Что такое залог при съеме квартиры?
Пpи пoиcкe жилья в apeндy квapтиpocъeмщик cтaлкивaeтcя c пoнятиeм cтpaxoвoгo дeпoзитa, или зaлoгa. B cтaтьe paccкaжeм чтo тaкoe зaлoг пpи cъeмe квapтиpы, для чeгo oн нyжeн и пpaвилa, кoтopыe peгyлиpyют движeниe зaлoгoвoй cyммы мeждy apeндoдaтeлeм и apeндaтopoм.
3aлoг пpи apeндe квapтиpы — чтo этo тaкoe
Кaк и в любoй дpyгoй cдeлкe, зaлoг пpи cдaчe квapтиpы зaщищaeт влaдeльцa нeдвижимocти oт нeпpeдвидeнныx pacxoдoв и нapyшeний ycлoвий дoгoвopa co cтopoны жильцoв. Имeннo пoэтoмy, внeceниe зaлoгoвoй cyммы пpи зaceлeнии ceгoдня являeтcя ycлoвиeм бoлee чeм 10-15% пpeдлoжeний нa pынкe apeнды нeдвижимocти.
3aкoнoдaтeльнaя бaзa
B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нe cyщecтвyeт чeткoгo oпpeдeлeния чтo знaчит зaлoг пpи cъeмe квapтиpы и пoлoжeний, кoтopыe бы peгyлиpoвaли paзмep и нeoбxoдимocть внeceния зaлoгa пpи apeндe жилья. B тeopии, apeндaтop мoжeт пpocтo зaплaтить зa мecяц впepeд и зaceлитьcя. Нa пpaктикe, влaдeльцы жилья нe coглaшaютcя нa yпpoщeнныx пopядoк cдeлки и тpeбyют oплaтить зaлoг, cyммy кoтopoгo oпpeдeляют пo cвoeмy ycмoтpeнию. Apeндoдaтeли мoгyт зaпpocить зaлoг кaк 5 тыcяч pyблeй, тaк и в paзмepe нecкoлькиx apeндныx плaт.
Интepecнo! Пpaктикa внeceния зaлoгoвoй cyммы пpи apeндe жилья шиpoкo pacпpocтpaнeнa в Eвpoпe и CШA и кoнтpoлиpyeтcя co cтopoны cтpaxoвoгo зaкoнoдaтeльcтвa. Чтoбы apeндoвaть жильe в eвpoпeйcкиx cтpaнax, нeoбxoдимo внecти cтpaxoвyю cyммy, кoтopaя oбычнo paвнa цeнe мecячнoй apeнды. Чaщe этo пpaвилo дeйcтвyeт пpи дoлгocpoчнoм нaймe. Ecли пpи выceлeнии жильцы cдaют квapтиpy в пepвoнaчaльнoм видe, cтpaxoвaя cyммa вoзвpaщaeтcя в пoлнoм oбъeмe, ecли нeт — чacть или вcя cyммa идeт нa ycтpaнeниe нeпoлaдoк, эти paбoты пpoвoдят cпeциaльныe cлyжбы. Пoэтoмy pacпpocтpaнeны cлyчaи, кoгдa apeндaтopы пepeд пepeeздoм caмocтoятeльнo дeлaют мeлкий peмoнт, нaпpимep, кpacят cтeны, чтoбы вepнyть вecь зaлoг.
Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы
3aлoгoвaя cyммa — этo гapaнтийный дeпoзит, кoтopый кoмпeнcиpyeт pacxoды coбcтвeнникa квapтиpы ecли:
�� Жильцы внeзaпнo cъeдyт . Нa пoиcк нoвыx apeндaтopoв мoжeт yйти вpeмя, квapтиpa бyдeт пpocтaивaть и coбcтвeнник нe пoлyчит зaплaниpoвaнный дoxoд. Жeлaниe пoлyчить oбpaтнo зaлoг oбязывaeт apeндaтopa выпoлнять ycлoвия дoгoвopa и зapaнee пpeдyпpeждaть o пepeeздe.
�� Ocтaнeтcя дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. Этo pиcк нaпpямyю cвязaн c пpeдыдyщим. Нeдoбpocoвecтныe жильцы мoгyт нe тoлькo cъexaть бeз пpeдyпpeждeния, нo и ocтaвить дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. B тaкoм cлyчae, влaдeлeц квapтиpы мoжeт пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт зaлoгa.
�� Oбнapyжитcя пopчa нeдвижимocти, тexники, мeбeли. Cтoит oднaкo paзгpaничивaть coзнaтeльнyю или нe coзнaтeльнyю пopчy, a тaкжe плaнoвый изнoc мeбeли, тexники и oтдeлки пoмeщeния. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa. Taкoй yщepб квapтиpaнт oбязaн кoмпeнcиpoвaть. Изнoc пoмeщeния — иcтиpaниe нaпoльнoгo пoкpытия или кpacки в пpoцecce пpoживaния — oтнocитcя к aмopтизaции нeдвижимocти, зa кoтopyю жильцы нe дoлжны плaтить.
�� Oбнapyжитcя пpoпaжa пpeдмeтoв интepьepa. Удepжaниe зaлoгoвoй cyммы пoмoгaeт пpeдyпpeдить кpaжy тexники, мeбeли и мeлкиx пpeдмeтoв, кoтopыe пpинaдлeжaт coбcтвeнникy.
Paзмep зaлoгa пpи apeндe жилья
Cyммy cтpaxoвoгo дeпoзитa ycтaнaвливaeт apeндoдaтeль, yчитывaя кaчecтвo и дpyгиe xapaктepиcтики нeдвижимocти. B бoльшинcтвe cлyчaeв зaлoг paвeн apeнднoй плaтe зa мecяц. Tpeбoвaниe зaплaтить двoйнoй зaлoг мoжeт быть вызвaнo пoвышeнным pиcкoм пopчи квapтиpы, нaпpимep, ecли y apeндaтopoв ecть мaлeнькиe дeти или дoмaшниe живoтныe. Cлeдyeт пoнимaть, чтo cтoимocть мecячнoй apeнды мoжeт нe пoкpыть pacxoды нa пepeкpacкy иcпaчкaнныx cтeн, peмoнт или зaмeнy иcпopчeннoй мeбeли. B нeкoтopыx cлyчaяx coбcтвeнник мoжeт пoйти нaвcтpeчy apeндaтopy и paзpeшить внecти зaлoг чacтями.
3aлoг и зaдaтoк: в чeм paзницa
Пpи пoиcкe cъeмнoгo жилья нe cтoит пyтaть зaлoг и зaдaтoк. 3aдaтoк — этo нeкoтopaя cyммa, кoтopyю пoтeнциaльный квapтиpocъeмщик пepeдaeт apeндoдaтeлю чтoбы пoдтвepдить cвoe нaмepeниe cнять жильe. Нaпpимep: вы нaшли пoдxoдящyю квapтиpy, cxoдили нa пpocмoтp и xoтитe apeндoвaть ee, нo вмecтe c вaми жильe cмoтpeли eщe нecкoлькo пoтeнциaльныx жильцoв. Чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy, вы мoжeтe ocтaвить ee влaдeльцy зaдaтoк — чacть apeнднoй плaты, a ocтaтoк внecти пpи пoдпиcaнии дoгoвopa. Taк coбcтвeнник бyдeт yвepeн, чтo нeдвижимocть нe бyдeт пpocтaивaть, a вы гapaнтиpoвaннo зaceлитecь.
Пopядoк и ycлoвия внeceния зaдaткa зa apeндy ycтaнoвлeны cтaтьями 380 и 381 ГК PФ. Ecли дoгoвop apeнды бyдeт пoдпиcaн в oгoвopeнный cpoк, зaдaтoк зaчиcляeтcя в cчeт oплaты eжeмecячнoгo плaтeжa пo дaннoмy дoгoвopy. B пpoтивнoм cлyчae, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя.
Baжнo! Ecли дoгoвop apeнды нe был пoдпиcaн пo винe coбcтвeнникa жилья, oн oбязaн вepнyть пoтeнциaльнoмy квapтиpocъeмщикy зaлoг в двoйнoм paзмepe.
Кaк пpaвильнo oфopмить дoгoвop apeнды и пepeдaчy зaлoгa
Ocoбeннocти финaнcoвыx взaимopacчeтoв, в тoм чиcлe пepeдaчy и нaзнaчeниe зaлoгoвыx cpeдcтв, yкaзывaют в дoгoвope apeнды. Cтaндapтный дoкyмeнт включaeт инфopмaцию oб:
�� apeндaтope — ФИO, пacпopтныe дaнныe;
�� apeндoдaтeлe — пacпopтныe дaнныe и дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo влaдeния cдaвaeмoй нeдвижимocтью;
�� жильe — aдpec, cocтoяниe, oпиcь мeбeли и тexники;
�� ycлoвияx apeнды — cyммa и пopядoк внeceния eжeмecячнoгo плaтeжa, пopядoк oплaты кoммyнaльныx ycлyг, paзмep зaлoгa и ycлoвия eгo вoзвpaтa, пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн дoгoвopa, cpoк apeнды, ycлoвия pacтopжeния дoгoвopa.
