Неопределенность и чувственный выбор: каким был рынок недвижимости в 2022 году
Рынок недвижимости в 2022 году пережил не самые легкие времена.
Мы поговорили с риелторами и попросили их рассказать, каким был для них этот год, что сейчас происходит на рынке и какие тенденции прослеживаются.
«Тот, кто недостаточно снизил цену, рискует увязнуть на неопределенный срок»
Рынок в 2022 году перенес два основных потрясения — начало спецоперации в феврале и объявление частичной мобилизации в сентябре. Активность участников, количество сделок резко увеличилось в конце февраля и марте: большинство хотели запрыгнуть в уходящий поезд. На мой взгляд, это был пик рынка 2022 года.
Дальше сразу несколько факторов стали давить на рынок: повышение ставок по ипотеке, начавшийся отъезд в другие страны, вступившие в силу санкции, повсеместные сокращения сотрудников. Продажи в апреле и мае заметно просели как у застройщиков, так и на вторичке. Но рынок и все его участники способны адаптироваться. К августу спрос частично восстановился. Появились признаки нормальной деловой активности осеннего рынка — каким он был в годы без потрясений.
Очередным ударом для рынка стало объявление частичной мобилизации. Люди стали активно уезжать в другие страны, и появилось множество вариантов квартир по привлекательной стоимости. И даже начала просматриваться тенденция к снижению цен. В октябре и ноябре очевидной оказалась затоваренность рынка, а спрос упал в разы.
Состояние рынка. В конце 2022 года рынок не стоит. Сделки проходят, но доля ипотечных сделок уменьшилась, стало меньше длинных цепочек — альтернативных продаж. Поведение продавцов поменялось. Те, кто вовремя прочувствовал ситуацию и правильно ее понял, снизили цену на объекты и смогли их реализовать. Тот, кто недостаточно снизил цену, рискует увязнуть на неопределенный срок.
В общем, на рынке прослеживается тенденция к снижению цен. Нет никаких повсеместных скидок 20—25% , о которых трубили СМИ, это лишь локальный торг, обусловленный ситуацией продавца. Но на 5—7% в среднем цены уже снизились. Они продолжают снижаться, объявление частичной мобилизации лишь усилило позиции покупателей на рынке. Думаю, в 2023 году плавное снижение продолжится.
Многие покупатели, которые приобрели квартиру в начале года, сейчас понимают, что поддались эмоциям и поторопились. Сейчас люди находят и покупают высоколиквидные объекты по очень выгодным ценам.
Тенденции. Чаще стали проводиться сделки по доверенности. У покупателей они вызывают страх — и не без причин. Доверенность вносит определенный риск. Она может быть отменена, недействительна на момент совершения сделки, а в некоторых случаях проверка доверенности затруднена и занимает много времени.
Если при этом сам собственник по каким-то причинам не может выйти на видеосвязь, дополнительно устно подтвердить полномочия, одобрить действия доверенного лица, все это заставляет покупателя переживать. Но эти страхи можно считать необоснованными, если грамотно подходить к проверке объекта, собственника и самой доверенности перед покупкой. Также важно проводить расчеты безналичным способом — переводить деньги на счет собственника, а не доверенного лица.
В работе появились сделки, в которых необходимо грамотно, быстро и безопасно организовать конвертацию и перевод денег в иностранные банки. И, главное, получить доступ к этим деньгам в иностранном банке.
Еще стали встречаться нестандартные документы — например, заявления продавцов для принимающего перевод иностранного банка о происхождении денег, гарантии уплаты налога с полученного дохода и подобные. Такие документы должны быть согласованы с банком заранее, заверены нотариально, переведены на иностранный язык, иногда — апостилированы. Продавцы боятся попасть в ситуацию, когда квартира продана, а деньги по каким-то причинам заблокированы: они на счете, но продавец не может с ними ничего сделать.
«Хороший знак — на рынок вторичной недвижимости вернулись перекупщики»
Состояние рынка. Когда началась спецоперация, на рынке было очень много разрывов сделок, так как люди просто не понимали, что дальше. Я сам столкнулся с четырьмя расторжениями: продавцы отказывались продавать, так как считали, что рубль обесценится. Деньги были никому не нужны.
В Краснодаре три фактора формировали рынок в 2022 году:
Закрытие аэропортов. Например, у нас есть микрорайон Панорама. Местные знают, что жить там некомфортно, а вот приезжие часто покупают жилье именно там. И там была самая большая просадка. Как обычно, шли звонки из Сибири, с Урала, но покупателям же хочется сначала приехать и посмотреть. А когда люди узнают, что прямых рейсов нет и надо после самолета пять часов ехать на электричке от Сочи или Кавминвод, им становится неинтересно. Это в основном мелкие инвесторы с деньгами от 3 млн до 8 млн рублей, они всегда покупали под перепродажу.
Дефицит денег у застройщиков. Раньше за месяц цены у застройщиков могли подняться на 20—25% . У меня был случай, когда ехали на показ квартиры, где 1 м² стоил 60 000 Р , а к приезду застройщик сообщил, что теперь 63 000 Р за 1 м². Сейчас уже застройщики гоняются за покупателями, ни о каком повышении не может быть и речи. Еще они стали давать ремонт, кладовку, парковку в подарок — очень много акций. А когда поняли, что и с этим не выруливают, стали даже делать субсидированную ипотеку без удорожания квартиры.
