Звонки по объявлению — как правильно разговаривать с покупателем?
Телефонный разговор — это первый контакт с потенциальным партнером. Возможно, именно он купит вашу квартиру, поэтому важность диалога очевидна. Что следует не упустить из вида?
1. Номер телефона
Практика показывает, что информация в интернете распространяется быстро и хранится долго. Так что даже после удачного завершения сделки велика вероятность, что вы будете получать звонки от потенциальных покупателей. Поэтому лучше всего завести отдельный телефон или хотя бы номер, который после продажи вы просто сможете отключить.
Кроме того, вам будет удобнее отслеживать звонки именно по поводу квартиры, записывать в адресную книгу номера тех, с кем ведете диалог, делать пометки.
Еще один плюс такого подхода — возможность выключить телефон на то время, когда вы не готовы обсуждать сделку. И уж, конечно, его можно и нужно отключать в ночное время.
2. Время звонков
Даже если вы четко указали в объявлении время звонка, будьте готовы к тому, что позвонить могут и в другие часы. Причем звонок во внеурочное время отнюдь не служит показателем того, что это «не клиент». Человек просто мог не обратить внимания на эту строчку или не найти более удобного времени для звонка. Или же собирается смотреть конкурирующую квартиру и хочет заодно посмотреть вашу.
Так что не отказывайтесь иметь дело с потенциальным покупателем лишь на основании того, что он позвонил, когда ему удобно. В конце концов, клиент всегда прав. Да и вам важнее продать квартиру, нежели добиваться, чтобы люди играли по вашим правилам.
Если ситуация позволяет, даже в неудобное время лучше все-таки снять трубку и хотя бы коротко пообщаться. Если нет — обязательно перезвоните позже. Можно настроить автоответчик или ответ СМС с информацией, что этот номер действительно указан в объявлении о продаже квартиры и что вы обязательно перезвоните.
Ограничивая время общения с потенциальными покупателями, не переусердствуйте. Ведь человек звонит вам, потому что ищет варианты. И велика вероятность, что он дозвонится по другому номеру, поедет посмотреть и затем купит квартиру конкурента.
3. Бесполезные звонки
Увы, избежать нерелевантных звонков не удастся. Ваше объявление находится в открытом доступе, и позвонить по нему может кто угодно, начиная от реальных покупателей и их риелторов, до людей неадекватных или находящихся в состоянии алкогольного опьянения. К этому просто надо быть готовым.
Основную массу нерелевантных звонков можно разделить на две категории. Первая категория — звонки от риелторов, которые будут предлагать свои услуги по продаже вашей квартиры.
Вторая категория — звонки от людей, которые ищут квартиру и не очень внимательно прочитали объявление или которые просто мониторят рынок — узнают, что и по какой цене реально продается. Они могут уточнить, например, наличие балкона, этаж, район, после чего сказать, что им это совсем не подходит. Или сказать, что они могут заплатить только 70% от заявленной вами цены.
Что здесь можно посоветовать? Не раздражайтесь, принимайте такие звонки как неизбежность: в большинстве случаев много времени эти люди у вас не займут.
5. Звонки от риелторов
Полностью отказываться от общения с риелторами не стоит: ведь именно им поручают подобрать квартиру очень многие покупатели (соответственно, вы потеряете их часть, исключив для себя работников сферы недвижимости). Кроме того, риелторы, получив максимально полную информацию о вашей квартире, будут рекомендовать ее нескольким своим клиентам.
А вот звонки от тех, кто предлагает свои платные услуги, можно отнести к категории нежелательных. И нередко такие разговоры отнимают довольно много времени. Поэтому уже в объявлении можно сделать пометку «риелторам просьба звонить только при наличии покупателей».
В этом случае все попытки навязать вам услугу, в которой вы не нуждаетесь, можно быстро прекратить следующим высказыванием: «У меня в объявлении четко написано, что я не нуждаюсь в услугах агента. Если вы не смогли прочитать или осознать эти слова, то это уже подтверждает отсутствие у вас должной квалификации».
6. Вопросы от потенциальных покупателей
Если ваше объявление составлено грамотно и размещено на Циан, потенциальные покупатели обязательно позвонят.
В первом телефонном разговоре с потенциальным партнером по сделке вы должны постараться установить конструктивные отношения.
Прежде всего будьте готовы дать исчерпывающую информацию о самой квартире, районе, юридических аспектах, цене. Не удивляйтесь, если вас спросят обо всем том, что уже указано в объявлении: люди понимают, что в рекламе не всегда дается достоверная информация и не хотят попусту тратить время на просмотр явно не подходящих вариантов.
Кроме того, вас могут спросить о причинах продажи, о том, как быстро вы хотите продать и планируете ли покупать недвижимость. В этих вопросах также нет ничего необычного. В большинстве своем они позволяют оценить, насколько для вас принципиальна заявленная цена (если вы покупаете другую квартиру взамен, то возможности торга явно ограничены).
На все вопросы лучше отвечать правдиво, но держа в уме все плюсы и минусы вашей недвижимости. А вот от торга по телефону лучше отказаться, предложив вернуться к этому разговору после просмотра квартиры.