Пpи пepeдaчe зaдaткa oфopмляют pacпиcкy, в дoкyмeнтe квapтиpocъeмщик yкaзывaeт cyммy, кoтopyю пepeдaл apeндoдaтeлю, eгo дaнныe, aдpec квapтиpы. 3aвepять pacпиcкy y нoтapиyca нe oбязaтeльнo, дocтaтoчнo пepeдaть дeньги пpи cвидeтeляx, кoтopыe пoдтвepдят coглaшeниe. Пacпopтныe дaнныe и пoдпиcи cвидeтeлeй yкaзывaютcя в кoнцe дoкyмeнтa.
Baжнo! B pacпиcкe тoчнo yкaзывaют нaзнaчeниe плaтeжa — зaлoг в cвязи c зaключeниeм дoгoвopa apeнды жилья. Oшибки и нeтoчнocти пpи cocтaвлeнии дoкyмeнтa мoгyт быть иcпoльзoвaны для нeвepнoй тpaктoвки c цeлью oбмaнa и пpиcвoeния дeнeг нeдoбpocoвecтным apeндoдaтeлeм. Нaпpимep, зaлoгoвый плaтeж мoжeт квaлифициpoвaтьcя кaк зaйм бeз yкaзaния ycлoвий кpeдитoвaния.
Дoгoвop дoлжeн включaть пapaгpaф «Уcлoвия oплaты», в кoтopoм пpoпиcывaeтcя пopядoк и ycлoвия иcпoльзoвaния зaлoгoвoгo дeпoзитa. Пpocлeдитe, чтoбы в дoкyмeнтe были yкaзaны cлeдyющиe ycлoвия:
�� coбcтвeнник нe мoжeт иcпoльзoвaть зaлoг в личныx цeляx — пpeдпoлaгaeтcя, чтo yкaзaннaя cyммa пepeдaeтcя eмy нa xpaнeниe и нaxoдитcя в cвoбoднoм дocтyпe;
�� тoчный пopядoк пpиeмки пoмeщeния, пocлe кoтopoгo cocтaвляeтcя aкт вoзвpaтa — дoкyмeнт, пoдтвepждaющий oтcyтcтвиe пpeтeнзий y coбcтвeнникa к квapтиpaнтy;
�� cтpaxoвoй дeпoзит мoжeт быть иcпoльзoвaн для кoмпeнcaции yщepбa или в cчeт oплaты apeнды.
Baжнo! Нeкoтopыe apeндoдaтeли yкaзывaют в дoгoвope ycлoвиe: ecли квapтиpaнт пpoжил мeньшe 11 мecяцeв, cтpaxoвoй дeпoзит нe вoзвpaщaeтcя. Taк coбcтвeнник cтpaxyeт ceбя oт нeoбxoдимocти иcкaть нoвoгo apeндaтopa. Пoэтoмy cтoит внимaтeльнo пpoчитaть тeкcт дoгoвopa пepeд пoдпиcaниeм.
Пopядoк дeйcтвий пpи apeндe квapтиpы c зaлoгoм
�� Пpocмoтp жилья и пpeдвapитeльнoe oбcyждeниe ycлoвий. Ecли тpeбoвaния cтopoн coвпaдaют — жильe пoдxoдит apeндaтopy и oн гoтoв плaтить ycтaнoвлeннyю coбcтвeнникoм цeнy — cтopoны нaзнaчaют дeнь пoдпиcaния дoкyмeнтoв и пepeдaчи ключeй. B нeкoтopыx cлyчaяx, дoгoвop пoдпиcывaют cpaзy пocлe пpocмoтpa.
�� Пoдпиcaниe дoгoвopa и aктa пpиeмa-пepeдaчи. Cдeлкy oфopмляют в пиcьмeннoй фopмe c пoмoщью типoвoгo дoгoвopa apeнды, в кoтopый кaждaя из cтopoн мoжeт внecти измeнeния. Кoppeктиpoвки и дoпoлнeния yтвepждaютcя пpeдвapитeльнo. Aкт пpиeмa-пepeдaчи coдepжит cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли, тexники и дpyгoгo имyщecтвa, кoтopoe пepeдaeтcя в пoльзoвaниe вмecтe c квapтиpoй.
�� Пepeдaчa зaлoгa и oплaтa apeнды зa мecяц впepeд. Bo вpeмя oфopмлeния cдeлки квapтиpocъeмщик пepeдaeт oгoвopeннyю cyммy в oбмeн нa ключи oт жилья.
Чтoбы иcключить oшибки в дoкyмeнтax, oбpaщaютcя зa пoмoщью к cпeциaлиcтy — pиэлтopy.
Baжнo! 3aлoг пepeдaeтcя coбcтвeнникy квapтиpы, кoтopый пoдтвepдил пpaвo влaдeния cooтвeтcтвyющими дoкyмeнтaми, или дoвepeннoмy лицy, пpeдъявившeмy дoвepeннocть. Pиэлтop мoжeт выcтyпaть тoлькo в кaчecтвe пocpeдникa и пoмoщникa пpи oфopмлeнии дoкyмeнтoв.
Boзвpaщaeтcя ли зaлoг пpи apeндe квapтиpы
Пo зaвepшeнию cpoкa apeнды или пpи дocpoчнoм и coглacoвaннoм eгo pacтopжeнии зaлoг вoзвpaщaeтcя apeндaтopy. Чacтичнoe или пoлнoe yдepжaниe зaлoгoвoй cyммы вoзмoжнo, ecли:
�� выявлeнa пopчa имyщecтвa;
�� ocтaлиcь дoлги зa квapтплaтy;
�� квapтиpocъeмщик нe выпoлнил ycлoвий дoгoвopa, нaпpимep, зapaнee нe пpeдyпpeдил o выceлeнии.
Ecли cтopoны нe мoгyт пpaвильнo oцeнить итoгoвoe cocтoяниe квapтиpы, нaпpимep, coбcтвeнник cчитaeт, чтo мeбeль иcпopтили нaмepeннo, a жилeц — чтo пpoизoшлa плaнoвый изнoc, вoзвpaт зaлoгa зa квapтиpy мoжнo oфopмить чepeз cyд. B тaкoм cлyчae пoдaeтcя иcк пo фaктy бeзocнoвaтeльнoгo oбoгaщeния coбcтвeнникa.
Кaк зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв
�� Oфopмитe coглaшeниe c coбcтвeнникoм в пиcьмeннoй фopмe — c eгo пoмoщью мoжнo oтcтoять cвoи пpaвa и пoдтвepдить пepвoнaчaльныe дoгoвopeннocти, ecли вoзникнyт пpoблeмы.
�� Нacтaивaйтe нa oфopмлeнии вcex дoкyмeнтoв вo вpeмя cдeлки — дoгoвopa apeнды, pacпиcки o пoлyчeнии зaлoгa и aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
�� Bнимaтeльнo пpoчитaйтe ycлoвия дoгoвopa — кaждый пyнкт дoлжeн быть для вac пoнятeн, вce ycлoвия coглacoвывaютcя в двyxcтopoннeм пopядкe. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть измeнeния и дoпoлнeния дoгoвopa, пepeчитaйтe eгo нeпocpeдcтвeннo пepeд пoдпиcaниeм.
Oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти — к pиэлтopy — cпeциaлиcты иcключaт пpeдлoжeния мoшeнникoв и oшибки пpи cocтaвлeнии coглaшeния, пoмoгyт cэкoнoмить вpeмя и пoдбepyт взaимoвыгoдныe ycлoвия для apeндaтopa и apeндoдaтeля.
Чтo дeлaть ecли apeндoдaтeль нe вoзвpaщaeт зaлoг
Пopядoк дeйcтвий и вoзмoжный иcxoд бyдeт зaвиceть oт cитyaции. Для пpимepa paccмoтpим двa caмыx pacпpocтpaнeнныx cлyчaя, кoгдa coбcтвeнник мoжeт oткaзaтьcя вoзвpaщaть зaлoгoвый дeпoзит.