Миграция. У нас вырос рынок аренды, так как люди бегут в Краснодар из тех мест, где небезопасно. Но это временная миграция, и не идет речи о том, чтобы люди массово покупали квартиры под сдачу в аренду. Арендная плата остается очень низкой: за 15 000 Р можно снять вполне приличное жилье. Чтобы с такой арендой отбить вложения 3—4 млн рублей в квартиру, нужно очень много времени.
Вторичный рынок просел сильно: то, что неделю назад было ценой значительно ниже рынка, через неделю уже было рыночной, а спустя месяц и вовсе завышенной. Квартиры просто сливали. С февраля по июль было много запросов на покупку недвижимости, но продавцы требовали расчет в долларах или евро. Причем просили курс 100 Р , хотя реальный был 75—80 Р . Но и такие сделки шли, довольно много людей вложили деньги с продажи квартиры в валюту и теперь сидят с этой валютой и ждут, что дальше. Они и из страны не уезжают, и не покупают ничего.
Стало больше продаж по доверенности, когда продавец находится за рубежом. Но покупатели опасаются таких сделок.
Тенденции. Сейчас рынок покупателя. Если раньше постоянное удорожание квартир подстегивало спрос, люди торопились, то теперь стратегия наоборот: «Мы подождем, пока еще больше упадет».
Продавцы демпингуют. Хорошая ситуация, чтобы покупать новостройки. Я сейчас работаю с застройщиками, и они понимают, что по рыночной цене ничего не продадут. Им надо любой ценой вытащить деньги, чтобы остаться на плаву. Ключевые инструменты застройщиков — ремонт в подарок и субсидирование ипотеки.
Что касается крупных инвесторов, они пытаются конвертировать квартиры в деньги. У меня есть знакомый инвестор, который пять лет назад купил здесь 40 квартир и сдавал их в аренду в надежде, что рынок вырастет. Сейчас продает все ниже рынка, поскольку рынок еще тихий и продать большой объем квартир по рыночной цене в короткий срок практически нереально. По моим ощущениям, люди, у которых есть более 10 млн рублей, предпочитают вложить эти деньги в недвижимость за рубежом, на пике популярности Дубай.
Что касается обычных людей, которые берут жилье для себя, то многое будут определять программы субсидирования процентной ставки по ипотеке, если они в каком-то виде сохранятся. Например, работники бюджетной сферы очень активно пользовались программой субсидирования под сверхнизкий процент, хотя квартира в итоге и выходит дороже. У них обычно нет денег на первоначальный взнос, и при покупке жилья на вторичном рынке ежемесячный платеж мог выйти под 40 000 Р , а в рамках программы субсидирования та же квартира будет дороже, но ежемесячный платеж 20 000 Р . То есть люди ориентируются не на конечную выгоду, а на возможность комфортно гасить ипотеку.
В целом рынок потихонечку стабилизируется. Рынок вторичной недвижимости, кажется, уже растет. Хороший знак — вернулись перекупщики. Все меньше и меньше бросовых предложений, стали понятны средние цены.
«То, что происходит на рынке, напоминает 2014—2015 годы»
Состояние рынка. Ситуация на текущем рынке мне напоминает 2014—2015 годы , когда был высокий подъем цен и люди на ажиотаже хватали квартиры. А потом рынок откатился назад, и года три цены восстанавливались. Последние два года был только рост: его спровоцировали и акции застройщиков, и общая паника, когда все хватали и казалось, что остальным тоже надо. В феврале и марте 2022 года был последний виток этого подъема цен после начала СВО.
А потом рынок встал. Весной я сама отговаривала своих клиентов от альтернативных сделок. Большинство хотело продать и купить что-то другое. И если продать было еще реально, особенно если опуститься в цене, то покупать на встречке было нечего. Продавцы держали цены и тогда еще не готовы были опускаться.
К осени ситуация изменилась и многие поняли, что цену нужно снижать. В ноябре рынок оживился. Но я связываю это с тем, что жилищный комитет Петербурга выдавал выплаты по разным программам, например по программе расселения коммуналок.
В декабре обычно сделок больше, но пока в этом году предновогоднего ажиотажа нет. Сделки идут, и покупатели есть, и ипотеку берут. В основном это те, кто что-то продает, добавляет и покупает. Но свежих вариантов появляется немного.
Сейчас можно и продать, и купить по совершенно реальной цене. Люди торгуются, и торгуются основательно. Раньше торговались на 50 тысяч, а сейчас бывают ситуации, когда на торге сбрасывают и 200 тысяч, и 400 тысяч, и даже миллион — все зависит от стоимости квартиры.
Официально говорят, что цены снизились на 10%. Но смотря от какого значения. Если от задранных цен января-февраля 2022 года — то, по моим наблюдениям, в Петербурге упали даже больше — доходит и до 15—20% . Но к допандемийным уровням мы еще не вернулись.
Снижаются цены на неликвидные объекты типа хрущевок и квартир в Мурине или Кудрове. И если два года назад мы в Кудрове выставляли студию за 5 млн, то в этом году продаем уже за 3,9 млн. В хороших районах, например в Приморском, активного снижения не наблюдаю.
Если я выставляю квартиру на продажу, то не смотрю на цену за метр, а ориентируюсь на спрос. И если его нет, корректирую цену и жду звонков покупателей и реальных просмотров. Но даже те, кто потом приходит, тоже торгуются.