7. Обратная связь
В телефонном разговоре постарайтесь не только ответить на вопросы потенциального покупателя, но и получить максимум полезной для себя информации. В частности, узнать, кто будет жить в квартире, выяснить, какие именно параметры будущего жилья человек считает наиболее значимыми. В зависимости от всего этого вы сможете подсветить те или иные преимущества своей недвижимости.
Задайте вопрос о срочности покупки и о том, как долго покупатель находится в поиске подходящего варианта. Это позволит сделать вывод о скорости принятия решения и необходимости придерживаться сроков проведения сделки.
Разумеется, вам нужно понимать схему оплаты. Например, будет ли использоваться ипотека или материнский капитал, является ли покупка вашей квартиры частью длинной цепочки. Вдруг у покупателя условия, которые для вас по тем или иным причинам неприемлемы?
8. Завершение разговора
Договоренность о просмотре — лучшее завершение разговора. В идеале всё должно быть именно так. Но если потенциальный покупатель отказывается от просмотра, то попытайтесь узнать: почему он не готов перейти к следующему этапу?
Не исключено, что какие-то параметры квартиры не подходят ему по субъективным соображениям (например, нужен детский сад во дворе и не дальше). Тут ничего не поделаешь. Если же он назовет какие-то моменты, которые реально скорректировать (например, схему сделки), то можно попробовать обсудить условия и при желании изменить их.
Иногда одни и те же причины отказа называют многие позвонившие. Тогда попробуйте исправить рекламное объявление или цену, внести «поправки» в процесс продажи. В любом случае, практически каждый релевантный звонок —это не потерянное время, так как тем или иным образом он приближает вас к цели.
Топ вопросов, которые необходимо задать при аренде квартиры
От того, насколько грамотно и точно вы обсудите интересующие вопросы с собственником арендуемой квартиры и риелтором, напрямую зависит весь дальнейшей период вашего проживания на чужой территории. Изучение объявления, фотографий и осмотр потенциального жилища — дело важное, но есть вещи, которые с первого взгляда не увидеть. Чтобы обеспечить себе спокойное проживание в съёмной квартире без неприятных сюрпризов и чувства недосказанности, стоит озвучить волнующие вас вопросы заранее и ничего не упустить.
Вопросы по телефону
Не нужно растягивать телефонный разговор на полчаса, отнимая чужое время. Ваш звонок не был запланирован, возможно, у собеседника есть дела. Будем конкретны и лаконичны.
- Стоимость аренды. Зачастую это вопрос №1, при выборе съёмного жилья вполне разумно опираться на имеющийся бюджет. Не забудьте уточнить, планируется ли изменение размера оплаты, на каких условиях, входят ли услуги ЖКХ в озвученную стоимость.
- Дети или животные. Если вы сталкивались со сдачей или съёмом квартиры, то знаете, что не все собственники приветствуют наличие в семье маленьких детей или животных, особенно если объявление гласит о новом евроремонте.
- Будет ли заключён договор. Договор — это ваш гарант соблюдения тех условий, на которые вы согласились изначально. Если арендодатель отказывается от его заключения, ссылаясь на якобы лишние хлопоты, отъезд собственника, да на что угодно, — кладите трубку.
Из случаев, когда подобные вопросы не были озвучены, а зря: подруга со своим молодым человеком жили в небольшой однокомнатной квартире, принадлежащей каким-то очень дальним родственникам. Так как люди не чужие, решили обойтись без заключения договора. Через полтора года хозяйка внезапно сообщает, что её сын намеревается жить в этой квартире. Пришлось в кратчайшие сроки искать замену, что с их бюджетом и условиями оказалось непросто. Остался неприятный осадок.
Вопросы при осмотре квартиры
Когда вы заступаете на территорию будущего жилья, следует быть придирчивым и любопытным. Нас же интересует предотвращение проблем на начальном этапе, не так ли?
За чей счёт ремонт
Если квартира изначально планировалась для сдачи в аренду, то ремонт хозяин вряд ли делал дизайнерский и дорогой. Возможно, квартира уже нуждается в обновлении, ещё и не забывайте о случаях, когда оно может срочно пригодиться: вас затопили, прорвало трубу, вор ворвался к вам и разнёс половину квартиры. Нужно обсудить все варианты повреждений, когда нет прямой вины арендатора. Кто будет за это платить: хозяин, жильцы или пополам?
ЖКХ и количество прописанных
Поинтересуйтесь, сколько в среднем составляет счёт в квитанциях летом и зимой, а также сколько человек прописано в квартире, это повлияет на размер счёта.
Оплаченные квитанции
Попросите показать вам оплаченные квитанции за последний год, вам же не нужна квартира с долгами. В один прекрасный день вас могут отключить от какой-либо важной коммуникации за долг, который вам не принадлежит. И не забываете о возможных визитах в этом случае судебных приставов: с вас, конечно, ничего взыскивать не будут, но впечатления не самые радужные.
Количество собственников
Если у квартиры более одного собственника, договор должен быть заключён со всеми из них. В противном случае после внесения платы за первый месяц к вам может нагрянуть второй владелец и выгнать вас в связи с отсутствием его согласия на аренду.