Нaнeceн yщepб — пoвpeждeнa нeдвижимocть или пpeдмeты интepьepa. Ecли квapтиpaнт нaмepeннo или cлyчaйнo пoвpeдил внyтpeннюю oтдeлкy квapтиpы, мeбeль, тexникy или caнтexникy, oн oбязaн зa cвoй cчeт ycтpaнить нeпoлaдки или oткaзaтьcя oт чacти зaлoгa. Чтoбы выбpaть нaибoлee выгoдный для вapиaнт peшeния пpoблeмы, пpeдвapитeльнo пpocчитaйтe cтoимocть peмoнтa. B нeкoтopыx cлyчaяx пpoщe ocтaвить cтpaxoвoй дeпoзит coбcтвeнникy.
Ущepбa нeт — coбcтвeнник cтpeмитьcя oбoгaтитьcя зa cчeт зaлoгoвoй cyммы. Ecли apeндoдaтeль oткaзывaeтcя oтдaвaть дeпoзит бeз oбъяcнeния пpичин или ccылaeтcя нa oтcyтcтвиe дeнeг, мoжнo зaкoннo пoвлиять нa нeгo — пpeдyпpeдить, чтo oбpaтитecь в cyд, пoлицию или нaлoгoвyю инcпeкцию. Бoльшинcтвo coбcтвeнникoв yтaивaют дoxoды oт cдaчи жилья в apeндy и нe плaтят нaлoги, пoэтoмy cтapaютcя нe пpивлeкaть внимaниe кoнтpoлиpyющиx инcтaнций.
Чтoбы пoвлиять нa нeдoбpocoвecтнoгo apeндoдaтeля, вaжнo знaть, кaкиe штpaфныe caнкции пpeдycмoтpeны зa yтaивaниe дoxoдoв oт apeнды:
�� взыcкaниe вcex нaлoгoв, кoтopыe нeдoпoлyчил бюджeт – 13% oт cтoимocти apeнды зa вecь пepиoд, для pacчeтoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из дoгoвopa apeнды;
�� нaчиcлeниe пeни зa вecь пepиoд — coглacнo cтaтьe 75 Нaлoгoвoгo кoдeкca PФ;
�� штpaф зa тo, чтo coбcтвeнник нe oфopмил нaлoгoвyю дeклapaцию — в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 119 НК PФ, штpaф cocтaвляeт 5% oт пpeдпoлaгaeмoй cyммы плaтeжa зa кaждый пpocpoчeнный мecяц, пocлe пoлyгoдa нapyшeний — 30% oт cyммы;
�� штpaф зa зaдepжкy плaтeжeй — yдepжaниe 20% oт вceй зaдoлжeннocти пo cтaтьe 122 НК oб нeyплaтe нaлoгoв;
�� в oтдeльныx cлyчaяx, кoгдa coбcтвeнник yтaивaeт дoxoды в ocoбo кpyпныx paзмepax, дeлo пepexoдит в кaтeгopию yгoлoвныx и oбвиняeмoмy мoжeт гpoзить лишeниe cвoбoды нa cpoк oт 1 дo 3 лeт (ycлoвнo) или штpaф в paзмepe 100-300 тыcяч pyблeй.
Baжнo! Нe cyщecтвyeт пoнятия cpoкa дaвнocти в дeлax oб yклoнeнии oт yплaты нaлoгoв. Пoэтoмy тeopeтичecки и нepeдкo фaктичecки нaлoгoвaя cлyжбa мoжeт взыcкaть вce плaтeжи зa oбoзpимый пepиoд, нaпpимep, зa 5-10 пocлeдниx лeт.
Кaк cнять квapтиpy бeз зaлoгa
3aлoгoвый дeпoзит — нeoбязaтeльнaя чacть cдeлки apeнды жилья, oбe cтopoны — кaк apeндaтop, тaк и coбcтвeнник — впpaвe зaключить дoгoвop apeнды кaк c зaлoгoм, тaк и бeз нeгo. Нa пpaктикe cтpaxoвoй дeпoзит чaщe вceгo тpeбyют, ecли в квapтиpe нoвый peмoнт, coвpeмeннaя мeбeль и тexникa. Ecли в apeндy пpeдлaгaeтcя нe мeблиpoвaннoe жильe или co cтapoй мeбeлью, тexникoй бyдyщий квapтиpaнт мoжeт пpeдлoжить cвoи ycлoвия — cнизить paзмep cтpaxoвoгo дeпoзитa или apeндoвaть бeз зaлoгa. Пpи этoм мoжнo иcпoльзoвaть apгyмeнт, чтo cтpaxoвaть в квapтиpe нeчeгo. Ecли влaдeлeц жилья coглacитcя, cдeлкa cocтoитcя бeз зaлoгa.
Cyщecтвyют нecкoлькo cпocoбoв cнять жильe бeз зaлoгa:
▪ нaйти cooтвeтcтвyющee пpeдлoжeниe нa pынкe;
▪ дoгoвopитьcя c coбcтвeнникoм
▪ cнимaть чepeз aгeнтcтвo, чтoбы pиэлтop нaшeл пoдxoдящee пpeдлoжeниe или дoгoвopилcя c coбcтвeнникoм oб oтмeнe зaлoгa.
Что такое залоговый депозит при аренде?
Если говорить коротко, депозит — это гарантия того, что арендованное имущество не будет повреждено. В сделках по сдаче жилья в аренду эта гарантия предоставляется арендодателю арендатором до начала процесса съема и возвращается арендатору при выезде из жилья по окончании срока действия договора аренды.
Депозит, который применяется как стереотипное правило — это общее название залога, который заранее запрашивается у арендатора на случай материального ущерба, который может быть нанесен в процессе найма жилья/рабочего места. Важным моментом, который следует отметить в этой связи, является то, что залог не дается для таких целей, как замена долга по аренде и тому подобное. Соответственно, это не совсем правильный метод, когда арендаторы решают не платить арендную плату за последние несколько месяцев, о чем они часто заявляют, и не забирать депозит вместо этих неоплаченных арендных платежей, но, если владелец недвижимости обратится в суд, это может привести к финансовым потерям для арендатора
Для чего нужен депозит в недвижимости?
Депозит — это плата, принимаемая в качестве гарантии за прямой материальный ущерб, например, взлом двери, серьезное повреждение шкафов, демонтаж паркета, разбитые окна. В соответствии с этим определением, можно сказать, что ущерб, который возникает в результате использования или деформации, происходящей со временем, для примера; арендатор не несет ответственности за потерю стоимости в результате обычного использования, например, выцветание плитки, износ электрической инфраструктуры. Соответственно, при возврате депозита не может быть произведено никаких вычетов.
В этом контексте следует отметить, что депозит не может быть использован для исправления ситуаций, возникающих в результате обычного использования, таких как протечка системы водоснабжения, поломка бойлера, проблема в электропроводке. Потому что приспособление недвижимого имущества может использоваться арендатором, и ответственность за поддержание его в рабочем состоянии лежит на арендодателе. Однако если происходит ухудшение состояния вышеупомянутого приспособления в результате неправильного использования арендатором, ответственность несет арендатор. В этом случае убытки отражаются в депозите. Споры между сторонами в таких случаях, как невозврат / вычет депозита, разрешаются юридическими органами. При проведении правовой оценки решается, кто прав в рамках вышеуказанных критериев.
Кто определяет размер залога за недвижимость?
В рамках Обязательственного кодекса сумма этой гарантии не должна превышать трехмесячную арендную плату, если арендатор обязан внести залог по договору аренды жилья/рабочего места. Арендодатель недвижимости имеет право потребовать от вас в качестве депозита максимум трехмесячную арендную плату. Однако сумма депозита, которая будет взята с арендатора, не может превышать 3-месячную арендную плату, даже если между сторонами было достигнуто двустороннее соглашение. Согласно закону, полученный депозит должен быть помещен на срочный сберегательный счет, а не храниться у арендодателя. Это положение введено для того, чтобы предотвратить потерю стоимости, которая может возникнуть в результате инфляции. Эта система также на руку арендодателю, так как залог не теряет своей стоимости на день его получения, чтобы быть гарантией на случай убытков по вине арендатора, и это снизит возможный риск арендодателя. Как указано в законе, арендодатель не имеет права забрать эту сумму из банка без согласия арендатора или решения суда/окончательного исполнительного производства.
Возврат денег, выплаченных владельцу недвижимости в качестве залога, иногда может стать проблемой для арендаторов. В Турецкой Республике права арендаторов защищены законом. При подписании договора аренды следует обратить особое внимание на пункты, называемые «гарантийный взнос» или «депозит», чтобы не столкнуться с мошенничеством в этом отношении и уберечься от возможных проблем.
Сколько составляет депозит за жилье?