Тенденции. Большую роль в продаже стал играть хороший ремонт. Например, у меня сейчас два подбора квартир — люди останавливаются на вариантах, где ничего не нужно делать и еще оставляют кухню и технику. Причем за эти деньги можно было бы взять больший метраж, пусть и с более скромным ремонтом. Но покупатели боятся цен на стройматериалы, поэтому стараются выбрать такое, чтобы нигде и ничего не надо было делать.
Стали продаваться отдельные объекты по доверенностям. Мы ставим их дешевле рынка, потому что для покупателей это риски, особенно если человек за границей. Если человек сделал доверенность не в России, а в другой стране у местного нотариуса, сложно проверить, отозвана она или нет. Но большого количества сделок по доверенности я не наблюдаю.
Много приезжают покупать из регионов для детей. В основном такие покупатели ищут однокомнатные квартиры за 6—7 млн. Альтернативных сделок стало больше, но и больше разрывов цепочек. Например, продают объект, определились со встречной покупкой, а другие квартиры на встречке подешевели. И покупатели переключаются на другой объект, который раньше для них был слишком дорог.
Мне кажется, что цены на недвижимость и дальше будут падать. Сейчас рынок вялый, покупателей немного. Чтобы продаться, скидывают цену и дальше ждут. И если не будет вливаний денег в рынок, то эта тенденция и дальше будет продолжаться.
«Если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем»
2022 год не стал для рынка недвижимости шоковым: в 2020 и 2021 годах уже все шло наперекосяк. 2022 год просто подтвердил, что ничего нельзя планировать, нужно исходить из сиюминутной жизненной ситуации. Выбор людей при покупке недвижимости, как и прежде, в основном носит чувственный, иррациональный характер: если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем.
Состояние рынка. Благодаря поддержке рынка низкими процентными ставками ипотека не исчезла как класс, но сильно просела. Ощущение неопределенности будущего не способствует желанию взять на себя долгосрочные обязательства.
Цены продолжили расти, хотя с лета были все шансы на снижение: денег у людей не прибавлялось, ипотека не популярна, а во что лучше вкладываться, никто не знает. Выбор, уезжать или остаться, коснулся только наиболее зажиточной прослойки граждан. Но именно они были инвесторами на рынке жилья: покупали у застройщиков много квартир, а потом перепродавали, тем самым поднимая цены.
В конце 2022 года лучше продается вторичка. Цены на новостройки необоснованно завышены, права дольщиков в законах ущемили за счет расширения прав застройщиков, и это все на фоне удорожания стройматериалов и санкционного давления. У того, кто вкладывается в несданную новостройку в 2022 году, должно быть очень много свободного времени и денег: сдачу дома могут отодвинуть чуть ли не до бесконечности, а пока ждешь, рубль не подорожает.
Тенденции и аномалии. Прибавились сложности в сделках с резидентами недружественных стран. Впрочем, таких сделок в регионах и даже в Московской области крайне мало, так что это никак не сказалось на рынке в целом. Не сказалось и проседание рынка «элитки», где ценники упали на 30—40% . Большинству населения даже с такой скидкой домик на Рублевке все равно не купить.
Этот год стал аномальным в плане загородной недвижимости. Впервые за 12 лет моего опыта цены на участки изменились в большую сторону. За участками подросли и частные дома. Спрос на загородку был высок весь год и практически сравнялся со спросом на квартиры, что нехарактерно. Но объясняется это просто. Цены на квартиры стали настолько высокими, что возник закономерный вопрос, какой вариант лучше — двушка в хрущевке или целый частный дом с участком в придачу.
«Все сжимается, предложений о продаже становится меньше»
Во второй половине 2022 года стоимость квадратного метра снижалась по всем категориям недвижимости. Продажи в мае — августе практически остановились. Во второй половине сентября появился спрос, создавалось ощущение, что рынок оживает. Но объявление частичной мобилизации сильно сказалось на активности людей. Некоторые отложили покупку или продажу, опасаясь за свои сбережения. Рынок сильно меняется.
Состояние рынка. Сейчас все сжимается, предложений о продаже становится меньше. Стоимость жилья на вторичном рынке в моем регионе тоже уменьшается. Снижение относительно летних цен составляет 5—7% .
Если в начале года количество сделок с использованием ипотеки составляло 80%, то сейчас их доля снизилась до 30—40% . Минфин объявил об отмене господдержки ипотеки с 1 января 2023 года, а она была одним из драйверов роста цен на недвижимость с 2018 года.
Но, думаю, программы поддержки в том или ином виде останутся — за счет банковского сектора и застройщиков.
Также просели продажи новостроек. Правда, массового снижения стоимости здесь не видно. Есть точечные акционные предложения застройщиков, дисконт 10—20% от стоимости.
Тенденции. Низкий спрос на недвижимость обусловлен неопределенностью с СВО, частичной мобилизацией и экономической ситуацией в целом. Думаю, что в 2023 году тенденция на снижение стоимости жилья сохранится.
«Выросло количество предложений от инвесторов, которые успели закупиться еще в 2020 году»
Состояние рынка. В конце 2022 года предложение превышает спрос. При этом увеличилось количество продавцов «с нюансами». Среди них, например, обременение ипотекой, причем сумма долга перед банком становится все больше из-за общего роста цен на недвижимость. Например, продавец купил свою квартиру в 2021 году за 5 млн рублей, при этом сумма ипотеки была 4 млн, и за год она почти не снизилась. А другой продавец в этом же доме такую же квартиру купил в 2019 году за 3,5 млн рублей и брал ипотеку на меньшую сумму, поэтому непогашенная часть у него ниже. Второй вариант продать проще.
