Почему могут не одобрить ипотеку

8 причин, из-за которых могут отказать в ипотеке

Людям c пocтoянным дoxoдoм и нopмaльнoй кpeдитнoй иcтopиeй тoжe oткaзывaют в ипoтeкe. Пpичинy oткaзa пpи этoм никтo нe pacкpывaeт.

Cитyaция из жизни: клиeнт взял cпpaвкy o дoxoдax, ипoтeчный бpoкep звoнит бyxгaлтepy c пpocьбoй oфopмить дoкyмeнт пo нoвoмy oбpaзцy:

Cпoйлep: тpyдoвaя книжкa oкaзaлacь opигинaльнoй. Клиeнт paбoтaл в кoмпaнии и пoлyчaл cтaбильный дoxoд. Ecли бы вмecтo coтpyдникa «Этaжeй» бyxгaлтepy пoзвoнил coтpyдник бaнкa — мы бы пpocтo пoлyчили oткaз.

Чeлoвeк, нe знaкoмый co cпeцификoй paбoты кpeдитныx opгaнизaций, никoгдa нe yзнaeт, пoчeмy бaнк cчeл eгo нeблaгoнaдeжным. Этo cлyчaйнocть: мoжeт, дeлo в aнкeтe, a мoжeт — в пacпopтe. 3aчacтyю в cпpaвкax yкaзывaют нeпpaвильныe или ycтapeвшиe peквизиты и нecyщecтвyющиe нoмepa тeлeфoнoв. Инoгдa cтaвят нe тe пeчaти или пoдпиcывaют дoкyмeнт pyкoй coтpyдникa, y кoтopoгo вooбщe нeт никaкиx пoлнoмoчий.

Пpoблeмы c кpeдитнoй иcтopиeй

Кpeдитнaя иcтopия — дocьe нa вac кaк нa зaeмщикa. Бaнк мoжeт зaпpocить кpeдитнyю иcтopию любoгo oбpaтившeгocя чeлoвeкa — в нeй oн yзнaeт o тoм, кaк вы oбpaщaeтecь c чyжими дeньгaми: плaтитe в cpoк или c oпoздaниями, нaбиpaeтe мнoгo мeлкиx кpeдитoв или зaнимaeтe тoлькo кpyпныe cyммы. Кpeдитнaя иcтopия ecть нe y вcex: ecли чeлoвeк никoгдa нe бpaл зaймoв, в дocьe бyдeт пycтo.

У зaeмщикoв, кoтopыe любят нeбoльшиe пoтpeбитeльcкиe кpeдиты, мoгyт быть пpoблeмы, кaк пpaвилo пo иx жe винe. Нaпpимep, нaш клиeнт P.B. зaнимaeт pyкoвoдящyю дoлжнocть в бoльшoй пo тюмeнcким мepкaм кoмпaнии и зapaбaтывaeт 100 тыcяч pyблeй. Нa пepвoнaчaльный взнoc oн oтлoжил 1,2 млн pyблeй. Bмecтe c «Этaжaми» P.B. coбpaл дoкyмeнты и oтпpaвил зaявкy в бaнк c caмыми пpиятными ycлoвиями. Пoлyчил oткaз. Бpoкep пoзвoнил в oтдeл aнaлитики бaнкa и yтoчнил, в чeм пpoблeмa. Oтвeт aнaлитикa: «Bыглядит пoдoзpитeльнo: чeлoвeк зapaбaтывaeт 100 тыcяч, дepжит миллиoн нa нaкoпитeльнoм cчeтe, a caм взял кpeдит нa мoбильный тeлeфoн. Mы нe xoтим pиcкoвaть». A вeдь и P.B. и пpaвдa взял кpeдит — чтoбы yвeличить шaнcы нa oдoбpeниe. Пoдyмaл, чтo oтcyтcтвиe кpeдитнoй иcтopии пoмeшaeт кyпить квapтиpy.

Taк бaнкoвcкиe coтpyдники видят дocьe зaeмщикa

Нa caмoм дeлe, нeбoльшиe кpeдиты, кoтopыe oбcлyживaютcя мeньшe шecти мecяцeв, вooбщe нe влияют нa peшeниe бaнкa — дaжe xopoшaя кpeдитнaя иcтopия пo ним нe бyдeт yчитывaтьcя. Чтoбы кpeдит имeл кaкoй-тo вec, eгo cyммa дoлжнa cocтaвлять xoтя бы 30% oт cyммы бyдyщeй ипoтeки. 3aтo нaличиe тaкиx зaймoв дaeт ycoмнитьcя в чиcтoтe вaшиx нaмepeний — этo и пpивoдит к oткaзaм.

Пoлyчить кpeдитнyю иcтopию мoжнo caмocтoятeльнo. Для этoгo нyжнo нaйти cвoй кoд cyбъeктa в cтapoм кpeдитнoм дoгoвope и ocтaвить зaпpoc нa caйтe ЦБ . Чepeз 5 минyт нa пoчтy пpидeт пиcьмo c yкaзaниeм бюpo, в кoтopыx xpaнятcя вaши дocьe. Чтoбы пocмoтpeть cвoю «пaпкy», нyжнo oтпpaвить зaпpoc в кaждoe бюpo.

Пoтpeбитeльcкиe кpeдиты, дaжe дaвнo пoгaшeнныe, мoгyт пpивecти eщe и к oшибкaм в кpeдитнoй иcтopии. Дeлo в тoм, чтo пoтpeбитeльcкиx кpeдитoв y бaнкa бoльшe вceгo — cлeдить зa oтoбpaжeниeм кpeдитнoй иcтopии пo кaждoмy из ниx тpyднo. Нeвнимaтeльнocть coтpyдникoв, тexничecкиe cбoи и любыe фopc-мaжopы — вcё этo пpивoдит к oшибкaм в дocьe зaeмщикa.

Чeм бoльшe пoтpeбитeльcкиx кpeдитoв — тeм бoльшe бaнкoв cчитaют вac cвoим клиeнтoм. Нeкoтopыe из ниx мoгyт пpивязaть к вaшeмy cчeтy нeпpoшeннyю кpeдитнyю кapтy. Bы никoгдa нe yзнaeтe o ee нaличии, зaтo в кpeдитнoй иcтopии пoявитcя инфopмaция o лимитe. 5-10% oт этoгo лимитa бyдyт cчитaть кaк кpeдитнyю нaгpyзкy — для бaнкa вaш дoxoд yмeньшитcя нa этy cyммy.

