Обставляем квартиру для аренды. Часть 3. Двушки
Некоторые любят ставить полуторные кровати, особая жесть — когда их целых две в одной комнате, видимо остались от родителей. Вот скажите мне, кто будет на них спать? Надо найти кого-то с пожилыми родителями или с двумя однополыми детьми, в двушку, ага . Некоторые собственники говорят: «А что, сдвинуть их и будет двуспалка!» Ага! Люди будут снимать квартиру и сдвигать полуторки, а потом проваливаться ночью между ними))
Типичный наниматель в двушку — это семья с одним ребёнком, с двумя пусть снимают трёшку. Разница небольшая, всем будет лучше. Потому в одну комнату ставим удобный диван, в другую — двуспальную кровать. Все! Нужно ещё одно спальное место — пусть наниматель приобретает себе сам, ибо следующий может попросить вас вывезти лишнее после того, как этот съедет! Это моя практика, многие уже столкнулись. Я пишу все из своих наблюдений. Опыт
2. Шкафы ставим в каждую комнату, если нет гардероба. Угловые, купе или обычные — зависит от планировки и интерьера. Все! Спальные места и шкафы. Тумбочки и столы наниматели пусть приобретают сами. Потом что, когда они съедут, вам придётся вывозить ненужное, новый арендатор заставит.
Кровати и шкафы нужны почти всем! Все остальное — индивидуально и приобретается нанимателем за свой счёт для себя. Или следующий арендатор попросит вас это вывезти и вы зря потратите свои средства и силы.
Не покупайте стенки! Много места занимают, толку от них чуть. Даже современные. Мы рассчитываем на основную массу людей и не подстраиваемся под каждого конкретного нанимателя потому что он уедет, а хлам останется.
Техника обязательно: стиралка, холодильник, плита. С духовым шкафом желательно ибо его многие реально просят. Всякие телевизоры, пылесосы и посудомойки желательны, но не обязательны в экономе и среднем бюджете (цену на квартиру эти вещи не поднимут, дороже из-за них не сдадите, а вот дополнительных денег стоят). Ещё можно поставить людям СВЧ, она много места не займёт, а предмет хороший..
Ванную стоит оснастить всякими крючками, зеркалами, полочками и карнизами обязательно — иначе вам наделают лишних дырок в плитке.
Продолжайте дорогие друзья.
PS Как пример — недавно сдали эту симпатягу и поставили только шкаф и кровать:
Что должно быть в квартире под сдачу: 5 лайфхаков хорошего хоста
Если тебе когда-нибудь доводилось искать квартиру для съёма, то ты знаешь, что большинство из них нуждаются в ремонте. В любом, даже самом дешёвом хосте, всё должно быть качественным и нормально работать. Сантехника, канализация, трубы с горячей и холодной водой, электропроводка — всему перечисленному полагается быть исправным. Поэтому перед сдачей своей недвижимости лучше привести её в порядок. Вряд ли кому-то захочется ночевать среди обвалившейся плитки и искрящих розеток.
Разумеется, никто не говорит о дорогостоящем капитальном ремонте, но определённо стоит исправить сантехнику, обновить обои, освежить покраску и постелить на пол новый линолеум. Затраты будут не слишком большими, но квартира преобразится, а тебе будет проще найти арендаторов. Но не забудь об одной важной вещи: в хосте обязательно должна быть горячая и холодная вода, в любой сезон.
При ремонте придерживайся одного простого правила: не вкладывай в него сумму большую, чем можно заработать на посуточной аренде за несколько месяцев, если речь идёт о жилье эконом-класса. К ремонту дорогой квартиры и строительным материалам предъявляются более высокие требования — следует использовать только качественные современные материалы, а стилю интерьера уделить больше внимания. Но опять же, не стоит расходовать больше стоимости примерной выручки за год.