Также со стороны продавцов много попыток занижения цены. Часто встречаются детские доли.
На вторичном рынке выросло количество предложений от инвесторов, которые успели закупиться еще в 2020 году. Эта категория продавцов отличается принципиальностью: они не готовы торговаться, не держатся за покупателя и надеются, что если не купит этот, то появится другой.
Тенденции. В течение года регулярно проходят сделки по семейной ипотеке, надеюсь, что эта тенденция укрепится в следующем году. Как правило, в качестве первого взноса в этом случае используется маткапитал и немного налички.
Возросло количество обращений по покупке без первоначального взноса. В условиях сегодняшнего разрыва цен эта схема стала более реальна.
По моим ощущениям, поведение сторон на сделках не изменилось: продавцы, как и раньше, опасаются продешевить и из-за этого страха в итоге могут потерять еще больше денег и времени. Покупатели боятся упустить понравившийся вариант или переплатить.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
Если бы люди понимали почему растут цены, то мы бы видели просто плавный прирост цен на всё: золото, акции, недвижимость и т.д.
Но люди ничего не понимают в происходящем, потому просто бездумно идут за толпой и покупают когда дорожает — это создаёт рыночные пузыри.
Разумеется, резкий рост цены недвижимости был точно также вызван стадным чувством, когда покупали потому что дорожает, а не потому что действительно нужно. Как следствие, недвижка оказалась в руках тех, кому она вообще не нужна и это создаёт навес предложения, который придётся выбирать ещё не один год.
А что со спросом? Спрос остался таким же стадным: если цены снижаются, то уже нет жгучего желания покупать и чем дольше длится период снижения — тем глубже депрессивность.
Ключевая разница между акциями и недвижимостью в том, что люди очень трепетно относятся к человейникам, несмотря на то, что клепают их огромными тиражами, постоянно удешевляя и совершенствуя процессы — бесполезно объяснять, что рынок не резиновый и в жилье должен кто-то жить, а население только снижается. Как следствие, акции распродают быстро, потому также быстро возвращается рост их цены, а с недвижкой готовы ждать покупателя до старости(платя жкх, налоги, ипотеку и т.д.), потому возвращение роста после очередного пузыря каждый раз занимает годы. Абсурд в том, что акции эмитируют крайне редко и только у единичных компаний, а их удержание не только не требует затрат, но наоборот со временем приносит налоговые вычеты, дивиденды и т.д.
Рано или поздно россияне перестанут молиться на стройматериалы и человейники из объекта преклонения превратятся в обычный потребительский товар для улучшения качества жизни: с джинсами, жвачкой и даже айфонами вроде бы прошли этот этап, с жильём насыщение потребует больше времени, но здравомыслие всё равно рано или поздно восторжествует.
Пока же оцените сами логику россиян: российские акции — это плохо, потому что в стране всё плохо, но российская недвижимость — это прекрасно и неважно как плохо в стране!
Как война повлияла на рынок жилья и чего ждать в 2023 году
Не успел рынок жилья отойти от вызовов, вызванных пандемией COVID-19, как оказался под натиском войны. Уже почти год изменчивость сектора и поведение его участников предопределяется ходом событий на фронте. Какие итоги можно подвести и чего ждать в будущем?
Испытание войной: основные последствия для рынка жилья
2022 год можно назвать одним из самых сложных за годы независимости Украины. С началом полномасштабной войны неопределенность будущего моментально парализовала экономику страны.
Новая реальность стала определяющей для многих установившихся процессов в сфере недвижимости. Некоторые ее последствия можно увидеть уже сейчас, другие – в ближайшем будущем.
Девелоперы ведут работы по завершению начатых очередей, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентами. С другой стороны, закономерно, что определенный рост стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынках отмечались в Ровно, Львове, Черновцах и других безопасных городах страны.
Подписывайтесь на нас в Google News!
Расходы на новое строительство росли в течение 2022 года. В среднем стоимость строительных материалов повысилась на 60%, а работ – на 30%. В свою очередь, на 2023-й запланирован рост тарифов на электроэнергию и увеличение стоимости топлива, продолжится процесс девальвации гривны, поэтому цены уменьшаться не будут.
Однако подорожание строительного процесса характерно не только для Украины – цены выросли в других странах Европы и США. Главная причина – отказ от привычных цепочек поставок, включавших использование российского сырья, а также рост стоимости энергоносителей.
Дефицит жилых метров, который проявится в более отдаленном периоде, повлечет повышение цен. Во-первых, в Украине такая ситуация определяется низким уровнем обеспеченности жилой площадью на одного человека. По подсчетам на 2020 год, этот показатель был на уровне 24,5 м2 , в то время как аналогичная норма для Европы в среднем — вдвое выше. Во-вторых, растет количество поврежденного или разрушенного недвижимого имущества одновременно с минимальным количеством введенных в эксплуатацию или начатых жилых проектов.
Жилая недвижимость в 2023: чего ждать
Ситуация в строительстве жилья оказывает большое влияние на смежные отрасли, что в совокупности формирует экономическую ситуацию и показатель ВВП. Поэтому разработка решений по поддержке строительной сферы, в частности, одной из ее ключевых составляющих — жилищного сектора — правильная инициатива.