Пo oфициaльнoй cтaтиcтикe в кpeдитныx иcтopияx oт 2 дo 5% oшибoк — нa пpaктикe жe этoт пpoцeнт гopaздo вышe. 3aмecтитeль pyкoвoдитeля ипoтeчнoгo дeпapтaмeнтa «Этaжeй» Taтьянa Peшeтникoвa гoвopит: «Нe мeньшe 20% дocьe в бюpo кpeдитныx иcтopий — c oшибкaми. A ecли бы люди мoгли пpoвepять этy инфopмaцию чaщe, cтaлo бы яcнo: oшибки вcтpeчaютcя в 50% cлyчaeв. Дaжe в cвoeй КИ я нaшлa кpeдиткy, выпyщeннyю бeз мoeгo вeдoмa».

B cлyчae c ипoтeкoй oтcyтcтвиe кpeдитнoй иcтopии бaнки вocпpинимaют нopмaльнo: ecли y чeлoвeкa выcoкий дoxoд, кpeдит вcё paвнo oдoбpят. Пpaвдa, ecли y вac нeт пopyчитeля или coзaeмщикa, cyммy oдoбpeния мoгyт oгpaничить.

3aкpeдитoвaннocть

Ecли чeлoвeк выплaчивaeт кpeдит — cyммy плaтeжa зaпишyт в кpeдитнyю нaгpyзкy. Ecли в кoшeлькe зaявитeля лeжит нecкoлькo кpeдитныx кapт — 10% oт лимитa кaждoй пpибaвят к cyммe плaтeжeй, дaжe ecли кapтaми никтo нe пoльзyeтcя. Для бaнкa вaш дoxoд yмeньшитcя poвнo нa этy cyммy. Нyжнo, чтoбы пocлe выплaт пo вceм кpeдитaм, в тoм чиcлe пo бyдyщeй ипoтeкe, y вac ocтaвaлиcь дeньги нa нopмaльнoe cyщecтвoвaниe: eдy, тpaнcпopт, быт, peмoнт, пoкyпки и oтдыx. Этo нe мeньшe 55% oт зapплaты. Ecли y чeлoвeкa ocтaeтcя мeньшe — oн cильнo зaкpeдитoвaн.

Бaнки c ocтopoжнocтью oтнocятcя к cильнo зaкpeдитoвaнным зaeмщикaм: вoзмoжнo, чeлoвeк в дoлгax, пoтoмy чтo нe yмeeт oбpaщaтьcя c дeньгaми. Ecли в кpeдитнoй иcтopии тaкoгo клиeнтa нaйдyт eщe и пpocpoчки пo плaтeжaм — c oдoбpeниeм тoчнo бyдyт пpoблeмы.

Лoжь

Бaнки oткaзывaют, кoгдa лoвят клиeнтa нa лжи. Чтoбы чeлoвeкa пoймaли, eмy дaжe нe oбязaтeльнo вpaть — инoгдa aнaлитики нaxoдят пpoблeмы тaм, гдe иx нeт. Paccмoтpим нa пpимepe пpoвepки дoxoдoв бyдyщeгo зaeмщикa.

Уpoвeнь дoxoдa пpoвepяют c пoмoщью cпpaвки o дoxoдax. B нeй нaпиcaнo, cкoлькo зapaбaтывaeт зaявитeль — нa этy инфopмaцию opиeнтиpyeтcя cкopингoвaя cиcтeмa, кoтopaя выпoлняeт ocтaвшyюcя чacть paбoты, пpoвepкy плaтeжecпocoбнocти. Дaльшe пpoиcxoдит мaгия aнaлизa бoльшиx дaнныx.

Пpoгpaммa дocкoнaльнo изyчaeт финaнcoвoe пoвeдeниe бyдyщeгo зaeмщикa: cмoтpит нa cpeднюю зapплaтy тaкoгo жe cпeциaлиcтa нa eгo peгиoнaльнoм pынкe, пpoвepяeт oбopoты пo cчeтy, cpaвнивaeт зapплaтy и pacxoды, cчитaeт кoличecтвo пoeздoк зa гpaницy и cyммy, кoтopyю зaявитeль тpaтит нa eдy, oдeждy, мoбильнyю cвязь и oтдыx. Этa cиcтeмa нyжнa, чтoбы пoймaть клиeнтa нa лжи.

Ecли бaнк зaмeтит, чтo вы чacтo и пoдoлгy cидитe c минycoм нa ocтaткe пo мoбильнoмy cчeтy — oн пoдyмaeт, чтo вaм нe xвaтaeт дeнeг.

Пpoблeмы co cвязью

Бaнк бyдeт мнoгo звoнить: вaм, paбoтoдaтeлю или бpoкepy. Ecли c кeм-тo из вac бyдeт cлoжнo cвязaтьcя — мoгyт выдaть oткaз. Нeкoтopыe бaнки пpинимaют peшeниe oб oткaзe пocлe тpex пoпытoк дoзвoнитьcя, ктo-тo пытaeтcя дoждaтьcя вoccтaнoвлeния cвязи — вдpyг y вac чтo-тo cлyчилocь. Ecли вы paбoтaeтe в пape c ипoтeчным бpoкepoм, этa пpoблeмa вac нe кocнeтcя: бaнки зaпpaшивaют тoчнoe вpeмя звoнкa y пpeдcтaвитeля кoмпaнии, c кoтopoй paбoтaют.

Нeкoтopыe кpeдитopы oчeнь щeпeтильны в вoпpocax cвязи: oни выcтaвляют ocoбыe тpeбoвaния дaжe к тeлeфoнным нoмepaм. Нaпpимep, чтo y вaшeгo paбoтoдaтeля дoлжeн быть cтaциoнapный тeлeфoн. Или мoбильный, нo тoлькo пpи oднoм ycлoвии: cим-кapтa зapeгиcтpиpoвaнa нa юpидичecкoe лицo кoмпaнии. Oб этиx тpeбoвaнияx лyчшe знaть зapaнee — ecли coбиpaeтecь oфopмлять ипoтeкy caмocтoятeльнo, yтoчнитe этoт вoпpoc дo тoгo, кaк нaчнeтe зaпoлнять aнкeтy. Bдpyг бaнк пoпpocит пoкaзaть дoкyмeнты нa кopпopaтивнyю cим-кapтy?

Нeдoбpocoвecтный paбoтoдaтeль

Paбoтoдaтeль — гapaнт cтaбильнocти вaшeгo дoxoдa. Бaнкy вaжнo, чтoбы зaeмщик paбoтaл в чecтнoй кoмпaнии, y кoтopoй нeт пpoблeм c бyxгaлтepиeй и зaкoнoм. У нac мнoгo иcтopий пpo клиeнтoв, paбoтoдaтeли кoтopыx нe пpoxoдили пpoвepкy: ктo-тo тpyдилcя нa нecyщecтвyющee ИП, ктo-тo — в кoмпaнии, coбcтвeнникa кoтopoй yжe кaк-тo paз oбъявили бaнкpoтoм. Инoгдa пpoблeмы вoзникaют дaжe y бюджeтникoв. Ecли coтpyдники вaшeй кoмпaнии yжe пытaлиcь пoлyчить ипoтeкy в тoм жe caмoм бaнкe, нo нe cмoгли пoдтвepдить дoxoд или тpyдoycтpoйcтвo — paбoтoдaтeля мoгyт внecти в чёpный cпиcoк.