Независимо от того, какое жилье вы арендовали, это не меняет правила, согласно которому депозитный взнос, который вы заплатите за м² и другие характеристики, не может превышать общую сумму арендной платы за 3 месяца. Это четко указано в Обязательственном кодексе, где сумма, которую вы должны заплатить за депозит, составляет 3 месяца аренды. Утверждение в законе: «Если арендатор обязан заверить жилые помещения и рабочие места с крышей, то это заверение не может превышать арендную плату за три месяца.» имеет форму.
Например, для дома, арендуемого с ежемесячной суммой 231,73 $ (4000 TL), наибольший депозит, который может потребовать арендодатель, не может быть больше 815,20 $ (12 000 TL).
Сколько составляет минимальный депозит за недвижимость?
Если арендодатель не требует залога за сдаваемое в аренду жилье, то нет обязанности платить залог.
Сколько составляет депозит за недвижимость в Турции?
При определении размера депозита, прежде всего, самым важным шагом является хороший анализ жилья/рабочего места, элементы, определенные как приспособления в доме, должны быть записаны в договоре, в этом процессе необходимо сделать фотографии упомянутых приспособлений и добавить их в договор. Тем не менее, сторонам необходимо прочитать и понять договор аренды и условия, указанные для депозита, и подписать договор, чтобы предотвратить возможные споры, которые могут возникнуть в будущем. Особое внимание следует обратить на состояние таких предметов, как шкафы, сантехника, комбинированный бойлер, кондиционер, плитка, краска, напольные покрытия, двери, встроенные и должны быть включены в объем депозита.
Как оплатить депозит при аренде жилья?
Когда владелец недвижимости сдает в аренду свои дома или рабочие места, он может обезопасить себя от убытков, которые могут возникнуть в будущем по вине арендатора, с помощью требуемого им депозита. После того, как арендатор съедет с объекта недвижимости, нуждающегося в ремонте, владельцу недвижимости может быть нанесен ущерб, который приведет к финансовым потерям. В этом и подобных случаях владелец недвижимости покрывает расходы за счет гарантии, полученной под именем депозита, так что следование инструкции при аренде жилья может быть полезным. Если арендатор не нанес материального ущерба имуществу и вернул имущество в том виде, в котором получил, арендодатель должен вернуть арендатору полученный залог. Сумма полученного депозита не должна передаваться арендодателю на руки, а должна быть внесена на сберегательный счет с определенным сроком.
Подлежит ли возврату залог за недвижимость?
Арендаторы, которые хотят вернуть свой депозит, должны сначала сообщить владельцу недвижимости о том, что жилье будет освобождено. В момент оплаты владелец недвижимости и арендатор могут договориться о выплате депозита сразу или по частям. Состояние недвижимого имущества до его передачи арендатору и ситуация, когда арендатор покидает недвижимость, должны быть детально сверены сторонами, и стороны должны выразить ситуацию в письменном виде в виде отчета. Кроме того, фотофиксация состояния объекта недвижимости при выезде арендатора защитит права обеих сторон в отношении возможных проблем, которые могут возникнуть в будущем.
Если владелец недвижимости не хочет возвращать депозит, арендатор может обратиться в суд. Если арендодатель не подаст иск против арендатора в течение трех месяцев после истечения срока действия договора аренды или не уведомит в письменной форме о возбуждении исполнительного производства, соответствующая сумма может быть затребована из банка.
Кто должен платить депозит за недвижимость?
Депозит — это обеспечение, которое должно быть выплачено любым лицом, если этого требует владелец. В рамках Обязательственного закона, «СТАТЬЯ 342 — Если с арендатором заключен договор о предоставлении залога при аренде жилья и крытых рабочих мест, этот залог не может превышать трехмесячную стоимость аренды.» Право арендодателя требовать депозит от всех арендаторов, независимо от того, снимают ли они жилье, гарантируется государством.
Платят ли иностранцы депозит за недвижимость в Турции?
Если депозит включен в договор владельцем недвижимости в процессе аренды жилья, то он является обеспечительным платежом, который платят иностранцы. Иностранные граждане не освобождаются от уплаты депозита.
Может ли агент по недвижимости оставить залог?
В большинстве случаев агент по недвижимости представляет продавца недвижимости и получает комиссию от продавца при продаже недвижимости. Агент также может работать с покупателями и помогать им найти недвижимость, но, как правило, покупатель не платит им комиссию. Вместо этого комиссия обычно закладывается в цену недвижимости и оплачивается продавцом. В некоторых случаях агент по недвижимости может попросить внести залог за недвижимость, пока она демонстрируется потенциальным покупателям. Это чаще встречается в случае сдаваемой в аренду недвижимости и предназначено для обеспечения того, чтобы агент получил компенсацию за свое время и усилия по показу собственности.
Депозиты обычно используются для обеспечения сдаваемой в аренду недвижимости или для демонстрации добросовестности в процессе покупки дома. Задаток должен быть возвращен тому, кто его внес, если сделка не пройдет или не будут выполнены условия договора. Если у вас есть спор с вашим агентом по недвижимости по поводу депозита, вам, возможно, придется обратиться в суд, чтобы вернуть его вам. Всегда полезно тщательно просматривать любые соглашения или контракты перед их подписанием и вести учет всех финансовых транзакций.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры
Задаток при покупке квартиры – это деньги, которые отдают продавцу, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя. Мы расскажем, чем этот платеж отличается от залога и как его правильно оформлять.
В сделках по купле-продаже недвижимости договор задатка играет роль помолвки. Покупатель и продавец подписывают предварительный документ о намерениях и скрепляют его финансовыми обязательствами.
Что нужно знать о задатке
Это финансовое обязательство, призванное обеспечить исполнение договора. В документе фиксируют основные условия продажи, включая срок и сумму, которые не должны измениться.
Кто из сторон решит нарушить соглашение, тот потеряет деньги. Правила составления договора о задатке прописаны в 380 статье ГK PФ.
Как это происходит на практике?
Допустим, вы нашли подходящую квартиру и решили ее купить. Теперь продавцу нужно будет готовить документы для сделки. В его интересах получить подтверждение того, что покупатель твердо сделал свой выбор и не откажется от покупки в последний момент.
Но и покупателю тоже нужны гарантии, что продавец не попытается продать объект другим людям на более выгодных для себя условиях.
И продавцу, и покупателю бывает важно зафиксировать сроки. Сделка может затянуться по многим причинам, особенно если речь идет о цепочке с несколькими куплями-продажами.
Как продать квартиру в 2022 году – подробная инструкция
Возвращается или нет задаток
Это главный вопрос, волнующий обе стороны. Если от сделки отказывается покупатель, то задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю сумму в двойном объеме.
В случае если сделка сорвалась по не зависящим от сторон причинам или по обоюдному желанию, то все остаются при своих. То есть покупателю возвращают сумму задатка.
Что считается срывом сделки по вине продавца:
- предоставление заведомо недостоверной информации;
- долги по коммунальным услугам на момент сделки;
- наличие зарегистрированных жильцов (они считаются обременением);
- опоздание с подготовкой документов;
- банальный отказ выходить на сделку в установленные сроки.
Во всех этих случаях продавцу придется вернуть задаток в двойном объеме. Если этого не происходит, покупатель может обратиться в суд.
Гораздо больше спорных вопросов вызывают «независящие обстоятельства». Опытные риелторы предпочитают прямо прописывать их в соглашении и указывать, что будут делать стороны в случае нарушения.
Самые распространенные случаи: отказ в банка в одобрении объекта недвижимости при ипотечных сделках и отказ опеки, если в квартире есть детские доли.
Планируете купить недвижимость? Успейте получить ипотеку с господдержкой!
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
Насколько задаток действительно защищает стороны
Средний размер задатка при покупке недвижимости составляет 50–100 тысяч рублей, в дальнейшем эти деньги вычитают из стоимости продажи. С одной стороны, это небольшая сумма, учитывая цены на жилье. С другой – возможность ее потерять может дисциплинировать.
Важный момент: задаток хорошо защищает стороны от небрежности и разгильдяйства. Но слабо помогает в случае появления более выгодного варианта или откровенного мошенничества.
На рынке недвижимости спрос может расти или падать. Когда началась эпидемия коронавируса, желающих купить жилье было мало и рынок принадлежал покупателям. Они могли выбирать из многих вариантов, просить скидки и диктовать свои условия.
После объявления льготной ипотеки весной 2020 года ситуация резко изменилась. Спрос рекордно вырос из-за низких ставок, и рынок перешел продавцам. Уже они торговались, повышали цены и ставили свои условия.
Мария продавала квартиру, нашла покупателей и в марте 2020 подписала с ними договор о задатке. Но в апреле они отказались выходить на сделку, потому что нашли более выгодный вариант на первичном рынке: застройщик давал скидку в полмиллиона рублей. Потеря суммы в 50 000 рублей показалась несущественной на ее фоне.
