали на что они идут.
Прежде, чем инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, хорошенько подумайте над ее ликвидностью, т.к. в дальнейшем перед Вами встанет вопрос ее продажи или сдачи в аренду. В первую очередь обратите внимание на местоположение объекта и развитие инфраструктуры (далеко ли он от аэропорта, крупных городов, есть ли рядом магазины, аптеки, больницы и т.д.) Выбирая страну инвестирования, убедитесь в том, что Вы как собственник будете в достаточной степени защищены местными законами и не ограничены в праве распоряжения своей собственностью (т.к. права граждан и иностранцев могут во многом различаться). Так же не забудьте проследить динамику роста цен (возможно рынок недвижимости в выбранной Вами стране находиться в стагнации или падает).
Приобретение недвижимости за рубежом, связанное со сменой места жительства – это уже совсем другая история. В этом случае Вам необходимо определиться с родом Вашей деятельности, т.е. чем Вы будете заниматься в дальнейшем, если Вы, конечно же, не заслуженный пенсионер. Кстати, здесь можно сделать небольшую оговорку. В некоторых европейских странах существует возможность получения пенсии для граждан РФ при некоторых незначительных условиях, причем пенсии европейского уровня и без обязательной смены гражданства. И так, если все же пенсионер, то Вам не обязательно искать себе квартиру в крупном городе. Достаточно уехать в какой-нибудь маленький тихий и уютный городок на берегу моря. Тем более что, чем дальше от крупных торгово-экономических центров, тем дешевле недвижимость. Если говорить о Европе, то даже в крохотном городке с населением в 5-10 тыс. человек, к примеру, где-нибудь под Валенсией или Барселоной, будет 3-4 крупных супермаркета, полноценная больница, масса кафе и ресторанов. Т.е. имея всю необходимую инфраструктуру под рукой, Вы будете удалены от суеты и шума крупных городов. Кроме того, не забывайте, что в Европе очень хорошо развита сеть общественного транспорта и автодорог, чего, к сожалению, нельзя сказать о менее развитых странах, таких как Болгария, Турция и Египет, так, что доехать до Барселоны, Валенсии или даже совершить маленькое путешествие по Средиземноморскому побережью будет очень легко.
Как же быть молодым, энергичным и работоспособным людям? Если Вы надумали переезжать за рубеж, то, скорее всего, у Вас уже есть мысли, что Вы там будете делать, и вопрос выбора места жительства для Вас уже решен. Здесь мы можем посоветовать Вам следующее: приобретая апартаменты в крупном городе, не гонитесь за дешевизной. Обратите внимание на район, в котором Вы покупаете квартиру, окружение, какие люди ходят по улицам, во что они одеты, какой национальности. А то, можете случайно попасть в латинский квартал с полным букетом «благ цивилизации», типа – наркоторговли и проституции, а продать такую квартиру будет в дальнейшем очень сложно.
В любой стране есть тенденция, что недвижимость в крупных мегаполисах всегда дороже, чем за их пределами, поэтому, если Вы ограничены в средствах, не спешите брать хоть что-нибудь, к примеру, в Барселоне. Вы можете без зазрения совести купить квартиру в любом близлежащем городке-сателлите, расположенном в 5-20 км от нее, и в дальнейшем Вы не испытаете никаких проблем с тем, как добраться на работу, потому что, как мы уже говорили выше, в Европе очень хорошо развита система общественного транспорта и автодорог. А стоимость такой квартиры будет в 1,5-2 раза ниже.
Теперь поговорим о недвижимости для отдыха. Это направление также стало довольно популярным в последнее время. В основном это связано с ростом цен на туристическое услуги, кроме того, наши соотечественники, в последнее время вдоволь накатавшись по миру, в большинстве своем уже определились со своим любимым местом на планете.