Ecли вaш paбoтoдaтeль пoпaдaeт в кaтeгopию нeнaдeжныx, нeoбязaтeльнo yвoльнятьcя — инoгдa дocтaтoчнo пoдтвepждeния, чтo вac нe yвoлят. Чтoбы peшить пpoблeмy, нyжнo вecти пepeгoвopы c бaнкoм. Нa тaкoй cлyчaй лyчшe дepжaть пpи ceбe cпeциaлиcтa пo ипoтeчнoмy кpeдитoвaнию.

Tpyдный вoзpacт

3aeмщикoв млaдшe 27 лeт бeз ceмьи и дeтeй нe вocпpинимaют вcepьeз: тaкиx людeй cчитaют нeнaдeжными и инфaнтильными. Oни чacтo мeняют мecтo paбoты и пpoживaния, мнoгo пepeмeщaютcя пo миpy и нe плaниpyют нaдoлгo. Myжчинa дo 27 лeт пoдлeжит пpизывy, дeвyшкa мoжeт yйти в дeкpeт, paзвecтиcь и cтaть мaтepью-oдинoчкoй. Для любoгo coвpeмeннoгo чeлoвeкa этo пpocтo cтepeoтипы, нo для бaнкa — выcoкиe pиcки нeвoзвpaтa дoлгa.

3aeмщикoв cтapшe 65 лeт кpeдитyют oчeнь peдкo: из-зa низкиx пeнcий и выcoкoгo pиcкa cмepти. Чтoбы пoвыcить шaнcы, нyжeн мoлoдoй coзaeмщик из чиcлa нacлeдникoв пepвoй oчepeди — тaк бaнк пoймeт, чтo ceмья зaинтepecoвaнa в пoгaшeнии кpeдитa.

Cyдeбныe тяжбы

Ecли вы yчacтвyeтe в cyдe в кaчecтвe иcтцa или oтвeтчикa — cкopee вceгo, вaм oткaжyт. Лyчшe дoждитecь, пoкa зaвepшaтcя cyдeбныe тяжбы.

Ecли вaм выпиcaли штpaф, кoтopый пытaютcя взыcкaть пpиcтaвы — пoгacитe зaдoлжeннocти и тoлькo пoтoм пoдaвaйтe дoкyмeнты. Инaчe в кpeдитe мoгyт oткaзaть.

Ecли y вac ecть cyдимocть — нe вoлнyйтecь, шaнcы нa oдoбpeниe вcё paвнo ecть. O пoгaшeннoй cyдимocти бaнк мoжeт дaжe нe yзнaть — a ecли yзнaeт, вcё paвнo пpoвepит дoкyмeнты. Cтaбильный дoxoд и бoльшoй пepвoнaчaльный взнoc пoмoгyт дoкaзaть бaнкy cвoю блaгoнaдeжнocть.

Нeдeйcтвитeльный пacпopт

Пo зaкoнy пacпopт дoлжeн быть выдaн cтpoгo пocлe дня poждeния в 14 и 45 лeт. Ecли чeлoвeк пoлyчил дoкyмeнт в дeнь пpaздникa, oн oкaжeтcя нeдeйcтвитeльным. Из-зa xaлaтнocти coтpyдникoв пacпopтнoгo cтoлa тaкиx cлyчaeв дoвoльнo мнoгo. Пpoвepьтe дaтy выдaчи пacпopтa и пoдaйтe зaявкy нa eгo зaмeнy, ecли oбнapyжитe пpoблeмy.

Кaк избeжaть пpoблeм?

Oтпpaвляйтe зaявки пo oчepeди, a нe цeлым cкoпoм. Paccылaть aнкeты Oтпpaвляйтe зaявки пo oчepeди, a нe цeлым cкoпoм. Paccылaть aнкeты пapaллeльнo мoгyт тoлькo бpoкepы: бaнки пoнимaют cпeцификy иx paбoты. Ecли жe чeлoвeк пoдaeт мнoгo зaявoк caмocтoятeльнo, бaнк пpиcмaтpивaeтcя: вдpyг y нeгo ecть cкpытыe мoтивы.

Ecли пpиxoдит oткaз, выяcняйтe пpичинy. Нaвepнякa cдeлaть этo нe пoлyчитcя: бaнк нe oбъяcняeт cвoи peшeния физлицaм, пpидeтcя aнaлизиpoвaть зaявкy caмocтoятeльнo и иcпpaвлять пpoблeмы нayгaд.

Cпиcoк дeл

�� Пpoвepить кpeдитнyю иcтopию;

�� 3aкpыть нeнyжныe кpeдитныe кapты;

�� 3apyчитьcя пoддepжкoй нaдeжнoгo coзaeмщикa;

�� 3aпoлнить зaявкy бeз пoмapoк и oшибoк;

�� Утoчнить тpeбoвaния к oфopмлeнию тpyдoвoй книжки и cпpaвки o дoxoдax;

�� Укaзaть paбoтaющиe нoмepa тeлeфoнoв.

Cлишкoм cлoжнo. Бывaeт пoпpoщe?

Пpoщe вceгo oбpaтитьcя к ипoтeчнoмy бpoкepy. C eгo пoмoщью вы cмoжeтe выбpaть тaктикy пoдaчи зaявoк: пo oчepeди или вceм cpaзy. Ecли пpидeт oткaз — yзнaeтe eгo пpичинy и cмoжeтe oпepaтивнo иcпpaвить пpoблeмy. Opгaнизaциoнными вoпpocaми бyдeт зaнимaтьcя cпeциaлиcт, a oт вac пoтpeбyeтcя тoлькo вoвpeмя пocтaвить пoдпиcь.

Как узнать причину, если банк отказывает в ипотеке

Хотя ипотечный кредит интересен не только заемщикам, но и банкам, клиентам в нем часто отказывают.

В отличие от остальных видов кредитов россияне оформляют ипотеку один или два раза в жизни, поэтому эта тема вызывает много вопросов и заблуждений. Я помогаю клиентам получать кредиты и знаю самые частые причины, по которым отказывают в ипотеке.

Расскажу, так ли страшен отказ в ипотеке и можно ли исправить ситуацию.

Как подготовиться к ипотеке

Особенности ипотечного кредита

У каждого кредитного продукта банка есть параметры, которые выделяют его в линейке кредитных предложений и помогают клиенту определиться. Например, нужно решить, что лучше оформить: кредит наличными или кредитную карту. Если деньги нужны для разовой покупки, которую можно оплатить онлайн, то на первый взгляд идеальный вариант — кредитная карта. Но если разобраться, то не всегда.