Документы на квартиру
А чтобы узнать, сколько собственников у жилья и принадлежит ли оно вообще человеку, с которым мы собираемся заключить договор, попросите показать свидетельство о праве собственности и паспорт хозяина. Не стесняйтесь этого делать, вы должны обезопасить себя.
Ознакомление с документами при аренде квартиры
Бывшие жильцы
Если до вас кто-то жил в квартире, они могли оставить после себя сломанные вещи, пятна, грязь, недоброе отношение соседей и незваных гостей. Расспросите о бывших арендаторах: когда жили, кто, чем занимались, почему съехали. Если видите, что хозяин отвечает уклончиво и уходит от темы разговора, следует насторожиться, можете взять квартиру с «грузом».
Период замены замков
Когда одни жильцы съезжают, нужно сменить дверные замки. Так будет спокойнее и хозяевам, и будущим арендаторам, спать будет спокойнее, зная, что доступ в квартиру только у вас и у собственника.
Одна моя коллега арендовала двухкомнатную квартиру в центре нашего небольшого города за весьма низкую цену. В первую же ночь сюрпризы не заставили ждать: после полуночи ей стали названивать в дверной звонок, она не реагировала, продолжая лежать в постели. Через время звонки прекратились, но она услышала, как кто-то открывает дверь ключом! Женщина выскочила в коридор, где стоял несвежего вида мужчина, он удивился не меньше и поспешил скрыться. Хозяева развели руками, мол, не знаем, кто, квартиру студентки снимали. В тот же день она потребовала замены замков.
Посещение квартиры хозяином
Один из наиболее важных вопросов: как часто и в какое время арендодатель собирается навещать жильцов. Обговорите этот момент: будете ли вы предупреждены звонком (хотя бы дверным), будет ли хозяин приходить в ваше отсутствие, как часто. Всё-таки это ваше личное пространство на время аренды.
Соседи
Как можно больше разузнайте о соседях, как от собственника квартиры, так и от самих соседей. Есть ли маленькие дети в соседних квартирах, все ли граничащие с вами площади заселены (во избежание затяжного ремонта новых жильцов), животные, курящие, тусовщики и прочие постояльцы со знаком «звёздочка» в договоре. В довершение пообщайтесь с соседями лично.
Когда мы с молодым человеком въехали в новую квартиру, всё нравилось: вид из окна, планировка, ремонт. Так продолжалось неделю, а потом соседи сверху устроили румбу на столе под песни Любэ. Их вечеринка длилась 3 дня, с тех пор воюем.
Окрестности
Здесь чисто индивидуально: какие магазины вам нужны в первую очередь в шаговой доступности, школы (если есть дети), рынок, торговый центр или банк. Подумайте, чем вам приходится пользоваться зачастую.
Порядок оплаты
Когда вопрос с размером платы решён, переходим к порядку оплаты: до 20 числа, в последнюю субботу месяца, в полнолуние, лично на руки, на карту или под ковриком оставить.
Исправность систем и целостность мебели
Прежде чем заселяться, проверьте работоспособность всех систем и состояние находящихся в доме предметов: открывайте краны, включайте свет, проверяйте розетки, стиральную машину (хотя бы кнопку включения), все ли ножки есть у стола и дивана, царапины на паркете, оторванные кусочки обоев. Всё, что имеет недостатки и повреждения, зафиксируйте в договоре (можно на его обратной стороне от руки), чтобы при выезде на вас не повесили несправедливые обвинения.
Контакты необходимых служб
Телефоны сантехников, электриков, управляющей компании, аварийных служб, всех, кто может понадобиться вам экстренно. Составьте список и положите на полочку в прихожей.
Гости
Узнайте, можете ли вы приводить в квартиру гостей, в каком количестве, как часто, чтобы исключить вероятность того, что соседи нажалуются арендодателю на «проходной двор», состоящий из родителей и пары друзей.
Прежде чем начинать беседу с собственником квартиры или риелтором, составьте список вопросов, которые вас интересуют, и обдумайте ваши ежедневные потребности. Все озвученные во время беседы условия зафиксируйте и обязательно отобразите в договоре. Никогда не стесняйтесь уточнять, переспрашивать, ведь от этого зависит ваш комфорт и соответствие ожиданий реальности.
Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.
Как не стать жертвой мошенников и не потерять квартиру
В издательстве «Бомбора» вышла книга Эрнеста Асланяна «Я всё про вас знаю». В ней детектив, опираясь на собственный опыт и многолетнюю практику, делится методами защиты жизни и информации. Мы публикуем отрывок из пятой главы про то, как не попасться на крючок обманщиков при покупке или продаже недвижимости.
Чёрные риелторы
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
— Я думал, это какая‑то ошибка. Мы владеем квартирой с бывшей женой. Её сейчас даже в стране нет — уехала на полгода в Австрию по делам. Она не собиралась продавать свою долю — ну это сто процентов! Особенно не предупредив меня!
Несколько лет назад они с женой разошлись, но сохранили хорошие отношения и большую просторную квартиру недалеко от центра, на двоих. Как говорится, ничто не предвещало беды. Но потом Александр всё-таки позвонил жене, и то, что он услышал, ему не понравилось.