При выборе апартаментов для отдыха обратите внимание на удаленность от аэропорта, кроме того узнайте, ходят ли туда регулярные рейсы, иначе, чтобы попасть в свою любимую квартиру придется ждать следующего пляжного сезона и договаривать с туроператором о приобретении билетов на чартер. Обратите внимание на инфраструктуру, одно дело, когда Вы имеете 3-х разовое питание со всеми напитками в отеле, и совсем другое, когда их нужно покупать самому в супермаркете, при этом желательно, чтобы последний не оказался в 50 км от Вашего гнездышка. Кроме того, не забудьте, что, выезжая в свою зарубежную квартиру на отдых, Вы планируете не только выспаться и сходить на пляж, но и развлечься, поэтому убедитесь, что рядом будет все необходимое, чтобы не заскучать.
Приобретение зарубежной коммерческой недвижимости не так сильно развито в настоящее время, но с каждым годом набирает обороты. Наибольшей популярностью пользуются отели, кафе, бары и рестораны в прибрежных городах Средиземного моря. Сейчас можно сделать очень выгодные вложения в Испанскую коммерческую недвижимость на фоне значительно упавшего рынка, вызванного затянувшимся экономическим кризисом еврозоны. Хозяева идут на значительное снижение первоначальной цены объектов, особенно те, кто в свое время брал банковские кредиты на их приобретение и сейчас не в состоянии их оплачивать. В продаже имеются отели, рестораны, офисные помещения и даже винодельни. Цены на них в настоящее время снижены до 60 % от первоначальных значений.
Покупка недвижимости за рубежом: Что нужно знать
Нестабильная экономическая и военная ситуация в стране подталкивает украинцев искать пути сохранения своих сбережений. Поэтому многие стали все чаще смотреть в сторону жилья за границей. Так как инвестиции в недвижимое имущество являются одними из наиболее эффективных способов сохранения денег, количество запросов на поиск недвижимости за границей увеличилось в разы. О том, что нужно знать о покупке жилья за границей, узнавал UBR.ua.
В кризисное время, чувствуя неуверенность в завтрашнем дне, люди стараются сохранить свои накопления от дальнейшей прогрессирующей девальвации гривны. Как рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал, число запросов на поиск недвижимости за рубежом в 2014 году по сравнению с предыдущим годом увеличилось в три-четыре раза.
Данную тенденцию подтвердила и директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко. По ее словам, за последний год продажи заграничного жилья выросли на 30%.
Самой большой популярностью пользуются апартаменты в Турции, Болгарии, Испании, Венгрии, Чехии, Словакии, Польше, Германии и страны Балтии.
«Приобрести небольшую квартиру (до 40 квадратных метров) в Болгарии (Бургас) сейчас можно за 25-45 тыс. евро, в Греции (Халкидики) – за 36-70 тыс. евро. Естественно, добротная вилла на берегу моря в этих странах стоит порядка 150-350 тыс. евро», — рассказал руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя.
Читайте также:
- Чем рискуют украинцы, покупающие недвижимость за границей
- Украинцы скупают зарубежную недвижимость
- Названы города с самыми дорогими квадратными метрами
Переезд на ПМЖ
По данным консалтинговой компании City Development Solutions, количество украинцев, которые рассматривают вариант переезда на пмж в другую страну в последнее время увеличилось. Об этом свидетельствуют изменения спроса: если раньше инвестор интересовался побережьем, жильем на первой линии, то сейчас предпочтения отдаются объектам недвижимости в центре города. На таких инвесторов приходится порядка 20% общего спроса.
«Одной из основных причин почему украинцы интересуются недвижимостью за рубежом — это возможность получения владельцем (а в некоторых случаях и членами его семьи) мультивизы, то есть визы, дающей право многократного въезда в государства, входящие в Шенгенское соглашение. Но, в большинстве случаев, само по себе приобретение жилья не предоставляет права на получение вида на жительство», — отметила генеральный директор юридического объединения «Фемида» Надежда Вороницкая-Гайдак.