По карте есть беспроцентный льготный период, который позволяет пользоваться деньгами банка до 100—120 дней, и это плюс. Но только в случае, если клиент погасит использованный лимит в установленный для беспроцентного периода срок — еще его называют грейс-периодом. Иначе ему начнут начислять проценты, а средняя ставка по картам — 17—25%.

Если взять кредит наличными, ставка будет ниже — 5,5—11% , если оформлять страховку, и 14—16% без страховки. Получается, что если клиент не может погасить долг по карте в срок, то кредит наличными выгоднее кредитной карты.

С ипотекой аналогичная история, и есть много нюансов, незаметных на первый взгляд. Вот главные особенности ипотечного кредита.

Высокий процент одобрений. По уровню одобрений ипотека находится на втором месте среди всех кредитов, автокредиты — на третьем. На первом — микрозаймы в МФО. К таким выводам пришли аналитики Национального бюро кредитных историй.

В этом бюро хранится информация по всем заемщикам, которую отправляют почти 4000 кредиторов, например банки или МФО, по каждому выданному кредиту. Бюро хранит кредитные досье, обрабатывает и вносит изменения по запросу банка или заемщика и представляет отчеты, поэтому располагает данными об одобрении разных видов кредитов.

Лояльность кредиторов при выдаче ипотеки связана с залогом: недвижимость остается у банка в качестве обеспечения по кредиту. При автокредитах также есть обеспечение — транспортное средство. Таким образом, кредиты с обеспечением одобряют проще.

Причем на одобрение почти не влияет персональный кредитный рейтинг — ПКР, который бюро кредитных историй рассчитывают по каждому клиенту на основе анализа сведений из кредитной истории. ПКР зависит от того, как заемщик выплачивает другие кредиты, если они у него есть.

Обычно чем выше этот рейтинг, тем лучше качество кредитной истории и больше шансов, что кредит одобрят. Например, в НБКИ самый низкий рейтинг — 250 баллов, максимальный — 850. Но из отчета НБКИ видно, что, даже если показатель ПКР у заемщика низкий, ему все равно могут одобрить ипотечный кредит.

Возможность рефинансировать ипотеку и получить наличные. Заемщик может перевести долг к другому кредитору, но по более выгодной ставке, а также в некоторых случаях получить дополнительно наличные под залог квартиры.

Например, в 2017 году клиент оформил ипотеку под 12% на 20 лет на сумму 3 000 000 Р и ежемесячно платил 33 033 Р . Через несколько лет он рефинансировал кредит в другом банке под 9% на тот же срок. Ежемесячный платеж уменьшил до 26 992 Р .

Допустим, у него есть еще потребительские кредиты на сумму 1 000 000 Р , которые он взял раньше на 5 лет под 16%. Он платит по ним ежемесячно 24 318 Р . Если он рефинансирует их вместе с ипотекой, то получит по ним ставку 11%, и тогда платеж по этим кредитам составит 21 742 Р .

По такой программе могут выдать наличными не любую сумму. Ограничение — до 70—85% от стоимости квартиры. Сюда входит долг по ипотеке и, если остается разница, наличные на нужды заемщика — в нашем примере это потребкредиты. Банки называют программу, где при рефинансировании еще выдаются наличные, консолидацией, или объединением всех кредитов: ипотеки и ранее оформленных обязательств. В эти обязательства входят, например, кредитные карты, потребкредиты или автокредиты.

Ставку на допналичные обычно устанавливают чуть выше, чем по ипотечному кредиту. То есть ипотеку рефинансируют, например, под 9%, а наличные выдадут по ставке 11—13% годовых.

Расходы при оформлении, которые обязательно возникнут при подготовке к ипотечной сделке и на самой сделке. При других кредитах таких расходов нет или они минимальны.

Среди расходов на оформление есть обязательные и дополнительные.

1. Госпошлина за регистрацию права собственности.
2. Аренда ячейки или аккредитива. Есть банки, которые предоставляют аккредитив бесплатно, но это исключение. Как правило, аренда стоит 2500—6000 Р .
3. Страховка, которую каждый банк запрашивает обязательно. Если ее нет, банк повышает ставку на 2—3 п. п. Клиент может выбрать компанию на свое усмотрение из перечня рекомендованных банком. По закону обязательно страхуют предмет залога. Два других риска — жизнь и трудоспособность клиента и титульное страхование, то есть потерю права собственности, — страхуют по запросу банков в зависимости от особенностей приобретаемой недвижимости. Ставка по страховке зависит от страховщика и составляет от 0,5 до 1% от суммы ипотечного кредита.

На усмотрение заемщиков или кредитора при оформлении ипотеки могут быть еще расходы:

1. На оценку приобретаемой квартиры. В зависимости от региона она стоит 2000—5000 Р . Некоторые банки меняют схему оценки и предлагают заемщику самостоятельно провести осмотр с помощью банковского приложения. Клиент не оплачивает услуги оценочной компании, а указывает параметры и фотографирует объект сам. Программа банка формирует отчет, и он отправляется в банк для проверки объекта.
2. Подготовку договора купли-продажи. Некоторые банки готовят документ бесплатно, но не все. Например, «Дом-рф» за 3000 Р подготовит простую письменную форму договора. Если нужен договор повышенной сложности, например с большим количеством продавцов или отчуждением доли несовершеннолетнего, клиенту придется заплатить 5000 Р .
3. Дистанционную регистрацию сделки. Она нужна не всегда, но очень удобна при региональных сделках. К тому же некоторые кредиторы за электронную регистрацию делают скидку по процентной ставке. Дистанционная регистрация стоит 5000—10 000 Р в зависимости от банка.
4. Услуги нотариуса при сделках, где они обязательны. Перечень таких сделок установлен в законе. Например, если в сделке участвуют несовершеннолетние. Плата за нотариальное заверение договора купли-продажи — 15 000—25 000 Р .

Банк может реализовать залог. Заемные средства обеспечены залогом — квартирой, которая приобретается в том числе на деньги банка. Если заемщик нарушает условия договора и у него появляется просрочка, банк может реализовать залог и тем самым закрыть долг.

Происходит это так. Допустим, заемщик не платит по кредиту более 6—9 месяцев. Со временем сумма просроченных платежей и штрафов становится непосильной для клиента, и выплатить ее он уже никак не может — даже частями. При этом проценты продолжают начисляться и долг растет.

Возможный путь — реструктурировать долг, то есть изменить условия текущего кредитного договора, чтобы снизить ежемесячный платеж. Например, в течение 6 месяцев клиент будет погашать только проценты, а сумму основного долга банк не включит в тело ежемесячного взноса по договору.

Это временная мера, которая дает заемщику возможность восстановить платежеспособность и продолжить погашать всю сумму ежемесячного платежа. Однако, как правило, ее оформляют, только если клиент потерял работу. Если у клиента снизился доход или он просто перестал платить, это не повод реструктурировать долг — так ответят многие кредиторы.