2. Продуманный свет
Многие съёмные квартиры кажутся неуютными, и дело не только в отсутствии должного ремонта. Зачастую недостаток уюта обусловлен плохо продуманной системой освещения. Большой хрустальной люстры советских времен уже недостаточно, да и выглядит она слишком громоздко и не стильно. Гораздо лучше расставить несколько небольших светильников, разделяя квартиру на зоны освещения.
Сделать качественную систему освещения можно во время ремонта. Если изменения в электросети и отделку вноситься не будут, то от штробления стен избавит использование LED-светильников на батарейках, шинных систем освещения, светодиодных лент и токопроводов. Ещё варианты – торшеры и настольные лампы. Но только учти, что для этого потребуется должное количество розеток.
3. Мебель и техника
Опять же, речь не идёт о полностью укомплектованном дорогой мебелью помещении, но минимальный набор в квартире быть должен. В него входят кровать и тумбочки к ней, небольшой комод или шкаф для вещей, диван или кресла — опционально.
Мебель в квартиру для посуточной сдачи подбирается по тому же принципу, что и отделка — дёшево и практично. Важное условие — она должна быть презентабельной и не выглядеть слишком старой. Не стоит превращать сдаваемую квартиру в склад ненужных столов и кресел, а пыльный потрёпанный диван лучше отвезти на свалку или на крайний случай поставить в гараж. Старую, но ещё пригодную для использования мебель достаточно просто обновить — побелить, поменять ручки.
О чём тебе, как собственнику, ещё нужно позаботиться – это оборудованная кухня. Она включает в себя гарнитур с системами хранения и нишами под встраиваемую технику, стол и стулья.
И не забудь о технике. Здесь стоит отталкиваться от класса недвижимости. В минимальный набор квартиры из эконом-сегмента должен входить холодильник, кухонная плита, стиральная машинка, телевизор, из мелкой бытовой техники — микроволновая печь и чайник. Если сдаваемое жильё относится к более высокому классу, то к перечню добавляются один кондиционер и вытяжка. Остальная бытовая техника вроде кофемашины или тостера не обязательна, но приветствуется.
4. Удобные замки
Двери и замки тоже стоит улучшить, не только из соображений эстетики. Это, кроме прочего, решит проблему передачи ключей квартирантам, особенно если они заселяются поздно ночью или в момент твоего отсутствия в городе, например.
Системы умных замков работают по опечаткам пальцев, специальной пластиковой карте или цифровому коду, который можно настроить или изменить в настройках. Эти замки также дают возможность управления через приложение и имеют удалённый доступ из любой точки мира. Очень удобно, если не закрыл квартиру, уходя из неё. И не придётся делать несколько копий ключей, если посетителей будет много, достаточно просто сообщить код. Это также выручит в случае аварии, например, прорыва трубы. Если ты не сможешь приехать на место лично, можно просто выдать код коммунальщикам, чтобы они смогли устранить проблему. Устройства прочные и долговечные, они могут проработать более 1,5 лет без батареек, а еще они водонепроницаемы. Умный замок можно установить не только в квартире, но и в офисе, на складе или любом другом помещении, которому требуется надёжная защита. Установка очень проста, вся техническая поддержка осуществляется на русском языке. А промокод «Brodude» даст тебе скидку 5% на покупку.
5. Уютные мелочи
Как ты уже мог понять, съёмная квартира должна выглядеть достаточно презентабельно и комфортно, иначе она попросту не понравится арендаторам. Для посуточной аренды это особенно важно — на поиск такой квартиры не затрачивают много времени, посетителям важно первое впечатление. И хотя косметического ремонта и обновлённой мебели уже вполне достаточно, разные мелочи и декор для уюта точно не помешают.
Всё, что действительно дорого и ценно в сдаваемой квартире, лучше оставь себе. А вот симпатичные предметы интерьера вроде репродукций картин, комнатных цветов, простой вазы, нескольких книг и других мелочей, которые придают приятный вид — лучше оставить. Это произведёт на потенциальных съёмщиков хорошее впечатление.
