Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке: в чем разница?
Для большинства граждан наиболее удобным способом покупки квартиры остается ипотека. Далеко не у всех есть возможность накопить нужную сумму за короткий период времени. Кроме того, значительно приятнее вносить сумму, равную средней арендной плате, за свою собственную квартиру, а не за чужую. Оформление ипотеки в последние годы значительно упростилось. Требуется меньшее количество документов, ставки стали значительно более привлекательными, появилось множество интересных программ, которые делают оформление ипотеки еще более выгодным.
Существует два основных вида платежей по ипотечному кредиту: аннуитетный и дифференцированный. В зависимости от выбранного типа платежа можно повлиять на общую переплату по процентам, а также на сам размер и состав ежемесячного платежа. В этой статье расскажем, чем отличается аннуитетный и дифференцированный платеж и какой из них лучше выбрать.
Что такое аннуитетный платеж
Аннуитетный платеж по ипотеке удобен тем, что с ним проще прогнозировать свои ежемесячные расходы. Именно он встречается в абсолютном большинстве случаев. Чем отличается такой тип платежа:
- Ежемесячный платеж остается неизменным в течение всего срока кредита;
- Платеж состоит из погашения процентов и основного долга, причем процентное соотношение этих значений постепенно меняется. Чаще всего, сначала выплачиваются проценты, и доля основного долга в платеже ничтожна. С течением времени доля основного долга постепенно увеличивается, а ежемесячный платеж при этом остается прежним.
Исключения также существуют, однако встречаются крайне редко. Так, если заемщик вышел на пенсию в то время как кредит еще не был выплачен, график платежей будет изменен. Изменится и их величина. Связано это с тем, что ранее платеж рассчитывался, исходя из уровня дохода заемщика, а с выходом на пенсию он будет считаться, исходя из минимального размера пенсии.
Кроме того, размер аннуитетного платежа, как и график выплат, может измениться вследствие досрочного погашения. В данном случае применяются индивидуальные условия банка, которые всегда указываются в договоре.
Существует три основных варианта оформления аннуитетного платежа:
- Наиболее распространенный — когда платежи рассчитываются на весь срок кредита;
- Встречается также такой вариант, при котором число платежных периодов больше на один. При таком способе расчетов у заемщика появляется возможность добавить один месяц без необходимости гасить основной долг, внеся только проценты;
- Третий вариант подразумевает два дополнительных платежных периода. В результате заемщик может добавить два месяца: в первый внести только проценты без необходимости гасить основной долг, а во второй — внести остаточный платеж.
Как рассчитывается аннуитетный платеж
При оформлении ипотеки многие забывают, что этот вид кредита оформляется на долгие годы. Важно уметь рассчитать свой бюджет на длительный срок и предусмотреть различные вероятности, в том числе — негативные. Специалисты советуют подбирать платеж так, чтобы он не превышал 40% от общего дохода семьи заемщика. График платежей всегда составляется в момент заключения договора, однако полезно будет иметь возможность предварительно рассчитать платеж, чтобы понимать все тонкости будущих выплат.
Как рассчитать аннуитетный платеж:в абсолютном большинстве случаев используется формула А=К*(П/(1+П)-М-1). Что означают условные обозначения:
- А — сам аннуитетный платеж;
- К — общая сумма кредита;
- П — процентная ставка;
- М — общее количество месяцев.
Для того, чтобы рассчитать предварительный платеж, можно воспользоваться специальным ипотечным калькулятором или дополнительно проконсультироваться у специалиста банка.
Что такое дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж встречается значительно реже, так как такой вид не так выгоден банку. При этой системе сумма ежемесячного платежа всякий раз будет разной, а с течением времени она будет становиться все меньше.
При такой схеме выплат общая сумма долга остается приблизительно одинаковой от платежа к платежу, зато получится значительно уменьшить проценты.
Неудобство здесь лишь одно: отсутствует привычный график платежей. Вместо него есть специальное срочное обязательство, согласно которому заемщик обязуется выплачивать ипотечный кредит. Дифференцированный платеж по ипотеке принимает далеко не каждый банк.