Тогда у банка остается один вариант — продать квартиру на торгах. Банк обращается в суд и получает разрешение реализовать залог и тем самым погасить долг. После этого процесс переходит в стадию торгов. После аукциона частью суммы погашают долг, а если остается разница, то ее отдают должнику.

Если квартира в залоге у банка и при этом это единственное жилье заемщика, ее все равно продадут. Продадут ее и в том случае, если там прописаны дети. В законе прямо оговорено, что ипотечная квартира находится в залоге и обеспечивает возврат долга, если клиент не может погашать обязательства из собственных средств.

Но торги — крайний случай. Обычно банки стараются решить вопрос с клиентом до суда и торгов. Потому что иначе у банка возникают дополнительные расходы — на обращение в суд и организацию торгов. Их несет банк, и ему это невыгодно.

Длительный срок кредита. Ни один другой кредитный продукт банки не выдают на срок до 30 лет.

Главные причины, почему могут отказать в ипотеке

Хотя ипотека — один из наиболее одобряемых кредитов, по нему случаются отказы. Вот основные причины, по которым банки отклоняют заявку.

Плохая кредитная история — это первое, что скажет сотрудник банка. Банки имеют право не разглашать причину отказа, но могут и прямо назвать причину.

Плохая кредитная история, как правило, возникает из-за просрочек по платежам. Если просрочка до 30 дней, она обычно не портит историю. Но более длительные просрочки уже прямо на нее влияют, как и то, как давно заемщик погасил просрочку и как часто они повторяются.

Банки обращают внимание на просрочки по двум причинам:

1. Они портят кредитный портфель.
2. ЦБ РФ обязывает кредиторов формировать резервы по необеспеченным ссудам, обязательства по которым исполняются несвоевременно. Банкам невыгодно создавать допрезервы, поэтому они стараются избегать заемщиков, которые исполняют свои обязательства неаккуратно.

Насколько качественно обслуживается ссуда, в ЦБ смотрят по просрочкам. Банк России четко определил, какие просрочки считаются негативными для кредитной истории. Если есть просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней, считается, что клиент обслуживает ссуду неудовлетворительно.

Таким образом, под плохой кредитной историей понимают кредитную историю, в которой за последние шесть месяцев были просрочки по ссудам дольше 60 дней. Все, что хуже этой ситуации, тем более будет считаться негативным фактором.

Иногда можно встретить мнение, что негативная кредитная история — это история, где числятся активные просрочки или закрытые недавно длительностью 90 дней и более. Согласно разъяснениям ЦБ это не совсем так.

Также многие банки устанавливают определенный срок, за который анализируют кредитное досье клиента. Все, что превышает срок, кредитор, когда принимает решение, не учитывает. Одни банки анализируют кредитную историю заявителя за последние три года, другие — за пять лет, другие вообще за весь срок кредитной истории у клиента. Один банк может не пропустить закрытые много лет назад просрочки клиента, а для другого они будут допустимы.

Долги. Сначала банк проверяет будущего заемщика через скоринг — специальную программу, которая анализирует анкетные сведения клиента по определенным алгоритмам и выносит предварительное решение — отказ или одобрение. После скоринга заявка уходит на следующие этапы проверки.

При скоринге делаются разные запросы, в том числе в единую базу Федеральной службы судебных приставов. Мелкий штраф на 1000 Р — не помеха для банка, а вот на долги по алиментам или коммунальным услугам кредиторы глаза не закрывают.

Для многих банков важны даже те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено, то есть задолженность полностью не погашена. Иными словами, если пристав не смог взыскать задолженность по разным причинам и вернул исполнительный лист взыскателю. Такой долг, по мнению банков, считается непогашенным.

Такие долги отмечают в базе ФССП, но рядом с ними нет кнопки «Оплатить», зато указана причина, почему пристав прекратил по ним работу. Когда долг закрывают, информацию о нем полностью убирают из базы. Поэтому важно именно закрывать долги, чтобы они исчезли из базы.

Большая кредитная нагрузка или недостаточный доход. С 1 октября 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки — ПДН. Согласно этому показателю на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% от дохода.

С другой стороны, если у клиента слишком много кредитов, например 6—8 договоров, и подтвержденного дохода хватает, банк при сомнениях в платежеспособности попросит к сделке закрыть часть долгов. Это называется отлагательным условием.

Когда у клиента много кредитов и он подает заявку на ипотеку, ему лучше сразу отметить в анкете, что он готов закрыть определенные кредиты, и коротко указать перечень. Также он может сказать об этом менеджеру, который ведет заявку. Если кредиты были, но клиент их недавно закрыл, лучше приложить к заявке справки о погашении.

Важна и структура задолженности. Часть банков считают ежемесячные платежи по кредитным картам как 5—10% от лимита. И неважно, пользуется заемщик картой или нет. Если карта активна, значит, клиент может в любой момент воспользоваться лимитом. А есть банки, которые не учитывают кредитные карты в нагрузку с любым овердрафтом или карты с лимитом до 30 000—50 000 Р .

Работодатель. Проверку проходит не только заявитель, но и работодатель, которого клиент указал в анкете и документах. Если у юрлица есть проблемы с ФНС, например заблокировали счет или идут судебные разбирательства, то служба безопасности банка может клиенту отказать. Любые сомнения в сведениях о работе клиента — это сомнения в стабильности дохода. А для банка это значит, что у клиента есть вероятность потерять доход и выйти на просрочку.

Отказы могут быть связаны и с тем, что компания не делает официальных отчислений в ПФР. Официальная работа есть не у каждого клиента, часть работают по «серой» схеме, а есть сотрудники, по которым работодатель по каким-либо причинам не отчисляет взносы в ПФР. При этом человек реально работает и получает доход.

Сейчас многие банки запрашивают выписку из ПФР или справку о состоянии лицевого счета в ПФР — СЗИ-6, чтобы удостовериться хотя бы в минимальных отчислениях. Если даже минимальных нет, банк откажет, поскольку пустая СЗИ-6 приравнивается к отсутствию реального трудоустройства.

Недостоверная информация. Всю информацию из анкеты проверяют. Если в процессе какие-либо сведения не подтверждаются или вызывают сомнения, банк может запросить разъяснения или просто отказать в одобрении заявки. Клиент может что-то перепутать или не предупредить на работе, что могут звонить из банка. Любое несоответствие банк примет за обман. Поэтому крайне важно указать достоверную информацию.

Это самые распространенные причины. Но существует и много других оснований для отказа. Например, судимости, банкротство, деловая репутация клиента и так далее. Кредитная политика у каждого банка своя, и то, что одобрили в банке месяц назад, сегодня может не пройти.