А вот ковры на стенах, бабушкин хрусталь и другие предметы советской роскоши лучше убрать, такие интерьерные решения нравятся далеко не всем. К тому же, многочисленные половики и коврики скапливают пыль, на которую у арендаторов квартиры может быть аллергия.
Що повинно бути в квартирі для довгострокової оренди
Орендар найчастіше очікує, що у квартирі будуть певні меблі, техніка та супутні предмети інтер'єру. Проте багато залежить від того, на який проміжок часу здається квартира, і в якому ціновому сегменті вона представлена. У тексті розглянемо, як «фарширування» квартири може вплинути на її ліквідність і що входить в базову комплектацію орендованого житла.
Меблі для довгострокової оренди
Питання наявності меблів вважається спірним при довгостроковій оренді. Одні впевнені, що інтер'єр необхідно обставити диванами, кріслами і шафами в нейтральних тонах, інші – що сучасні орендарі вже заїжджають зі своїми меблями. Про що власнику вже точно варто подбати – обладнана кухня. Вона містить в собі гарнітур із системами зберігання і нішами під вбудовану техніку, стіл і стільці.
Проте найбільш оптимальним меблюванням квартири вважається:
- шафа-купе;
- розкладний диван та/або ліжко;
- крісла;
- письмовий та журнальний столи.
Залежно від стилю інтер'єру приміщення ще можуть комплектуватися комодами, танкетками, нічними столиками, пуфи і стелажами. Будуар або повноцінна гардеробна буде актуальна у квартирі зі свіжим ремонтом.
Крім того не можна забувати і про стан запропонованих орендарю меблів. Власникові варто перевірити справність кожного предмета, полагодити, що можна. Старі і розхитані екземпляри краще вивезти і не відлякувати орендарів. Замість них можна придбати сучасні та функціональні меблі масового виробництва. При цьому предмети меблювання не повинні захаращувати весь простір – орендарю захочеться поставити свої особисті речі і деталі інтер'єру.
Обов'язково вказуйте в оголошенні повну комплектацію приміщень, докладаючи детальні фотографії. Якщо ви можете вивезти частину меблів, то обов'язково згадайте цей момент.
Побутова техніка для довгострокової оренди
Побутова техніка в орендованій квартирі як і її якість безпосередньо залежить від класу пропонованої нерухомості. Так, якщо говорити про квартиру економкласу обов'язковим мінімальним набором будуть:
- холодильник;
- телевізор;
- плита;
- пральна машина.
Якщо ж мова йде про рівень «комфорт», то до переліку додаються НВЧ-піч, один кондиціонер і витяжка. У квартирах бізнес та еліткласу побутової техніки повинно бути достатньо для повноцінного комфортного проживання, тому тут незайвими стануть:
- посудомийна і сушильна машини;
- спліт-система в кожній кімнаті;
- автономне опалення;
- витяжка;
- кавова машина та інше.
Бренд побутової техніки також повністю залежить від класу квартири і її цінового сегмента.
Освітлення у квартирі
В знімних квартирах часто не вистачає затишку. Багато в чому це відбувається із-за непродуманої системи освітлення. Одного стельового світильника або люстри на всю кімнату вже давно недостатньо. Кожну зону в кімнаті необхідно забезпечити своїм джерелом світла – для вечірнього читання, прийому гостей, роботи, відпочинку, приготування або прийому їжі.
Зробити якісну систему освітлення можна під час ремонту. Якщо зміни в електромережі і оздоблення вноситися не будуть, то від штроблення стін позбавить використання LED-світильників на батарейках, шинних систем освітлення, світлодіодних стрічок і струмопроводів. Ще варіанти – торшери та настільні лампи. Тільки для цього потрібно належну кількість розеток.
Додаткові деталі
Найчастіше орендарі вважають за краще вибирати провайдера інтернету і телебачення самостійно. Проте варто мати на увазі, скільки коштує послуга підключення і які варіанти є у вашому домі.