Какие еще можно выделить особенности в таком виде платежа:
- Как правило, на начальном этапе заемщик выплачивает более крупные суммы;
- Проценты начисляются на общую сумму долга;
- Чем более значительную сумму вы внесете, тем меньше будет общий долг, и тем меньше процентов придется выплачивать;
- При частичном досрочном погашении можно сократить только ежемесячный платеж, но не срок кредита;
- Так как сумма ежемесячного платежа постоянно меняется, довольно трудно спрогнозировать свои расходы, но данный вид погашения хорошо подходит тем, кто планирует расплатиться за ипотеку в течение ближайших лет.
Как гасится дифференцированный платеж
Несмотря на то, что график платежей в общепринятом смысле отсутствует, при заключении договора вам будет выдан платежный график. Сумма ежемесячного платежа будет зависеть от политики банка. В некоторых банках проценты на остаток долга начисляются ежемесячно, в некоторых — ежедневно. Для того, чтобы точно не ошибиться, актуальную сумму можно уточнить непосредственно у специалистов банка или заказать услугу информирования, которая позволит вам всегда быть в курсе точной суммы.
Дифференцированный платеж лучше подходит для тех, кто планирует расплатиться за ипотеку в ближайшее время и имеет довольно внушительный доход. Внося крупные суммы в первые месяцы, заемщик значительно экономит на процентах, так как с уменьшением суммы основного долга уменьшаются и они.
Выгода заемщика в данном случае напрямую зависит от суммы ежемесячного платежа. Чем она больше, тем быстрее вы закроете ипотеку и тем меньше будет общий размер переплаты. Однако далеко не во всех банках можно самостоятельно выбрать размер оплаты. Чаще всего, для этого пользуются услугой частично досрочного погашения.
В чем разница?
Для того, чтобы лучше понять разницу между двумя схемами погашения ипотечного кредита, можно еще раз кратко остановиться на основных особенностях каждой из них. Так, при аннуитетном платеже ваши расчеты с банком будут отличаться следующими особенностями:
- Ежемесячные выплаты неизменны в течение всего срока ипотечного кредита;
- Проценты начисляются на текущий платеж;
- Тело кредита распределяется на все платежи не в равных долях;
- В начале срока кредита заемщик выплачивает в большей степени проценты, чем основной кредит;
- График погашения состоит из равных взносов в каждую платежную дату.
Если же речь идет о дифференцированном платеже, особенности будут такими:
- Размер выплат с течением времени уменьшается;
- Проценты начисляются на остаток;
- Общая сумма кредита делится равными долями;
- В начале срока выплаты более значительны;
- С каждым новым месяцем начисляется все меньше процентов.
На сегодняшний день абсолютное большинство банков предлагает ипотеку исключительно с аннуитетным платежом, однако можно найти банки, которые предоставят вам свободу выбора. Правда, в данном случае сумма, которую вам одобрят, будет значительно ниже, а условия — куда менее выгодными.
Какой вид платежа лучше?
Для того, чтобы определиться, какой вид платежа лучше подойдет именно вам, необходимо ознакомиться с особенностями каждого из них. Кроме того, важно учитывать и ваши индивидуальные обстоятельства.
Рассмотрим плюсы и минусы, характерные для конкретной схемы. Например, к недостаткам аннуитетного платежа можно отнести весьма существенную переплату, а также слабое отражение на сумме долга досрочного погашения. В числе преимуществ можно выделить такие факторы:
- Можно не переживать о графике платежей: достаточно запомнить сумму и дату, можно даже настроить автоплатеж;
- При таком виде выплат проще спланировать бюджет на годы вперед;
- Выбор аннуитетного платежа позволяет воспользоваться абсолютным большинством ипотечных программ.
Дифференцированный платеж отличается такими преимуществами:
- Со временем ежемесячный платеж уменьшится;
- Переплата также намного меньше;
- Быстрее сокращается сумма основного долга;
- Досрочное погашение более выгодно и заметно.
В числе недостатков можно выделить более высокие платежи в начале срока, строгую привязку к графику выплат, а также значительные ограничения на доступную сумму ипотеки и выбор программы кредитования.
Дифференцированный платеж позволяет получить экономию в долгосрочной перспективе, а также значительно снизить переплату благодаря снижению процентов, начисляемых на сумму долга, который будет быстро сокращаться. Такой вид платежа подходит только тем, кто имеет возможность вносить крупные суммы ежемесячно. Чаще всего, такой схемой пользуются предприниматели, а также те, у кого доход высок, но не стабилен. В этом случае удается рассчитаться с ипотекой намного быстрее, но и вложить придется больше.