Как узнать причину отказа

Точную причину отказа установить сложно. С 1 марта 2015 года банки обязаны указывать причину, по которой они отклоняют заявку. Ее пишут в информационной части кредитной истории клиента. Но, как правило, банки обходятся общими формулировками из соображений безопасности.

Обычно причины отказов такие:

1. Кредитная политика банка. Это может быть что угодно. Например, клиент не подходит, потому что он ИП, а банк отдает предпочтение наемным сотрудникам.
2. Кредитная история заемщика или поручителя. Если есть активные просрочки или просрочки более 60—90 дней за последние шесть месяцев, в кредите, скорее всего, откажут. Но все зависит от того, насколько строго банк оценивает просрочки.
3. Прочее. Под таким предлогом также может указываться все что угодно.

Примерную причину отказа можно узнать по этапу, на котором отклонили запрос. Банки проверяют заемщиков в два основных этапа, на которых могут быть дополнительные уровни. Расскажу про каждый подробнее.

Автоматическая проверка — скоринг. На этом этапе финучреждение проверяет клиента через автоматический сервис — скоринг, который оценивает общий профиль клиента, платежеспособность и вероятность того, что заемщик выплатит кредит. Скоринговые программы активно разрабатывают БКИ, или банк может пользоваться своими наработками.

Есть и другие модели скоринга. Например, чтобы обрабатывать активных клиентов, с которыми заключены договоры банковского обслуживания, чтобы определять мошенников и работать с просроченной задолженностью и так далее.

Скоринг помогает установить, какова вероятность, что клиент закроет просрочку в ближайшее время, и есть смысл оставлять проблемный портфель или проще уступить его коллекторам. То есть банки используют скоринг не только для первичной обработки кредитных заявок, но и для анализа других сведений.

Программа проверяет все базы, которые доступны для обработки в автоматическом режиме. Хотя на ноябрь 2021 года в стране официально зарегистрировано восемь бюро кредитных историй, скоринговая программа каждого банка обращается за информацией не ко всем. Один банк мониторит только два бюро — НБКИ и ОКБ, другой дополнительно проверит «Эквифакс» и даже КБ «Русского стандарта».

По результатам проверок и анализа сведений, которые указаны в анкете, формируется скоринговый балл. На значение балла влияет все, что клиент указывает в анкете или документах: возраст, стаж работы, качество кредитной истории клиента, образование.

В зависимости от балла клиент проходит скоринг или нет.

Если клиенту отказывают в ипотеке на этапе скоринга, в большинстве случаев это повод проверить кредитную историю. В ней могут быть ошибки по вине кредитора, который не отправил актуальные данные по клиенту.

Ручная проверка. Когда заявка прошла скоринг, она может уйти на ручную проверку. Здесь все индивидуально и зависит от банка. Есть кредиторы, которые выносят решение по заявке на основании скоринга, но таких немного. Далее заявка может проходить такие этапы или специалистов, как:

1. Служба безопасности. Сотрудник проверяет любые сведения о правонарушениях и выясняет, насколько вероятно, что клиент не захочет погашать кредит, а берет его с мошеннической целью, то есть оформить и не платить.
2. Аналитик или андеррайтер, которые в некоторых банках заменяют службу безопасности и проводят все те же проверки: звонят работодателю и проверяют, насколько законопослушен заемщик или работодатель.
3. Риск-менеджер, который анализирует вероятность, что клиент выплатит кредит или уйдет на просрочку и риски.

На этом этапе сведения проверяются в ручном режиме. Сотрудник банка может позвонить работодателю или клиенту, а также запросить сведения по лицевому счету клиента в ПФР.

Если банк отказывает на этом этапе, значит, сотруднику банка что-то не понравилось в представленных клиентом сведениях. Бывает, что клиент подал заявку, а на работе не предупредил о звонке из банка — и там не ответили. Также могут отказать, если сведения из анкеты не подтвердились. Но и на этом этапе все индивидуально: что не понравилось аналитику одного банка, может пройти в другом. Главное — быть честным перед банком и не пытаться его обмануть.

Если банк одобрил клиенту ипотеку, то положительное решение по заемщику действует чаще всего до 3—4 месяцев. За это время клиент подбирает объект, подает документы и одобряет объект. Однако, например, в Сбербанке, когда рассматривают объекты, заемщика проверяют повторно. Поэтому и на этом этапе бывают отказы.

Банки могут проверить клиента по БКИ и накануне сделки. Если у клиента что-то поменялось, например увеличилась кредитная нагрузка, тоже могут отказать.

Как подготовиться, если хотите получить ипотеку

Если хотите свести возможные отказы к минимуму, перед тем как обращаться за ипотекой, лучше подготовиться. Вот что клиенту желательно сделать до того, как заполнять заявку.

Определиться с объектом или примерной суммой кредита. Важно правильно рассчитать свои силы и определиться с суммой ежемесячного платежа, которая будет по силам и не создаст чрезмерную нагрузку на бюджет.

Для этого лучше рассчитать на кредитном калькуляторе примерную сумму ежемесячного платежа и сравнить размер платежа при разных сроках кредита. Важны два параметра — размер платежа и срок:

1. Чем дольше срок, тем больше переплата, поэтому не стоит бездумно выбирать самый длительный срок.
2. Оптимальный платеж. При кредите на короткий срок выплаты выше, а чем дольше платится ипотека, тем ниже ежемесячные платежи.

То есть нужно искать баланс между размером платежа и сроком ипотеки.

Еще нужно учитывать свой доход и рассчитать максимально возможную сумму кредита, которую может дать банк в зависимости от уровня дохода. Банки считают максимальный размер ежемесячного платежа по определенным алгоритмам. Общий смысл: на погашение кредитов должно уходить не более 50% от заявленного дохода. В эти 50% входят активные кредиты, если они есть, и будущая ипотека.

Учитывают все — не только потребкредиты, но и микрозаймы и кредитные карты, которые есть у клиента, но которыми он может даже не пользоваться. Платеж по карте кредиторы рассчитывают как 5—10% от ее лимита, поэтому лучше закрыть все активные кредитные карты до того, как обратитесь за ипотекой.

Проверить кредитную историю. В ней могут быть ошибки. Например, клиент закрыл автокредит в 2017 году, а в НБКИ договор до сих пор активный и указан ежемесячный платеж по нему — 17 800 Р . Этот платеж банк тоже будет учитывать.

Бюро кредитных историй не виноваты в неточностях: они основываются на информации кредитора. Если вы нашли ошибки в кредитной истории, действуйте так:

1. Сделайте запрос в ЦККИ и выясните, в каких бюро хранится кредитная история.
2. Напишите запрос в каждое бюро и укажите, какую информацию следует исправить. Также нужно приложить документы, которые подтверждают некорректность сведений. Бюро обязано внести изменения в течение одного дня, но рассмотрят запрос в течение 30 дней. А с 1 января 2022 года ЦБ сократил этот срок — теперь БКИ обязаны отвечать клиентам по запросу клиентов в течение 10 рабочих дней.