Мария решила подождать и выставила квартиру на продажу уже осенью. Первый же пришедший на просмотр покупатель дал задаток в 100 000 рублей. Риелтор, видя высокий спрос, предложил устроить аукцион. В итоге выиграл человек, предложивший на 600 000 рублей больше. Из них Мария спокойно вернула предыдущему покупателю 200 000 рублей (задаток в двойном размере) и осталась в плюсе.
Как мы видим из этого примера, действительно выгодный вариант на рынке задатком не удержать. Это касается как недвижимости, так и покупателя. В зависимости от конъюнктуры и то, и другое может быть дефицитным ресурсом.
Отдельно нужно обозначить риски мошенничества при передаче залога. Жертвой в них чаще становятся покупатели, но иногда достается и продавцам.
Самый простой вариант – продавец может просто отказаться возвращать деньги и отправить покупателя в суд. Добросовестный покупатель его, скорее всего, выиграет. Но какой в этом смысл, если взыскать деньги не получится?
Когда у человека нет имущества, кроме единственного жилья, и нет официальной работы, судебные приставы фактически бессильны.
Честные адвокаты в таких случаях объясняют клиентам положение и не советуют подавать в суд. Это повлечет дополнительные издержки, а денег истец все равно не увидит.
Для отъема средств у продавцов недвижимости мошенники используют более сложные схемы. Например, с двумя покупателями. Первый вносит залог, а затем появляется второй, изображает глубокую заинтересованность в квартире и предлагает купить ее за большую сумму.
Продавец понимает, что без проблем отдаст задаток в двойном размере и останется в выигрыше, поэтому отказывает первому покупателю и возвращает деньги. В тот же момент второй покупатель перестает отвечать на звонки.
Как риелторы обманывают продавцов квартир
Задаток, залог и аванс: в чем разница
Задаток – самая популярная, но не единственная форма скрепления обязательств в сделках с недвижимостью. Есть еще два варианта: залог и аванс.
Аванс – это обычная предоплата, призванная показать, что у покупателя есть деньги. Главная отличие от задатка: аванс не подразумевает штрафных санкций. Любая из сторон сделки может отказаться от нее и остаться при своих. Покупателю в любом случае вернут деньги, а продавцу не придется платить Х2 за срыв сделки.
Что касается залога, то это понятие не используется. В разговорной речи так называют аванс, задаток или обеспечительный платеж.
Последнее – это сумма, которая передается продавцу квартиры, но не засчитывается в стоимость покупки. Ее цель – покрыть определенные издержки в случае срыва сделки.
То есть если покупатель откажется от нее, то обеспечительный залог остается продавцу. Если сделка пройдет, эти деньги вернутся покупателю.
Как правильно купить квартиру
Что проверять перед передачей задатка
В договоре передачи задатка фиксируют важные моменты будущей сделки. Так что уже на этом этапе важно провести проверку продавца.
Что нужно проверять:
- Паспорт продавца. Разумеется, данные должны совпадать с документами о собственности. Также паспорт нужно проверить на предмет текущих и бывших жен и детей, у которых могут быть имущественные права на недвижимость. Дополнительно стоит узнать, не числится ли этот документ в списке недействительных паспортов. Иностранные продавцы должны прикладывать к паспорту нотариально заверенный перевод. Это касается даже граждан стран, где русский язык – второй государственный, а документы оформляются на двух языках.
- Выписка из
Новая квартира – это всегда дополнительные траты на ремонт и покупку мебели. Их можно сделать незаметными для бюджета, если платить в рассрочку!
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.
Есть несколько моментов, которые не обязательно проверять до самой сделки по купле-продажи. Но из-за проблем с этими документами она может не состояться. Так что в соглашении о задатке желательно прописать эти нюансы.
- проверьте количество зарегистрированных жильцов в квартире, убедитесь, что среди них нет несовершеннолетних, возьмите с владельца обязательства выписать их до сделки;
- если есть несовершеннолетние владельцы недвижимости или зарегистрированные в ней же, добавьте пункт, что владелец должен получить разрешение опеки;
- в случае если у продавца есть супруг или супруга и это лицо не участвует в сделке, нужно получить нотариально заверенное разрешение на продажу;
- долгов за коммунальные услуги не должно быть или в документе нужно указать, что владелец обязуется их погасить;
- если у покупателя ипотека, то стоит прописать обязательства сторон при отказе банка после проверки объекта.
Что должен включать договор на передачу задатка
Договор заключается в свободной форме, у большинства риелторов есть свои шаблоны. Также шаблоны есть и у банков. Если квартира покупается в ипотеку, то лучше предпочесть вариант своего банка, внеся в него нужные изменения.
Соглашение о передаче задатка должно содержать:
- паспортные данные сторон и дату заключения договора;
- информацию об квартире, включая адрес, кадастровый номер и номер выписки;
- сумму задатка;
- срок, в который стороны обязуются выйти на сделку;
- порядок передачи денег;
- обязанность покупателя внести аванс и выйти на сделку;
- обязанность продавца предоставить все необходимые документы для продажи квартиры;
- список документов, которые потребуются;
- порядок возвращения задатка, включая форс-мажорные обстоятельства;
- подписи сторон.
Как проходит передача задатка
Стороны могут прописать любые удобные условия. Но обычно порядок действий при покупке недвижимости выглядит так:
- Покупатель, получив деньги или одобрение ипотеки, ищет квартиру.
- Проверяет документы продавца и назначает дату подписания соглашения о задатке.
- Составляет договор, стороны его подписывают, задаток передается на месте наличными под расписку или переводом.
- Продавец готовит бумаги для продажи квартиры, а покупатель согласовывает вопросы с банком (если покупка с ипотекой).
- Подписание договора купли-продажи и переход прав собственности.
При передаче задатка необходимо взять расписку в получении средств у продавца. В ней должны содержаться паспортные данные, дата, сумма и основание (в данном случае – договор).
Как правильно дать задаток при покупке квартиры
Правильно оформленный задаток дает сторонам уверенность, что сделка купли-продажи состоится.
Бывает, покупателю понравилась квартира, но пока он думает, она подорожает или ее купит кто-то другой. А иногда продавец теряет время с покупателем, который оставил небольшой аванс, а потом забрал его обратно.
Чтоб зафиксировать условия, принято оставлять продавцу задаток. Это позволяет покупателю остановить поиски других вариантов и начать готовиться к сделке, например одобрить ипотеку. А продавцу — снять квартиру с продажи и переключиться на сбор документов.
Задаток дисциплинирует обе стороны — у них появляется обязательство заключить сделку в оговоренный срок. Иначе можно лишиться денег.
Я юрист с опытом работы в агентстве недвижимости. В статье расскажу, кому и как можно передавать задаток и как правильно его оформить.
Что вы узнаете
Что такое задаток
Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу как доказательство, что он собирается купить квартиру. Для продавца — это гарантия, что покупатель заинтересован в сделке. Эти деньги он может использовать, чтобы оформить справки для сделки, погасить коммунальные долги или получить выписку из ЕГРН.
Покупатель не обязан вносить задаток и передавать деньги до сделки. Но тогда и продавец не обязан прекращать поиск покупателей, и он может продать квартиру в любой момент другим. Обычно стороны подкрепляют договоренности деньгами, чтобы понимать, что все настроены серьезно и сделка состоится.
Как работает задаток. Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.
По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца. Если продавец не выйдет на сделку, то ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, если он принял от покупателя 50 000 Р , то отдать придется 100 000 Р .
Еще при задатке придется возместить финансовые потери второй стороны. Например, покупатель передал задаток за квартиру и остановил поиски, а продавец сорвал сделку и не возвращает задаток. В этом случае ему придется возместить покупателю проценты с удержанного задатка до его возврата в двойном размере.
Другой пример — покупатель задумал расширение. Например, продал свою двушку и нацелился на покупку трешки продавца. Для этого он продал свою квартиру, взял ипотечный кредит, оплатил страховку и оценку квартиры и до сделки вынужден снимать квартиру, а продавец сорвал сделку. В этом случае возместить убытки также обязан продавец.
Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа
Есть и другие способы зафиксировать намерение выйти на сделку. У каждого из них — свои нюансы.
Аванс — это предоплата, которую покупатель передает продавцу в счет будущей покупки. В отличие от задатка, если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки.
Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют распиской или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.
Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае продавец просто вернет аванс.
Обеспечительный платеж — деньги, которые не засчитываются в стоимость покупки. Их функция — покрыть неустойку по договору или возможные убытки, если сделка сорвется. Например, компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. Если неустойки или убытков не возникло, платеж возвращают.
