Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке
Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:
1) Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)
2) Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)
В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:
1. Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)
2. Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)
3. Аккредитив (безналичная форма расчетов)
Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).
— после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.
— если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.
— по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.
— стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей
— проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.
Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме. В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:
Покупатель использует доверенность.
По договору более двух получателей денежных средств.
Объектом является земельный участок или дом с землей.
Участники не граждане России.
Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.
-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.
— Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.
— Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.
-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств
— В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия». Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.
— После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.
— Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка
Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:
— по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС
— В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП
— у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке
— Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).
— многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».
— стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.
Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?
Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается. На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И ипотека Сбербанка не исключение.
Можно ли продать квартиру в ипотеку?
Здесь возможно два сценария развития:
- Либо получение согласия Сбербанка, готовность к длительному и сложному оформлению.
- Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.
Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.
Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.
Причины и условия продажи ипотечной квартиры
Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или другого кредитного учреждения) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.
- Кто-то продает квартиру, потому что не имеет средств на дальнейшие выплаты по кредиту.
- Кто-то потому что способен платить за более дорогое жилье и хочет переехать в него.
- Кого-то вынуждают к продаже личные обстоятельства: пополнение в семье, необходимость переезда, развод и др. Общих правил здесь нет. Но на практике прослеживаются некоторые повторяющееся зависимости:
- Чем хуже положение и финансовые перспективы продавца, тем меньше он получит от продажи. Многие покупатели склонны пользоваться «вынужденной продажей».
- Чем ниже предлагаемая цена – тем выше риски покупателя. Продавцы часто снижают цену при неспособности самостоятельно решать проблемы с банком и оформлением сделки. Но нет гарантии, что эти проблемы сможет решить покупатель.
Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка
Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.
Вернее всего Сбербанк даст согласие:
- Тем, кто не в силах платить по кредиту.
- И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.
В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.
Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.
Многое зависит и от условий ипотечного договора. В нем должно разрешаться досрочное погашение долга.
Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка?
Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:
- Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
- Получает согласие банка на операцию.
- Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
- Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
- Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.
Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо. Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье.
И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя.
Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя. Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность.
У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.
Как продать ипотечную квартиру без согласия Сбербанка?
Искать покупателя на жилье в ипотеке можно без ведома и согласия ПАО «Сбербанк». Но здесь ситуация становится рискованной не только для покупателя, но и для продавца.
Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее.
О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.
В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:
- Продавец получает в Сбербанке справку о сумме невыплаченного остатка по ипотечному кредиту. И предъявляет ее покупателю.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально.
- Покупатель снимает две банковские ячейки в депозитарии. В одной размещается сумма на погашение ипотечного кредита, во второй разница между ценой квартиры и суммой погашения. Деньги из первой ячейки идут Банку, деньги из второй получает продавец.
Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку.
И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.
- Взять в любом банке потребительский кредит.
- Из его средств погасить ипотеку.
- Продать не обремененную залогом квартиру.
Но для того, чтобы получить кредит сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход.
Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами. Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку. Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2023 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством. Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя.
Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.
Сбербанк при продаже жилья разрешил сохранять ипотечную ставку продавца: что следует знать
Сбербанк будет оформлять куплю-продажу недвижимости через перевод ипотечного долга от продавца к покупателю.
Покупатель сможет получить ипотеку на тех же условиях, на которых ее оформлял продавец. Пока банк реализует программу в тестовом режиме, подтвердили в Сбере. В Архангельской области уже прошла первая подобная сделка.
Скидка 35% на все курсы Учебника Т—Ж
Как работает перевод ипотеки
Вот как банк проводит подобные сделки:
- Покупатель собирает стандартный пакет документов, который нужен для одобрения ипотеки: паспорт, СНИЛС, документы о трудоустройстве и доходах.
- Продавец подает заявку на сделку через личный кабинет сервиса «Домклик». Банк рассматривает заявку. Срок — до семи рабочих дней.
- Если все хорошо, специалист банка готовит документы и проводит сделку вместе с покупателем и продавцом.
- Долг продавца переводят на покупателя, при этом сохраняют и срок ипотеки, и ежемесячный платеж, и прочие условия. График платежей будет тот же , но на покупателя откроют новый счет, куда он будет вносить платежи по ипотеке.
У новой программы ипотеки есть отличия от стандартной ситуации, когда покупатель получает одобрение банка по актуальным условиям и приобретает квартиру на кредитные деньги банка.
Отличия перевода ипотеки от обычной ипотеки
| Условия | Обычная ипотека | Перевод долга |
|---|---|---|
| Что с упрощенным порядком | Возможна «ипотека по паспорту», когда заемщик не представляет никаких документов о работе и доходе | Упрощенного порядка нет, обязателен полный пакет документов |
| Кто подает заявку | Покупатель | Продавец |
| Каков срок одобрения | 1 сутки | 7 рабочих дней |
| Сколько займет вся сделка | 3—7 дней | До 21 дня |
| Какие документы надо оформлять | Договор купли-продажи | Договор купли-продажи между покупателем и продавцом и договор о переводе долга между сторонами и банком |
Плюсы и минусы
Вот главные преимущества перевода ипотечного кредита на продавца.