Самый быстрый способ исправить ошибку — обратиться в банк с требованием внести изменения по кредитному договору во всех БКИ, куда банк направил информацию. Кредиторы обязаны в течение пяти дней вносить сведения по кредиту в БКИ, с которым сотрудничают, иначе их могут оштрафовать. А после последних изменений в законе — в течение трех дней.

Однако на деле банки не всегда реагируют и, бывает, затягивают сроки. Обращаться напрямую в БКИ не всегда удобно. Во-первых , сначала нужно точно знать, в какие бюро банк отправил информацию, а во-вторых , не всем клиентам удобно рассылать запросы в бюро — все-таки этому придется уделить много времени.

Прямое взаимодействие с БКИ больше нужно в ситуациях, когда требуется не исправить недостоверные сведения, а оспорить некорректные данные. Например, есть решение суда, согласно которому кредитор не имеет права требовать долг с заемщика из-за пропущенных сроков исковой давности. Кредитор, несмотря на вступившее в законную силу решение суда, не считает, что долг может быть закрыт, и не собирается убирать информацию об активной просрочке в БКИ.

В подобных ситуациях исправить сведения поможет обращение в БКИ. Можно написать отзыв на финансовом портале «Банки-ру» в разделе «Народный рейтинг банков». Все отзывы там проверяют, и представитель банка дает официальный ответ.

Как показала моя практика с клиентами, это самый действенный способ в такой ситуации. Проблема выносится на публику, а не остается внутри банка.

Проверять кредитную историю в каждом БКИ заемщик может дважды в год бесплатно.

Основные бюро для обращений, где хранятся истории большинства клиентов:

1. НБКИ.
2. ОКБ.
3. «Эквифакс».
4. КБ «Русского стандарта».

Но если есть желание, можно проверить и во всех БКИ. На 2021 год их было восемь.

Посмотреть предложения банков и подобрать подходящие. Существуют сервисы, которые анализируют по запросу кредитные предложения банков и отбирают подходящие для клиента в зависимости от возраста, стажа работы, способа подтверждения дохода. Основной — «Банки-ру».

Похожие услуги по подбору кредиторов и условий кредитных программ оказывают многие финансовые порталы, например «Сравни-ру». Но «Банки-ру» считаются самым крупным и авторитетным источником, который первым в нише задал развитие подобного направления.

Подготовить документы для обращения. В большинстве случаев, если клиент обращается за стандартной ипотекой с полным пакетом документов, банки попросят представить:

1. Паспорт или документ, удостоверяющий личность.
2. Второй документ на выбор.
3. Справку о доходах в любом виде: по форме банка или 2-НДФЛ, а можно заказать выписку по лицевому счету в ПФР.
4. Заверенную копию трудовой книжки.

Подать заявку на рассмотрение лично или на сайте банка в онлайн-форме. И сначала получить предварительное решение, а потом представить недостающие документы о трудоустройстве в офисе или дистанционно.

Популярные ипотечные заблуждения

Многие клиенты не обращаются в банк за ипотекой, поскольку им кажется, что им откажут. Но банки, когда рассматривают ипотечную заявку, настроены максимально лояльно и могут пропустить такие недочеты, которые никак не пройдут, если получать потребительский кредит.

Расскажу о наиболее распространенных заблуждениях.

Нет гражданства РФ. Есть банки, которые рассматривают и кредитуют нерезидентов РФ. Главные условия: нужно легально находиться на территории РФ и иметь официальный доход, то есть возможность представить справку о доходах и заверенную копию трудовой книжки.

Можно воспользоваться программой «Ипотека по паспорту». Тогда документы о трудоустройстве не потребуются. Но льготные программы, которые субсидирует государство, доступны только гражданам РФ.

Есть отказы в 2—3 банках. Если в одном банке откажут из-за просрочек в прошлом, в другом без проблем одобрят. Но не стоит рассчитывать на ипотеку по минимальной ставке. Банк должен учитывать риски невозврата кредита, которые закладывают в ставку по ипотеке. Также если клиенты обращаются за ипотекой, то количество запросов не так сильно влияет на скоринг, как в случае с потребительским кредитом. Все-таки залоговый кредит одобряют проще.

Работа по трудовому договору или неофициальная работа. Есть банки, которые для подтверждения занятости и дохода запросят только справку о доходах по форме кредитора. Другие банки вместо заверенной копии трудовой книжки принимают копию трудового договора. Если работа неофициальная и никаких справок не дают, можно рассмотреть программу «Ипотека по паспорту» с повышенным первоначальным взносом от 20—30% .

Неофициальная работа — это в первую очередь высокие риски для заемщика, если он лишится дохода и выйдет на просрочки. Тогда кредитор имеет законное основание обратить взыскание на залог. И неважно, единственное это жилье у клиента или нет и прописаны ли в нем дети. Банк реализует квартиру на торгах Федеральной службы судебных приставов или продаст сам, чтобы погасить задолженность.

Нет постоянной прописки. Некоторые клиенты сомневаются в возможности оформить ипотеку, если у них нет постоянной прописки в регионе проживания и обращения за кредитом. Или прописки на территории РФ нет в принципе — такое тоже бывает.

Еще несколько лет назад тот факт, что у человека нет постоянной регистрации по месту обращения, был поводом не принять у клиента заявление. Но сейчас банки становятся более лояльными, и для многих кредиторов не требуется постоянная регистрация на территории РФ.

По ипотеке это не так важно в отличие от потребкредитов. Когда сделка пройдет, заемщик получит собственность и сможет зарегистрироваться. К тому же обязательство защищено залогом, что снижает риски кредитора остаться без денег и не найти должника, если возникнут сложности с выплатами.

Почему могут отказать в ипотеке?

Все банки усиленно рекламируют своим ипотечные программы и призывают клиентов ими воспользоваться. Однако на деле далеко не все заявки на соответствующий кредит одобряются: обычно проходит около 70%. Почему отказывают остальным – и что делать, если вдруг отказ получили вы? Разбираемся, из-за чего возникает такая ситуация и как искать пути выхода из тупика.

11 возможных причин для отказа

Несоответствие базовым требованиям

Есть ряд условий, необходимых для подачи заявки: без них на одобрение банка рассчитывать не стоит. Заемщик должен иметь российское гражданство, быть в возрасте от 21 года до 75 лет (причем минимальный возраст должен уже наступить, а погасить кредит можно только до достижения максимального), обладать трудовым стажем свыше 1 года и проработать на последнем рабочем месте не меньше 6 месяцев.

Чем обусловлены эти требования? Банкам нужен клиент с достаточными финансовыми возможностями, ответственно относящийся к своим обязанностям. В противном случае с погашением ипотеки возникнут большие трудности.