В Египте, Турции и ОАЭ владелец недвижимости сразу получает резидентскую визу (ВНЖ). А вот в Доминиканской Республике вы можете получить вид на жительство даже без покупки недвижимости. Юрист добавила, что во многих странах, ближайшие родственники собственника недвижимости (муж, жена, дети, родители) получают такие льготы, но порядок везде разный. Во многих европейских странах (Испании, Финляндии, Германии, Великобритании и др.) супруг и дети владельца получают многократные визы различного срока действия. Для въезда в Болгарию для них оформляется многоразовая годовая виза. На Кипре родственники получают мультивизу сроком до трех лет.
«Как правило, получение вида на жительство в Европе связано с довольно высоким порогом инвестиций в недвижимость. Приобретая недвижимость за рубежом, необходимо четко определить цели инвестирования – для себя, для получения дохода, комбинированный вариант (и собственное проживание, и доход) и исходя из этого и формируется выбор страны», — подчеркнула Ярослава Чапко.
Стоит также учесть тот факт, что в некоторых странах ближнего зарубежья более выгодные условия для ведения бизнеса, лучшие предложения на рынке труда и так далее, что играет немаловажную роль в решении инвестировать в жилье за рубежом с целью дальнейшего переезда.
Сохранение денег
В основном зарубежную недвижимость рассматривают как средство выгодного вложения и сохранение денежных средств (порядка 40 % спроса). Например, апартаменты на побережье Турции по стоимости можно сравнить с двухкомнатной квартирой в Киеве. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию в Украине, покупка зарубежной недвижимости может стать своеобразной альтернативой депозиту – это способ сохранить деньги и в конечном этапе увеличить состояние за счет роста цен на недвижимость.
По мнению Дмитрия Шости, инвестировать в недвижимость за рубежом есть смысл, если сбережения инвестора в долларах или евро поскольку сегодня существуют определенные сложности с приобретением иностранной валюты и курс обмена вряд ли порадует.
Апартаменты на берегу моря
Около 25% инвесторов готовы купить недвижимость за рубежом исключительно с целью организации комфортного отдыха. Для этого сегмента критерии запроса традиционные – апартаменты на берегу моря плюс хорошо развитая инфраструктура.
«Приобретение недвижимости на морском побережье для собственного отдыха – одна из наиболее распространенных причин покупки среди украинцев. Такие страны, как Болгария, Турция, Кипр сегодня одни из самых популярных направлений для летнего отдыха среди украинцев. Небольшое время в дороге (перелет самолетом — 2-2,5 часа) и Вы можете наслаждаться теплым морем и солнцем», — рассказала Ярослава Чапко.
Приятным бонусом является и долгий курортный сезон в этих странах. Например, в отдельных регионах Турции, на Кипре курортный сезон длится 9 месяцев году.
Дополнительный доход
Наименьший процент спроса припадает на инвесторов, которые рассматривают зарубежную недвижимость как средство дополнительного дохода (сдача в аренду) — порядка 15%.
«Приобретение недвижимости для сдачи в аренду – самостоятельно или через застройщика. Крупные зарубежные застройщики предлагают покупателям сдачу купленных апартаментов в гарантированную аренду, т.е. они выплачивают покупателю фиксированную сумму в год – от 5 до 8% стоимости купленной недвижимости», – говорит эксперт.
Отдых в апартаментах на море становится сегодня реальной и выгодной альтернативной отдыху в гостиничных комплексах. Ценовая политика гостиниц на море не претерпела существенных изменений, а девальвация национальной валюты сделала этот вид отдыха недоступным для многих граждан. Поэтому популярность аренды апартаментов будет только расти.
Например, стоимость аренды апартаментов с 2 спальнями (на 4-5 человек) на 2 недели обойдется от 700 -1000 евро в зависимости от комплекса и страны. При более длительном периоде проживания можно получить еще дополнительные скидки. При этом, за эту стоимость поехать в гостиницу 4 звезды, и даже 3 звезды уже вряд ли удастся.
Что нужно знать?