Пять месяцев назад она взяла кредит под залог недвижимости и регулярно выплачивала проценты. Но в день очередного платежа ей почему‑то заявили, что она не оплатила кредит вовремя, и поэтому квартира перешла к компании по отчуждению. Вот договор, вот решение суда. Пока жена паниковала и не решалась рассказать бывшему мужу, надеясь, что всё как‑то утрясётся само, в квартиру уже заселились люди.
— И вы думаете, это конец?! — продолжал он. — На следующий день появились ещё жильцы. Четыре каких‑то атлета, которые привезли с собой несколько чемоданов и столько спортинвентаря, как будто собрались открыть в квартире тренажёрку. Они постоянно орали, роняли гантели, занимали ванную по 3 часа. Конечно, первым делом я пошёл к адвокату. Но тот посмотрел бумаги и сказал, что всё законно. Ну как так? Надо было срочно что‑то решать, сами понимаете, жить в такой обстановке совершенно невозможно. Я постарался наладить контакт — попросил вести себя потише. На что тут же получил предложение разменять квартиру: «Видите, нам трудно ужиться вместе. Вы серьёзный человек, мы тоже не хотим причинять вам неудобства, поэтому давайте найдём вариант, который всех устроит».
Клиент уронил голову на руки и устало потёр глаза.
— Честно говоря, я не собирался продавать квартиру, в которой недавно сделал ремонт, но мне было интересно, что же они предложат. И знаете что — у них сразу наметился покупатель, который готов заплатить 20 миллионов. При том, что квартира стоит 25. «Зато срочно» — так они говорят. И претендуют не на 25% агентской комиссии, как положено по документам, а на все 50%. Конечно же, я отказался. Но после этого условия проживания стали ещё невыносимее. В общем, я в панике. Не знаю, что делать. Адвокаты и полиция не видят состава преступления. Одна надежда на вас…
Как бы абсурдно ни выглядела ситуация, с ней ежедневно сталкиваются десятки людей. Мой клиент стал жертвой чёрных риелторов.
Происходит всё по отлаженной схеме: они покупают минимальную долю жилплощади и заселяют так называемых «профессиональных соседей»: бомжей, спортсменов, кошатников — тех, с кем неудобно жить.
«Соседи» получают зарплату за каждый день проживания в квартире, и чем невыносимее будет этот день, тем лучше.
Специально ходят голые, могут устроить скандал, напиться, открыть настежь окна в −25, снять унитаз, якобы чтобы сделать ремонт. Всё это не преступление, в полицию не обратишься. Но через какое‑то время хозяин квартиры попросту готов на стенку лезть от такого бардака. Тогда «соседи» предлагают обмен. Странный, невыгодный. Но человек, доведённый до полного эмоционального истощения, может совершить любое нелогичное действие, лишь бы избавиться от источника стресса.
Казалось бы, раз все знают о таких схемах, то полиция должна вмешиваться. Но всё не так просто. В гражданско‑правовых отношениях, если чисто юридически всё оформлено правильно, доказать, что это мошенничество, очень трудно.
И всё-таки кое‑что сделать можно.
Мы с клиентом решили добиться того, чтобы сделку отчуждения признали недействительной. Ведь у бывшей жены были на руках все чеки о платежах по кредиту, переписки с менеджерами, выписки из банка — это практически гарантия того, что правоту удастся доказать. Поэтому всегда сохраняйте все бумажки — однажды они могут пригодиться.
Компания‑кредитор настаивала, что не получала никаких денег и всё было сделано по закону. Но если ситуация с расторжением договора была подстроена, то это уже статья 159, часть 4 УК РФ — «Мошенничество, совершённое организованной группой, либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Между прочим, до 10 лет тюрьмы.
В итоге нам удалось доказать, что оплата была сделана вовремя, а уж то, что она якобы не дошла до компании‑кредитора — совсем не вина бывшей жены клиента. Суд признал сделку недействительной, квартира вернулась к собственникам, а на мошенников завели уголовное дело. Но их судьба — уже не наша история.
Как не стать жертвой мошеннической схемы
Покупка/продажа долевой собственности
Кто чаще всего владеет долями недвижимости? Супруги или родственники. Представьте: муж, жена, тяжёлый бракоразводный процесс. Не всегда удаётся сохранить здравый рассудок. Многие действуют на эмоциях: кипят страсти, бьётся посуда, бурлит жажда мести. И, конечно, хочется избавиться от имущества, пусть и за копейки, но лишь бы разорвать все связи с бывшим супругом. И напоследок подпортить жизнь.
Если это описание похоже на вашу жизненную ситуацию — первым делом связывайтесь с бывшим дольщиком. Оставьте эмоции и неприязнь, сконцентрируйтесь на защите своих интересов. Да, придётся на время «задвинуть» гордость. Но это кратчайший путь к тому, чтобы оставить мошенников с носом.
Конечно, человек, специально загнавший вас в такую западню, вряд ли будет гореть желанием помочь. Но страсти — это одно, а Уголовный кодекс — совсем другое.