✅ Ставка по кредиту может получиться ниже рыночной. Например, в феврале 2023 года средний процент по ипотеке на покупку вторичного жилья — 11%, а у продавца может быть ставка января 2022 года — 9—10% или даже 2021 года, когда средняя ставка на вторичном рынке была 8,3%, а в некоторые месяцы — даже 7,3%.
Например, продавец купил квартиру за 7 000 000 Р в ипотеку под 7,5% на 25 лет с первоначальным взносом 1 500 000 Р . Ежемесячно он платил 40 644 Р . При тех же условиях, но со ставкой 11% ежемесячный платеж будет 53 906 Р , а переплата — почти на 4 000 000 Р больше. Если покупатель собирается тоже брать ипотеку, ему выгоднее перевести на себя ипотеку продавца.
✅ Сделка безопасна для всех сторон. Банк не снимает залог и разрешает переход права собственности с сохранением обременения. Сделка проходит внутри одного банка, квартира уже проверена, когда продавец оформлял свой кредит.
✅ Покупателю не надо делать новый отчет об оценке. Для квартиры он стоит около 5000 Р , для частного дома — вдвое больше.
А вот недостатки программы.
❌ Нельзя перевести ипотеку с субсидированной ставкой. Если у продавца сельская, семейная или ИТ-ипотека , ее не переоформить. А именно по таким ипотекам обычно самые выгодные ставки.
❌ Сумма кредита не может быть выше текущей задолженности продавца по ипотеке. То есть покупатель уплачивает разницу между ипотечным долгом и суммой продажи недвижимости, если такая разница есть.
Например, квартиру продают за 4 000 000 Р , а сумма долга по ипотеке — 1 500 000 Р . Для перевода долга банк выдаст в кредит только 1 500 000 Р , остальное покупатель вносит своими деньгами. Если оставшейся суммы у покупателя нет — например, у него только 400 000 Р на первоначальный взнос по стандартной ипотеке, — придется оформлять обычную ипотеку.
❌ Комиссия за перевод ипотеки — 1%, но минимум 12 000 Р и максимум 30 000 Р . Например, при сумме долга меньше 1 200 000 Р ставка 12 000 Р , свыше 1 200 000 Р — 1%. Это нигде не прописано, но логичным кажется, что комиссию уплачивает покупатель, потому что он получает ипотеку по ставке ниже рыночной.
❌ При переводе долга условия ипотечного кредита продавца полностью сохраняются, а значит, покупатель получит не только ту же ставку, но и тот же срок кредита, и тот же размер ежемесячного платежа. Не получится варьировать эти параметры, чтобы сделать кредит более комфортным.
❌ При низкой ставке у продавцов будет желание поднять стоимость квартиры на рынке и продавать жилье вместе с ипотекой по верхней планке ценового коридора. Но вряд ли таких предложений будет много: не все, кто приобрел квартиру по низкой ставке, решат ее продать в ближайшее время.
Кому не дадут перевести ипотеку
Перевод долга не считается отдельной услугой, поэтому информации о нем на сайте Сбербанка не найти. Это ипотечная программа только для действующих клиентов банка, для них она доступна в личном кабинете обслуживания ипотеки.
Если у продавца ипотека другого банка, оформить перевод на ипотеку покупателя в Сбербанке не получится.
Кроме того, покупатель должен соответствовать требованиям банка. Они стандартные для любой ипотечной программы:
- Гражданство РФ или иностранное, но только если иностранец получает зарплату на карту Сбера и за исключением гражданства стран, считающимися недружественными.
- Возраст от 18 до 75 лет на момент погашения кредита.
- Стаж на последнем месте работы от трех месяцев.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
Как продать ипотечную квартиру?
Вы купили квартиру в ипотеку, но не обязаны жить в ней всегда. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке. Рассказываем, можно ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, уточняем порядок налогообложения, перехода права собственности и другие нюансы, которые необходимо знать при продаже недвижимости, купленной с привлечением ипотечного кредита.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции купли-продажи: просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.