«В каждой стране – свои правила приобретения недвижимости нерезидентами. На мой взгляд, покупателю стоит сначала выбрать направление – присмотреться к местности, инфраструктуре, узнать возможности авиасообщения. Ведь, например, так сложилось, что из Украины быстрее и выгоднее добраться на самолете до Греции, чем до Болгарии. Также хорошее авиасообщение с Испанией и Италией. А вот с Турцией все, очень печально – лишь Стамбул или (довольно дорогой вариант с пересадкой) – Анталия», — отметил Дмитрий Шостя.
После того, как направление выбрано, идет поиск объекта покупки – обычно с помощью агента по недвижимости, или же (если речь о первичном рынке) через прямое обращение в строительную компанию. Самое большое предложение первичного рынка, по мнению эксперта, сегодня – в Турции и на Кипре. Именно там можно приобрести строящиеся апартаменты, заблаговременно обсудив их планировку и индивидуальную скидку.
Когда объект найден, стоит обратиться к профессиональному консультанту по недвижимости в той стране, где будет совершена покупка. Особенно если речь идет о вторичном рынке.
«Всегда лучше заплатить профессионалу за помощь в оформлении сделки, чем тратить время на изучение законодательства чужой страны, да, к тому же, так можно избежать языковой проблемы. Некоторые консультанты работают в Украине, так что найти их не составит труда. Расходы на оплату услуг консультанта составляют в среднем 2–3% стоимости выбранной недвижимости, но может быть и больше или меньше – все зависит от страны и условий конкретной консультирующей компании», — советует он.
Правила покупки
«Если Вы хотите приобрести недвижимость в шенгенской зоне, то стоит учесть что здесь нерезидентам разрешена покупка жилой и коммерческой недвижимости на физическое или юридическое лицо, с учетом местных ограничений по земле в определенных регионах», — отметила Надежда Вороницкая-Гайдак.
Также она добавила, что при покупке недвижимости в Евросоюзе нужно учитывать, что во-первых, в некоторых странах отсутствует институт нотариуса, и сделки по недвижимости заключаются у адвоката; во-вторых, в некоторых странах, для того чтобы иностранец мог заключить сделку по покупке недвижимости необходимо разрешение от местных властей. К тому же в большинстве случаев вам понадобится стать на учет в налоговой инспекции и получить идентификационный номер.
Также Дмитрий Шостя добавил, что общих правил в странах Европы не так и много, а налоговая база и вовсе отличается в каждой конкретно взятой страны. То же касается и схемы оформления сделки купли-продажи.
Например, в Германии сделка по покупке недвижимости обязательно проходит при участии нотариуса, который составляет договор купли-продажи, проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость. Для расчетов между сторонами нотариус открывает трастовый счет, доступ к которому есть только у него самого. На этот счет покупатель перечисляет деньги за недвижимость. И лишь после оформления сделки и перехода права собственности к покупателю нотариус перечисляет средства продавцу. А после подписания договора купли-продажи идет регистрация права собственности в Поземельной книге, которую ведет поземельный суд. Выписка из книги – основной подтверждающий переход права собственности документ.
Как правило, процедура заключения сделки, перевода денег и регистрации права собственности на недвижимость за рубежом занимает от 3 до 6 недель.
Сама по себе схема покупки недвижимости во многих странах ничем особенно не отличается от покупки недвижимости в Украине. Процесс покупки разделен на несколько этапов:
- заключение предварительного договора;
- заключение основного договора;
- регистрация договора купли-продажи недвижимости.
«Законодательство в каждой стране отличается, также отличаются налоги на владение недвижимостью, стоимость содержания. Поэтому, необходимо сразу поинтересоваться юридическим блоком вопросов (права собственности на апартаменты и земельный участок под домом) и уяснить для себя, сможете ли вы безболезненно оплачивать содержание Ваших зарубежных апартаментов, которое в среднем для апартаментов может обходиться около 1000 евро в год», — уточнила Ярослава Чапко.
Процедура оплаты
«При выборе недвижимости стоит учесть тот факт, что в большинстве стран за такую покупку вам придется заплатить по безналичному расчету, а для этого придется открыть расчетный счет в одном банковских учреждений той страны, где вы намерены приобрести недвижимость. И в этой ситуации в действие вступает в силу отечественное законодательство, которое утверждает что если, вы хотите открыть счет за границей и перевести туда определенную суму, то вам необходимо получить индивидуальную лицензию на размещение валютных ценностей за пределами Украины», — рассказала Надежда Вороницкая-Гайдак.