Плохая кредитная история

Наверное, самый важный пункт из имеющихся. Бюро кредитных историй (БКИ) старательно фиксирует всю информацию об оформленных ранее займах. Если у клиента неоднократно случались просрочки или набрано много непогашенных кредитов, то взять ипотеку ему банк не позволит. Однако есть и другой нюанс: человеку без кредитной истории тоже могут отказать в оформлении займа. Банк должен быть уверен в добропорядочности клиента и его способности рассчитаться с долгами, а чистая кредитная история этого никак не подтвердит.

Плохая платежеспособность

Определяя сумму ежемесячного ипотечного платежа, банк всегда смотрит на подтвержденный доход клиента. Тут будет иметь значение официальная зарплата по справке 2-НДФЛ: если она маленькая, а основную часть дохода клиент получает «в конверте», то банк ему откажет. Также учитывается совокупный доход всех членов семьи с таким расчетом: взнос по ипотеке не должен превышать 40% дохода одного человека. При этом обращается внимание и на взятые кредиты, даже если они погашаются согласно договору. Если их слишком много, в ипотеке также могут отказать.

Ошибки в документах или их подделка

Если клиент решит исказить реальную информацию в свою пользу, чтобы соответствовать требованиям, ничем хорошим это не кончится. Заемщик получит отказ не только в этом банке, но и в других. Опечатки и ошибки в документах, хоть и не являются подлогом, тоже приводят к печальному результату. Банки очень серьезно проверяют все справки и документы, особенно касающиеся дохода и стажа работы. Даже минимальная ошибка – например, отсутствие буквы «ё» в одном документе – может послужить поводом для отказа в ипотеке.

Ненадежный работодатель

Банк внимательно изучает не только документы и личность самого клиента, но и его работодателя. Даже если к трудовой репутации заемщика претензий нет, но сама компания, в которой он работает, не выглядит надежной, это тоже может закончиться отказом. К индивидуальным предпринимателям требования еще строже: многие банки и кредитные организации даже не принимают заявок от них.

Состояние здоровья

Этот пункт не озвучивается вслух, но имеет большое значение. Специалист банка обращает внимание на внешний вид клиента. Если заемщик выглядит неопрятным, это может послужить тревожным звоночком: если же кажется больным, это отмечается в заявке. Малы шансы получить одобрение по заявке у беременных женщин, поскольку с точки зрения банка ожидание ребенка оборачивается одними расходами без способности выплатить кредит. Даже если специалисту лишь покажется, что клиентка беременна, он отметит это в заявке. У людей с инвалидностью шансы на получение ипотеки также невысоки.

Ненадежный объект кредитования

Требования предъявляются и к заемщику, и к приобретаемому им жилью. Банки тщательно оценивают его на предмет ликвидности: если вдруг клиент не сможет выплатить ипотеку, то жилье возвращается в собственность банка, чтобы его можно было продать и тем самым вернуть потраченные деньги. Поэтому жилье оценивают по месторасположению, году постройки (он должен быть не раньше 1965), общему благоустройству, типу жилья (квартира или загородный дом) и т.д. Кроме того, ипотечное жилье не может иметь никаких обременений, затрудняющих сделки.

Проблемы с законом у заемщика

Банк настороженно отнесется к человеку с судимостью за плечами, хотя вслух специалист это озвучивать не будет. Если наказание было назначено условно, то этот фактор может и не сказаться, но все же иметь его в виду стоит.

Рискованная или сомнительная профессия заемщика

Некоторые должности клиентов вызывают сомнения у банка. Люди творческих профессий, агенты недвижимости и страхования, сотрудники ломбардов и игорных клубов и ряд других профессий с нестабильным заработком не подпадают под заявленные условия ипотеки, которые оговариваются в программе. У людей опасных профессий (например, пожарных или телохранителей) банк требует застраховать жизнь и здоровье, поскольку риск их потери достаточно высок.

Неуверенное поведение заемщика

Еще один пункт, который не озвучивают вслух, но который имеет для банка большое значение. Если на задаваемые специалистом вопросы клиент отвечает неуверенно и путается в собственных словах, он почти наверняка получит отказ в ипотеке. Совет здесь один: подготовиться к интервью как можно лучше, прокрутить в голове возможные вопросы – и понимать, что их будет много. Специалист будет пытаться выяснить все о профессии, заработке и финансовом состоянии заемщика, и тот должен отвечать уверенно и правдиво. Тогда никаких сомнений на его счет у банка не возникнет.

Совокупность факторов

Если заемщику отказывают с такой формулировкой, это значит, что он вызвал сомнения по нескольким пунктам, хотя серьезных препятствий для одобрения ипотеки вроде бы нет. К примеру, специалисты банка не смогли дозвониться до работодателя клиента, или в ипотечной заявке указана чересчур большая сумма, или ипотека оформляется без созаемщика и т.д. Неуверенное поведение на интервью, судимость или состояние здоровья также могут сыграть свою роль. Значение будет иметь каждая мелочь, поэтому стоит заранее оценить и взвесить все шансы и возможности.

Что делать, если отказали в одобрении заявки на ипотеку?

Если по какой-то из этих причин вы получили отказ, попробуйте обратиться в банк или кредитную организацию повторно – но не сразу, а спустя некоторое время. Срок зависит от учреждения и всегда оговаривается специалистами. Если подать заявку раньше этого времени, вам автоматически откажут даже без рассмотрения. Лучше воспользуйтесь этим временем с умом, проанализируйте вашу ситуацию и учтите допущенные ошибки. Возможно, некоторые из них вам удастся исправить, и следующее обращение в банк окажется более успешным. В первую очередь стоит:

• проверить кредитную историю и попытаться ее улучшить;
• постоянно быть на связи;
• привлечь созаемщиков, если это возможно;
• подтвердить серые доходы, обратившись для этого к работодателю, а также неофициальный доход;
• поискать более ликвидную недвижимость;
• попробовать обратиться в другой банк.

Могут ли отказать, если ипотека уже одобрена?

К сожалению, да. Банк ничем не обязан заемщику до тех пор, пока не будет подписан ипотечный договор. До этого порой клиенты могут получить отказ, даже если заявка была одобрена. Это может быть вызвано следующими причинами:

• общее ухудшение экономической ситуации в стране;
• рост ключевой ставки Центробанка;
• изменение семейного положения заемщика;
• смена места работы заемщика;
• на заемщика возбуждено уголовное дело;
• недвижимость не соответствует требованиям (хотя этот пункт обычно указывают до одобрения).

Даже в этом случае не стоит отчаиваться: можно попробовать обратиться в другой банк спустя некоторое время или поправить собственные финансовые возможности. Сохраняйте холодную голову, анализируйте ситуацию и будьте аккуратны с кредитной историей – и тогда банковские специалисты обязательно пойдут вам навстречу.