Например, стороны могут решить, что покупатель передает продавцу 5000 Р в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию затрат на подготовку к сделке.
Иногда сумму, которую покупатель передает продавцу, называют залогом или депозитом. Юридически это неверно, на самом деле речь идет об авансе, обеспечительном платеже или задатке.
Какие риски бывают при задатке
Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:
- Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
- Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
- В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
- Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
- Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
- Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.
Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.
Порядок действий при передаче задатка
Весь путь с передачей задатка до заключения сделки будет выглядеть так.
Проверить документы продавца на квартиру — это нужно, чтобы снизить свои риски.
Составить предварительный договор с соглашением о задатке — там указывают условия будущей сделки.
Передать задаток — наличными под расписку или любым другим удобным способом.
Подготовиться к сделке — то есть сделать все необходимое, чтобы заключить договор купли-продажи не позднее установленного срока. Например, у продавца могут быть такие задачи: собрать правоустанавливающие и технические документы на квартиру, получить согласие супруга или органов опеки на продажу, обеспечить выписку из квартиры зарегистрированных, узаконить перепланировку, снять обременение или арест, оплатить коммуналку.
А у покупателя — такие: одобрить ипотеку, согласовать перечисление средств господдержки, получить согласие супруга на покупку.
Заключить договор купли-продажи . Если стороны не успевают сделать это до оговоренной даты, то срок действия предварительного договора нужно продлить допсоглашением.
Какие документы стоит проверить перед оформлением задатка
Перед тем как передать деньги, покупателю желательно минимизировать риски. Продавец может умолчать о непогашенной ипотеке, аресте квартиры, прописанных жильцах, долгах по коммуналке или других собственниках квартиры, а покупатель возьмет и передаст задаток. Когда выяснятся неприятные подробности о квартире, покупатель может передумать насчет сделки и придется разбираться с задатком. Поэтому информацию о квартире стоит проверить заранее. Расскажу, какие документы для этого нужно запросить у продавца.
Паспорт — нужен, чтобы проверить личность участника сделки. У детей до 14 лет нет паспорта, только свидетельство о рождении. Если квартиру продает представитель продавца, то дополнительно у него должна быть нотариальная доверенность с полномочием заключать договоры и соглашения от имени продавца, принимать задаток за квартиру или любую недвижимость доверителя. Подлинность доверенности можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты.
Для сделки всем участникам нужен действующий паспорт. Проверить его можно по списку недействительных российских паспортов. Если покупатель — иностранец, то понадобится паспорт с дублированием информации на русском языке или же нотариально заверенный перевод документа на русский.
Выписка из ЕГРН — подтверждает госрегистрацию права собственности на недвижимость. В ней указана информация о зарегистрированных правах: кто правообладатель, когда и на каком основании он оформил собственность, есть ли ограничения и обременения. Например, по выписке видно, если квартира находится в залоге у банка или на нее наложен арест за долги.
В ней же есть схема квартиры — технический план помещения. По этой схеме можно понять, есть ли в квартире перепланировки. Например, на схеме есть дверной проем, а в квартире его уже нет — это означает, что эту перепланировку не узаконили.
Выписка должна быть актуальна на день передачи задатка. Ее нужно запросить у продавца. Если посторонний заказывает выписку на чужую недвижимость, то личные данные собственника будут скрыты.
Правоустанавливающие документы. В них указано, на каком основании продавец владеет квартирой и сколько в ней собственников. Нужно запросить оригинал документа. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи , дарения, мены, уступки или решение суда.
Данные в документе должны совпадать с данными паспорта, а количество собственников — с количеством продавцов, которые готовы продать квартиру.
Если фамилия или имя продавца менялись и данные паспорта не сходятся с документами на квартиру, то дополнительно нужен подтверждающий документ, например справка из загса, свидетельство о перемене имени или о заключении брака.
Есть документы, которые продавец может не предоставлять при передаче задатка. Но стоит заранее узнать, готов ли он оформить их в случае необходимости. Например, вам могут понадобиться:
- технический план — чтобы узнать о перепланировках;
- документ об отсутствии зарегистрированных лиц — как доказательство, что в квартире никто не прописан, например единый жилищный документ в Москве;
- разрешение органов опеки и попечительства — чтобы знать, что не нарушены права детей-собственников;
- согласие супруга, в том числе бывшего, если квартира куплена в браке — чтобы исключить претензии с его стороны;
- документ о дееспособности продавца старше 70 лет — чтобы сделку не признали недействительной. Подойдет водительское удостоверение или справка о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
Как определяют размер задатка
О размере задатка покупатель и продавец договариваются сами. Обычно это сумма от 50 000 до 100 000 Р — ее несложно скопить к сделке, но в то же время — жалко потерять. Это добавляет ответственности обеим сторонам.
При покупке квартиры в ипотеку решение о задатке стороны принимают сами — можно дать, ведь все равно большинство ипотек банки выдают при наличии первоначального взноса и свои деньги тоже нужны, а можно обойтись без него.
Иногда продавцу не принципиальна выплата перед сделкой, и он готов заключить предварительный договор, если покупатель просто подтвердит платежеспособность. Например, документом из банка, который одобрил ипотеку.
Способы оформления задатка
По закону соглашение о задатке заключают письменно. Форма соглашения не утверждена, поэтому тут все зависит от практики оформления документов конкретными юристом или риелтором.
Есть три способа оформить соглашение о задатке:
- Как пункт предварительного договора — это самый простой вариант, он исключает путаницу в документах.
- Как отдельный документ — приложение к предварительному договору.
- Оформить только соглашение о задатке и прописать в нем условия предварительного договора — это сложный вариант, потому что если дело дойдет до суда и он не сочтет это договором, то задаток будет считаться авансом.
Каким способом лучше оформить предоплату
В каждом регионе страны риелторы работают по своим правилам. Предоплату могут оформлять в виде предварительного договора с задатком, аванса или обеспечительного платежа. Обычно стороны определяют это по договоренности. Но бывают сделки, когда использовать задаток неуместно, либо один из участников не готов платить неустойку по неисполненным обязательствам.
Расскажу подробнее, что может повлиять на выбор способа предоплаты.
Продавец диктует условия на растущем рынке — например, осенью 2021 года произошел резкий рост цен на недвижимость. Многие покупатели не успевали доехать на просмотр квартиры — по дороге им сообщали, что «уже внесен аванс, извините». На растущем рынке продавцы не хотят ограничивать себя рамками предварительного договора с задатком. Они были в выигрышном положении, поэтому диктовали условия, выбирали лучшее предложение по цене и могли устроить аукцион.
Покупатель диктует условия на падающем рынке. Например, в 2014 году спрос на недвижимость был на нуле из-за последствий кризиса. А кто приходил на просмотр квартир, торговался нещадно — переговоры шли от одного до трех месяцев по нескольким квартирам. Из продавцов выигрывал тот, чья скидка больше. А выгодные для себя условия диктовал покупатель.
Риелтор защищает интересы клиента. Большинство риелторов продавца заинтересованы не обременять клиента обязательствами и оформляют предоплату договором аванса или обеспечительным платежом. Риелторы покупателя, напротив — чтобы защитить интересы клиента, чаще используют предварительный договор с задатком.
Но опытные специалисты стремятся, чтобы сделка состоялась и прошла успешно для всех участников. Поэтому риелторы ищут компромиссы между собой и в переговорах с клиентами.
При альтернативной сделке ответственность по обязательствам оформляют единообразно. Например, продавец продает квартиру, чтобы купить другую, и выставляет покупателю условие — он хочет провести сделки по продаже и покупке квартир в один день. Так бывает, когда у продавца нет возможности переехать в другое место, чтобы освободить квартиру от личных вещей и передать ее покупателю после сделки.
Может случиться так, что по новой квартире, которую найдет продавец взамен старой, тоже будет условие по альтернативе. Так складываются длинные цепочки из квартир, сделки по которым проводятся в один день.
Иногда такая цепочка рвется. Например, по личным причинам выпадает сделка одного из участников: он заболел, ухудшилось финансовое положение или просто разругался с долевыми собственниками квартиры. В этом случае сделка срывается — остальным участникам придется ждать, пока цепочка соберется вновь, или искать другой вариант.
Поэтому в альтернативных сделках предоплату между всеми участниками лучше оформлять одной и той же формой документа: с равнозначной ответственностью по невыполненным обязательствам. Например, если подписывается авансовое соглашение, то его стоит использовать всем участникам сделок в этой цепочке.