В то же время Дмитрий Шостя отметил, что «всегда можно рискнуть и попытаться вывезти за границу деньги наличными. Ограничение по вывозу, согласно нормам законодательства Украины — 10 тыс. евро на одного человека. Нехитрый подсчет покажет, что семья из четверых человек может вполне законно вывезти из Украины 40 тыс. евро».
Покупка недвижимости заграницей будет сопряжена с определенными расходами, это как стоимость самой недвижимости, так и дополнительные расходы (расходы на оформление и регистрацию договора купли-продажи, услуги агентства недвижимости и т.д.). В некоторых странах есть налог который платится при покупке недвижимости, который варьируется от страны.
Налоги
«Что касается налогообложения граждан Украины, которые приобрели недвижимость за рубежом, то здесь надо понимать что с рядом стран Украины заключила договора об избежание двойного налогообложения. В таком случаи в налоговые органы Украины необходимо будет предоставить документы об уплате налога в другой стране, это снимет массу вопросов», — рассказала Надежда Вороницкая-Гайдак.
При покупке недвижимости за рубежом, добавила юрист, надо учитывать еще один момент, что если вы покупаете недвижимость находясь в браке, то в случае развода и возникновения споров о совместно нажитом имуществе, вы получите проблему раздела имущества, поскольку в той стране не действуют нормы украинского права.
Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ?
Нерухомість за кордоном: де і для яких цілей варто купувати
Українці продовжують цікавитися придбанням квадратних метрів в інших країнах. Жителі України особливо активні щодо ринку Туреччини, Німеччини, Болгарії та Кіпру. Разом з цим поза увагою співвітчизників не залишається нерухомість в інших країнах Європи, в США і навіть на екзотичних узбережжях Південно-Східної Азії.
Навіщо українці купують квартири за кордоном
Існує чотири основних причини, що підштовхують жителів нашої країни купувати квартири і будинки за межами держави.
Отримати посвідку на проживання
Прагнення переїхати в Європу спонукає до придбання житла в тій чи іншій країні. Популярністю в плані отримання посвідки на проживання (ПНП) за допомогою придбання нерухомості користується Іспанія, Великобританія, Чехія, Латвія, Болгарія, Португалія, Туреччина, Греція. У ряді країн нерезиденту необхідно вкласти в нерухомість певну мінімальну суму.
Наприклад, щоб отримати посвідку на проживання в Іспанії, потрібно придбати там нерухомість щонайменше за півмільйона євро. Схожі умови діють для Греції, але тут мінімальна ціна майна повинна становити 250 тис. євро.
В європейських країнах з менш вимогливими законами часто ПНП відкривається шляхом придбання будь-якої житлової нерухомості, а вже за кілька років власнику надають можливість отримати посвідку на постійне місце проживання (ПМП) і стати резидентом. Хоча не завжди на процес витрачаються роки. Отримати громадянство Кіпру можна буквально протягом півроку з дня придбання будинку, але на нього доведеться витратити не менше 2 млн. євро, а ПНП тут можлива за умови інвестування в 300 тисяч євро.
Інвестувати кошти з метою збереження та примноження
Придбання нерухомості – один з найпопулярніших і надійних варіантів інвестування. Тим більше, що в багатьох розвинених європейських країн можна знайти якісне житло за київськими цінами, вкластися в нього, без побоювань, що його вартість впаде.
Як і в Україні, за кордоном можна вкладати в готові об'єкти, або купувати майно на стадії будівництва. В останньому випадку його придбання обійдеться дешевше, а після здачі будинку ціна житла може вирости до 25% порівняно з тією, що була на стадії котловану.