По закону при продаже доли квартиры владелец обязан в первую очередь предложить покупку другому собственнику. Причём не на словах, а в письменной форме. Если нет ответа, предложить ещё раз. И только если ответ отрицательный или нет никакой реакции на предложение и во второй раз, можно продавать. Нормативная база — статья 250 Гражданского кодекса РФ.
Если у вас в голове возникла мысль: «Ну можно же задрать цену, тогда человек точно откажется», — нет, так нельзя. Если ваша сумма будет неадекватна по отношению к рыночной, независимая экспертиза это покажет и сделку признают недействительной.
Об этом знают не все.
Именно незнание прав и обязанностей часто приводит людей в запутанные и проблемные ситуации.
Но предупреждён — значит вооружён.
Выходит, что в случае с продажей доли собственности всё не так страшно. Запасаемся терпением, хорошим адвокатом и добиваемся справедливости. Гораздо сложнее, если совладелец не продал свою долю, а оформил договор дарения. Вот об этом не нужно извещать второго собственника. Единственный вариант вернуть себе жильё в таком случае — доказать, что сделка фиктивна.
Как не купить «чёрную» квартиру
- Работайте только с проверенными риелторами. Выбирайте через друзей, знакомых и их знакомых, ищите отзывы в интернете.
- Внимательно изучайте и перепроверяйте все документы. Сам договор, свидетельства о регистрации права на жильё, договоры дарения, купли‑продажи, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда, паспортные данные.
- Узнайте, есть ли у продавцов несовершеннолетние дети и куда они выписываются. Это одна из самых распространённых ошибок — ведь ребёнок официально не может оставаться без места жительства. Если об этом узнают органы опеки, то они впишут его в последнее место регистрации — то есть к вам в квартиру.
- Проверяйте подлинность генеральной доверенности, если сделка совершается по ней. Это тоже частая ловушка. Убедитесь, что доверенность настоящая, а главное, что срок её действия не истёк на момент оформления сделки. Для этого можно обратиться к нотариусу, который выдавал такую доверенность.
Есть подводные камни.
Во‑первых, квартира может быть оформлена на недееспособного человека: психически нездорового, на старика с деменцией. Такую доверенность легко признать недействительной, что автоматически означает, что и сделка была оформлена незаконно.
Во‑вторых, это может быть мошенническая схема. Один человек выдаёт другому доверенность, а потом её отзывает. Вы покупаете квартиру у первого, по доверенности, после чего второй, уже по суду, аннулирует вашу сделку купли‑продажи. По документам квартира станет его собственностью, а вот денег вам никто не вернёт. Нет, суд, конечно, обяжет «продавца» выплатить вам всю сумму, но если у него нет денег на счетах, максимум, что можно будет сделать — списывать в вашу пользу процент от его зарплаты. А это может затянуться на долгие годы. Скажем, 10 000 рублей ежемесячно — как думаете, как скоро «отобьёте» всю сумму?
- Запросите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Свидетельство о собственности — не всегда гарантия законной сделки. На квартиру может быть наложен арест или запрет на сделку. Информацию об этом, а также о законном владельце квартиры на момент сделки и покажет выписка из ЕГРП.
- Не покупайте недвижимость, если она досталась собственнику в наследство и с этого момента не прошло три года. В течение этого срока на неё могут предъявить права внезапно объявившиеся родственники.
Как не потерять собственную квартиру
Казалось бы, здесь всё просто — ведь недвижимость уже ваша. Тем не менее, пострадавших от «умников», знающих лазейки, хватает. Поэтому:
- Оформляйте генеральную доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо. Причём без возможности передоверия третьим лицам и с ограниченным сроком действия.
- Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов. Всегда можно сделать копии и заверить их у нотариуса — эти бумаги имеют такую же силу, как и оригиналы.
Простой лайфхак
В законе «О государственной регистрации прав на недвижимость» в статье 9 (п. 3, пп. 1) написано, что в реестр можно внести сведения о запрете госрегистрации права без личного участия правообладателя. То есть никто ничего не сделает с вашим правом собственности, если вы лично не будете присутствовать на сделке. Так что вы можете подать заявление в Росреестр о таком запрете — и спать спокойно.
Пожизненная рента
Несколько лет назад история Марии Баталовой всколыхнула интернет, а судебное разбирательство длится до сих пор. Действующие лица: Михаил Цивин и его супруга Наталья Дрожжина — друзья семьи Баталовых. Мария, дочь Алексея Баталова, с диагнозом ДЦП. Она недееспособна и не может передвигаться без инвалидного кресла. За ней присматривает мать, супруга покойного актёра — Гитана Аркадьевна.
После того как Алексей Владимирович покинул этот свет, семья Цивин‑Дрожжина продолжила управлять его фондом. Они организовывали фестивали кино в память об ушедшем таланте, выставки, мероприятия. А заодно и подписали договор пожизненной ренты с его дочерью Марией, согласно которому потом всё имущество — доли в большой квартире напротив Кремля, двушку в центре и прочую привлекательную недвижимость — получали они.