В целом в 2023 году стабилизации рынка будет способствовать ряд факторов, среди которых ипотечное кредитование под 3% годовых в рамках программы «ЄОселя». Это один из инструментов, который поможет привлечь деньги в сектор и позволит поддерживать рынок недвижимости и экономику страны в целом.
Так, в 2022 году благодаря реализации инициативы ссуду могли получить избранные категории населения: военнослужащие, медики и ученые. В этом году запланировано, что госпрограмма будет охватывать разные социальные слои. Для того чтобы улучшить свои жилищные условия, у украинцев будет возможность взять ипотеку под 7%.
Для способности создавать новейшие рабочие места — реализуется программа «єРабота». Кроме того, в рамках другого решения продолжают выдавать кредиты под 5-7-9% на развитие предпринимательства.
Восстановление промышленности строительных материалов стабилизирует их себестоимость. Есть все основания утверждать, что предприятиям-производителям вернут довоенные объемы электроэнергии, поскольку отопительный период завершается, ситуация с энергетической инфраструктурой постепенно налаживается, а также растет способность отражать воздушные атаки.
Прежде всего, следует отметить, что война и ее производные будут задавать тон всему рынку и определять эффективность упомянутых инициатив.
Важную роль для общего восстановления рынка после победы играет привлечение внешних инвестиций, а также госпрограмма по компенсациям за поврежденное или разрушенное имущество. В настоящее время продолжается работа над соответствующим законом.
Затяжная война будет иметь более серьезные последствия. Предложенные решения будут иметь ограниченное влияние. Так что можно говорить о замедлении всех процессов, которые затронут и рынок недвижимости. Среди них будет влиять на ситуацию ограниченность дохода населения и отсутствие интереса к вложениям со стороны иностранных инвесторов. Вместе с оттоком персонала это приведет к остановке деятельности менее устойчивых компаний; остальная часть застройщиков будет пытаться удержаться на рынке.
Учитывая общую неопределенность, сегодня как следствие имеем сокращение спроса на новые объекты и ограничение соответствующего предложения. Комплекс инструментов, который будет способствовать урегулированию ситуации и поддерживать рынок в 2023 году, может стать основой для дальнейшего восстановления отрасли, и его эффективность будет определять новости из передовой.
Рынок недвижимости Украины-2023: цены, сделки, покупатели
Рынок продажи недвижимости за время войны упал почти на 80%. Что ждет его в 2023 году и какие прайсы увидим на квадратный метр — выяснял «Минфин».
Как война повлияла на рынок жилья
2022-ой год обещал быть достаточно успешным для рынка недвижимости. Спрос на жилье был большим, цены стабильно росли. Так, за 2021 год стоимость квадратного метра в среднем прибавила 20% на «вторичке» и 25% на «первичке». Эксперты ожидали, что восходящая тенденция сохранится и в 2022-м.
Все перечеркнула широкомасштабная агрессия. Три месяца шока и закрытых реестров. Первые сделки состоялись только в июне. Они были единичными и, в основном, на вторичном рынке. Преимущественно продавали те, кто срочно нуждался в деньгах или уезжал из Украины навсегда.
«Сделки закрывались с дисконтом 15−30% от довоенной цены. К примеру, однокомнатную квартиру в центре, которая на 1.02.2022 стоила $60−65 тыс., покупали за +/-$50 тыс.», — рассказала управляющий партнер KDU Realty Group Елена Маленкова.
На панике можно было найти и большие дисконты, эксперты называли цифры даже в 60−70%, но это были единичные случаи.
С июля сделок стало больше. На настроении украинцев отразились хорошие новости с фронта. Продавцы и покупатели, казалось, нашли ценовой компромисс, и стоимость «квадрата» относительно стабилизировалась. Теперь за ту же однокомнатную квартиру нужно было отдать уже не $50 тыс., а $55 тыс., то есть еще +10%.
Первичный рынок показывал гораздо меньшую активность. Во-первых, не все застройщики возобновили работу на стройплощадках. Во-вторых, часть попыталась повысить цены на квадратный метр, что окончательно отбило интерес у потенциальных покупателей.
Застройщики констатировали, что продаются одиночные квартиры, и то — только в готовых или почти готовых ЖК.
«Спрос на недвижимость, скорее, мертв, чем жив. Более или менее активно было в сентябре. Но это, пожалуй, единственный месяц за все время войны, когда начали покупать именно квартиры», — рассказал Игорь Кушнир, руководитель строительной компании «Киевгорстрой».
Ситуация резко ухудшилась после массированных ракетных ударов по Украине, которые регулярно совершает враг со второй половины сентября.
Рынок снова замер, покупатели притормозили с решением о покупке, эксперты констатируют, что спрос составляет всего 30% от довоенного. Владельцам, чтобы продать, приходиттся снижать цены.
«Продажа недвижимости в Украине с 24 февраля снизилась на 78,4%. Если рассматривать именно жилую недвижимость, ее продажи уменьшились в 4,6 раз: 47 тыс. квартир и домов продано с начала войны», — привел данные Фонда госимущества депутат Ярослав Железняк.
Цены на квартиры: где росли активнее всего
В конце лета — начале осени застройщики один за другим начали анонсировать повышение цен. Чем дальше находился объект от активных боевых действий, тем активнее росла цена.
Поэтому больше всего подорожало жилье в западных областях Украины. Так, по данным ЛУН, с начала года цена квадратного метра в новостройках выросла:
- во Львове — на 18 700 грн (+42%);
- в Ужгороде — на 22 700 грн (+ 51%);
- в Черновцах — на 13 000 грн (+ 40%).