Крім того, ви можете наповнити інтер'єр (в розумних межах) приємними елементами декору:
- фіранки;
- дзеркала;
- аксесуари для ванної кімнати;
- кілька картин або постерів;
- яскравий посуд або обробні дошки.
Важливо пам'ятати, що смаки власника та орендаря можуть не збігатися, тому атмосферу у квартирі варто зберігати максимально нейтральною. До того ж велику кількість декору легше випадково пошкодити, а значить – стане питання виплати страхової застави.
Не забудьте поставити або відремонтувати вхідні двері, встановивши туди якісні замки. Якщо у вас перший поверх – встановіть металеві грати.
Підготовка квартири під подобову та довгострокову оренду: основні відмінності
Комплектація квартири багато в чому залежить від того, на який проміжок часу вона здаватиметься. Так, житло для подобової оренди завжди здається зі зручними, комфортними та функціональними меблями і максимумом спальних місць. Кімнати повинні бути обладнані всією необхідною побутовою технікою. Також квартиронаймача забезпечують необхідною постільною білизною, рушниками та косметичними засобами.
Орендар подобової квартири повинен бути в комфорті і навряд чи у нього буде можливість взяти з собою зручний матрац або рідке мило. Так, житло без меблів і тільки холодильником і піччю з техніки безглуздо розміщувати у розділі подобової оренди. На такий варіант навряд чи знайдуться охочі.
З довгостроковою орендою все трохи складніше. Найчастіше, орендарі внаймають такі квартири на термін від 2-3 місяців до декількох років. І їх пріоритети до комплектації житла інші у порівнянні з подобовою орендою. Це залежить від таких чинників:
- особисті уподобання;
- фінансові можливості;
- наявність своєї техніки або меблів;
- готовність купити відсутній елемент обстановки.
Тому власнику перед тим, як займатися облаштуванням квартири, необхідно визначити, для кого вона здаватиметься – рівень доходу, соціальний статус та інші якості орендаря. Без сумніву, житло зі стильним інтер'єром, хорошим плануванням, комфортними меблями і новою технікою приверне набагато більше постояльців, ніж патьоки на стінах і стелі, несправна сантехніка і несправний холодильник. Але в теж час, не завжди виправдано робити зайві інвестиції в орендовану нерухомість.
В довгострокову оренду, найчастіше, здаються квартири економкласу. Вони розташовуються у вторинному житловому фонді – сталінки, хрущовки, брєжнівки та інші типові багатоповерхівки, побудовані понад 40 років тому. Свіжий ремонт в таких квартирах не так часто зустрічається, тому оптимальним вважається до того як здавати квартиру в оренду зробити хоча б косметичний ремонт. Це підвищить привабливість об'єкта, зменшить знос поверхонь і убезпечить власника від форс-мажорних ситуацій.
Квартири в новобудовах завжди здаються з ремонтом. Та комплектація такого житла повинна відповідати запропонованому класу. В цілому ліквідність квартири під оренду залежить не тільки від місця розташування, але і від її облаштування. Зручні меблі, брендова побутова техніка і кілька милих аксесуарів здатні помітно збільшити орендну ставку.
Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция
Сдать квартиру в аренду — надежный способ увеличить доход с помощью заработка на недвижимости. Где найти жильцов, как подготовить жилплощадь и соблюсти юридические формальности, чтобы сдать квартиру быстро и выгодно?
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?
Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:
оплатить налог на профессиональный доход.
Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».
Как подготовить квартиру к сдаче?
В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.
Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.
Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?
Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.
На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.
Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?
Для сдачи квартиры потребуются:
паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор или договор дарения.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Срок договора найма и порядок его продления
По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.
Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как сдать ипотечную квартиру?
Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.
Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как передавать квартиру жильцам?
Помимо договора с нанимателем следует подписать акт квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.
Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.
Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта . Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.
Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.
Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).
Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.
Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).
Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.