Что такое пожизненная рента
Пожизненная рента квартиры — в принципе, очень удобный и хороший вариант для одиноких стариков и инвалидов, которые не могут позаботиться о себе сами. Выглядит это так: человек, которому нужен уход, подбирает себе помощника. Неважно, где он его найдёт: это может быть сосед, друг, знакомый, любой человек, которому он готов довериться. Задача помощника — заботиться о хозяине квартиры, оплачивать коммуналку, а заодно и платить ежемесячную ренту, пока владелец недвижимости жив или пока договор остаётся в силе. А после смерти собственника этот помощник забирает квартиру себе. Для многих одиноких людей это лучший способ дожить свои дни, месяцы или годы.
Плюсы договора пожизненной ренты: в выигрыше остаются обе стороны, все довольны. Хозяин квартиры получает уход, ежемесячную выплату, не думает о ЖКХ. Ему покупают продукты, готовят, прибираются — в общем, налаживают нормальный быт. Ну а плательщик ренты в конце концов остаётся с недвижимостью. Минусы тоже есть: если в договоре не прописано условие места проживания, владелец квартиры внезапно может оказаться на улице. Эта собственность не перейдёт к наследникам. Ну и при расторжении договора хозяин должен будет вернуть все деньги, которые ему выплачивались как рента.
Все минусы, которые я назвал, это не недостатки пожизненной ренты как таковой, а, скорее, подводные камни такого договора. А значит, при его подписании нужно быть очень внимательным.
Но если в дело вмешивается злоумышленник, всё становится не так радужно. Да, он проявляет заботу, выполняет все свои обязанности. «В аптеке что купить, Валентина Ивановна? А апельсинчиков принести? Давайте я вам тапочки новые куплю — в этих вон, дырка уже». И вроде бы всё идёт своим чередом, Валентина Ивановна довольна. Но спустя 2–3 месяца человек предлагает подписать ей накладную на хозяйственные расходы («А что такого, будем вести учёт до копеечки»), которая на самом деле является доверенностью на распоряжение недвижимостью. Валентине Ивановне 90 лет — что она понимает? После этого мошенник разрывает договор ренты и выселяет пенсионерку из собственного жилья.
Примерно таким образом семья Баталовых лишилась не только своего имущества (а в сумме это примерно 100 000 000 рублей), но и денег. Никто толком не понимал, зачем Марии вообще пожизненная рента — у семьи есть средства, чтобы нанять сиделку, да и мама Гитана Аркадьевна всегда о ней заботилась.
Но получилось как получилось. Ситуацией в конце концов заинтересовалась прокуратура и возбудила дело в интересах Марии.
В какой‑то момент подключились мы и стали распутывать эту историю по ниточке. Доказали, что никакую ренту супруги Дрожжины‑Цивин не платили — у них не оказалось ни одного чека, ни одной выписки с подтверждением. Зато в затратах аферистов была премиальная косметика, ресторанные счета, дорогие продукты, вина. Всё то, на что человек с ДЦП попросту не тратится. Лекарства Мария покупала сама. Дальше — больше. У этих «Лисы Алисы и Кота Базилио» нашлось ещё немало квартир: у Михаила Цивина семь, у Натальи Дрожжиной — аж десять. Неплохо для пенсионеров? И все они, конечно, были получены по договорам пожизненной ренты, сценарий повторялся раз за разом.
Разбирательство шло не один год, Дрожжина подавала встречный иск, суд признал сделку о ренте недействительной и вернул Баталовым недвижимость и даже постановил выплатить им материальную компенсацию. Движений по делу хватит на целый роман. Но главного решения так и нет — отправятся ли супруги‑аферисты за решётку? И ведь могли же в самом начале обойтись мировым соглашением, пока не звучали громкие слова «тюрьма», «статья 159 УК РФ» и прочие ужасы. Но они выбрали путь наибольшего сопротивления.
Что делать, чтобы не попасть в такую же ситуацию
Обычно жертвами таких мошеннических схем становятся социально уязвимые люди: психически нездоровые, склонные к зависимостям, инвалиды или старенькие пенсионеры, о которых некому позаботиться. Одинокому человеку без связей и больших денег сложно доказать в суде свою правоту и вернуть право на собственность.
Мошенники должны откуда‑то получать информацию, что, мол, живёт в доме № 48 старичок, детей и внуков нет, квартира только его — «надо брать».
Тут три варианта.
- Сведения чаще всего «сливают» недобросовестные соцработники. Например, в Управлении соцзащиты инвалиду назначают помощника. Он регулярно приходит к нему домой, делает, что надо. А заодно расспрашивает — что да как, есть ли родные, «квартирка‑то у вас какая замечательная». Как только он поймёт, что этот инвалид — удобная жертва, информация отправится к мошенникам. Конечно, не все соцработники такие. Но всегда нужно быть настороже.
- Иногда злоумышленники и сами занимаются поисками: следят, например, за стариком — навещают ли его близкие? Рассматривают входную дверь, окна и балкон — если они старые и облезлые, значит, у человека нет денег на ремонт или хотя бы кого‑то, кто бы ему помог. Наметив жертву, мошенники втираются в доверие — могут представиться волонтёрами, добрыми соседями. А потом разговор ненавязчиво заходит о пожизненной ренте.