Киев и Одесса показали рост на 13 600 грн (+28%) и 13 700 грн (+35) соответственно. В Харькове средняя цена «квадрата» с начала года снизилась на 3 тыс. грн.
Повышая цены, застройщики пытаются компенсировать удорожание себестоимости строительства. Однако, заявленные прайсы не отражают реальную картину. Ввиду отсутствия спроса, застройщики охотно идут на уступки покупателям.
«Реальный покупатель, при условии полной оплаты стоимости квартир, может и дальше рассчитывать на существенные скидки от застройщика в размере от 10% до 20%», — констатирует Владимир Семенцов, сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development.
Чего ждать на рынке жилья в 2023 году
Базовым фактором для рынка недвижимости, очевидно, остается война — продолжительность и интенсивность боевых действий. По оптимистическому прогнозу, она закончится летом 2023 года нашей победой.
«Если так, то можем ожидать активизации рынка недвижимости уже осенью, реализации отложенного спроса и общего улучшения ситуации», — говорит Игорь Кушнир.
Другие эксперты отводят более длительный срок на оживление рынка. В частности, управляющий партнер KDU Realty Group Елена Маленкова и управляющий партнер ЮФ KopotLawyers, руководитель сервиса Monitor.Estate Владимир Копоть считают, чтобы выйти из пике в плане спроса и стабилизироваться, рынку понадобится год-полтора.
Возвращение к довоенным показателям, по мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Питы, возможно только через 2−3 года.
Хуже, если война затянется и продлится еще больше года. Тогда рынок недвижимости ждет затяжной кризис, глубочайший застой и, возможно, исчезновение небольших застройщиков.
По словам Владимира Семенцова, сооснователя и управляющего партнера компании INSPI Development, на грани банкротства уже находятся в ⅔ девелоперских компаний. У около 30% покупателей нет достаточно финансов, чтобы платить рассрочку или погасить ипотеку, не говоря уже о приобретении жилья.
«В настоящее время все указывает на то, что в 2023 году рынок будет жить именно в таких трудных условиях», — считает Семенцов.
Однако, эксперты отмечают, что существует целый ряд факторов, которые могут положительно повлиять на общую ситуацию на рынке жилья в 2023 году:
- прогнозируемый и контролируемый уровень инфляции,
- снижение себестоимости строительства путем конкурентной стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ,
- создание новых бизнесов, рабочих мест — того, что приведет к росту доходов граждан,
- внедрение государством льготных программ: ипотечных (кредиты под 3−7%), строительных (прежде всего, кредитование девелоперов под 3−5%)
При полном стечении всех факторов, по мнению Владимира Семенцова, в 2023 году, возможно, произойдет частичное возобновление спроса, но в пределах 10−15%.
Что будет с ценами на недвижимость
Цены на квадратный метр опять же будут зависеть от течения войны. Ведь именно это повлияет на количество желающих и способных приобрести жилье.
Сейчас эксперты не ожидают в ближайшие месяцы кардинальных изменений. По словам Юрия Питы, цены уже более или менее сбалансировались, рост цен возможен весной — правда, это больше касается готового жилья.
«Весной ожидаем оживления рынка. Во-первых, есть отложенный спрос на недвижимость, а во-вторых, свою роль играет сезонный фактор. Не исключено, что большая активность весной отразится на ценах, которые могут вырасти до 10%», — прогнозирует Юрий Пита.
Какую динамику покажут цены дальше, сейчас трудно спрогнозировать, впрочем участники рынка сходятся во мнении, что проседания вряд ли стоит ждать.
Ситуация на первичном рынке несколько иная. Глава строительной компании «Киевгорстрой» объясняет, что цену квадратного метра здесь будут формировать три главных фактора. Первый — это курс валют.
«В стоимости всех строительных материалов заложен курс доллара, потому что почти во всех них содержится импортная составляющая. По состоянию на февраль доллар стоил 28,6 грн, сейчас почти 40 грн. Производитель стройматериалов формирует свою цену исходя, в том числе, и из курса доллара. Как бы застройщик не хотел, он не может это обойти. Либо покупай за цену, которая есть, либо останавливайся и не строй», — подчеркнул он.
Вторым фактором Игорь Кушнир указал инфляцию, которая набирает обороты и в мире, и в Украине. «Стоимость строительно-монтажных работ растет прямо пропорционально инфляции. Вот и сравнивайте», — отметил застройщик.
Третий — это последствия боевых действий. Игорь Кушнир объяснил, что из-за потерь производственных мощностей, многие составляющие для строительства приходится покупать у других по заоблачным ценам или импортировать, что тоже удорожает стоимость квадратного метра.
Иными словами, цены на жилье в новостройках, вероятнее, тоже ожидает рост. Однако, по мнению Владимира Семенцова, при нулевом спросе любой рост цен бессмыслен.
«При нулевом спросе застройщики будут искать возможность, во-первых, найти средства для завершения начатых объектов. Во-вторых, пока нет единого алгоритма того, как на фоне увеличения себестоимости строительства сдержать рост цен.
Очевидно, застройщикам придется значительно снизить свою прибыль, но психологически они явно к этому еще не готовы. Я склонен считать, что не стоит ждать ажиотажа среди покупателей. Покупка жилья на первичном рынке без кредитования под 3−5% застройщиков и без дешевой ипотеки может развиваться медленно», — подчеркнул эксперт.