Аннуитетный платеж предоставляется в абсолютном большинстве банков как наиболее удобная схема как для заемщика, так и для кредитора. В этом случае переплата будет более значительна, зато у вас будет возможность спрогнозировать свой бюджет, а также воспользоваться большинством дополнительных преимуществ. Например — кредитными каникулами или другими видами отсрочек в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.
Почему большинство моих выплат по ипотеке начинаются с процентов?
Сумма ипотечного платежа складывается из погашения процентов и основной суммы долга. В течение срока действия ипотеки соотношение процентов к основной сумме кредита будет меняться.
Первоначально платеж домовладельца будет состоять в основном из процентов с небольшой основной суммой. По мере погашения ипотеки основная часть платежа будет увеличиваться, а процентная часть — уменьшаться. Это связано с тем, что начисляемые проценты основаны на текущем непогашенном остатке по ипотеке, который уменьшается по мере погашения основной суммы долга. Чем меньше основная сумма ипотеки, тем меньше взимаются проценты.
Например, возьмите простую ипотеку на 100 000 долларов с процентной ставкой 4% годовых и сроком погашения 24 года. Ежегодный платеж по ипотеке составляет 6 558,68 долларов. Первый платеж будет включать проценты в размере 4000 долларов США (100000 долларов США x 4%) и выплату основного долга в размере 2558,68 долларов США (6 558,68 долларов США — 4000 долларов США). Непогашенный остаток по ипотеке после этого платежа составляет 97 441,32 доллара (100 000 — 2558,68 доллара).
Следующий платеж будет равен первому, 6 558,68 долларов США, но теперь он будет иметь другое соотношение процентов к основной сумме. Процентная плата за второй платеж составит 3 897,65 долларов (97 441,32 доллара x 4%), а предоплата основного долга составит 2 661,03 доллара (6 558,68 долларов — 3 897,65 долларов).
Основная часть второго платежа примерно на 100 долларов больше первого. Это происходит потому, что домовладелец заплатил деньги в счет основной суммы, уменьшив ее, а новая выплата процентов рассчитывается на основе меньшей основной суммы. Ближе к концу срока ипотеки выплаты будут в первую очередь погашением основной суммы долга.
Это простой пример использования традиционной простой ванильной ссуды. С экзотической ипотекой домовладельцы могут выбирать размер ежемесячных выплат по ипотеке.
Как амортизируется ипотека
Хотя процентная доля уменьшается каждый месяц, сами выплаты по ипотеке со временем не уменьшаются. Больше денег идет на основной баланс, который полностью амортизируется в течение срока ссуды. В результате с годами все больше платежей домовладельца идет на выплату основного долга, что капитала домовладельца и уменьшает сумму задолженности. В течение 30-го года 30-летней фиксированной ипотеки домовладелец значительно увеличивает свою долю в капитале с каждым произведенным платежом по сравнению с платежами, произведенными в первый и второй годы.
Уменьшение выплат
Однако есть некоторые специфические ситуации, при которых выплаты по ипотеке могут уменьшаться.
По ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) со временем выплаты могут уменьшаться. При этом типе ипотеки процентная ставка колеблется на основе индекса, который отражает стоимость заимствования на кредитных рынках для кредитора. Платежи по ARM могут уменьшаться, если контрольная ставка по ссуде снижается в течение срока ссуды. Тем не менее, ARM имеет равный потенциал для увеличения платежей, иногда значительно. В кредитных документах указано, насколько процентная ставка может увеличиваться каждый год, а также максимальный, который она может увеличивать в течение всего срока кредита.
Заемщик, который должен оплачивать ипотечную страховку в течение первых лет ссуды, может со временем столкнуться с уменьшением своих выплат по ипотеке. Большинство ипотечных компаний ограничивают ссуды на уровне 80% от покупной цены или стоимости дома, в зависимости от того, что меньше, и заемщик, как ожидается, внесет остальные 20% в качестве первоначального взноса.
Это соотношение кредита к стоимости [LTV] предназначено для защиты кредитора, если стоимость дома падает, а заемщик должен больше, чем стоит дом. В некоторых ситуациях кредиторы разрешают домовладельцам брать взаймы более 80% от покупной цены, но кредиторы потребуют ипотечное страхование в рамках сделки. Эта страховка защищает кредитора, если ему необходимо лишить права выкупа собственности, стоимость которой меньше остатка по кредиту. Заемщик уплачивает страховые взносы в рамках ежемесячного платежа по ипотеке.