Забезпечити себе джерелом доходу
Здача нерухомості в оренду за кордоном – це не лише варіант заробити на власному майні, а й спосіб прискорити процес отримання там громадянства. Якщо ви здаєте нерухомість – платите податки в казну держави, тим самим створюєте собі сприятливі умови для оформлення ПМП, а в кінцевому підсумку зможете стати громадянином.
У період, коли нерухомість не здається в оренду, ви зможете самі приїжджати туди на відпочинок. Щоб мати стабільний прибуток з будинку або квартири, проаналізуйте наскільки вигідно тут здавати майно, і чи є попит на оренду певного типу житла. Врахуйте також особливості законодавства, адже в курортних зонах, можливо, вам доведеться платити додатковий податок, якщо майно буде просто простоювати.
Є й інший варіант – жити за кордоном на гроші від оренди української квартири. Маючи будинок в дешевих країнах Азії (В'єтнам, Камбоджа, Таїланд), ви зможете жити там, ні в чому собі не відмовляючи, на прибуток, отриманий із здачі в оренду нерухомості в Києві.
Мати власне майно для відпочинку за кордоном
Якщо з метою інвестування та переїзду на ПМП, як правило, вибирають нерухомість у великих містах, економічних центрах, то з метою відпочинку купують в основному вілли і котеджі на узбережжях. Залежно від фінансових можливостей українці віддають перевагу об'єктам в Болгарії, Туреччині, Іспанії та на Кіпрі.
Порівняно недовгий переліт і можливість відпочивати під теплим сонцем 6-9 місяців на рік роблять ці країни особливо привабливими. А в той час, коли нерухомість не використовується, її можна здавати в оренду.
Де купувати та скільки коштує нерухомість за кордоном
Визначатися, де купувати квартиру за кордоном, варто в рамках комплексного підходу, врахувавши наступне:
- навіщо вам потрібне це майно;
- особисті інтереси щодо тієї чи іншої країни;
- вартість, податки та умови утримання житла.
Популярні морські узбережжя: нерухомість в Туреччині, Болгарії та на Кіпрі
З метою відпочинку і заробітку переважно віддають перевагу нерухомості на березі моря. Досить часто придбання квартири за кордоном, на морському узбережжі обходиться практично за тією ж ціною, що й аналогічна нерухомість у великих містах України. Віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю, Анатолій Топал, повідомив, що в 2017 році на болгарському узбережжі Чорного моря можна знайти однокімнатні квартири вартістю від 15 тис. євро.
У той же час на Кіпрі аналогічну житлову площу можуть продавати в десятки разів дорожче. Але значною мірою ціни на нерухомість цієї держави формуються через популярність місця – це бренд. Правда, будь-яка, виставлена тут на продаж, квартира, буде практично в ідеальному стані. А вже в менш відомих середземноморських курортах є можливість обзавестися однокімнатним житлом близько 40 кв.м за 40-45 тис. євро.
Популярна серед українських туристів Туреччина відрізняється оптимальними цінами на житло. Тут, за словами Анатолія Топала, практично на березі моря можна знайти квартири за ціною від 450-650 євро за квадратний метр. А ось Іспанія – вибір тих, хто готовий вкласти в житло в нормальному стані кілька сотень тисяч євро.
Європа як мета виїзду: нерухомість в Іспанії, Німеччині, Угорщині
Європейський ринок нерухомості приваблює українців, що прагнуть виїхати туди на постійне місце проживання. Але тут є свої нюанси. Врахуйте, що навіть якщо вам вдасться придбати квартиру в Німеччині в старому фонді за досить вигідною ціною, утримання та ремонт такого житла буде коштувати в 3-4 рази дорожче, ніж в новому будинку. Ось тільки в середньому за квадрат нової квартири доведеться віддати від 1000 євро, а вторинна нерухомість коштує в 2, а то і 3 рази дешевше.
Словаччина, Угорщина – порівняно недороге житло. Тут ціни наближені до українських, але за якістю місцеві квартири від забудовників відповідають більш жорстким нормам і стандартам.