Как изменятся запросы клиентов
Приоритеты в отношении квартир изменились, и достаточно существенно. По словам экспертов, вражеские обстрелы придали популярности квартирам, удаленным от объектов критической инфраструктуры, а постоянные отключения света сделали востребованными более низкие этажи.
Кроме того, в приоритете квартиры, обеспеченные газоснабжением. Плюс повышенный спрос наблюдается на загородную недвижимость. Если есть генератор или автономное отопление, люди также более охотно арендуют такое жилье. Это, соответственно, отражается на ценах.
Обязательным условием теперь также является наличие в доме или вблизи парковки, или укрытия.
Когда вернется инвестор
Неопределенность, царящая сегодня на украинском рынке недвижимости, практически вымыла инвестиционный спрос.
Вложиться в жилье на ранних стадиях не рискуют даже отчаянные. Плюс этому не способствует и ситуация с началом нового строительства. По данным НБУ, за первые девять месяцев застройщики получили разрешения на строительство в два раза меньшего объема жилья, чем в среднем за аналогичный период предыдущих четырех лет. Однако, понятно, что получение разрешения не свидетельствует о старте строительства — с этим застройщик может медлить длительный период.
Не самым лучшим образом обстоят дела и на вторичном рынке. По словам Елены Маленковой, инвестиционная привлекательность готового жилья тоже резко сократилась.
«Обычно, инвесторы в рисковых условиях хотят иметь доход от 12% годовых, чтобы рисковать, когда знаешь за что. Но спрос на аренду тоже снижается. И тому есть объективные причины: отток населения в сельскую местность или за границу», — отмечает управляющий партнер KDU Realty Group.
При этом, эксперты отмечают, что не все так плохо. Наша страна рассматривается как потенциально привлекательная и для инвестиций, и для бизнеса, а потому инвестор на рынке есть.
«Только закончится война, инвестор выйдет на рынок и будет активно покупать то, что планировал, но откладывал из-за неуверенности», — говорит Юрий Пита.
Более того, вернется иностранный инвестор, который не перестает рассматривать Украину, как страну, в которую можно вкладывать деньги.
«Еще до войны граждане других стран интересовались нашей недвижимостью, ведь им государство могло выдать дешевые кредиты до 3%, а у нас они могли заработать 15−18%. На зарубежной недвижимости вы так не заработаете. Окупаемость в Европе в среднем 18−20 лет. У нас же 10», — рассказал Владимир Копоть.
Эксперты не сомневаются, что рынок недвижимости отвоюет свое, правда, не в следующем году. 2023 год станет, вероятно, периодом становления и фундаментом для восстановления. Расцвет начнется впоследствии.
«Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?
Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться, предполагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». В отличие от первичного рынка, вторичный поддерживает спрос за счет альтернативных сделок, а они заключаются в любой кризис.
Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. «Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения», — предсказывает эксперт.
Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет, считает Надежда Коркка.
Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.
Что сегодня покупают?
Самыми востребованными в течение года в столице были однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 12 млн рублей, отмечают в компании «Метриум». Более дорогое жилье люди покупали гораздо реже. Причем предпочтение покупатели отдавали квартирам в недавно сданных новостройках или домах, введенных в последние 10 лет.
2/3 ипотечных кредитов — на «вторичку»
Доля «вторички» в выдаче ипотеки — еще один шок 2022 года. Всего лишь с июня по октябрь доля готовых объектов в общей доле ипотеки выросла в 1,6 раза — с 44 до 70%, комментируют в ВТБ. Специалисты банка объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен именно на вторичном рынке жилья.
Евгений Дячкин, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ
Несмотря на октябрьское повышение ипотечных ставок по стандартным банковским программам, их уровень по-прежнему остается комфортным для заемщиков, считает эксперт.
Что, если льготную ипотеку отменят?
Чтобы прогнозировать события на вторичном рынке жилья, нужно понимать, отменят или нет ипотеку с господдержкой для первичного рынка. В важности этого решения не сомневаются абсолютно все опрошенные Циан.Журналом эксперты.
Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики
«Основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 80–90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств. Когда ставки на новостройки и готовое жилье сравняются, люди будут активнее покупать вторичную недвижимость», — уверена Катерина Соболева. Это касается проектов эконом- и комфорт-класса.
«Вторичка» дождется семейной ипотеки?
Не исключено: такую инициативу предложил Минфин. Соответствующий законопроект уже подготовлен, но программа подойдет, мягко говоря, не всем.
Сегодня известно о двух условиях. Во-первых, семья должна воспитывать ребенка-инвалида. А во-вторых, в регионе, где семья хочет оформить льготный кредит на «вторичку», не должны строить многоквартирные жилые дома. То есть этот законопроект призван поддержать рынки городов, где слабо развит рынок новостроек.
«Это был тяжелый год»
2022-й спутал все карты. Год назад эксперты предсказывали дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке на фоне активной господдержки новостроек. Но жизнь внесла коррективы: пока все идет с точностью до наоборот.
В начале года были качели: спрос метался от первичного рынка к вторичному и обратно. После начала СВО спрос на готовое жилье резко подскочил — люди пытались вложить рубли в недвижимость. По данным Циан.Аналитики, в марте 2022 года спрос на готовое жилье в Москве вырос на 36% относительно февраля.