В ипотечной сделке не имеет смысла подписывать предварительный договор с задатком. Ведь обязанности покупателя по оплате квартиры и дата выхода на сделку зависят от решения банка. Например, банк при подготовке к сделке может без объяснения причин отказать покупателю в кредите, срезать одобренную сумму, повысить процентную ставку или сумму первоначального взноса, не одобрить квартиру в качестве залога.
Кто находится в более уязвимой ситуации, тому придется подстраиваться под условия другой стороны сделки. Например, покупатель хочет купить квартиру в своем доме, чтобы перевезти пожилых родителей. Или он ищет квартиру в районе конкретной школы, и нужно успеть оформить сделку до начала учебного года. Или покупатель берет ипотеку и торопится купить квартиру, так как срок одобрения кредита по выгодной ставке подходит к концу. То есть чем уже критерии поиска квартиры, тем больше покупатель зависит от условий продавца.
У продавца тоже могут быть обстоятельства для быстрой продажи, например ему срочно нужны деньги.
Задаток с предварительным договором имеет смысл при купле-продаже одной квартиры без участия в сделке третьих лиц, например банка или прочих участников альтернативной сделки. Также при помощи задатка закрепляют крупные сделки, ведь чем выше цена на недвижимость, тем серьезней ответственность по обязательствам.
Соглашение о задатке
Само по себе соглашение о задатке не обязывает стороны выйти на сделку. Чтобы такие обязательства появились, вместе с соглашением нужно заключить предварительный договор. Другой вариант — сделать условие о задатке пунктом предварительного договора.
Шаблон соглашения о задаткеDOCX, 8 КБ
В судебной практике можно встретить случаи, когда стороны не заключили предварительный договор, а потом не знают, как поступить с задатком, если сделка не состоялась. Вот примеры.
Признание задатка авансом. В Сочи стороны заключили договор о задатке, по которому покупательница передала 50 000 Р . Но при оформлении сделки выяснилось, что квартира под арестом.
Продавец считает, что между ней и покупательницей была лишь устная договоренность заключить договор купли-продажи. Она готова вернуть деньги за вычетом 25 000 Р — затрат на оформление документов к сделке. Покупательница обратилась в суд с иском для признания соглашения о задатке предварительным договором. Она хотела взыскать двойную сумму задатка — 100 000 Р .
В соглашении было прописано, что покупательница дала задаток в счет оплаты стоимости квартиры, но там не указали ее адрес, срок выхода на сделку, не было пункта о договоренности заключить договор купли-продажи. Суд не признал соглашение о задатке предварительным договором. А переданную сумму признал авансом. Покупательница вернула лишь свои 50 000 Р .
Продавец выплатил задаток в двойном размере. В Балашове покупатель дала задаток за квартиру 50 000 Р по соглашению о нем, предварительный договор стороны не заключили. Позже выяснилось, что, вопреки пункту соглашения, в квартире была проведена перепланировка, о которой покупатель не знала при передаче задатка. Узаконить перепланировку продавец не смогла, от сделки уклонилась, на досудебную претензию вернуть задаток в двойном размере покупателю не ответила.
Суд признал соглашение предварительным договором. В нем продавец гарантировал, что в квартире нет перепланировок. Администрация района дала согласие на узаконивание перепланировки, но продавец этого не сделала, поэтому суд признал ее вину в срыве сделки и обязал выплатить задаток в двойном размере.
Соглашение о передаче денег не обязательно включать в предварительный договор, а вот передавать деньги без предварительного договора рискованно — задаток могут признать авансом в суде. Расскажу, как составить договор и почему это важно.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи составляют, когда нет возможности заключить сделку сразу, но нужно закрепить ее условия. По нему любят работать риелторы, их формы договоров обычно содержат пункт о задатке.
Предварительный договор наделяет задаток важной функцией — у сторон появляется обязанность выйти на сделку на тех условиях, которые в нем прописаны. Если сделка сорвется по вине продавца, он отдаст покупателю двойную сумму задатка. Если по вине покупателя — деньги останутся у продавца. Еще — виновная сторона обязана возместить убытки, например платежи по аренде, затраты на документы, упущенную выгоду от продажи квартиры из-за падения цен.
Есть правильно составленный преддоговор — доказывать больше ничего не нужно — задаток работает.
Договор есть, но в нем не прописаны важные нюансы: не прописано, что стороны обязуются совершить сделку по конкретной недвижимости и по конкретной цене — его могут оспорить в суде. Тогда задаток снова признают авансом.
Нет предварительного договора — обязательство о задатке сработает только если удастся доказать, что стороны приняли на себя обязательство по заключению сделки.
Если передача задатка оформлена только одним документом, например соглашением о задатке, распиской или чеком, то суд признает его авансом, если не будет доказано обратное.
Что указывают в договоре. Предмет договоренности — все, о чем стороны договорились и что хотят видеть в основном договоре: адрес и характеристики недвижимости, обязательство продать ее по конкретной цене, условия и срок заключения договора купли-продажи.
Шаблон предварительного договора с соглашением о задаткеDOCX, 12 КБ
Например, предмет договора может звучать так:
«Стороны обязуются на условиях предварительного договора заключить договор купли-продажи квартиры по адресу ___, площадью ___, этаж ___».
А условия, цена и срок выхода на сделку могут быть прописаны так:
- «Стоимость квартиры ___, которая будет указана в договоре купли-продажи — ___ Р и изменению не подлежит.
- Порядок расчетов между сторонами: ___.
- Стороны договорились заключить договор купли-продажи до «___» числа, ___________ месяца, ___________ года».
Если условия о сроке не указаны, то считается, что сделка должна состояться в течение года с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор заключают в той же форме, что и договор купли-продажи. Если сделка с продажей долей — то нужен нотариус, если нет — достаточно простой письменной формы, которую подписывают все стороны сделки.
Когда действие договора заканчивается. Это происходит в двух случаях:
- Если продавец и покупатель заключили договор купли-продажи по условиям предварительного — они должны это сделать до даты, которая указана ими как крайний срок выхода на сделку. В этом случае задаток засчитывают в счет платы за жилье.
- Если стороны не вышли на сделку до даты, о которой они договорились. При этом ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении сделки.
Предложение о заключении сделки продлевает срок действия предварительного договора. Например, покупатель видит, что до даты выхода на сделку по предварительному договору остается всего три дня, а продавец явно уклоняется от нее. Тогда покупатель может направить ему уведомление с предложением заключить договор в течение определенного времени с даты, как тот получит уведомление.
Предложение лучше оформить письменно — это подтвердит, что сторона, которая направила предложение, не виновата в срыве сделки. Направляют его заказным письмом, по электронной почте или телеграммой. К нему можно приложить проект договора для подписания.
Предложение может быть и в устной форме или выражаться в действиях, которые направлены на совершение сделки, например снятие обременений с квартиры. Но в этом случае разбираться в обстоятельствах сделки будет суд.
Как расторгнуть договор или соглашение о задатке
Это можно сделать тремя способами.
По соглашению сторон — продавец и покупатель могут подписать соглашение о расторжении и мирно решить судьбу задатка. Как правило, его просто возвращают покупателю.
По решению суда о расторжении соглашения или договора.
В одностороннем порядке — направить второй стороне уведомление об отказе от договора. Это нужно сделать тем способом, который указан в предварительном договоре, например заказным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись. Судьба задатка и возмещения убытков в этом случае решается в пользу пострадавшей стороны.
Протокол согласования условий сделки
Иногда риелторы готовят еще один документ — протокол согласования условий сделки. Обычно туда «прячут» неблагоприятные условия сделки или негативные факты о квартире: например, незаконную перепланировку или занижение цены для ухода от НДФЛ. Если не хочется иметь дело с тем, что навязывают в протоколе, то подписывать его не стоит.
Суд отказал покупателю в возврате задатка. В Тюмени стороны заключили соглашение о задатке без предварительного договора. При оценке квартиры выяснилось, что есть перепланировка. Покупатель не знал о ней, поэтому передумал заключать сделку. Он направил продавцу претензию с требованием вернуть задаток, но тот ответил отказом.
Перед задатком покупатель осматривал квартиру и подписал протокол согласования условий сделки, в котором указано, что в квартире проведена незаконная перепланировка. Это сработало против покупателя — его подпись была под текстом о том, что он знает о перепланировке.
Суд признал соглашение о задатке предварительным договором, так как в нем были указаны обязательства сторон заключить сделку в установленный срок и цена квартиры. По заключению оценщика квартиры, перепланировку можно узаконить, значит, сделка могла состояться. Суд не нашел вины продавца квартиры в срыве сделки и решил, что тот не должен возвращать задаток покупателю.
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса
В нотариальной форме заключаются сделки, на которые прямо указывает законодательство РФ. Например, сделки по отчуждению имущества детей или уступка по договору долевого участия в строительстве, который был удостоверен нотариусом.