Досрочное погашение ипотеки
Полная выплата кредита до момента продажи ипотечной квартиры автоматически инициирует снятие обременения и получение права полного распоряжения недвижимостью. Этот способ удобен, если:
- кредит выплачен почти полностью или вы располагаете достаточной суммой, чтобы погасить взятую ипотеку
- вы нашли покупателя, готового внести аванс по предварительному договору продажи квартиры в размере остатка вашего долга перед банком
- вам нужно срочно продать недвижимость, а наличие обременения затягивает поиск покупателя
Если позволяет доход, вы можете оформить потребительский кредит на нужную сумму и закрыть его деньгами от продажи квартиры сразу после завершения сделки. Переплата в этом случае будет небольшая — на снятие обременения уходит до 40 дней: банк отправляет документы в Росреестр в течение 30 дней, еще 10 дней заявление обрабатывается федеральной службой.
Если у вас непростое финансовое положение, остаток долга по кредиту большой, а покупатель сам планирует оформлять ипотеку, ваш кредит можно переоформить на него.
Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами
В этом случае покупатель приобретает недвижимость с обременением Банка. Покупатель может оформить ипотечный кредит в том же Банке, где оформлен кредит у Продавца. Можно ли продать квартиру и изменить условия кредитования зависит от многих факторов: наличия новых предложений банка с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.
При таком варианте продажи есть несколько нюансов:
- Ваш покупатель должен удовлетворять условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, соответствовать по возрасту. Хорошо, когда у человека уже есть предварительное одобрение по ипотеке, известна сумма кредитования и она покрывает остаток стоимости вашего кредита.
- Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом инициировать продажу ипотечной квартиры. Банк изучает данные обо всех заемщиках и может отказать, если у вашего покупателя негативный кредитный рейтинг, нет денег на первоначальный взнос или уже есть несколько кредитов.
- Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец, обременение Продавца не снимается до момента погашения ипотечного кредита Продавца. После перехода права собственности на Покупателя и погашение ипотечного кредита возможно снятие обременения. Покупатель подает заявку на ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит погашается средствами нового, после этого снимается обременение, и квартира передается под залог новому банку. В этот период может применяться базовая ставка по ипотеке без учета персональных скидок. Процесс смены залогодержателя может занять больше месяца.
В случае, если покупатель по каким-то причинам не хочет оформлять ипотечный кредит либо может претендовать только на потребительское кредитование, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительное соглашение и внести аванс в размере остатка долга по вашему договору, невыплаченную ипотеку можно погасить в процессе сделки.
Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки
В этом случае остаток долга погашается покупателем уже в процессе заключения договора купли-продажи квартиры. Продавать квартиру не запрещено, но для начала сделки необходимо одобрение банка.
Продавцу необходимо получить в банке выписку об остатке долга, предоставить ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк в счет подтверждения намерений. Сумма разносится на два аккредитива или две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.
После регистрации сделки сумма остаточной задолженности продавца переводится в пользу банка и считается залоговым платежом по договору купли-продажи. Этими деньгами закрывается текущая ипотека, банк снимает обременение и после вывода из-под залога квартира полностью переходит в распоряжение продавца. Сделка продолжается в обычном формате, покупатель передает остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.
Такой способ продажи квартиры удобен тем, что:
- Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от неисполнения обязательств продавцом, продавец — от изменения условий со стороны покупателя.
- Покупатель может использовать любые средства, включая собственные накопления или кредит, полученный в этом же банке или других. Например, в Райффайзен Банке можно взять кредит без залога на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственности на сумму до 18 млн рублей.
Легко ли продать квартиру с ипотекой?
Все зависит от остатка долга, целей продавца, условий продажи и в, какой-то мере, удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса, готовы погасить чужой кредит или выкупить его на текущих условиях. При возможности использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена. Но учитывая, что продажа квартиры после долгой ипотеки сама по себе не вполне выгодна, так как реальная стоимость будет выше из-за уплаченных процентов, редкий продавец готов снизить цену еще больше, чтобы только продать жилье.
Со стороны банков препятствий при проведении сделок обычно нет: даже если покупатель не располагает всей суммой, может быть предложен кредит, смена залогодателя по текущему договору. Главное, чтобы покупатель удовлетворял требованиям банка, и уточнить это нужно еще до начала заключения договора. Недвижимость под обременением уже проверена банком, что упрощает повторное согласование объекта залога.
Налоги и вычеты
При покупке недвижимости все граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет. При продаже квартиры, за которую получен вычет, никаких доначислений не производится. Право на вычет не сопряжено с правом продажи имущества, вычет остается у вас.
Но если квартира была в собственности менее 5 лет, при ее продаже необходимо уплатить налог с доходов в размере 13%. При расчете суммы налога учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. В расчет принимается сумма договора купли-продажи, а не проценты банку. Но с уплаченных процентов тоже можно получить налоговый вычет, что частично компенсирует ваши затраты.
Если квартира была в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается. Налог не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее. Занижение стоимости не рекомендуется — это может привести к налоговым санкциям. Более того, стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой: проверьте эту информацию в Росреестре до того, как указывать сумму договора.