Но уже в апреле он закономерно рухнул (ажиотажный спрос закончился, а ключевая ставка подскочила с 28 февраля до рекордных 20%). В результате апрельское падение спроса составило 38% относительно марта.
С мая государство стало поддерживать строительную отрасль, изменив условия льготной ипотеки на новостройки, за счет чего активизировался спрос на первичном рынке. Но к середине лета ключевая ставка снизилась до 8% — это вернуло покупателей на вторичный рынок.
В конце сентября была объявлена частичная мобилизация — очередной пиковый момент 2022-го. И в то время как спрос на новостройки в столице упал на 39% (покупателям стало не до приобретения жилья, которое еще строится), спрос на вторичном рынке вырос на 11%! К этому времени ключевая ставка опустилась до 7,5%.
Ключевая ставка — ставка, которую устанавливает Центробанк для регулировки экономических процессов. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать кредиты, поэтому она напрямую влияет на ипотечные ставки. Обычно они рассчитываются по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.».
Сегодня ключевая ставка — 7,5%, рыночные ставки по ипотеке — около 9,5–10,5% (по данным ЦБ на 1 ноября, средняя ставка на вторичном рынке — 9,13%). Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 16 декабря 2022 года.
В конце октября Центробанк оставил ключевую ставку без изменений, объяснив такое решение «значительным усилением неопределенности». Дальнейшие действия регулятора зависят от того, «насколько успешно и быстро граждане и компании будут адаптироваться к новым реалиям».
Согласно базовому сценарию, в 2023 году ключевая ставка составит 6,5–8,5%. То есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут на уровне 9–10% годовых.
Несмотря на льготные условия кредитования при покупке новостройки и на отсутствие какой-то помощи от государства на вторичном рынке, спрос перетекает от новостроек к готовому жилью. В ноябре спрос на «вторичку» прибавил еще 8% по сравнению с октябрем.
Большой выбор
С марта предложение (количество объектов в продаже) выросло на вторичном рынке почти в полтора раза. Эксперты объясняют это увеличением срока экспозиции. Если в апреле квартира продавалась в среднем за 99 дней, то сегодня на это потребуется 128 дней.
Были месяцы, когда предложение увеличивалось на 8%, — это рекордные показатели для рынка, отмечает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».
С сентября рост предложения остановился. На вторичном рынке в России сегодня на продажу выставлено около 330 тыс. квартир.
Срочные продажи и скидки
Еще один тренд 2022-го — подскочило количество объявлений о срочной продаже, вслед за ним последовал вал скидок на вторичном рынке. Это случилось после объявления частичной мобилизации и резкого отъезда из России сотен тысяч людей. Многие из них возвращаться не планируют, а потому выставили свое жилье на продажу: кто-то через родственников, кто-то через риелторов или других посредников.
В начале ноября с пометкой «срочно» продавалось около 4% квартир на вторичном рынке — это максимальное значение за последние три года. С марта количество срочных продаж, по подсчетам Циан.Аналитики, выросло почти в два раза.
Среди лидеров по объявлениям о срочной продаже — Москва и Московская область и Краснодар. Также много объявлений в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону.
Цены снизились на 5–8%, но порой дисконты доходили и до 30%, говорят риелторы. Правда, такие предложения на рынок выходили редко: чаще их разбирали инвесторы. Причем иногда это были очень ликвидные квартиры: каждая пятая срочная продажа — в новом доме, а попадались, особенно в первые дни после объявления мобилизации, и премиальные объекты.
Риелторы считают, что в ближайшие месяцы увеличится количество продаж по доверенности. При торге за такой объект можно будет рассчитывать на скидку в размере около 5–10%. Более существенных скидок ждать не стоит — при условии, что не будет новых потрясений.
Как вели себя цены
За 2022 год цены на вторичном рынке Москвы почти не изменились: сейчас 1 кв. м стоит 306 тыс. рублей, это на 0,5% больше, чем в начале года. Для сравнения: «квадрат» на первичном рынке столицы обойдется в 320 тыс. рублей — рост за год составил 5%.
В целом по стране цены выросли сильнее: с начала года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, со 103,5 до 110,7 тыс. рублей. Причем основной рост пришелся на начало года, после чего с апреля рынок стагнирует: падение цен составило 0,2%.
Виктория Кирюхина уверена: хороший спрос на «вторичку» объясняется ценовым преимуществом вторичного жилья перед строящимся. «Вторичка» дешевле новостроек почти во всех крупных российских городах (с населением от 500 тыс. человек). Исключение: Севастополь, Владивосток, Оренбург, Саратов и Махачкала.
Неуверенно дорожали в 2022-м только самые ликвидные квартиры в новой «вторичке» — домах, построенных в последнее десятилетие. Так, цены на квартиры в Приморском районе Петербурга, где много новостроек, росли в течение всего года, приводит пример Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Такие районы есть во многих городах.
Но именно в этом году заявленная в объявлении стоимость квартир часто отличалась от цены сделки. «Собственники держали цену, но при этом охотно торговались, поэтому цена предложения вела себя относительно стабильно, а вот цена продажи снижалась», — рассказывает Сергей Зайцев, характеризуя эту ситуацию как «удивительное явление».
Подведем итоги. Спрос на вторичное жилье сегодня активен. Цены на самые ликвидные объекты стоят или незначительно растут, на остальные — потихоньку снижаются. Если в 2023-м не будет потрясений, этот тренд сохранится. Если льготную ипотеку на новостройки не продлят, спрос на рынке готового жилья будет еще выше.