- Мошенники часто привлекают к делу нотариусов. Допустим, злоумышленница выходит замуж за одинокого алкоголика. Ещё сильнее спаивает его, а потом оформляет на себя дарственную на квартиру. Нормальный нотариус сразу бы заметил, что дело нечисто. Это их работа — оценивать адекватность человека во время подписания важного документа и подтверждать законность сделки. Но за определённую плату некоторые становятся очень невнимательными и «не замечают» очевидных вещей.
Если у вас есть родственник, который гипотетически может стать жертвой таких мошенников (пожилой, немощный и с квартирой в собственности), защитите его. Особенно если вы не можете быть с ним на связи 24/7, живёте в другом городе и он подолгу находится один.
Какие меры нужно предпринять:
- Установите запрет на регистрацию сделок с квартирой без личного участия собственника. Как я уже говорил, для этого нужно написать заявление в Росреестр. Это можно сделать в любом МФЦ или в личном кабинете на сайте Росреестра rosreestr.ru (если у вас есть ЭЦП). После этого никто не сможет продать, подарить, заложить или сдать в аренду эту недвижимость, кроме самого владельца. Даже по нотариальной доверенности, что особенно ценно. Запрет можно установить на любой объект недвижимости — квартиру, комнату, гараж, земельный участок. Точно так же можно ограничить возможность сделки на долю собственности — не обязательно владеть всем имуществом безраздельно.
- Ограничьте дееспособность пожилого человека. Если ваш старенький дедушка не может адекватно воспринимать реальность и вообще слабо понимает, что происходит, добейтесь признания его ограниченно дееспособным — через суд. Обязательно нужно провести судебно‑психиатрическую экспертизу, по её результатам судья оценит степень психического здоровья человека. При ограничении в дееспособности сохраняются все права, но все серьёзные сделки (в том числе с недвижимостью) он сможет совершать только с письменного согласия попечителя. Его назначает суд или орган опеки.
- Разделите недвижимость на доли — пусть какой‑то условной частью владеете вы или другой близкий и доверенный человек. Достаточно оформить 1⁄4 часть квартиры на кого‑то ещё, чтобы защитить её от незаконной продажи. Мошенник не совершит сделку без согласия каждого собственника. А если и совершит, то её легко можно будет признать незаконной — ведь у владельца доли есть преимущественное право покупки.
Если вы или ваш родственник всё-таки сознательно идёте на подписание договора пожизненной ренты, убедитесь, что в нём прописаны:
- Проживание человека на собственной жилплощади, чтобы его нельзя было выкинуть на улицу.
- Способ, каким будет начисляться рента — сумма, частота, реквизиты счёта. Если деньги не будут поступать, такой договор легко расторгнуть.
Книгу «Я всё про вас знаю. Как видеть людей насквозь и выходить из сложных ситуаций, используя опыт знаменитого сыщика» можно использовать как учебник по безопасности. Она научит предугадывать поступки людей, избегать мошенников, наказывать недобросовестных алиментщиков и не только.
Как НЕ потерять свою КВАРТИРУ. Проверяем квартиру ДО сделки и защищаемся ПОСЛЕ
Я подготовил для вас материал, где собрал свой опыт, мысли в кучу, расскажу, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры и как защититься от ее дальнейшей потери пусть и не на 100%. Ведь проблемы как у нас могут возникнуть при покупке любой квартиры.. не обязательно сомнительной.. даже с самой обычной (на первый взгляд).
Сразу скажу, что Я не юрист и не имею юридического образования, я инженер.. и я делюсь только тем что знаю, и как это понимаю.. имейте это ввиду, но в любом случае, думаю, буду вам полезен. Я намеренно пишу данный пост в ЛЮ, чтобы настоящие юристы дали свои ценные комментарии — уточнения, дополнения или ткнуть носом в ошибки 🙂
Все формальности соблюдены.. итак.. приступим!
Что нужно предпринять до дня сделки:
1. Заказать Выписку из ЕГРН. Делайте это самостоятельно (а не ту что будет предоставлять продавец). Внимательно смотрите, чтоб не было ограничений или обременений. И кто является владельцем и как давно он владеет квартирой.
Если человек владеет квартирой менее 3 лет. То необходимо заказывать расширенную выписку со всей историей владения. И вообще, если за последние 3 года часто менялся владелец квартиры, то от такой квартиры (по возможности) лучше отказаться.
2. Далее можно пробить текущего владельца и (предыдущих владельцев) на сайте местного районного суда. Участвуют ли данные люди, в каких либо делах.
Так же проверить на наличие в их отношении исполнительных производств, через сайт Федеральной службы судебных приставов.
3. Внимательно запомните ФИО текущего владельца из выписки из ЕГРН. Далее во время сделки попросите паспорт владельца и убедитесь что перед вами действительно владелец недвижимости и что именно владелец будет подписываться в ДКП.
4. Потребуйте от владельца выписку из домовой книги, о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
5. Узнайте у владельца состоит ли он в браке. Если да, то обязательно необходимо нотариальное заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.
6. Узнайте, есть ли у владельца несовершеннолетние дети.
Если да,то тут открывается еще целый пласт!
Если есть несовершеннолетние дети.
В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней прописан, является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?
1. Ребенок не собственник:
1а. Воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.
Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.
1б. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.
2. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.
Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.
Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.
Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.
3. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).