Що потрібно знати перед придбанням нерухомості за кордоном
Шахраї є скрізь, і Європа не виняток, тому не варто дивитися на її забудовників і ріелторські агентства крізь «рожеві окуляри». Навіть якщо маєте справу з компанією в Німеччині чи Іспанії – обман не виключено. Тому зв'язуйтеся лише з зарекомендованими, перевіреними часом організаціями і ріелторськими агентствами. Скористайтеся допомогою професійних консультантів. Навіть за достатнього рівня володіння мовою зверніться до перекладача для трактування юридичних термінів і понять.
Перш ніж купувати квартиру в тій чи іншій країні, проконсультуйтеся у місцевого юриста з приводу наступних питань:
- які додаткові витрати вас чекають в процесі оформлення договору;
- чи є податки на володіння нерухомістю, і які їхні розміри щодо квартири, будинку, котеджу або вілли, що вас цікавить;
- діють податки безумовно, чи тільки за певних обставин;
- чи застосовуються особливі умови законодавства щодо нерезидентів, які володіють квадратними метрами в країні;
- яким чином ви зможете користуватися і розпоряджатися своєю нерухомістю;
- чи потрібно отримувати дозволи сусідів, щоб стати власником квартири або будинку поруч з їх житлом (в деяких країнах Європи практикується такий підхід).
Всі ці умови і правила індивідуальні для кожної країни. Тому, визначившись з цікавим для вас варіантом, спочатку дізнайтеся норми законодавства і порядки, а вже потім підписуйте папери.
Особливості укладення договору купівлі-продажу нерухомості за кордоном
Правила укладання угод щодо нерухомого майна в кожній країні свої. Тому з порядком також належить ознайомитися, зупинившись на певному варіанті. Але є моменти, які характерні для більшості держав Європейського союзу і не тільки.
Нюанси оформлення договору
Практично скрізь за кордоном розраховуватися за придбання будинку або квартири доведеться за безготівковим розрахунком. У Німеччині в рамках цього заходу використовують спеціальний рахунок, вивести кошти з якого може лише нотаріус, який оформляє угоду. Спочатку ви кладете туди гроші, сторони підписують договір, після чого уповноважена особа переводить валюту на рахунок продавця. Це гарантія безпеки угоди для обох учасників.
Як перевести гроші за кордон
Згідно з правилами НБУ, які набрали чинності з липня 2017, громадяни України мають можливість перевести на закордонний рахунок суму до $ 50 000 (близько 42 тис. євро) на рік за спрощеною схемою. Для цього достатньо оформити електронну ліцензію. Зверніться в будь-який банк і виконайте наступне:
- відкрийте валютний рахунок;
- напишіть заяву на отримання e-ліцензії;
- надайте документи про доходи (декларацію або довідку).
Така ліцензія одноразова, і гроші потрібно перевести в день її оформлення. Але 40 тис. євро може не вистачити на придбання бажаної квартири або будинку. Тоді варто врахувати, що ви можете вільно перевезти через кордон України ще 10 тис. євро. Припустимо, з вами поїдуть ще 3 члени родини. В цілому ви зможете перевезти 40 тисяч євро. Разом у вас легально і без складних процедур оформлення переведено за кордон 80 тис. євро. Але, в залежності від особливостей законодавства країни вас чекають додаткові витрати, податки, тому мінімум 5-10% варто відкинути на них.
Зверніть увагу на правила держави, в яку ви ввозите валюту. Закон повинен дозволяти ввезення 10 тис. євро на одну людину. Перетинаючи кордон України з сумою понад 10 тис. євро, потрібно буде надати декларацію і підтвердження, що гроші зняті з банківського рахунку.
За кордоном гроші вам також належить покласти на рахунок в банку, лише так ви зможете розрахуватися за нерухомість. Але в момент зарахування валюти на рахунок клієнта-нерезидента країни, скоріш за все, вас попросять довести легальність походження коштів, надавши довідку або декларацію.
Резидент України може також оформити за кордоном іпотеку. До того ж, у багатьох інших країнах процентні ставки набагато нижче, а вимоги та умови кредитування менш жорсткі.