Как только остаток по кредиту заемщика упадет до определенного процента от стоимости дома — обычно 78% — заемщик может обратиться к кредитору с просьбой отказаться от страхования ипотечного кредита. Если заемщик добился успеха, выплаты по ипотеке уменьшатся на оставшуюся часть ссуды, потому что она больше не включает премию по ипотечному страхованию.
В чем разница между дифференцированным и аннуитетным платежом?
Я хочу взять ипотеку, но в банках не объясняют, как выгоднее: с дифференцированными или аннуитетными платежами. Расскажите, пожалуйста, что выбрать.
Вика, для начала немного матчасти.
Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости, которая на этот кредит покупается или которая у вас уже есть.
Кредит состоит из двух частей: сам кредит (основной долг) и плата за его использование, которую в народе называют процентами. Что и как погашается — как раз и определяется типом платежа. И теперь к вашему вопросу.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате при аннуитетном платеже каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько вы еще должны банку. В результате при дифференцированном платеже в первые месяцы кредита вы платите сильно больше, в последние — сильно меньше.
Плюс ипотечного кредита в том, что он дается на много лет и под относительно низкий процент — по сравнению с другими кредитами. Летом 2021 года в России дают кредит на покупку жилья под 9—12%, а по госпрограммам бывает и 2% годовых. В других странах можно найти под 1—5% годовых.
Если гасить строго по графику
Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен — например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж сначала большой, потом всё меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В итоге банку вы платите меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас не критичен.
Если гасить вперед графика
Если получается гасить часть кредита досрочно, нужно просто составить экселевскую табличку и сравнить варианты: если гасить с уменьшением платежа, сокращением срока, гасить сразу или потом. Просто строите модели для каждой ситуации и сравниваете те показатели, которые вам важны, — время, переплаты и т. д.
Особенности
Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг. Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом — в счет основного долга. Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату — к тому моменту вы ее почти всю заплатили.
Но и дифференцированный платеж не так прост. В первый год платежи на треть выше, чем аннуитетные, и уравниваются с ними только лет через шесть. Если гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет, срок будет сокращаться незначительно.
При любом виде платежа не стоит сбрасывать со счетов влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку, только если ваш доход увеличивается соразмерно росту процента инфляции или больше — тогда траты на ипотеку постепенно будут менее существенны. Если зарплата не растет, инфляция будет играть против вас.
Подводные камни
Продажа квартиры. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу подумайте о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартиру нельзя продать, пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, или что сделка совершится только с согласия вашего банка-кредитора. Это не так: квартиру можно продать в любой момент, согласие банка нужно не всегда.
Если к моменту продажи вы не погасите кредит, сделку нужно будет проводить через банк, потому что недвижимость всё еще в залоге. Если покупатель платит собственными деньгами, обычно согласие банка не нужно: гасите ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход права к покупателю.
Если у ваших покупателей не будет на руках всей суммы, вероятнее всего, им придется брать кредит в том же банке, куда вы вносите свои платежи по ипотеке. Некоторые банки проводят формальную процедуру одобрения. Это сложнее, но реально.
Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime. С начала этого года он снизился более чем на один процент, что выгодно.
Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше. Если вы всё-таки соблазнились плавающей ставкой, убедитесь, что в кредитном договоре предусмотрено ограничение конечной ставки при резком увеличении индекса.
Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита — ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры. Последняя не защитит от затопления соседями — это страховка целостности недвижимости как объекта — стен, пола, потолка.
При покупке вторички еще может добавиться страхование титула. Внимательно прочитайте кредитный договор: некоторые банки допускают отказ от страхования полностью или частично, взамен увеличивая процентную ставку по кредиту. В любом случае стоит просчитать все риски и расходы.
Ваш главный союзник в принятии таких решений — «Эксель».
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.
При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный взнос
Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Расчетная формула выглядит так:
- P — аннуитетный платеж по кредиту,
- S — запрашиваемая сумма займа,
- r — процентная ставка (в месяц),
- n — срок кредита в месяцах.
Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.
Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.
Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.