Тут есть несколько вариантов:
3а. Права были нарушены при приватизации квартиры.
Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).
Немного деталей. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.
В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.
До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?
3б. Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.
И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.
Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.
Так же можно предпринять дополнительные меры:
1. Сходить в ТСЖ и узнать про владельцев квартиры – есть ли задолженности по ЖКХ, как исправно платят и вообще насколько адекватные люди.
2. Можно от самого владельца потребовать справку об отсутствии задолженностей.
3. Опросить соседей об адекватности владельцев.
Если интересуемая Вас недвижимость на данном этапе не отсеялась, то переходим к проверке предложенного или самостоятельному составлению грамотного ДКП.
В обязательном порядке ДКП должен иметь следующие пункты:
— полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
— характеристики недвижимости: её адрес, этаж и общая площадь;
— документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
— права и обязанности, ответственность сторон;
— заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
— цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
— лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.
И еще по поводу стоимости недвижимости в договоре. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.
Помимо обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:
— Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
— Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
— Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели.
— Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
— Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств.
— Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
— Кто оплачивает расходы по сделке.
Далее выходите непосредственно на сделку. Тут главное соблюдать формальности и последовательности в соответствии с тем, как Вы договорились и прописали в ДКП.
Будьте внимательны при передаче денег, подписании договора.. не стесняйтесь все тщательно перепроверить, пересчитать.. Доверяй, но проверяй.. как говорится 🙂
Какие можно использовать дополнительные платные услуги:
1. Безопасная сделка. Это защита в период с момента подписания ДКП до момента получения записи регистрации в ЕГРН. Потому что, деньги вы уже отдали продавцу, а собственником еще не стали. И этот период длится 1-2 недели. Для этого банки придумали Безопасную сделку или сервис безопасных расчетов. Алгоритм следующий:
— Покупатель переводит деньги — на специальный защищенный счет банка.
— Деньги хранятся на счету до регистрации сделки в Росреестре.
— Как только банк получает от Росреестра подтверждение, что переход права собственности произошел, только после этого зачисляет деньги на счет продавца.
Все. Очень удобно и, кстати, недорого.. в районе 3-4 тысяч рублей.
2. Зачастую вместе с Безопасной сделкой предлагают Электронную регистрацию, которую брать не обязательно..
да.. чуть дольше ждать, но с безопасной сделкой вам этого не стоит бояться. Зато сэкономите денежку и получите на руки нормально подписанный и с печатью ДКП.. какой-никакой физический подтверждающий документ, а не электронный файл.
3. Титульное страхование. А это уже дальнейшая защита после получения записи регистрации в ЕГРН. Это страхование от потери статуса собственника по причинам, о которых человек не знал, когда приобретал квартиру. Оно защищает исключительно юридические права — если собственник перестанет быть собственником по независящим от него причинам, страховая выплатит деньги.
Данная услуга Берется по годам.. тут уже сами смотрите на какой срок брать 1,2,3 года или более. Зависит от того насколько сильно Вы уверены или не уверены в квартире.
4. По поводу риелторов, у меня неоднозначное мнение..
По опыту понял, что толковых риелторов мало. Поэтому, В последнее время все же больше негатива.. тем более после нашей ситуации с последней квартирой. Риелтор имеет место быть, если вы совсем не хотите запариваться с поиском квартиры, ведением сделки и нет проблем с финансами, т.к. риэлтерские услуги стоят не дешево. В любом случае это будет не лишним.. они защитят вас от очевидных проблем. Но что больше всего мне не нравится.. никакой риелтор в итоге не несет никакой ответственности.. это надо сразу понимать и помнить.
Мое мнение, вместо риелтора взять связку Безопасная сделка+Титульное страхование.. по деньгам выйдет не дороже.. еще если не уверены, что сможете проверить все документы и составить грамотное ДКП или проверить его, то сюда можно добавить нотариальное удостоверение сделки.
Прежде чем подвести итог, хотелось бы поблагодарить всех, кто после прошлого видео выразил слова поддержки публично или лично (больше было личных сообщений).. я не ожидал, что так много людей останутся не равнодушными.. Некоторые ребята были готовы помочь материально. От всего сердца благодарю вас.
Перечисленные сегодня тезисы в 99% случаев помогут вам не попасть на уловки мошенников, не купить плохую квартиру и не потерять ее во время и после сделки.
Сейчас анализируя свою ситуацию, понимаю, что достаточно было сходить в ТСЖ и после рассказа бухгалтера мы бы отказались от этой квартиры.. или пообщаться с соседями, но это уже сложнее, т.к. не каждый захочет общаться с незнакомым человеком. Так же в нашей ситуации не помешало бы титульное страхование.. не понимаю, почему никто ранее нам об этом не рассказывал.. вот, возможно восполняю данный пробел для кого-то из вас 🙂
Делитесь в комментариях, как еще можно себя обезопасить, делитесь своим опытом положительным или (не дай Бог) отрицательным. Другие, тоже заглядывайте в комментарии, чтобы данные уточнения и дополнения не пропустить.
В общем.. будьте бдительны.. не попадайтесь на чужие уловки.. кроме Вас самих никто не заинтересован в вашем успехе.