Как купить недвижимость за рубежом не выходя из дома
В начале года границы между странами по-прежнему закрыты – не все и не для всех, но международные передвижения всё ещё осложняются пандемией. И если у вас нет вида на жительство или веского обстоятельства для визита (например, лечение), то на свою территорию многие государства не пустят.
Пандемия, однако, не помешает приобрести недвижимость за рубежом. Многие страны предлагают возможность совершить покупку без личного визита. Такая схема вряд ли подойдёт семьям, ищущим место для проживания (возможно, постоянного), – всё-таки в этом случае личное впечатление от дома играет огромную роль. А вот для тех, кто находится в поиске инвестиционного объекта или апартаментов для проведения отпуска, – вполне.
Будьте уверены, первопроходцем вы не станете: опыт совершения дистанционных сделок уже есть. Причём как в докоронавирусный период, так и во время него. Вот здесь – личный опыт покупки квартиры в Болгарии во время Covid-19.
Если до 2020 года дистанционные сделки были не очень популярны (но всё же проводились, и Турция тому отличное подтверждение), то пандемия буквально заставила отработать этот механизм до совершенства. И сегодня многие страны мира дают возможность иностранцам удалённо совершить покупку своей недвижимости.
Надо понимать, что везде свои особенности, но алгоритм похож во всех странах.
Алгоритм дистанционной сделки с недвижимостью за рубежом
Шаг 1. Выбор объекта
Процесс удалённой покупки начинается с выбора подходящего объекта. Найти его можно самостоятельно – на сайтах агентств недвижимости или любых других тематических порталах либо сделав запрос на подбор специалисту.
Оставьте заявку на Prian.ru – частные маклеры, агентства и застройщики предложат вам варианты.
Далее риелтор (или сам владелец объекта, если покупатель общается с ним без посредников) присылает дополнительные фото- и видеоматериалы и при необходимости проводит онлайн-показы. На этом этапе важно увидеть не профессиональные кадры, а живые, на которых видны нюансы интерьера, территория комплекса, дорога до него и многое другое.
После того как покупатель определился с объектом, он отправляет агенту личные данные для составления договора бронирования. Затем его высылают клиенту для подписи по электронной почте. В это же время вносится предоплата, размер которой в зависимости от страны и конкретного агентства может составлять 5–20% или фиксированную сумму (€1–5 тыс.).
После этого объект снимается с продажи и начинается подготовка к сделке.
Шаг 2. Подписание доверенности
Следующий шаг со стороны покупателя – подготовка нотариально заверенной по месту жительства доверенности. Она может быть составлена на риелтора агентства недвижимости или на стороннего юриста.
Составляется документ либо в свободной форме, либо по имеющемуся шаблону – в зависимости от требований. Но в нём обязательно должны быть прописаны все права и действия, которые доверенное лицо может совершать от имени покупателя (например, оформление налогового номера или права собственности). Также туда вносятся данные по параметрам приобретаемого имущества и его цена.
Подписанную копию доверенности отправляют экспресс-почтой и доверенному лицу, и застройщику/продавцу. В некоторых случаях хватает только отсканированной копии, отправленной по электронной почте. Другие страны, например Кипр, требуют представить оригинал документа после карантина.
Покупка на юрлицо
Нередко недвижимость, особенно инвестиционная, оформляется на юридическое лицо, зарегистрированное в выбранной стране. Процедуру создания компании также можно провести по доверенности. Подробнее о том, как это происходит в Германии, читайте здесь.
Шаг 3. Обмен контрактами
На основе полученных ранее данных (информация об объекте и покупателе – у последнего могут потребовать справку об источнике происхождения средств) готовится основной договор со всеми сопутствующими приложениями. Составляется он на двух языках: родном для покупателя и языке той страны, в которой находится объект.
Договор отправляют покупателю на подпись экспресс-почтой (иногда – электронной почтой). После бумаги отправляются обратно агенту/юристу, чтобы на них поставил свою подпись продавец/застройщик.
В этом же договоре указывают реквизиты для оплаты и прописывают график внесения платежей, в частности, если планируется рассрочка.