В остальных случаях заверять соглашение или предварительный договор при передаче задатка не требуется. Но при желании продавец и покупатель могут обратиться к нотариусу.
Федеральная нотариальная палата установила максимально возможный размер платы за удостоверение договора в каждом из субъектов в 2023 году. В Москве договор нотариус заверит не дороже чем за 15 249 Р , а в Санкт-Петербурге — за 13 918 Р .
Предельный размер платы за услуги нотариусов на 2023, утв. решением правления Федеральной нотариальной палаты от 24.10.2022 № 19/22XLSX, 102 КБ
Окончательная стоимость услуги рассчитывается на месте, например в Москве предварительный договор с соглашением о задатке заверят за сумму в пределах от 5000 до 15 000 Р , а в Санкт-Петербурге — за 11 000 Р .
Но можно сэкономить, если самостоятельно проверить документы второй стороны и правильно оформить передачу денег.
Как и когда передать задаток продавцу
Передать любую сумму, будь то аванс, задаток или обеспечительный платеж, можно наиболее удобным для сторон способом.
- Под расписку от продавца о принятии денег.
- Через банковскую ячейку. В этом случае покупатель, продавец и банк заключают трехстороннее соглашение о том, что хранящиеся в ячейке деньги будут выданы продавцу, когда тот предъявит заключенный договор купли-продажи. Если сделка не состоится, деньги останутся нетронутыми.
- Перечислить его на банковский счет продавца. Условие расчета и реквизиты совершения платежа стороны прописывают в договоре или соглашении.
- Разместить деньги на счете эскроу. Обычно этой процедурой пользуются застройщики, но и обычные люди тоже могут заключить трехсторонний договор с банком — держателем счета эскроу. Деньги кладут на счет и прописывают условия, при которых банк отправит их на счет продавца.
Подтверждение платежа для покупателя — платежка или приходно-кассовый ордер. Расписка уже не нужна.
Деньги можно передать в момент подписания документа. Либо можно указать способ и срок в предварительном договоре или соглашении. Например, так:
«___ рублей ___ коп. Покупатель вносит как задаток наличными, что подтверждается распиской.
Или: ___ рублей ___ коп. Покупатель вносит как задаток путем зачисления на банковский счет Продавца ______, открытый в ______, что подтверждается квитанцией о совершении платежа».
Как составить расписку о передаче денег
Расписка — это документ, который подтверждает, что покупатель передал задаток продавцу наличными. Лучше написать ее от руки. Тогда в случае спора о ее достоверности суд сможет провести почерковедческую экспертизу.
Если деньги не переданы, то продавцу не стоит писать расписку, что он их получил. Иначе он рискует потерять их в случае спора.
В Арзамасе суд рассматривал дело, где продавец написал расписку на задаток, но денег не получил. Расписка требовалась для банка покупателя при оформлении ипотеки. Продавец пошел на уступку — написал формальную расписку, что деньги у него.
Стороны вышли на сделку и покупатель перечислил оплату за дом и участок так, будто задаток и правда был у продавца. Продавец подождал, пока покупатель одумается и вернет деньги, и в итоге пошел в суд.
Но суд не нашел оснований верить продавцу: расписка есть, к сделке и ее написанию его не принуждали, а значит, покупатель продавцу ничего не должен.
Как вернуть задаток при покупке квартиры
Вернуть деньги можно по договоренности или через суд.
Возврат денег по договоренности. Задаток возвращают покупателю, если:
- стороны расторгли договор по соглашению сторон;
- в соглашении о расторжении или в договоре условились о возврате задатка в определенных ситуациях, например решили не наживаться друг на друге, если банк не одобрит покупателю нужную сумму для покупки;
- обязательство по продаже квартиры невозможно исполнить. Вот примеры таких ситуаций из судебной практики: покупателю не одобрили ипотеку ни в одном банке; опека не дала разрешение на продажу квартиры; есть перепланировка, которую невозможно узаконить, и продавец предупредил об этом покупателя.
Вернуть деньги можно одним из способов, которыми их и передают.
Шаблон соглашения о расторжении предварительного договора и соглашения о задаткеDOCX, 8 КБ
Отдавать задаток по договоренности нужно только тогда, когда все обстоятельства очевидны и нет взаимных претензий по срыву сделки.
В Перми продавец приняла задаток за квартиру 200 000 Р , но не смогла выйти на сделку в срок из-за ареста квартиры. Она предложила покупателю продлить срок. В ответ покупатель направил претензию о расторжении договора и возврате задатка в двойном размере.
В итоге стороны заключили соглашение о расторжении, и женщина отдала покупателю двойной задаток — 400 000 Р . Она рассудила так: 200 000 Р действительно не ее и она их вернет, а еще 200 000 Р отдаст мужчине из своих, а потом взыщет их с банка, так как банк, а не она виноват в срыве сделке — вовремя не снял арест.
Суд пояснил, что арест — это не основание для отмены сделки купли-продажи.
Тогда женщина обратилась в суд с целью вернуть 200 000 Р от покупателя, но суд ее требование не удовлетворил, так как соглашение о расторжении стороны заключили добровольно. Обжаловать решение суда она не смогла.
Возврат денег через суд. Чтобы попытаться решить спор до суда, пострадавшая сторона может направить другой досудебную претензию. Если удастся договориться, то виновная сторона сэкономит на оплате судебных издержек.
Если обе стороны — физлица, то обязанности направлять досудебную претензию нет — можно сразу обратиться в суд.
Для этого нужно написать исковое заявление, собрать пакет документов, которые доказывают вашу позицию, и уплатить госпошлину. Ее размер зависит от суммы требований, например, если хотите вернуть задаток в 100 000 Р , то госпошлина составит 3200 Р .
Иски до 50 000 Р рассматривает мировой суд, а свыше — районный.
Чтобы покупателю вернуть задаток, придется доказать, что продавец уклонился от сделки или скрыл обстоятельства, которые мешают ее заключению — и вернуть задаток в двойном размере. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен — и вернуть деньги в той же сумме.
Чтобы задаток остался у продавца, нужно доказать, что сделка не состоялась по вине покупателя. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен или что сделка не состоялась по не зависящим от сторон обстоятельствам — и вернуть покупателю задаток в одинарном размере.
Шаблон претензии о возврате задаткаDOCX, 8 КБ
Что делать, если нужна сделка
Если одна из сторон уклоняется от сделки, а вторая заинтересована в ней, то порядок действий будет такой.
Направить предложение заключить договор купли-продажи до даты, о которой условились в соглашении или предварительном договоре. Это способ решить вопрос мирным путем и продлить срок по преддоговору.
Обратиться в суд. Бывает, что мирный способ не сработал, а одна из сторон уже выполнила свои обязанности, например покупатель внес большую часть стоимости жилья или продавец передал ключи покупателю. В этом случае стоит требовать заключения сделки через суд.
Это нужно сделать в течение 6 месяцев с момента окончания предварительного договора или с даты сделки, которая указана как крайняя для сделки в предложении заключить основной договор.
Покупатели квартиры из Ефремова обязали продавцов заключить с ними договор купли-продажи через суд. Между сторонами был подписан предварительный договор и передан задаток на погашение долгов за газ и на оформление сделки — 223 612 Р . После того как продавцы его получили, на связь с покупателями больше не вышли, так как решили продать квартиру на сто тысяч дороже.
Тогда покупатели пошли в суд, потребовали вернуть двойной задаток — 408 684 Р — и обязать продавцов заключить договор с зачетом суммы двойного задатка в стоимость квартиры. Суд удовлетворил это требование.
Шаблон предложения о заключении договораDOCX, 8 КБ
Что запомнить
- Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет предстоящей покупки квартиры. У сторон появляется денежная мотивация выйти на сделку.
- Причина, по которой сделка не состоялась, будет основанием выплаты задатка. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца — то он отдает задаток в двойном размере покупателю. Если ничьей вины не было — задаток просто вернется покупателю.
- Соглашение о задатке оформляют как приложение к предварительному договору или как его пункт. Без предварительного договора соглашение о задатке придется признавать предварительным договором в суде, поэтому лучше заключать преддоговор и не создавать себе проблем.
- Передавать деньги стоит только после тщательной проверки документов и осмотра квартиры.
- Нужно отнестись с вниманием к документам, которые вы подписываете при передаче задатка. Часто неблагоприятные условия о сделке и факты о квартире риелторы помещают в протокол согласования сделки.
- Стороны могут расторгнуть предварительный договор по соглашению и вернуть задаток покупателю.
- Требовать возврата задатка можно в суде. Для этого не обязательно направлять досудебную претензию.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga